Objectifs de la formation Connaître les bases techniques du dispositif Scellier En assimiler les avantages fiscaux En comprendre l’intérêt commercial

Planning de la journée 9h00 – 9h15 9h15 – 10h30 10h30 – 10h45 Présentation 9h00 – 9h15 Méthode d’entretien clientèle Module Scellier (maillons 7 et 8) 9h15 – 10h30 pause 10h30 – 10h45 Méthode d’entretien clientèle Module Scellier (maillons 9 à 12) 10h45 – 12h30 déjeuner 12h30 – 14h00 Le champ, les conditions d’application et les avantages fiscaux du dispositif Scellier 14h00 – 16h00 16h00 – 16h15 Rappels sur l’imposition des revenus fonciers et synthèse 16h15 – 17h30

Sommaire Une succession de lois 1- Le champ d’application 2- Les conditions de location p.20 p.26 3- Les avantages fiscaux p.34 4- Rappel: imposition des revenus fonciers 5- Synthèse: le dispositif Scellier: pour un objectif de revente à 15 ans ou de retraite à 25 ans p.42

Une succession de lois

27 ans de défiscalisation 31/12/2012 (31/12/2017) 01/01/1984 01/01/1996 31/12/1997 01/01/1999 31/08/1999 01/01/2003 01/01/2006 01/09/2006 01/01/2009 31/12/2009 Quilès-Méhaignerie Périssol Besson Robien classique Borloo Robien recentré Scellier

L’évolution des avantages fiscaux Gain fiscal maximal atteint ! Exemple pris pour un montant d’investissement de 122 000 € et une TMI de 14%

Deux dispositifs SCELLIER CLASSIQUE SCELLIER INTERMEDIAIRE 1 2 3 ou Scellier social Réduction d’impôt jusqu’à 22% du montant de l’investissement répartie sur 9 ans 1 + 10% si prolongation sur 6 ans 2 Déduction spécifique de 30% 3

1- Le Champ d’application

Pas possible pour une personne non résidente L’investisseur Personne physique ou associé d’une société de personne Fiscalement domicilié en France (DOM compris) Pas possible pour une personne non résidente fiscalement en France

Le logement Acquisition d’un logement neuf ou en VEFA Transformation en logement d’un local Achat de parts de SCPI dites d’habitation Construction d’un logement Réhabilitation d’un logement

Le zonage Zone A Zone B1 Zone B2 Légende Zone C

Les caractéristiques thermiques et énergétiques À terme, Logement Scellier HQE® Performances énergétiques

Les dates de l’investissement 1er janvier 2009 31 décembre 2012 Dossier de réservation Acte notarié signé Souscription réalisée Livraison

Les modalités de l’investissement

1 seul logement Scellier Un seul logement par an et/ou 1 seul logement Scellier Max 300 000 € SCPI

Un acte par an 2009 2010 2011 2012

18 000 € + 6% du revenu imposable Plafonnement global Plafonnement niches fiscales: 18 000 € + 6% du revenu imposable Réduction d’impôt de 18 % LMNP Réduction d’impôt Scellier Réduction d’impôt FCPI, FIP Déduction au titre de l’amortissement Robien- Borloo

Amortissement Borloo - Robien Cumul RI Scellier + RI LMNP,Girardin ou ZRR Si ≠ 2009 Amortissement Borloo - Robien + RI Scellier Si ≠

2- Les conditions de location

L’engagement de location pris par le contribuable ou la SCPI 9 ans 12 ans 15 ans Prise d’effet du bail 12 mois Scellier classique 12 mois Scellier intermédiaire

L’engagement de conservation des parts Associé SCPI Conserve ses parts Engagement de location pris par la SCPI 9 ans

Plafonds de loyers par m² Scellier intermédiaire Plafond de loyer Plafonds de loyers par m² Scellier classique Scellier intermédiaire Zone A 21,65 17,32 Zone B1 15,05 12,04 Zone B2 12,31 9,85 - 20 %

Le locataire Scellier intermédiaire Scellier classique Le locataire doit être une personne autre que: Membre foyer fiscal de l’investisseur Associé Membre foyer fiscal de l’associé Location à un ascendant ou un descendant : Scellier intermédiaire Scellier classique

Le plafond de ressources du locataire Scellier classique Scellier intermédiaire Oui plafond Non

3- Les avantages fiscaux

La base de calcul de la réduction d’impôt Base de la réduction d’impôt Prix de revient TTC plafonné à 300 000 € = Prix de revient Prix de vente du logement Frais d’acte si payés par l’investisseur Frais d’hypothèque ou de caution

Le taux de la réduction d’impôt pendant 9 ans en métropole SCELLIER Signés en 2009 et 2010 Signés en 2011 et 2012 25% 22% 1/9ème n+1 n n+2 n+3 n+4 n+5 n+6 n+7 n+8 répartition sur 9 ans RI annuelle de 2,78 % RI annuelle

Le taux de la réduction d’impôt pendant 9 ans en outre-mer Signés entre le 29/05/2009 et le 31/12/2011 Signés en 2012 et 2013 Signés entre 2014 et 2017 40% 35% 35% (sous conditions)

