Garantie des microcrédits pour le logement Systèmes Financiers Décentralisés 1er octobre 2019 – Lomé

Pas de finance du logoement Le contexte du microfinancement du logement Le microcrédit fait aujourd'hui face à deux défis. Il pourrait aider à élargir l'accès à des logements à certaines couches à faibles revenus … 1 Le microcrédit fait aujourd'hui face à deux défis : Le microcrédit doit être plus durable sur les plans économique et financier Le microcrédit doit élargir sa portée pour avoir un impact plus significatif L'accès au crédit pour les plus pauvres est un compromis entre la durabilité économique et financière et le développement de l'activité 2 Finance formelle Revenu moyen Revenu faible Revenu élevé Le microcrédit pourrait aider à élargir l'accès à des logements de qualité à certaines couches à faibles revenus : Parce qu'il est adapté à la consommation de logements informels Parce que les couches à revenus moyens et faibles sont en mesure d'accéder au crédit par le biais des SFD et de tontines Parce que le secteur du microcrédit au logement est modeste mais en plein essor, et que les SFD s'y intéressent Microfinance Pas de finance du logoement

Le contexte du microfinancement du logement … Malgré des difficultés majeures qui bloquent le développement du microcrédit au logement … 3 Niveau élevé d’informalité Une majeure partie de la population vit du secteur informel, affiche des revenus irréguliers et intraçables Réglementation en vigueur Les procédures d’enregistrement et de régularisation des propriétés en zone urbaine sont longues et coûteuses Taux d’intérêt élevés Les taux sont trop élevés pour des ménages qui ont plutôt recours à l'épargne personnelle ou au crédit informel pour construire leurs logements Ressources longues limitées Les dépôts à vue constituent la majorité des ressources des établissements de crédit Difficulté du recouvrement La faiblesse du système judiciaire handicape la bonne exécution des procédures de recouvrement Insécurité du régime foncier L’absence de cadastre et de titre foncier rendant le recours à la garantie hypothécaire impossible

Sans outil de partage de risque Avec un outil de partage de risque Le contexte du microfinancement du logement … notamment en ayant recours à un instrument de garantie pour pallier l’absence de suretés 4 Sans outil de partage de risque Les SFD supportent l’intégralité du risque de contrepartie Les pertes encourues sont élevées Les critères de solvabilité dans l’octroi des crédits pour le logement sont strictes Les conditions de crédits (taux et maturité) sont dissuasives Le marché est restreint Les SFD partagent le risque de contrepartie avec un organisme externe Les pertes encourues sont limitées La solvabilité des emprunteurs est adossée à celle du garant Les conditions de crédits sont réévaluées Le marché est plus profond Avec un outil de partage de risque Les instruments de garantie offrent des mécanismes de partage des risques et poursuivent des objectifs d'inclusion et de cohésion sociale (en catalysant le financement de populations considérées comme des priorités gouvernementales)

Le contexte du microfinancement du logement D’autant plus que l’enjeu sera de plus en plus important, avec une demande en logement grandissante 5 Leviers Croissance démographique Urbanisation rapide Croissance du revenu par habitant Emergence d’un marché de consommation de masse Appétit croissant pour produits bancaires et les prêts immobiliers Evolution des mentalités de la jeunesse massivement scolarisée Exigences de la population plus élevées, désirant accéder à un habitat formel, adéquat et plus moderne avec des conditions de logements plus favorables, des installations d’assainissement améliorées, et des prix plus abordables Augmentation significative de la population urbaine (~ 1,9x) (Encours des prêts hypothécaires résidentiels en % PIB) Sources : Banque Mondiale, ONU

Un Instrument de garantie permet de répondre à un double objectif Les Objectifs des instruments de garantie Un Instrument de garantie permet de répondre à un double objectif 1 2 Sécuriser les SFD Catalyser les financements Objectif Réduire le risque de crédit supporté par les SFD Libérer le potentiel d’octroi de crédit des SFD Moyen Par la mise en place d’un mécanisme de partage des risques Par la mise en place d’un effet de levier et d’un effet multiplicateur sur les financements Impact Développer le microcrédit au logement pour les ménages à revenus modestes (priorités gouvernementales)

