Vente d’un site : responsabilités civiles et clauses contractuelles François Braud Alexandre Moustardier Avocats à la Cour Vente d’un site : responsabilités civiles et clauses contractuelles

INTRODUCTION S'agissant de la cession d'un immeuble, ce sont bien entendu les règles classiques qui vont trouver à s'appliquer, qu'il s'agisse des règles relatives aux vices du consentement ou de celles portant sur la garantie des vices cachés. Mais la responsabilité civile du vendeur peut également résulter d'une violation de ses obligations d'information.

1.- Acquisition d’un terrain pollué : Les principes de mise en oeuvre de la responsabilité civile (1) Régime général de la responsabilité du fait des vices du consentement le dol, prévu par l'article 1116 du Code Civil  l'erreur, définie par l'article 1110 du Code Civil la responsabilité du fait des vices cachés l’obligation d'information prévue à l’article 1602 du Code Civil

1.- Acquisition d’un terrain pollué : Les principes de mise en oeuvre de la responsabilité civile (2) La loi du 13 juillet 1992 a inséré un article 8-1 à la loi du 19 juillet 1976, aujourd’hui codifié à l’article L. 514-20 du Code de l’environnement, modifié par la loi Bachelot du 30 juillet 2003 :   « Lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité [texte ajouté par la loi Bachelot]. A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionnée par rapport au prix de vente ».

Avantages et sanctions 1.- Acquisition d’un terrain pollué : Les principes de mise en oeuvre de la responsabilité civile (3) Avantages et sanctions Une obligation d’information renforcée pour le vendeur : obligation de résultat. Une sortie de la vente facilitée pour l’acquéreur en cas de pollution du site, avec le choix pour ce dernier : résolution de la vente, restitution du prix, remise en état du site. Inconvénients d’un régime trop limitatif   Un champ d’application trop limitatif et une application délicate. Quelles ventes sont effectivement visées ? Ventes de terrain exclusivement ? Quel régime pour les cessions d’actifs, de parts sociales, de fonds de commerce ?

1.- Acquisition d’un terrain pollué : Les principes de mise en oeuvre de la responsabilité civile (4) L'aménagement conventionnel, solution la plus simple. En pratique, les parties prévoient encore trop souvent que le terrain est vendu sans garantie en ce qui concerne l'état du sol et du sous-sol. Ainsi, les promesses de vente contiennent souvent des clauses du type : « L'acquéreur prendra le terrain dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie du vendeur, pour quelque cause que ce soit, notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol... ». Cette clause, loin d'offrir des garanties spécifiques concernant la pollution du terrain acquis, exonère le vendeur de toute responsabilité à cet égard.   Peut-on faire dans ces conditions accepter au vendeur une clause de garantie sur l'état du sol et du sous-sol ? Deux solutions : le vendeur n'a pas exercé d'activité susceptible des dégâts pour l'environnement : il est peu probable qu'il acceptera de couvrir une pollution dont l'origine serait sans aucun doute antérieure à sa propre activité. le vendeur a exercé une activité susceptible de générer une pollution du site, ou bien l'état du site présente des risques de pollution : les parties conviendront le plus souvent de procéder à un audit environnemental.

2.- Les protections résultant des dispositions contractuelles et de l'audit environnemental (1)   Les dispositions contractuelles : une protection efficace Les diverses déclarations qui peuvent être jointes à la convention, ainsi que les garanties qui peuvent s'y trouver stipulées doivent être ici examinées. Les déclarations Sans même qu'une garantie au sens juridique du terme soit accordée, la convention peut contenir un certain nombre d'éléments donnés à titre d'information et déterminer les conditions dans lesquelles les consentements ont été échangés

2.- Les protections résultant des dispositions contractuelles et de l'audit environnemental (2) Les clauses de garantie de passif    Forme Les clauses doivent en principe jouer au profit de l'acheteur. Il s'agit alors de mettre à la charge du cédant le passif survenu après la cession et dont l'origine serait antérieure à celle-ci. Cette prise en charge peut être : directe : les sommes à payer le sont directement au cessionnaire indirecte : paiement par le cédant des créanciers bénéficiaires de la garantie. Les conditions de mise en jeu de ces clauses Elles peuvent poser des problèmes en raison de la limitation dans le temps et dans l’espace initialement prévus, et qui ne correspondent pas forcément à la pollution finalement découverte.

Une solution : l'audit environnemental 2.- Les protections résultant des dispositions contractuelles et de l'audit environnemental (3) Une solution : l'audit environnemental   L’audit environnemental instrument d'information L'audit environnemental : une incidence sur le jeu des responsabilités éventuelles. L'audit environnemental soulève plusieurs difficultés : la réglementation française en matière de pollution des sols et des sous-sols ne prévoit pas de normes générales légales, applicables en matière de pollution des sols. la méthodologie adoptée par l'expert devra être surveillée avec attention par l'acquéreur : voies de sondage et analyses ; conclusions. les coûts de l'audit, nécessitant des analyses et sondages coûteux, et parfois longs car parfois en plusieurs séries successives.

Impact de l'audit environnemental sur les responsabilités 2.- Les protections résultant des dispositions contractuelles et de l'audit environnemental (4) Impact de l'audit environnemental sur les responsabilités    Plusieurs questions se posent quant à l'impact de cet audit :   Qui prend en charge ces risques potentiels qui peuvent ne jamais se réaliser ou qui peuvent se réaliser dans un avenir relativement, voire très éloigné et pour lesquels le coût nécessaire à les éviter apparaît prohibitif? Quelle est la responsabilité de l'auditeur dans le cas où celui-ci aurait commis une erreur dans l'appréciation des coûts ou des risques ? Il s'agit là d'une responsabilité particulièrement importante sur le plan des conséquences financières.  Qui prend à sa charge le financement de l'audit environnemental et en assume directement la responsabilité ?