SCELLIER INTERMEDIAIRE RI supplémentaire de 2 % par an Le taux de la réduction d’impôt au-delà des 9 ans pour le dispositif Scellier intermédiaire SCELLIER INTERMEDIAIRE RI supplémentaire de 2 % par an n+10 n+9 n+11 n+12 n+13 n+14 répartition sur 2 X 3 ans Au total sur 15 ans Outre-mer Métropole 37% 32% 52% 47% Signés entre le 29/05/2009 et le 31/12/2011 Signés en 2009 et 2010 Signés en 2011 et 2012 Signés de 2012 à 2017

Le montant de la réduction d’impôt Calcul de la réduction d’impôt Réduction d’impôt Base de calcul X Taux = 1/9 ème 1/9 ème n+1 n n+2 n+3 n+4 n+5 n+6 n+7 n+8 Répartition sur 9 ans + 2% + 2% + 2% + 2% + 2% + 2% n+10 n+9 n+11 n+12 n+13 n+14 3 ans 3 ans

Le montant de la réduction d’impôt Déclaration de revenus fonciers 2011 et réduction de l’impôt dû au titre des revenus 2011 Achat en VEFA Acte signé Achèvement Fin 2008 2009 2011 2012

Déductions spécifiques Pour le Scellier classique Déduction spécifique de 26% des loyers bruts si le logement est situé en ZRR. Ou Pour le Scellier intermédiaire Déduction spécifique de 30% des loyers bruts sur 9, 12 ou 15 ans. Ou Déduction spécifique de 45%, 60% ou 70% des loyers bruts si convention ANAH.

4- Rappel: imposition des revenus fonciers

Revenus fonciers et Charges déductibles imposable RF Charges déductibles - = Loyers perçus Primes d’assurance Indemnités reçues (ALI, garantie et vacance locative) Frais de gérance Taxe foncière Charges de copropriété Déduction spécifique de 26% (Scellier classique en ZRR) Déduction spécifique de 30% (Scellier intermédiaire) Intérêts et Frais d’emprunt (dont ADI)

Bénéfice ou déficit foncier RF RF Charges Charges - - Bénéfice foncier Déficit foncier 2 cas

Imputation d’un déficit foncier Intérêts d’emprunt BF n+10 Reportable sur BF n+1 BF n+2 Déficit foncier 10 700 € Imputable sur RBG Charges hors intérêts

Imputation de la réduction d’impôt Scellier Impôt Brut Réduction d’impôt Scellier - IMPÔT à PAYER =

Report exceptionnel du surplus de réduction Scellier En droit commun En Scellier Impôt brut Impôt brut Impôt brut Réduction d’impôt Scellier Crédit d’impôt Réduction d’impôt Perdu Excédent remboursable Excédent reportable

Report exceptionnel du surplus de réduction Scellier d’impôt Scellier Excédent Reportable sur Impôt N + 6 Impôt N Impôt N + 1 Impôt N + 2 Imputable sur

Ordre d’imputation de la réduction d’impôt Scellier 2009 2010 2015 2011 2012 2016 2017 Surplus 1 Surplus 2 Surplus 3 Impôt Brut 1 Utilisation du surplus 1 en priorité 2 Utilisation éventuelle du surplus 2 3 Imputation de la RI de l’année en cours (2011) 4 Imputation d’un éventuel crédit d’impôt

5- Synthèse : Le dispositif Scellier pour un objectif de revente à 15 ans ou de retraite à 25 ans

Le dispositif Scellier - Plan Type 60 000 Investissement Investissement ………. ………..……….€ 58 500 Financement ………… .………………..€ 1 500 Apport ….……………….. ..….…………....€ 390 Financement Mensualités ……………… ….………...…..€ par mois 190 Loyer net mensuel …….… …………………€ par mois 200 Votre participation .….…. ..…….……..….€ par mois

Le dispositif Scellier - Plan Type Avantage supplémentaire Revente 81 000 Revente à 15 ans ………… …………………€ 34 000 Solde du financement ….… ….…….………..€ 47 000 Capital net d’impôt ….………. ……………..……€ Avantage supplémentaire Sécurité accrue de la famille (assurance décès-invalidité comprise)

Le dispositif Scellier - Plan Type Montant d’investissement % Réduction d’impôt X 9 premières années = € 60 000 25 % 15 000 Montant d’investissement % Réduction d’impôt X 2 périodes de 3 ans = € 60 000 7 200 12 %

Le dispositif Scellier - Le plan type GAIN FISCAL GLOBAL sur 15 ans : … …………€ 22 200 1 480 Soit : ……… …………… €/an Soit : ……… …………… €/mois 120 PARTICIPATION NETTE MOYENNE: … ….. - ……. .…… = … …… €/mois 200 120 80 Participation < 20% du montant de la mensualité (390 €). Cette opération peut permettre de ne plus payer d’impôt pendant 15 ans !

Le dispositif Scellier- 1 € >> plus de 3 € à 15 ans pour aller plus loin Mensualité 390 € Économie d’impôt: 22 200 € soit 120 € par mois Participation : 152 € par mois 276 € Participation : 80 € par mois 238€ Loyer net 190 € 190 € Reval° 1,5 %/an 15 25 Coût Opé° : 80 x 12 x 15 = 14 400 € 152 x 12 x 10 = 18 240 € 32 640 Revente à 15 ans : 47 000 – 14 400 = 32 600 € 1 € >> plus de 3 € à 15 ans Retraite à 25 ans : Renta : = (276 x 12) / 32 640 = 10,1 %

FIN