Assemblée Générale 27 Mars 2008.

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1 Assemblée Générale 27 Mars 2008

2 Bienvenue….

3 Ordre du jour de l’Assemblée
A titre ordinaire Examen des rapports du conseil d'administration, du président et des commissaires aux comptes, approbation des comptes annuels de l’exercice 2007, quitus aux administrateurs; Affectation du résultat de l’exercice et distribution d’un dividende ; régularisation du montant des dividendes versés au titre de l’exercice 2006 Examen et approbation des comptes consolidés de l’exercice 2007 ; Approbation de la convention de rémunération différée de Monsieur Robert Waterland Examen du rapport spécial des commissaires aux comptes et approbation des conventions visées à l’article L du Code de commerce ; Fixation du montant des jetons de présence ; Renouvellement du mandat d’administrateur de Monsieur Michel Gauthier ; Renouvellement du mandat de Monsieur Claude Marin ; Nomination de Monsieur Marc Allez en qualité d’administrateur Ratification de la nomination de Monsieur Philippe Prouillac en qualité d’administrateur ; Autorisation au conseil d'administration pour mettre en œuvre un programme de rachat d'actions.

4 Ordre du jour de l’Assemblée
A titre extraordinaire Modification des statuts correspondant aux dispositions fiscales introduites par l’article 208 C II ter du code général des impôts ; Mise en harmonie des statuts avec les nouvelles dispositions issues notamment du décret du 11 Décembre 2006 ; Pouvoirs en vue des formalités.

5 Rapport d’activité - Sommaire
La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui Points clés 2007 Anticipations 2008 Politique d’investissement et patrimoine Le marché locatif Le marché de l’investissement Le patrimoine L’activité de l’année Résultats 2007 et perspectives Résultats 2007 Une Stratégie bien adaptée Politique de distribution

6 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006
Sommaire La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui Politique d’investissement et patrimoine Résultats 2007 et Perspectives 2008 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006 - 6 -

7 Points clés 2007 Une politique d’investissement sélective basée sur la croissance organique Une capacité de distribution confirmée Engagements 2007 : 135 M€ d’acquisitions 110 M€ de projets neufs initiés en 2007 Cessions d’immeubles non stratégiques : 40,5 M€ Valeur du portefeuille au 31 Décembre 2007 : 1 190 M€ d’engagements ( m² ) dont M€ en exploitation (taux d’occupation financier de 92%) Commercialisation de m² au cours de l’année, soit 6 M€ de loyer Un patrimoine diversifié et une stratégie de cash-flow sécurisée : Baux longs sur les grandes surfaces Multilocataires sur les petites et moyennes surfaces (450) Surface moyenne par locataire de m² (hors portefeuille ‘La Poste’), soit 0,2% par locataire Rendements élevés Loyers compétitifs Locataires de qualité

8 Anticipations 2008 : année de consolidation
Valorisation du portefeuille existant Redéveloppement du site Massy / Ampère : lancement de m² clé en main pour Alstom Action marketing : Paris Porte des Lilas, Grenoble Viséo, Bordeaux Mérignac, Marseille La Mazarade et Aix-en-Provence Poursuite de l’optimisation de la gestion locative des parcs d’affaires Depuis le 1er Janvier 2008 : 30 M€ de nouveaux engagements dont 17 M€ sécurisés à rendement élevé et baux long terme, et 13 M€ futur parc d’activité Au 12 février, millions d’engagements Développement des réserves foncières dans les parcs d’affaires en fonction de la demande Regroupement sous la Marque ‘Parc Eiffel’ de l’ensemble des parcs d’affaires Poursuite des arbitrages ciblés, en fonction des conditions de marché

