4 - Nouvelle politique des loyers et 2e génération des CUS

Directeur des études patrimoniales, FOPH Actualité juridique de la nouvelle politique des loyers et la seconde CUS Bruno DALY Directeur des études patrimoniales, FOPH

La seconde CUS (article 81) La seconde CUS est reportée d’un an. Les engagements des CUS actuelles sont prorogés jusqu’au 31/12/17 ; cela vaut également pour le SLS. Avant le 01/01/18, les organismes doivent transmettre au représentant de l’Etat du département de leur siège, un projet de 2nde CUS. Avant le 01/07/18, ils concluent avec l’Etat une seconde CUS d’une durée de 6 ans renouvelable qui prendra effet, rétroactif, au 01/01/18 (sauf pour la partie loyers si cette option est prise : la date d’effet est au 01/01/19). Indicateurs CUS simplifiés, de deux types : obligatoires et à discrétion du Préfet (décret à paraître). La CUS impose d’avoir un PSP actualisé, de moins de trois ans (à partir de la mise en œuvre de la 2nde CUS soit le 01/01/18 ; le PSP doit donc avoir été actualisé et validé après la date du 01/01/15).

La Nouvelle politique des loyers (article 81) Pour permettre aux organismes d’accueillir le quartile le plus pauvre hors QPV, on a voulu leur donner la possibilité de compenser les baisses de loyers : dispositif de la NPL. La NPL est optionnelle. Applicable à compter du 01/01/2019. Mise en œuvre possible en cours de convention CUS sous forme d’avenant, avec application le 1er janvier de l’année suivante. La NPL est modifiable lors du renouvellement de la CUS. Elle peut se réaliser en SU et/ou en SC. Le passage à la SU peut se faire donc sur plusieurs CUS. Le passage à la SU seul, sans mise en œuvre de la NPL, est impossible. La mise en place de nouveaux loyers s’applique seulement à la relocation (la ROL s’appliquait à l’ensemble du parc). 

La Nouvelle politique des loyers (article 81) Les dispositions du cahier des charges de la CUS effacent et remplacent les dispositions de même nature (loyers, plafonds de ressources, surfaces éventuellement) contenues dans les conventions APL antérieures sans donc à avoir à refaire celles-ci. Cette mesure ne s’applique que pour les conventions de plus de six ans à la date de l’entrée en vigueur de la NPL. Les dispositions de la ROL, pour ceux qui l’ont signée, continuent à s’appliquer pour les engagements pris, sauf mention contraire.

La Nouvelle politique des loyers (article 81) La fixation de nouveaux loyers plafonds se fait à masse de loyers plafonds constante (elle est évolutive, tous les ans, à l’IRL). Deux exceptions : Pour les organismes en plan d’aide après avis de la CGLLS (sans qu’il soit mentionné une borne haute de dérogation). En cas de réhabilitation. Le nouveau plafond sera fixé par après accord de l’autorité administrative, en vue d’assurer l’équilibre financier d’opérations d’amélioration.

La Nouvelle politique des loyers (article 81) Loyers pratiqués : deux cas Pour le patrimoine non réhabilité : les loyers pratiqués ne peuvent évoluer qu’à l’IRL 2ème trimestre de l’année précédente pour les baux en cours (à la relocation, on peut augmenter librement le loyer pratiqué dans la limite du plafond et compte tenu des objectifs de mixité sociale que l’on s’est donné). Pour patrimoine réhabilité : le loyer pratiqué pourra évoluer, dans la limite du plafond, à maximum l’IRL + 5 % par an. L’autorité administrative déterminera la période de rattrapage. Sous réserve de l’accord des associations et des locataires, cette hausse peut être plus rapide.

La Nouvelle politique des loyers (article 81) Les nouveaux loyers plafonds ne doivent plus être fixés selon les catégories de service rendu mais selon l’état de l’occupation sociale des ensembles immobiliers et les engagements de mixité sociale. Le cahier des charges de gestion sociale récapitule les obligations en matière d’occupation. Il précise les actions d’accompagnement menées, en lien avec les associations d’insertion. Il fixe par ailleurs (si une NPL est faite) pour les baux conclus après la signature de la CUS : La masse de loyers plafonds sur l’ensemble de l’organisme (masse constante hors cas CGLLS et hors patrimoines de moins de six ans). Le montant maximal des loyers d’un ensemble immobilier fixé dans la NPL exprimé en masse et en euros /m²/mois. Lorsqu’il est exprimé en euros / m² / SU, il peut être modulé en fonction de la taille moyenne des logements de l’ensemble immobilier (coefficient de structure).

