MÉTHODES QUANTITATIVES ARCHITECTURALES D’ÉVALUATION DSA5970 MÉTHODES QUANTITATIVES ARCHITECTURALES D’ÉVALUATION SÉANCE 7 DÉPRÉCIATION 22 février 2006

ESTIMATION DE LA DÉPRÉCIATION Méthode de coût se complète par l’estimation de la dépréciation accumulée (perte d’utilité ou de valeur). Cette perte provient soit du vieillissement des bâtiments, soit des changements du marché à travers le temps affectant négativement la valeur. Aux fins de la fiscalité, seuls les bâtiments et améliorations sont admis dans les postes d’amortissement, la valeur du terrain se déprécie, mais cette dépréciation n’est pas « physique » comme celle affectant les constructions. La dépréciation correspond à la différence entre le coût de remplacement à l’état neuf et la valeur des bâtiments et améliorations au même moment, soit à la date de l’expertise (dépréciation accumulée au jour de l’évaluation).

ESTIMATION DE LA DÉPRÉCIATION La dépréciation résulte : Détérioration physique : résulte de toute action qui en altère physiquement l’utilité et la performance (usure, dégradation, vieillissement, vices de construction, délabrement, effet des conditions climatiques, bris, etc.). Désuétude fonctionnelle : Perte d’utilité ou d’attrait résultant de l’incapacité d’un élément de construction ou d’une pièce d’équipement à remplir convenablement sa fonction compte tenu des normes et exigences modernes. La cause peut être le sous-équipement, suréquipement, des imperfections, le manque d’attrait ou un style inacceptable. Elles sont aussi curables et incurables. Désuétude de situation (externatilités): Il s’agit d’une perte de valeur due à la situation de la propriété comme la proximité à des activités économiques bruyantes, polluantes, de trafic motorisé et piétonnier intense, …

TECHNIQUES DE QUANTIFICATION DE LA DÉPRÉCIATION En matière d’évaluation immobilière, il existe quatre techniques traditionnelles pour quantifier la dépréciation : 1. Technique de comparaison : consiste à estimer globalement la dépréciation d’un bâtiment à évaluer par l’analyse des caractéristiques et du prix consenti pour des propriétés comparables récemment vendues. Technique approximative est très peu utilisée; dont la limite sur le degré de comparabilité, sur la dépréciation globale qui fait qu’on ignore la dépréciation détaillée sur chaque catégorie de cause et sur l’insuffisance de ventes.

TECHNIQUES DE QUANTIFICATION DE LA DÉPRÉCIATION 2. Technique âge / vie : Procédé le plus simple et ancien. À cause de ses nombreuses faiblesses, elle n’est pas recommandée. Dans ce procédé, on estime l’âge effectif et la vie économique restante du bâtiment. Âge chronologique 15 ans Âge effectif 10 ans Vie économique restante 40 ans Coût de reproduction à l’état neuf 71 750 $ Dépréciation linéaire = Âge effectif / Vie économique = 10 / 50 = 20 % = 20 % * 71 750 = 14 350 $

TECHNIQUES DE QUANTIFICATION DE LA DÉPRÉCIATION 3. Technique détaillée : technique consistant à estimer la perte de valeur de chaque élément de construction en se fondant sur des constations effectuées sur place, et sur l’âge chronologique du bâtiment. Ne tient pas compte de la désuétude fonctionnelle ni de la désuétude de situation. S’applique mieux aux bâtiments neufs.

TECHNIQUES DE QUANTIFICATION DE LA DÉPRÉCIATION 4. Technique de répartition : C’est la méthode suggérée par l’Institut et l’Ordre. Cette technique consiste à estimer la dépréciation d’un bâtiment sujet en quantifiant distinctement la diminution de valeur résultant de chacune des trois catégories de causes de la déprécation.

Termes importants utilisés dans la mesure de la dépréciation vie économique : Période de temps durant laquelle un bâtiment neuf demeure concurrentiel et rentable sur le marché avec son utilisation première. vie physique : Nombre d’années qu’un bâtiment résiste d’exister physiquement. vie utile : Nombre d’années qu’un bâtiment remplit la fonction pour laquelle il a été conçu. vie économique restante : Période de temps entre la date de l’expertise (jour de l’évaluation) et la fin de la vie économique du bâtiment. vie utile probable : Nombre d’années qu’un élément neuf de courte durée devrait normalement fonctionner avant qu’il soit nécessaire de le remplacer. âge effectif : Différence entre sa vie économique et sa vie économique restante. âge réel ou chronologique : c’est le nombre d’années écoulées depuis la construction.