9 Capitalisation boursière au 25 Mars de 463 M€
Chiffres clés 2007 2007 Capitalisation boursière au 25 Mars de 463 M€ Loyers Résultat Opérationnel Courant Résultat Net part du Groupe par action* Cash Flow Courant Cash Flow Courant par action* ANR HD par action* Dividende (proposé pour 2007) 72,4 M€ 52,7 M€ 29,6 M€ ** 5,7 € ** 6 € Capitalisation Boursière (au 31/12/06 et 31/12/07) 487 M€ (*) nombre d’actions : au 31/12/2007, au 31/12/2006 2006 55,0 M€ 36,7 M€ 22,7€ 24,7 M€ 4,8 € 83,5 € 5 € 708 M€ 17,6€ 101,9 € Résultat Net part du Groupe 91,6 M€ 117,9 M€ (**) hors 6,16 M€ d’exit tax à payer sur 4 ans (1,2€ par titre liés à l’acquisition de Parcoval)

10 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006
Sommaire La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui Politique d’investissement et patrimoine Résultats 2007 et Perspectives 2008 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006 - 10 -

11 Rappel de la présentation du 30/06/07
Le marché locatif Les marchés locatifs ont bien performé en 2007 même si les volumes commercialisés sont en léger repli par rapport à l’année record de Les petites et moyennes surfaces ont dominé. Pour le début 2008, la demande de bureaux exprimée semble soutenue, caractérisée par un certain nombre de très grosses demandes L’offre est globalement faible : 4,8% de vacance avec 20% seulement représenté par le neuf qui n’augmente pas à cause des pré-locations. Allongement des négociations, les locataires sont très sensibles à la valeur locative : qualité / prix. Loyers globalement stables. Les immeubles neufs ou rénovés dans les parcs d’affaires régionaux se commercialisent d’une manière satisfaisante avec des loyers pratiqués entre 120 et 140 €/m². Rappel de la présentation du 30/06/07 «  Les taux de rendement sont globalement très bas, offrant des rentabilités et des primes de risque insuffisantes »

12 Le marché de l’investissement
2007 a clairement marqué un pic du marché d’investissement (27 milliards de placement, +17%). 2008 devrait enregistrer une remontée des taux de rendement dont il est encore trop tôt pour en mesurer l’ampleur. Toutefois, la demande, même si elle est sélective, reste considérable et le marché fluide.

13 Conclusion Nous anticipons qu’une partie importante de l’offre future sera retardée/annulée compte tenu : des difficultés de financement de la hausse du prix de la construction (+ HQE, développement durable) des loyers stables de l’arrêt de la compression des taux de rendement. Ce ralentissement de production devrait soutenir la valeur locative des immeubles existants, voire à terme créer une tension sur les loyers si la demande reste semblable.

14 Projections locatives
Le portefeuille au 31/12/2007 à périmètre constant générera : Les 30 M€ de nouveaux engagements 2008 produiront 2,5M€ de loyers complémentaires Les réserves foncières généreront 28,5 M€ de loyers supplémentaires : 23 M€ à Massy pour 240 M€ de coûts d’investissement (échéance ) 5,5 M€ dans les Parcs d’activités pour 62 M€ de coûts d’investissement (échéance ) 2008 2010 2011 90M€ 83M€ Loyers 93M€ 75M€ (*) 2009 (*) net des cessions réalisées en 2007

15 Valorisation et répartition du portefeuille
Un portefeuille d’engagements évalué à M€ au 31/12/07 Répartitions par type d’actif (VEFA incluses) Par valeur Par loyer Par m² Bureaux 57% Résidences Médicalisées 3% Entrepôts 9% Parc d’affaires 26% Locaux d’activités 5% Parcs d’Affaires 36% Bureaux 55% Bureaux 55% Entrepôts 16% Parc d’affaires 26% Locaux d’activités 12% Résidences Médicalisées 3% Résidences Médicalisées 2% Bureaux 34% Entrepôts 11% Locaux d’activités 5% 1 190 M€ 86 M€ m² Paris / IdF 531 M€ (45%) 659 M€ (55%) 47 M€ (55%) m² (60%) m² (40%) Régions 39 M€ (45%)

16 Un portefeuille qui se rajeunit
Répartition par ancienneté des immeubles en valeur Immeubles de plus de 10 ans Immeubles de moins de 10 ans Immeubles neufs et rénovés (représentent 25% des loyers totaux) 31/12/2006 31/12/2007 34% 30% 45% 43% 31% 54% 12% 27% 24%

