LES CAHIERS DE LOBSERVATOIRE DE LÉVOLUTION FONCIERE : VOLET ECONOMIQUE Numéro 1 - NOVEMBRE 2005 LE FONCIER ECONOMIQUE, QUELLE LOCALISATION POUR LAGGLOMÉRATION.

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1 LES CAHIERS DE LOBSERVATOIRE DE LÉVOLUTION FONCIERE : VOLET ECONOMIQUE Numéro 1 - NOVEMBRE 2005 LE FONCIER ECONOMIQUE, QUELLE LOCALISATION POUR LAGGLOMÉRATION TROYENNE? Agence dUrbanisme de Développement et dAménagement de la Région Troyenne 1 place Robert Galley BP 106 10003 TROYES CEDEX Téléphone : 03.25.71.88.88 Télécopie : 03.25.71.88.89 Email : audart.troyes@audart.fr Conception et réalisation Céline CHANTRENNE Marc DURAND Jean-Luc HERVY Direction de la publication Françoise LEBRUN Pourquoi un observatoire de lévolution foncière? Pourquoi un observatoire de lévolution foncière? Les locaux dédiés à lactivité économique Les locaux dédiés à lactivité économique L L observatoire de lévolution foncière a été créé pour répondre aux besoins exprimés par les différents partenaires de lA.U.D.A.R.T., à savoir la C.A.T., le Conseil Général, lÉtat, le syndicat DEPART ainsi que les communes adhérentes. Il sinscrit en tant que mission permanente dans le programme partenarial de lA.U.D.A.R.T. Les observatoires constituent des outils danalyse, de prospective, de suivi et daide à la décision. Ils permettent aux acteurs locaux de se positionner sur leur projet en ayant une bonne connaissance du contexte territorial dans lequel ils interviennent. Ils permettent de suivre lévolution des phénomènes urbains ou naturels à des échelles territoriales définies. Lobservatoire de lévolution foncière a pour objectif de capitaliser des données, de les analyser et de produire des informations qui donnent les moyens de mieux comprendre le territoire et dassurer un développement cohérent. Cet observatoire comprend un volet économie et un volet logement. Il a pour but de suivre lévolution de lespace, ses consommations, ses disponibilités. Cinq échelles territoriales seront regardées : le Département de lAube, lAire Urbaine de Troyes, le Schéma Directeur de lAgglomération Troyenne, la seconde couronne et la Communauté dAgglomération Troyenne (C.A.T.). E E n 2004, on recense sur le territoire de la C.A.T. 38 654 m² de locaux engagés et dédiés à lactivité économique soit 17,3 % des constructions engagées dans le Département. LAire Urbaine de Troyes, hors C.A.T., concentre 33 069 m² de locaux engagés en 2004 soit 14,7 %. Quant au Département hors Aire Urbaine, avec ses 153 189 m², il représente 68 % du total des locaux engagés en 2004 dans la totalité du département. La carte ci-contre permet de constater que les locaux construits en 2004 se sont concentrés sur certaines communes notamment sur le territoire de la C.A.T. et plus particulièrement à Rosières-près- Troyes (12 878 m²), Sainte-Savine (8 367 m²) et Troyes (6 530 m²), puisquelles concentrent, à elles trois, 27 775 m² de locaux commencés en 2004 soit 72 % sur les 38 654 m² répertoriés sur la C.A.T. En dehors de la C.A.T., ce sont les communes de Nogent-sur-Seine et Romilly-sur-Seine qui présentent le nombre de m² de locaux engagés le plus important. Elles regroupent, à elles deux, 55 106 m² de locaux commencés en 2004 soit 36 % des 153 189 m² répertoriés sur le Département hors Aire Urbaine. L L évolution entre 2002 et 2004 montre une tendance à laugmentation dans la construction de locaux dédiés à lactivité économique sur la C.A.T. (+13,54 %) et sur le Département hors Aire Urbaine (+5,59 %). Par contre, sur lAire Urbaine de Troyes hors C.A.T., le nombre de m² de locaux est en