MARCHE DES CAPITAUX, ACCES AU CREDIT, SOLVABILISATION LE FINANCEMENT DU LOGEMENT DANS LES PAYS DE L’UEMOA Conférence 14-16 février 2005, Bamako Olivier Hassler Banque Mondiale Specialiste Principal Ohassler@worldbank.org en financement du logement

LE ROLE DU MARCHE DES CAPITAUX BENEFICES ET CONDITIONS

L’APPEL AU MARCHE DES CAPITAUX: UNE PROBLEMATIQUE PARTIELLE, MAIS FONDAMENTALE Le sous-développement du crédit au logement n’est pas seulement un problème de ressources des prêteurs: Problèmes de l’offre (foncier, promotion/construction) Rapports prix/revenus Circuits informels Conditions macro-économiques Le manque de ressources n’est pas seulement un problème de marches des capitaux Le marche des capitaux = jamais la source unique de fonds, même dans les économies développees (aux USA, les dépôts financent 50% des crédits hypothécaires)

L’EFFET SOLVABILISATEUR DES LONGUES DUREES

L’EFFET STABILISATEUR D’UN ACCES AU MARCHE FINANCIER Pour les établissements généralistes, les bases de dépôt ne sont pas toujours stables: Méfiance envers les établissements Instabilité politique Systèmes de garantie des dépôts faibles Fuites dues aux importations de matériaux de construction (les credits ne créent pas de depots dans ce cas) - Importance de pouvoir faire appel au marché pour gérer la liquidité et stabiliser les bilans - Importance du marché, en l’absence d’instruments de couverture, pour fixer les taux d’intérêt, dont la variabilité totale => risque de crédit

L’EFFET STABILISATEUR D’UN ACCES AU MARCHE FINANCIER, suite Etablissements spécialisés: Leur viabilité dépend de ressources externes adaptées. En l’absence de marches des capitaux, dépendance a l’égard : Des banques, souvent concurrentes, De l’Etat (banques publiques). Or, l’intervention selective de l’Etat : Risque de créer des inégalités entre établissements prêteurs d’entraver le développement de l’offre globale Peut occulter, mais ne résout pas, la pénurie de moyens financiers à long terme

EFFET CATALYTIQUE DE L’APPEL AU MARCHE FINANCIER Réduction du coût du crédit: meilleur adossement financier  moins de marge d’intermédiation Meilleure qualité du crédit: implication des investisseurs externes  discipline de marche: Développement du marche obligataire: manque fréquent de véhicules d’investissement: les portefeuilles hypothécaires (résidentiels) => instruments de placement long, sécurisés par des créances à faible risque, plus rentables que les titres d’Etat Bon véhicule  bonne allocation des ressources (modèle archétypique de développement: Chili) -sinon, canalisation anti-économique du LT ver le CT

CONDITIONS DE L’APPEL AU MARCHE DES CAPITAUX Masse critique Etalement des coûts de transaction Taille   liquidité Base d’investisseurs à long terme Suffisante en taille diversifiée : sinon, prix faussés, absence de liquidité Formation des prix transparente: Benchmarks Instruments faciles à valoriser

CONDITIONS DE L’APPEL AU MARCHE DES CAPITAUX,suite Sécurité des investissements (long terme): Placements à terme éloigné, signatures mal connues, manque de confiance dans le crédit immobilier Impératif de sécurisation : Découplage du risque “émetteur” Qualité du sous-jacent Garanties externes (mais coûteuses si les 2 1eres conditions ne sont pas remplies) Garanties étatiques ? Utilité pour lancer de nouveaux instruments, risques de distorsions ensuite Rating –Indispensable si financements structures

INSTRUMENTS ET TECHNIQUES DE RECOURS AU MARCHE FINANCIER Il existe plusieurs types d’instruments financiers adossés aux prêts immobiliers Tous impliquent des techniques de réhaussement de crédit Tous supposent une bonne maîtrise des risques de crédit sur le marche primaire Le choix des prêteurs dépend de leurs contraintes et des caractéristiques du marche primaire Dans tous les cas….

…LE MARCHE OBLIGATAIRE REGIONAL EST UN ATOUT CONSIDERABLE Pouvoir faire masse des besoins de financement  taille critique plus facilement atteinte, réduction des coûts d’infrastructure Elargissement des bases d’investisseurs, limitées au niveau national Meilleures perspectives de liquidité:  réduction des primes d’illiquidité, réduction des coûts de transaction Discipline de marché renforcée: normes de qualité des prêts, clarté de l’information, homogénéité des instruments financiers Mise en correspondance des besoins/ des sources de financement

TIRER PARTI DU POTENTIEL REGIONAL: QUELLES APPROCHES POSSIBLES? “Bottom-up” Des mécanismes et des systèmes ont déjà été développés dans plusieurs Etats membres Peuvent-ils être intégrés dans un cadre régional fédérateur? “Top-down” Certains instruments n’existent pas ou sont embryonnaires N’est-il pas plus simple de leur donner d’emblée une base régionale? Uniformisation des cadres fondamentaux + principe de subsidiarité : Bases légales, réglementaires, fiscales “PGCD” suffisant pour établir la confiance des investisseurs dans différents instruments nationaux