Marché du crédit acquisition Marché du crédit locatif La garantie : un mécanisme bénéfique pour les ménages Le garantie est un levier pour faciliter l’accès au financement du logement des populations à revenus faibles et intermédiaires L’amélioration des conditions d’octroi de crédit grâce au recours à la garantie constitue un véritable stimulant pour potentiellement 3 marchés : Marché du crédit acquisition Marché du crédit locatif Marché du crédit consommation habitat Fournir des crédits long terme permettant l’acquisition de terrains ou de biens immobiliers Faciliter l’accès à la propriété malgré l’absence de garantie hypothécaire Fournir un soutien financier en cas de retard de paiement du loyer Fournir un soutien financier pour payer les avances de loyer mensuelles Faciliter l'achat de mobilier et le paiement des équipements Financer les dépenses de requalification de logement, les petites interventions structurelles et les coûts imprévus Améliorer la qualité du crédit de l'emprunteur Aider les emprunteurs à sécuriser leur financement ou à améliorer leurs conditions de financement Mobiliser des financements et réduire les coûts d'emprunt A B C

La garantie : une opportunité pour les SFD la garantie constitue un mécanisme de couverture et de réduction de risque… La garantie permet de limiter les pertes en cas de défaillance et de couvrir une partie du risque de crédit Ainsi, la garantie tend à accroitre la tolérance aux risques des établissements bénéficiaires

Activité Risques Relation La garantie : une opportunité pour les SFD … permettant aux SFD de développer leurs activités dans une logique de diversification Augmentation et diversification des sources de revenus Opportunité de vendre des produits et services financiers complémentaires (cross selling) Activité Diversification du risque de crédit Prêts futurs moins risqués Consommation de fonds propres réduite Risques Relation Expansion de la clientèle Plus longues et plus étroites relations

Les SFD peuvent montrer une certaine réticence La garantie : une opportunité pour les SFD Les SFD peuvent montrer une certaine réticence La garantie représente une opportunité peu risquée de développer un nouveau marché potentiellement lucratif. Cependant les SFD peuvent montrer une certaine réticence à la saisir : Des réticences multiples Une connaissance parfois limitée de la population ciblée Une méfiance à établir des engagements financiers de longue durée avec des clients a priori peu solvables (peur d’un risque de défaut épidémique lorsque les habitants prennent connaissance des garanties / aléa moral) Des coûts d’information élevés pour atteindre une population non éduquée et non informée 1 2 3 La création d’un climat de confiance entre la population cible et les SFD est nécessaire pour amorcer le développement du microcrédit pour le logement

La garantie : une opportunité pour la crrh-uemoa La mise en place d’une garantie participe au développement sain et concurrentiel de l’habitat et de son financement Catalyser les financements via l’effet de levier qui permet à la CRRH-UEMOA d’optimiser l'utilisation de ses ressources d’accroître le volume de prêts générés Effet de levier Effet multiplicateur Ex : 1 FCFA investi par la CRRH-UEMOA génère 6,6 FCFA de crédit pour le logement X6,6 x1,1 x2 x3 Développer le financement du logement La mise en place d’un instrument de garantie va donner aux SFD les moyens de proposer une alternative abordable au crédit hypothécaire et de remédier à la pénurie de logement 15 000 nouveaux prêts hypothécaires octroyés par an par les banques de l’UEMOA (base 2013) Le déficit est estimé à 3,5 millions de logements par an pour l’ensemble de la région Source : Affordable Housing Institute

Des instruments de garantie mis en place dans d’autres pays Des initiatives de garantie menées en Afrique Des instruments de garantie mis en place dans d’autres pays Besoin Un déficit global en logement de 930 000 unités en 1994, 1,24 millions en 2002, à 400 000 en 2018 Un déficit global de logement de 500 000 unités en 2018 Un déficit de 350 000 logements en 2017 Une production inférieure à 50 000 logements/an dont 1,6% de logements sociaux Instrument 2004 : Fonds Damane Assakane regroupant les FOGARIM dédié à la garantie des prêts au logement en faveur des populations à revenu modeste ou non régulier et FOGALOGE destiné à la classe moyenne 2000 : le Fonds de garantie hypothécaire du Mali (FGHM) a été constitué en 2000 pour faciliter l’élargissement de l’accès au financement du logement en accordant des garanties de crédit 2015 : création du FOGALOG pour faciliter l’accès au crédit pour l’acquisition et/ou la construction d’un logement social des populations à revenus modestes et /ou irréguliers 2018 : création du Fonds de garantie pour les crédits à l'habitat au profit des catégories sociales à revenus irréguliers, pour palier les manquements des prêts au logement subventionnés par l'État (FOPROLOS) datant de 1977 Impact / limites A fin 2018 210 801 bénéficiaires Crédits mobilisés : MAD 38,39 milliards Engagement : MAD 24,36 milliards Le déficit en logements passé de 1,2 millions d’unités en 2002 à 400 000 en 2018 (-800 000 unités en 16 ans) En 2018 82 dossiers pour FCFA 1157,1 millions au titre des logements sociaux (Nyésigiso, BOAM) et 1 dossier de garantie de prêt hypothécaire pour FCFA 14,5 millions (BMS) Faible activité en raison de i) capitaux insuffisants ii) faible nombre d’opérations iii) Difficulté de la Banque de l'Habitat du Mali dont le modèle du FGHM est fondamentalement tributaire Perspective d’impact Le FOGALOG a été mis en place pour financer 1000 ménages par an à revenus modestes ou irréguliers (mécaniciens, coiffeurs, menuisiers, jeunes fonctionnaires) à accéder au logement Deux limites au crédits FOPROLOS (i) les critères d'admissibilité excluent les ménages ayant des revenus irréguliers ou informels, et (ii) les plafonds des prêts n’ont pas augmenté alors que le coût du mètre carré ont augmenté Source : CCG, FONGIP

