Analyse économique de la planification urbaine

Présentation au sujet: "Analyse économique de la planification urbaine"— Transcription de la présentation:

1 Analyse économique de la planification urbaine
Gabriel Lecat sous la direction de Jean Cavailhès Ecole doctorale GEF Thèse en sciences économiques Dijon, le 7 juin 2006 Logo École doctorale Nom Thèse en sciences économiques

2 Les POS et les PLU: la planification urbaine au coeur des débats publics
Le rôle des POS/PLU questionné : Contribution à la hausse des prix fonciers et immobiliers? Empêchement de l’accueil de logements sociaux? Multiplication des POS et maîtrise de l’étalement urbain? Mais la planification urbaine toujours privilégiée par les pouvoirs publics Quelles responsabilités des POS dans la situation actuelle? Quelles solutions les POS peuvent ils apporter? Plus de la ½ des communes possède 1 POS en 1999 POS = pan entier intervention publique Finalités multiples et complexes des POS énoncées par loi

3 Deux questions sous-jacentes aux débats publics sur le développement urbain
Pourquoi les municipalités adoptent-elles un POS? Quels sont les effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers?

4 I - Etude des facteurs d’adoption d’un POS par une municipalité
Justifications et finalités théoriques du zonage Modèle de choix discret d’adoption d’un POS Choix des facteurs explicatifs et résultats Tester Adoption plus facile: pas de biais de sélection inhérent à la population des communes sans POS Hypothèse ensuite que certains de ces facteurs d’adoption sont similaires dans une certaine mesure à ceux ayant poussé les communes plus grandes à adopter un POS Problème disponibilité de données infracommunales Difficulté de manipuler des valeurs moyennes (TML, COS, superficie…) des caractéristiques infracommunales de zonage sur la France Tester facteurs qui déterminent existence d’une POS suppose connaître ancienneté du POS (cohérence temporelle, effets dynamiques retour sur facteurs) Révisions suppose traiter endogénéité des effets du POS sur les facteurs révisions I Les facteurs d’adoption d’un POS

5 A - L’apport de l’économie du bien-être aux justifications du zonage (1/2)
Une justification traditionnelle : le zonage d’externalité Prévenir les usages incompatibles et préserver des espaces ouverts Nombreuses études par méthode des prix hédoniques (Fischel, 1990) Développement des études avec contrôle de l’endogénéité des restrictions du zonage aux prix fonciers ou immobiliers (Wallace, 1988, McDonald et McMillen, 2002) Le zonage fiscal (Hamilton, 1975) Zonage indispensable à l’efficacité de la fourniture de BPL Endogénéité du zonage à la fiscalité locale corroborée par l’estimation d’un système d’équations simultanées (Rolleston 1987 ; Lenon et Chattopadhyay,1996 ; Cho, Wu et Bogess, 2003) Approche normative: ce qui doit être Ce que doivent faire les municipalités pour optimiser le bien-être économique de leurs administrés I Les facteurs d’adoption d’un POS

6 A- Les finalités du zonage selon l’école des choix publics (2/2)
Zonage de monopole (White, 1975) Accroître les prix fonciers ou les contributions fiscales Tests empiriques peu robustes (Hamilton 1978 ; Fischel 1979) Zonage d’exclusion (Bailey, 1959; Stull, 1974) Imposer un ticket d’entrée dans la commune Effets ségrégatifs corroborés (Podgodzinski, 1992) mais l’intentionnalité reste difficile à tester Économie du bien-être muette sur équilibre souhaitable (multitude équilibres PARETO) Rendre compte des choix des municipalités Définir les fonctions objectifs des types d’agents Propriétaires fonciers, élus, contribuables, résidents, promoteurs… Etudier équilibres en fonction modèles de contrôles politiques Léviathan ; partisan ; groupe pression ; hiérarchie Expliquer ce qui est : rendre compte des choix des municipalités en matière de zonage I Les facteurs d’adoption d’un POS

7 B - La régression logistique
Un modèle non structurel pi probabilité d’élaborer un POS Xih facteurs socio-démographiques Tij facteurs fiscaux Gik facteurs budgétaires Eil caractéristiques communales Illustrer les résultats Courbes, formulations Facteurs démographiques Population communale, revenu moyen, taux de migration, taux d’accroissement naturel, CSP Facteurs spatiaux Distance pôle urbain, Variable régionale, bande littorale, communes littorales, zonage ICHN Facteurs fiscaux Taux d’accroissement des taux (TH, FB); taux d’accroissement des bases (FNB, FB), part taxe professionnelle, coefficient de mobilisation fiscale Facteurs budgétaires Poids de la dette, montant des dépenses de personnel, montant des dépenses d’investissement Caractéristiques communales % communes voisines avec un POS, équipements communaux, maire agriculteur, existence d’une zone d’activité économique, Znieff I Les facteurs d’adoption d’un POS

8 C- Incitations aux zonages d’externalité et d’exclusion (1a/2)
L’accueil d’activités économiques et le mitage constituent des risques pour la qualité du cadre de vie résidentiel adoption d’un POS pour séparer les usages adoption d’un POS pour préserver des espaces naturels Séparer les usages incompatibles dans l’espace Protéger les espaces naturels et agricoles pour produire des aménités résidentiels Interdire certains usages ou certaines catégories de population défavorisées L’arrivée de ménages plus modestes diminue le revenu moyen de la commune adoption d’un POS pour empêcher la baisse du revenu moyen I Les facteurs d’adoption d’un POS