17 Des Rendements compétitifs …
Rendements bruts moyens par type d’actif Loyers moyens par type d’actif 6,8% 7% 7,3% 8,6% 7,5% 156 € / m² 224 € / m² 66 € / m² 111 € / m² 260 € / m² 134 € / m² Loyer Moyen (*) Bureaux Paris IDF Province Entrepôts Résidences Médicalisées Parcs Eiffel 71 € / m² Activités (*) en 2006 : 104 € / m2 7,2% 7,1% Bureaux Paris IDF Province Parcs Eiffel Moyen Entrepôts Résidences Médicalisées Activités

18 Des flux locatifs sécurisés
Évolution de la durée ferme des baux (3) (1) (2) Principaux locataires MULTILOCATAIRES 37% LA POSTE 16% AREVA 7% ALSTOM C&S 6% AIR LIQUIDE 4% NXP MINISTERE DE L’INTERIEUR 3% MEDICA GEFCO ATOS 2% SFR DRASS DDASS CONSEIL GENERAL DE SEINE ST DENIS SCHNEIDER 1% COLT (1) VEFA (2) Portefeuille historique (3) Hypothèse de renouvellement de 85% des baux par roulements successifs

19 L’activité de l’année

20 Acquisitions : Parcoval et Le Bourget
Localisation : 6 Parcs d’activités à Aix en Provence, Mérignac, Montpellier, Nantes, Orsay et Villeneuve d’Ascq Complémentarité sur 5 Parcs d’affaires avec Locafimo Locataires : 122 baux Surfaces : m² ( m² de bâtis, m² en construction, plus réserves foncières) Investissement initial : 110 M€ (dont 6 M€ de réserves foncières) Loyer estimé : 7,8 M€ Rendement locatif : 7,5 % Potentiel de développement : Plus de m² LE BOURGET Localisation : Parc de l’Espace Surfaces : m² d’activités et bureaux Livraison Mai 2008 Loyer potentiel : € par an

21 Redéveloppement du site de Massy Ampère
1/ Construction d’un immeuble HQE de m² SHON Démarrage des travaux : mars 2008 Date de livraison : novembre 2009 Promoteur / Constructeur : Nexity Entreprises Locataire : Alstom Power Centrales Signature du bail prévue: fin février 2008 Prise d’effet du bail : novembre 2009 Échéance du bail: novembre 2018 (9 ans ferme) 2/ Bilan prévisionnel : Prix de revient : 49 M€ Loyer annuel indexé : 4,2 M€ Valorisation estimée de l’immeuble 6,25%) : 65,8 M€

22 Parcs d’affaires : la situation actuelle

23 Les Parcs Eiffel en chiffres
12 Parcs d’activités 173 Bâtiments 413 Baux m² 19,6 M € de loyers actuels

24 Développements en cours dans les parcs d’affaires
Le Bourget – Paris : m² d’activité, livraison 1er Trimestre 2008 Bordeaux : m² de bureaux, livraison mi 2008 Coûts estimés : 25 M€ Valeurs Potentielles : 35 M€ Loyers futurs : 2,3 M€ Marseille : m² de bureaux, livraison 2ème trimestre 2008 Aix en Provence : m² de bureaux, livraison mi 2008, pré loué à Regus

25 Parcs d’affaires: développement
Mise en place d’un nouveau label de qualité « Parc Eiffel » en adéquation avec une stratégie répondant aux attentes des utilisateurs : Une image modernisée Une offre dynamique diversifiée : neuve et seconde main Une grille de prix différenciée Un environnement naturel préservé Une volonté de développer des services Des réserves foncières « travaillées » depuis la reprise en main des Parcs avec des architectes locaux pour dégager de nouveaux potentiels constructibles et répondre aux demandes clés en main Déjà m² de constructions nouvelles identifiées à moyen terme : Cout estimé : 62 M€ Loyer estimé : 5,45 M€

26 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006
Sommaire La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui Politique d’investissement et patrimoine Résultats 2007 et Perspectives 2008 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006 - 26 -