Éléments à prendre en considération La bonne utilisation de la garantie et le dynamisme du marché du microcrédit au logement entretiennent une étroite relation L’amélioration de l’accès au financement de l’habitat doit se faire notamment par un développement conjoint Des services de microfinance adressant le besoin en logement des populations les plus défavorisées Un instrument de garantie hypothécaire capable de stimuler le financement du logement et de soutenir les efforts des SFD de l’UEMOA

La garantie n’élimine pas le risque et requiert une gestion attentive Éléments à prendre en considération La garantie n’élimine pas le risque et requiert une gestion attentive La création d’un instrument de garantie est une solution souvent plébiscitée car elle parait simple à première vue et ne nécessite pas d’investissement important au préalable. Toutefois, certains éléments doivent être pris en considération : Coûts de création Les coûts de création sont souvent mal établis car les niveaux de défaut sont sous- estimés Faiblesse du marché Un instrument de garantie ne corrige pas les défauts du marché immobilier. Si le mécanisme de garantie est trop permissif, cela peut participer à renforcer les faiblesses du marché Aléa moral La création d’un fonds de garantie entraîne un problème d’aléa moral puisque le SFD ne détient plus qu'une partie limitée du risque du crédit

La mise en place de la garantie doit répondre à un triple objectif Les principes directeurs de la conception de la garantie La mise en place de la garantie doit répondre à un triple objectif Impact économique et social Viabilité financière Faisabilité opérationnelle L’accès au crédit sera amélioré, rapide et ciblé sur les populations prioritaires L’offre de garantie sera définie au regards des besoins des ménages aux revenus faibles La solution de garantie a un objectif de rentabilité limitée mais positive à moyen terme La gestion des risques doit être prudente La garantie doit être attractive et rentable pour les SFD La mise en œuvre doit se faire de manière efficace, efficiente et rapide Le rôle et le fonctionnement de la garantie doivent être complémentaires avec l’existant (dans une logique de partenariat et de non-substitution)

Retour d’expérience sur la mise en œuvre LES ELEMENTS CLES DE La mise en place d’une solution de garantie pérenne La mesure de l’impact de l’instrument passe par l’échange avec l’ensemble des parties prenantes Les améliorations doivent faire systématiquement l’objet de concertations pour que les actions prises soient plus efficaces et adaptées aux réalités du marché. Mesure de l’impact Accompagnement et assistance technique Accompagner les SFD et leur apporter une assistance technique transversale : études de marché, formations, forums d’accès au financement Offre et communication de produits diversifiée Développer une offre de produits adaptée et adéquate avec les réalités du terrain et en faire la promotion auprès de leur clientèle Alignement des intérêts L’alignement des intérêts passe par la signature de conventions entre le fonds de garantie et les SFD Démarche collaborative Il est nécessaire d’adopter une démarche collaborative, en intelligence collective, en échangeant avec l’ensemble des parties prenantes Modernisation du cadre légal et réglementaire Une revue du cadre légal du secteur de la garantie sera bénéfique pour les États et de façon plus large à leurs économies Développer un écosystème Avec le soutien politique, développer tout un écosystème, avoir une approche globale et systémique du financement de l’habitat

Les facteurs clés de succès dans la conception DE LA garantiE Retour d’expérience sur la mise en œuvre Les facteurs clés de succès dans la conception DE LA garantiE 1 Le caractère pérenne 2 Le pricing du commissionnement juste 3 La La subsidiarité 4 La professionnalisation et le renforcement de capacités 5 Le partage des risques et l’alignement des intérêts 6 La structure légère 7 L’additionnalité générée 8 La bonne gouvernance 9 La maîtrise et le dimensionnement de l’effet de levier 10 Le niveau d’adhésion des banques au système de garantie 11 Le bon système d’information

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