La Nouvelle politique des loyers (article 81) Remarque : ce montant maximal pour un ensemble immobilier peut être différent de celui constaté aujourd’hui. Il peut donc y avoir péréquation d’un ensemble immobilier à l’autre. Les plafonds de ressources prévus par la NPL par ensemble immobilier. Les montants maximaux MOYENS de loyer, en euros/m²/mois, applicables aux logements de l'ensemble immobilier et correspondants aux plafonds de ressources déterminés pour l’attribution de ces logements. A l’exception des logements financés en PLI ou à un niveau équivalent, le montant du loyer maximal de chaque logement est inférieur ou égal au montant du loyer maximal des logements financés en PLS. Plus que trois plafonds de ressources et de loyer : PLAI, PLUS, PLS avec possibilité donc de transformer un HLMO en PLS ou un PLS en PLAI.

La Nouvelle politique des loyers (article 81) Au sein de l’ensemble immobilier, et dans la limite du montant maximal qu’il a fixé pour ce dernier, le bailleur va donc fixer le nombre de logements sous plafonds de ressources PLAI, PLUS et PLS avec leurs taux de loyers moyens respectifs exprimés en euros au m². En aucun cas, ce taux ne peut dépasser celui du PLS. Exemple : on fixe le loyer plafond moyen à 5 euros / m² pour le PLAI, puis on pourra louer certains logements à 4,5 euros et d’autres à 5,5 euros. Ce sont ces taux de loyers qui seront appliqués à la relocation Dans l’attente, le locataire en place paie son loyer usuel, dans la limite de son plafond.

La Nouvelle politique des loyers (article 81) Pour la relocation, deux possibilités s’offrent à l’organisme lors de la rédaction de son cahier des charges : Raisonnement en stock : l’organisme prédétermine le taux de loyer de chaque logement. C’est ce taux qui sera affecté lors de la relocation. Dans ce système, chaque logement est donc précisément fléché PLAI ou PLUS ou PLS. Raisonnement en flux : l’organisme se contente de fixer le nombre de logements de type PLAI, PLUS et PLS qu’il souhaite à terme dans l’ensemble immobilier avec un taux de loyer moyen pour chacune des trois catégories, sans affecter celles-ci à des logements précis.

La Nouvelle politique des loyers (article 81) La NPL soulève beaucoup de questions : Opportunité de la NPL pour les OPH ? : les organismes auront-ils besoin de recourir à la NPL pour respecter leurs objectifs d’accueil ? Attributions hors QPV aux ménages du 1er quartile : moyenne nationale de 19% mais des situations très disparates selon les territoires. Et l’objectif de 25 % peut être modulé selon les territoires et par bailleur selon l’occupation sociale actuelle. Etat des lieux à faire. Les loyers actuels sont-ils compatibles avec les ressources du 1er quartile ? Il peut y avoir dans les OPH une large offre de HLMO à loyers faibles et peu de PLA à loyers élevés avec donc la possibilité de nombreuses petites hausses en HLMO, couvertes en partie par l’APL et de fortes baisses en PLA en nombre limité.

La Nouvelle politique des loyers (article 81) Quelle est la possibilité d’opérer des hausses de plafonds ? Peut-on vraiment aller jusqu’au PLS ? Situation à étudier en fonction des marchés, du pouvoir d’achat, du parc, de la concurrence, de la pression des collectivités, de l’Etat, … Et quid des réservataires ? En tout cas, état des lieux à faire en considérant non seulement le loyer mais aussi les charges et l’APL Un autre intérêt de la NPL : le déplafonnement des loyers (mais non automatique) avec la réhabilitation mais là aussi, réfléchir à la capacité à proposer des hausses de loyer / réduction de charges. Une limite à la NPL : le temps long des retombées financières (cf à la rotation plus selon le calendrier des réhabilitations).

La Nouvelle politique des loyers (article 81) NPL difficile à simuler à cause de nombreuses inconnues : quel logement va se libérer, quand, quelle sera sa surface, quel profil de demandeur va se présenter, … Complexité technique : adaptation nécessaire des SI avec un suivi très fin des différents taux de loyers qui vont coexister au sein d’un immeuble et suivi des masses de loyers maximums (risque de dépassement des masses par moments).