CONTENTIEUX AUTOUR DES AUTORISATIONS D’URBANISME Audit de permis de construire Audit du permis de construire 26.03.17

Audit du permis de construire Présentation L’audit de permis de construire un nouveau créneau pour les géomètres-experts Comment réaliser cet audit Les atouts du géomètre-expert Audit du permis de construire 26.03.17

Ordre du jour Type d’audit Méthodologie Conclusion Audit de conformité Audit de validation Audit de recours Méthodologie Audit de validation ou de recours Conclusion Audit du permis de construire 26.03.17

TYPE D’AUDIT AUDIT DE CONFORMITE AUDIT DE VALIDATION AUDIT DE RECOURS Etabli pour la collectivité après achèvement des travaux pour la délivrance du certificat de conformité AUDIT DE VALIDATION Etabli pour le pétitionnaire avant le dépôt du PC AUDIT DE RECOURS Etabli pour un tiers dans le cadre d’un recours après le dépôt du PC Audit du permis de construire 26.03.17

AUDIT DE CONFORMITE CONFORMITE DES TRAVAUX PLANIMETRIE ET VOLUMETRIE Conformité des travaux par rapport au PC PLANIMETRIE ET VOLUMETRIE Relevé périmétral et calage par rapport aux limites Relevé altitude faîtage et terrain Photos des façades redressées et comparaison aux plans RAPPORT Audit du permis de construire 26.03.17

AUDIT DE CONFORMITE SHON Délais et modalité d’intervention L461-1 Pendant toute la durée du chantier et trois ans après l’achèvement. R462-6 A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. Le délai de trois mois prévu à l'alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire en application de l'article R. 462-7. Préalablement à tout récolement, l'autorité compétente en informe le bénéficiaire du permis (article R. 462-8 du code de l'urbanisme). Il doit obtenir son autorisation pour pénétrer sur sa propriété. L'autorité compétente doit dresser procès-verbal pour obstruction au droit de visite prévu par le code de l'urbanisme. Il transmet ce procès-verbal au Procureur de la République qui peut à son tour le transmettre à un juge d'instruction qui délivrera une commission rogatoire permettant alors l'accès à la propriété. Définition de la SHON Circulaire n°90-80 du 12 novembre Code de l'urbanisme : Article à consulter : R112-2 Audit du permis de construire 26.03.17

AUDIT DE VALIDATION OU DE RECOURS Méthodologies identiques Procédure des recours Civile Administrative Méthodologie Analyse des actes Analyse de l’assiette foncière Analyse de l’état initial Analyse de la procédure de dépôt et d’affichage Comparaison PLU-POS/PC Droit des tiers Code civil Analyse des préjudices éventuels Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Analyse des actes Réquisition de renseignements auprès des hypothèques Date de la dernière mutation et origines antérieures Analyse des servitudes éventuelles Le terrain est-il inclus dans une copropriété horizontale Le terrain est-il inclus dans un lotissement ou une ZAC Date de l’arrêté Cahier des charges et règlement Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Analyse de l’assiette foncière Analyse de l’état initial Est ce qu’un bornage a eu lieu Vérification de la surface Vérification des données cadastrales Vérification des démembrements antérieurs Analyse de l’état initial Plan topographique Vérification du calage altimétrique Vérification du calage / bornage Scan 3D avec huissier Construction existante SHOB-SHON/ aux plans de l’existant Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Analyse de la procédure de dépôt et d’affichage Affichage Quelles ont les obligations d'affichage en mairie ? dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier en mairie, et pendant toute la durée de l'instruction, affichage d'un avis de dépôt de la demande précisant les caractéristiques essentielles du projet; dans les 8 jours après la délivrance de l'autorisation, affichage pendant deux mois d'un extrait du permis ou de la déclaration. Quelles sont les obligations d'affichage du bénéficiaire de l'autorisation ? Il doit afficher sur le terrain la mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable, des notification de la décision ou la date d'obtention de la décision tacite, et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage marque le point de départ du délai de recours des tiers qui est de deux mois. Vérification du contenu du dossier Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Comparaison PLU-POS/PC Cohérence des plans entre eux Plans de vente Comparaison du PC/PLU Vérification article par article du PLU Problème de la SHON déclarative sauf ERP Etude par modélisation des prospects Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Etude par modélisation des prospects Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Etude par modélisation des hauteurs maximales Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Etude du CES Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Etude du CES Problème de la définition du CES (GRIDAUH) Groupement de recherche sur les institutions et le droit de l'aménagement, de l'urbanisme et de l'habitat www.gridauh.fr Problème des emplacements réservés Article 123-1 Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Droit des tiers (Code civil) Vues droites et obliques Servitudes de passage, de cour commune, Ecoulement des eaux pluviales Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Préjudices Pertes d’ensoleillement Audit du permis de construire 26.03.17

METHODOLOGIE Préjudices Pertes de vues Audit du permis de construire 26.03.17

CONCLUSION Créneau d’expertise intéressant Pas de concurrence externe (pluridisciplinarité) Réservé principalement aux zones de très forte valeur immobilière Audit du permis de construire 26.03.17