nette diminution passant de 76 298 m² en 2002 à 33 069 m² en 2004 soit une baisse de 57 %. Ce qui semble traduire un phénomène de polarisation. P P ar secteur dactivité, la construction de locaux dédiés à lactivité économique est tirée par le secteur tertiaire. En effet, sur le territoire de la C.A.T., la nature des locaux commencés en 2004 est à dominante tertiaire avec 28 790 m² de locaux sur un total de 38 654 m². Le même constat peut être fait au niveau du Département hors Aire Urbaine avec 68 111 m² de locaux tertiaires commencés en 2004 sur un total de 153 189 m². Sur ce périmètre, on note une dominante dans les locaux à vocation commerciale puisque sur 68 111 m², 47 785 m² sont dédiés au commerce. Ce chiffre sexplique probablement par la construction du centre commercial de Romilly-sur-Seine. En ce qui concerne le secteur secondaire, il domine dans la construction de locaux commencés en 2004 sur le périmètre du Département hors Aire Urbaine de Troyes avec 18 643 m². Le secteur primaire, quant à lui, domine également sur le périmètre du Département hors Aire Urbaine de Troyes avec 66 111 m². En 2004, 224 912 m² de locaux dédiés à lactivité économique ont été engagés sur le Département de lAube. Un constat simpose, entre 2002 et 2004, seul le nombre de m² de locaux tertiaires connaît une progression. Les m² de locaux construits dans le secondaire et le primaire sont en baisse. SOURCE : AUBE DEVELOPPEMENT Les périmètres détudes de lobservatoire de lévolution foncière La C.A.T. ( La C.A.T. ( Communauté dAgglomération Troyenne) : Cette entité institutionnelle qui sest constituée en janvier 2000 comprend 11 communes. La Seconde Couronne : La Seconde Couronne : elle regroupe 17 communes qui se situent à la périphérie de la C.A.T. Le Schéma Directeur de la Région Troyenne 43 communes Le Schéma Directeur de la Région Troyenne : approuvé en 1999, il sétend sur 43 communes. LAire Urbaine de Troyes LAire Urbaine de Troyes : créée par lI.N.S.E.E. et basée sur le recensement de 1999, elle compte 120 communes, soit 11 communes de plus quen 1990. Le Département Le Département : Il regroupe 433 communes. Cest léchelle de référence statistique pour traiter du contexte dévolution générale. Les territoires sont regardés et analysés en fonction de lopportunité ou de la disponibilité de la donnée, le tout sur la base du découpage communal. Toutefois, ce sont surtout les données disponibles qui déterminent léchelle territoriale traitée. A ce jour, les premières données disponibles au niveau du foncier sont à léchelle de la C.A.T. Dans les mois à venir, il devrait être possible dintervenir à léchelle du Schéma Directeur de lAgglomération Troyenne et, à plus ou moins long terme, de lAire Urbaine de Troyes, voire du Département de lAube. Ce premier cahier concerne le volet économie. Il propose de répertorier les principales zones dactivités recensées sur le territoire de la C.A.T. et de dresser un premier état des lieux des disponibilités foncières à vocation économique. La carte en pages centrales présente par commune, à léchelle de la C.A.T., les zones dactivités et les zones dactivités futures délimitées dans les documents durbanisme. Une estimation de leur taux doccupation permet de calculer la surface encore disponible dédiée à lactivité économique. La dernière partie du document est consacrée aux constructions de locaux engagées et dédiées à lactivité économique. Source : fichier SITADEL, DRE, traitement A.U.D.A.R.T..Source : A.U.D.A.R.T Source : Mairie de Sainte-Savine Source : fichier SITADEL, DRE, traitement et carte A.U.D.A.R.T.

