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Cas pratique Opération spéciale ISF « nue-propriété PERL » 25/04/2014 Test 1.

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1 Cas pratique Opération spéciale ISF « nue-propriété PERL » 25/04/2014 Test 1

2 Exemple doptimisation fiscale sur lIR et lISF 25/04/2014 Test 2 Fiscalité de linvestisseur IR : 40% ISF : 0,55% ISF annuel : IR sur revenus fonciers : Patrimoine ISF et revenus fonciers Patrimoine taxable ISF : 1 M Revenus fonciers : Assurance vie :

3 25/04/2014 Test 3 Biens sélectionnés Nue propriétéEstimation pleine propriété LotTypeEtagePkg et Cave Surface pondérée Prix de vente Valeur actuelle Valeur à terme (*) A123p1eroui72,5 m² ,5 M (*) A l'extinction de l'usufruit selon ces hypothèses : Taux d'inflation estimé1,5% /an Revalorisation des biens0,0% /an Situation de l'Investisseur FinancementFiscalité QuotitéMontantTaux ISF0,55% Fonds propres0%0 Impôt / revenus fonciers40,00% Prêt / 15 ansin fine100% ,00%Prélèvements sociaux12,10% amortissable0%0 0,00% dont, part déductible5,80% Adossement assurance-vie55% ,50% Profit de l'Opération Profit de l'opération Débours net mensuel moyen-225 *hors gain contrat assurance-vie Estimation des biens à la revente Taux de Rendement Interne 7,3% (Net de Fiscalité)

4 25/04/2014 Test 4

5 ­Acquisition dun 3 pièces à Antibes de 70m² dune valeur de Prix dacquisition réduit à 60% de sa valeur Aucun risque ni aléa locatif Confort de gestion Aucun frais ni aucune charge Aucune fiscalité Aucune durée minimum de détention Effort dépargne de 225/mois pendant 15 ans, et déconomie dimpôt - TRI : 7,3% * Crédit remboursé par la capitalisation du contrat dassurance vie : Financement par prêt in fine de 16 ans au taux de 4%, adossement assurance-vie à 55% valorisé à 3% / an 25/04/2014 Test 5

6 LE FINANCEMENT Découvrez les financements et les garanties pour lacquisition dun bien en nue-propriété 25/04/2014 Test 6

7 Le financement MONTANT : Le prix dacquisition de la nue-propriété peut être financé jusquà 100 % par emprunt. Ce prix représente une quote-part de la valeur du bien en pleine propriété dépendant de la durée de lusufruit temporaire et variant ainsi : 25/04/2014 Test 7 Durée de lusufruit Prix de la nue-propriété / valeur en pleine propriété 15 ans60% 16 ans58% 17 ans56% 18 ans54% 19 ans52% 20 ans50%

8 Le financement DUREE Généralement, la durée du financement est la même que celle de lusufruit temporaire, soit entre 15 et 20 ans auxquels sajoute le délai de construction de 12 à 24 mois pour les ventes en état futur dachèvement. GARANTIES Lhypothèque (ou PPD pour le prix payé à lacte) constitue la garantie principale du financement dune acquisition PERL : la nue-­propriété dun bien est un droit réel immobilier qui peut être cédé ou hypothéqué librement, sans intervention de lusufruitier. En cas de crédit in fine, il est habituel dadosser un contrat dassurance vie dont la capitalisation permet de rembourser lemprunt à léchéance. 25/04/2014 Test 8

9 Le financement VALEUR DE LA GARANTIES La valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement au fil du temps jusquà atteindre la valeur de la pleine propriété à lextinction de lusufruit. Indépendamment de lévolution des prix de limmobilier, la valeur de la garantie sapprécie automatiquement alors que lencours du prêt reste fixe (in fine) ou diminue (amortissable). LIQUIDITE DE LA GARANTIE En cas de défaillance de lemprunteur, la banque peut réaliser sans difficulté sa garantie car : ­ il ny a pas davantage fiscal spécifique attaché à lacquisition de la nue-propriété en première main (contrairement aux schémas Robien et Borloo) et par conséquent, pas de décote sur le marché secondaire ­la généralisation du schéma PERL fait naître un marché secondaire actif ­de nombreux épargnants cherchent à investir dans des biens dont lusufruit est plus court et qui nexistent que sur le marché secondaire 25/04/2014 Test 9

10 Le financement RISQUE DE LEMPRUNTEUR : Les clients sont le plus souvent propriétaires de leur résidence principale, âgés de 35 à 55 ans et sans besoin immédiat de revenus complémentaires. Léconomie de lopération ne repose pas sur la perception dun loyer, ce qui élimine toute défaillance demprunteur provenant du facteur locatif (impayé, vacance…). 25/04/2014 Test 10

11 EVE BLANCHET : Pour toute information complémentaire, votre contact PERL : 25/04/


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