L’ACCESSION SOCIALE

Introduction L’accession fait partie depuis toujours de la culture Hlm ; Après des périodes difficiles, années 90 et début des années 2000, un vrai renouveau s’opère dans la production d’une offre d’accession. Ce renouveau répond à la fois au projet Hlm du parcours résidentiel, mais aussi à une aspiration forte des populations et des élus pour l’accession à la propriété.

L’accession : activité économique L’activité d’accession est une activité à risque et qui est impactée par le contexte économique et social. Déjà dans le passé, des organismes ont eu des déconvenues importantes lors d’opérations mal maitrisées. Monter une opération d’accession nécessite une certaine certitude quant à sa commercialisation. La Société de Garantie de l’Accession accompagne les organismes Hlm L’Ecole de l’Accession Sociale à la Propriété

Une activité en forte croissance dans les organismes Hlm  Actuellement, 340 organismes Hlm ont des opérations en cours garanties auprès de la SGA.  550 stagiaires Hlm en 2012 formés par l’Ecole de l’Accession Sociale à la Propriété.

Nombre de logements neufs vendus : en 2010 / en 2011 / environ en 2012 Dont environ en ANRU

La diversification dans les quartiers par l’accession sociale  Pour diversifier les statuts d’occupation  Pour fluidifier les parcours résidentiels  Pour fixer dans les quartiers les habitants ayant une stabilité économique

L’accession : indicateur de confiance Acquérir un logement est un rêve pour beaucoup de familles, il est aussi le reflet de la volonté de construire un avenir en rapport avec un lieu.  Se sécuriser économiquement en devenant propriétaire  S’implanter durablement dans un lieu dans lequel on place quelques espoirs ou un lieu qui rassure  Acquérir une autonomie et être un point d’appui pour sa famille  Se contraindre dans une démarche économique long terme et globalement s’inscrire dans un certain nombre de règles et de procédures administratives (banque, notaire, etc.)

Des clients spécifiques ? La question de la cible de clientèle en mobilité du quartier ou issue d’autres quartiers interroge sur :  Les prix et les méthodes de commercialisation  L’accompagnement spécifique et la sécurisation L’accession sociale vise en priorité :  Les ménages entre 2 smics et 2,5 smics  Les primo-accédants  Les locataires Hlm

Des outils spécifiques Au-delà du PTZ+ et après la disparition du Pass Foncier, il ne reste que deux outils à TVA réduite pour favoriser l’accession sociale à la propriété :  La TVA réduite dans les quartiers ANRU  Le PSLA (TVA + dégrèvement TFPB) Des primes spécifiques ANRU ont aussi été accordées. Ces outils sont indispensables à la réalisation de l’accession sociale en ANRU

La maitrise des risques pour le quartier L’activité accession peut présenter des risques pour le quartier si elle est mal maitrisée :  Dévalorisation des produits et revente à perte induisant une déqualification du quartier  Défaut de gouvernance et d’entretien dans le cas de copropriétés  Syndrome de copropriétés « Fort Knox » déconnectées du quartier

La maitrise des risques pour le quartier  Des produits avec peu de risque de dévalorisation en phase avec le marché (lien avec le retournement d’image du quartier)  Des clients sociaux mais pas trop fragiles  Des primo-accédants  Accompagner, sécuriser, gérer, sont des enjeux majeurs de cette accession Mais avant tout un vrai projet pour le quartier en matière scolaire, transports, activités, emplois Et des principes de conception urbaine facilitant le fonctionnement de la mixité résidentielle aux différentes échelles (quartiers, îlots)

Quels acteurs pour les quartiers ? Si fréquemment, les organismes Hlm présents sur les quartiers sont opérateurs de l’accession, il arrive cependant qu’un déficit d’acteurs se fasse jour ou que la diversification des intervenants n’existe pas. Il faut donc :  Identifier les besoins  Identifier les acteurs  Construire les projets en concertation  Affiner les modalités de commercialisation, notamment auprès des habitants du quartier et locataires Hlm Établir un cahier des charges pour négocier avec les opérateurs S’appuyer sur le réseau des acteurs Hlm dans le territoire

Opérateurs Hlm : Un engagement qualité par et pour l’accession sociale  Un engagement dans la durée  Des garanties sur :  La conception adaptée du produit  Mise en place d’un accompagnement personnalisé et sécurisé : o Offre de rachat o Garantie en cas de décote o Proposition de relogement Faire de l’accession ne se résume pas à vendre du Foncier