2 La localisation des zones dactivités et leurs potentialités foncières sur le territoire de la C.A.T. La localisation des zones dactivités et leurs potentialités foncières sur le territoire de la C.A.T. Plus de 70 zones dactivités représentant plus de 1 134,75 ha ont été recensées sur le territoire de la C.A.T. Elles offrent aux entreprises des lieux géographiques dimplantations diversifiés. Les communes de Saint-Julien-les-Villas, la Rivière-de-Corps et Bréviandes disposent également de quelques espaces dédiés à lactivité économique dont environ 3 ha de surfaces non occupées pour Saint- Julien-les-Villas, environ 3 ha pour la Rivière-de-Corps et 6 ha pour Bréviandes. Pont-Sainte-Marie et Troyes se partagent la zone dactivités des Ecrevolles, occupée principalement par de lactivité agro-alimentaire. Quelques terrains sont encore disponibles pour environ 2 ha. Pont-Sainte-Marie dispose dune autre zone dactivité au Nord de son territoire. Desservie par la R.N. 77 et la R.N. 60, elle accueille notamment les magasins dusine mais elle noffre à ce jour pratiquement plus despace disponible sauf par densification ou mutation. Cette carte présente les zones dactivités répertoriées dans les POS/PLU à l échelle de la C.A.T. Il est à noter que les activités situées au sein des zones dhabitat ne sont pas identifiées. Premier constat : toutes les communes de la C.A.T., hormis celle des Noës-près-Troyes, disposent de zones dactivités La superficie des zones dactivités et leur taux doccupation sont très variable mais très logiquement les zones les plus importantes sont situées à proximité des grands axes de communications. Les deux secteurs les plus importants se situent au Nord-Ouest de lagglomération. En effet, La Chapelle-Saint-Luc dispose dun espace denviron 274 ha dédié à lactivité économique. Celui-ci bénéficie de la proximité de la R.N. 19, de la rocade Ouest, de la possibilité dun raccordement « fer », voire de laérodrome de Troyes-Barberey. Son taux doccupation actuel est estimé à 97 %. Il resterait donc environ 8 ha de surfaces non occupées dont 3,35 ha en Zone Franche Urbaine (Z.F.U). Le territoire de Sainte-Savine offre également de fortes disponibilités foncières en matière de développement économique puisque plus de 287 ha sont dédiés à lactivité économique notamment grâce au Parc Ouest et quenviron 201 ha de surfaces non occupées sont encore disponibles sur lensemble de la commune dont 6,89 ha en Z.F.U. Le Parc Ouest offre lavantage dêtre à proximité dun échangeur autoroutier et dêtre accessible par la R.N. 60, et à terme, par la rocade Ouest. Des possibilités de raccordement au « fer » sont également envisageables. Dautres zones dactivités de plus faibles importances mais offrant encore des possibilités foncières intéressantes sont délimitées sur cette carte. Elles se situent notamment sur les communes de Rosières-près-Troyes et de Saint-Parres- aux-Tertres. Sur la commune de Rosières-près-Troyes, la technopole et les activités périphériques occupent une partie de lespace. Avec les terrains situés dans le prolongement de la zone desservie par la R.N. 77, cest au total 44 ha de disponible pour lactivité économique sur Rosières-près-Troyes. La commune de Saint-Parres-aux-Tertres offre encore environ 12 ha de surfaces non occupées dans le prolongement de sa zone commerciale située de part et dautre de la R.N. 19. La proximité dune sortie autoroutière et la réalisation prochaine du dernier maillon de la rocade constituent des facteurs dattractivités pour cette zone. Enfin, Troyes offre la particularité dun émiettement des activités dans le tissu urbain. Ce phénomène est historique, les activités du textile sétant à lorigine développées dans les faubourgs. La Ville de Troyes mène actuellement une politique en faveur du tertiaire avec notamment le « croissant tertiaire » identifié à partir de la gare jusquà lespace Belin. Mais ce « croissant tertiaire », situé en territoire urbain, nest pas identifié dans le P.L.U. par un zonage spécifique. Dune manière générale, les activités situées sur le territoire troyen sont, suivant la méthode utilisée, difficilement identifiables au travers du zonage P.L.U. et bien que très présentes, elles ne sont pas recensées. La surface des terrains encore disponible à vocation économique est estimée à 282 ha sur le territoire de la C.A.T. Il ne sagit bien entendu que dune estimation approximative mais qui permet davoir un ordre de grandeur de la disponibilité foncière en matière économique sur lagglomération. Il convient toutefois de rappeler que faute de données disponibles, ce calcul ne prend pas en compte les zones dactivités situées notamment en deuxième couronne. Or celles-ci offrent également des disponibilités foncières importantes avec entre autres les zones dactivités de Torvilliers, Saint-Germain, Lavau, Villechetif, Creney, Barberey-Saint-Sulpice, et surtout le Parc Logistique de lAube sur les territoires de Buchères, Saint-Léger-près-Troyes, Moussey. Bien que les disponibilités foncières semblent encore importantes, il convient de ne pas perdre de vue que lespace est un bien rare dont il faut maîtriser la consommation. Une organisation rationnelle répondant aux exigences de qualité urbaine et paysagère doit être réfléchie afin dassurer un développement durable. Nota Bene : pour estimer le taux doccupation, la superficie de la zone concernée a été calculée à partir du zonage POS/PLU.