27 Résultat consolidé (en M€)
31/12/2006 31/12/2007 Loyers Charges liées aux immeubles Loyers nets Variation de la juste valeur Dépréciation et écart d'acquisition Résultat opérationnel net Coût de l’endettement financier net Résultat financier net Résultat net Résultats de Cessions 72,4 68,9 -25,3 91,6 3,2 Impôts -6,8 -1,1 55,0 -8,3 46,7 88,9 129,5 -13,8 -10,4 117,9 4,9 -1,2 -1,0 -10,1 62,3 123,7 -27,3 Résultat net avant impôts 98,4 119,1 Frais de fonctionnement -9,6 -10,0 Résultat opérationnel courant 36,7 52,7 Ajustement valeur instruments dérivés 3,4 2,0

28 Bilan consolidé (en M€)
Passif 2006 2007 Capital & Réserves Résultat Emprunts Autres dettes Total Passif 292,9 117,9 481,7 62,8 955,3 379,9 91,6 628,3 70,7 1 170,5 Actif Immeubles de placement Immobilisations corporelles (en cours de construction) Créances Trésorerie Total Actif 825,5 41,5 47,2 37,4 Immobilisations incorporelles 3,7 74,9 1 007,9 3,0 46,2 38,5

29 Structure financière et financement
2006 2007 (*) Dette financière nette / Valeur hors droits des immeubles Capitaux propres consolidés Dette financière nette LTV (*) Coût moyen annuel Taux de couverture Maturité de la dette ICR Cash (EBE/Frais financiers) 471,5 M€ Dont taux fixe 410,8 M€ 450,8 M€ 52% 4,0% 82% 4,8 2,7 40% 99% 53% 54,5% 1,9 589,7 M€ 5,0% 4

30 Evolution de l’ANR hors droits en 2007
ANR au 31/12/2007 ANR au 31/12/2006 + 22% 68,95 € Ajustement de valeur des immeubles 83,5 € 5,5 € Résultat courant de l’activité 17,8 € Complément dividende Acompte dividende 2007 -5,5 € 101,9 € 0,6 € Plus-value de cession

31 Maintien de la politique de distribution
Distribution 2007 : 6 € par action, soit un rendement de 8 % au 08/02/08 Une hausse de 20% du dividende par rapport à (5 € par titre) Politique volontariste de distribution : STE parmi les 3 premières foncières européennes en termes de rendement

32 Calendrier 2008 Assemblée Générale
Mise en paiement du dividende du 2nd Semestre 2007 Assemblée Générale Chiffre d’Affaires 1er Semestre 2008 Présentation des Résultats Semestriels 2008 Mise en Paiement d’un Acompte sur Dividende 27 Mars 2008 08 Avril 2008 25 Juillet 2008 30 Juillet 2008 08 Août 2008

33 Rapport des Commissaires aux comptes

34 Questions / Réponses

35 Vote des résolutions

36 Résolutions Ordinaires
1ère Résolution Approbation des comptes annuels et quitus aux administrateurs

37 Résolutions Ordinaires
2ème Résolution Affectation du résultat

38 Résolutions Ordinaires
3ème Résolution Approbation des comptes consolidés

39 Résolutions Ordinaires
4ème Résolution Convention de rémunération différée de Monsieur Robert Waterland

40 Résolutions Ordinaires
5ème Résolution Conventions visées aux articles l et suivants du code de commerce

41 Résolutions Ordinaires
6ème Résolution Jetons de présence

42 Résolutions Ordinaires
7ème et 8ème Résolutions Renouvellement du mandat de deux administrateurs

43 Résolutions Ordinaires
9ème Résolution Nomination de Monsieur Marc Allez

44 Résolutions Ordinaires
10ème Résolution Ratification de la cooptation de Monsieur Philippe Prouillac

45 Résolutions Ordinaires
11ème Résolution Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de mettre en œuvre un programme de rachat d’actions

46 Résolutions Extraordinaires
12ème Résolution Modifications des statuts correspondant aux récentes dispositions fiscales

47 Résolutions Extraordinaires
13ème Résolution Mise en harmonie des statuts avec les récentes dispositions légales et réglementaires

48 Résolutions Extraordinaires
14ème Résolution Pouvoirs en vue des formalités

49 Fin