9 C- Résultats des facteurs testés (1b/2)
Zonage d’externalité (+) (ns) présence d’une zone d’activité économique (54%) ZNIEFF occupant ¼ territoire Zonage d’exclusion (+) (-) niveau du revenu moyen (0,3%) hausse du niveau du revenu moyen (-239%) taux de migration (61%) taux accroissement naturel (ns) part des cadres-professions intermédiaires dans la population (+4,6%) maire de CSP agriculteur (-22%) Illustrer les résultats Courbes, formulations I Les facteurs d’adoption d’un POS

10 C- Incitation au zonage fiscal: déterminants fiscaux (2a/2)
Déséquilibre fréquent entre accroissement des bases fiscales et accroissement des dépenses Report inévitable de la charge financière du développement urbain sur les anciens résidents Accroissement des taux d’imposition Calcul des taux d’imposition au coût moyen L’adoption d’un POS permet d’instaurer des tailles minimales de lot (TML) I Les facteurs d’adoption d’un POS

11 C- Incitation au zonage fiscal: déterminants budgétaires (2b/2)
Élévation de la part des dépenses de fonctionnement dans le budget municipal ET Interdiction de financer les dépenses de fonctionnement par le recours à l’emprunt Besoin d’un contrôle de la croissance des dépenses de fonctionnement selon l’état des finances publiques locales Dépenses publiques dépendent des charges récurrentes (nb d’équipements collectifs et diversité), diversification préférences (diversification des équipements et des services publics) L’adoption d’un POS permet de réguler le rythme de l’urbanisation I Les facteurs d’adoption d’un POS

12 C- Résultats des facteurs testés (2c/2)
Zonage fiscal (gestion des finances publiques) (+) (-) croissance du taux d’imposition sur FB +32,5% croissance du taux d’imposition sur FNB -8% (α=9%) Coefficient de mobilisation fiscale de la TH +11,5% niveau des dépenses d’investissement / hab +14,4% (α=10%) niveau des dépenses de personnel / hab +45% Niveau d’endettement / hab +26% Illustrer les résultats Courbes, formulations I Les facteurs d’adoption d’un POS

13 Conclusions de l’étude des facteurs d’adoption d’un POS
Endogénéité de l’élaboration du POS aux facteurs fiscaux et budgétaires Importance du jeu des groupes d’intérêts (contribuables-résidents ; propriétaires fonciers ) Confirmation de l’intérêt de l’intégration du zonage dans les modèles théoriques d’économie publique locale I Les facteurs d’adoption d’un POS

14 II - Etude des effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon
Fondements théoriques de l’effet du zonage sur les prix fonciers et immobiliers Endogénéité des POS aux prix et biais de sélection Modèle économétrique d’évaluation à deux étapes Résultats de l’étude sur l’aire urbaine de Dijon II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

15 A - Fondements théoriques de l’effet de la planification sur les prix
Les POS sont supposés accroître les prix Effet rareté du POS sur l’offre de terrains à bâtir Effet aménité du POS sur la demande résidentielle MAIS avec des effets éventuellement différenciés à cause de l’effet hétérogène des restrictions foncières (Grieson et White, 1981) sur le marché foncier agricole sur le marché foncier des terrains à bâtir sur le marché des maisons individuelles II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

16 B - Problème du biais de sélection sur variables inobservables
Hypothèse : municipalités = agents rationnels Anticipation des municipalités des effets de leurs décisions relatives au POS sur les prix fonciers La distribution des POS et le niveau des prix fonciers sont rendus endogènes par le fonctionnement d’un marché politique (contribuables, propriétaires fonciers) Nécessité de tester l’existence potentielle d’un biais de sélection entre la distribution des POS et les prix fonciers II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

17 B – Choix des méthodes de test et de correction du biais de sélection et source de données
Tester l’existence d’un biais de sélection sur variables inobservables par la méthode de Heckman (1979) Évaluer l’effet moyen et l’effet marginal des POS avec correction du biais de sélection selon la méthode de Heckman et Navarro-Lozano (2004) Source et nombre de transactions ; 2500 transactions foncières agricoles SAFER ; 2100 transactions de terrains à bâtir PERVAL ; 5100 transactions de maisons individuelles PERVAL II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

18 C - Modèle économétrique à 2 étapes
variable latente du log du prix de la transaction j dans la commune i à la date t. variables de conditionnement vecteur des caractéristiques individuelles de chaque transaction j à la date t vecteur des caractéristiques de la commune i à la date t résidus, suivant une loi normale avec un écart type k est l’indice de présence d’un POS (k=1 ou k=0) résidus, suivant une loi normale de variance 1. II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

19 D - Résultats du test du biais de sélection par la méthode de Heckman (1979) (1/2)
Inverse du ratio de Mills significatif sur le marché foncier des terrains à bâtir dans les communes dotées d’un POS (0,30 ; α=1%) Inverse du ratio de Mills significatif sur le marché des maisons individuelles dans les communes dotées d’un POS (0,03 ; α=10%) La distribution des POS est endogène aux prix résidentiels Inverse ratio de Mills non significatif sur le marché foncier agricole dans les communes dotées d’un POS La distribution des POS est indépendante du niveau des prix fonciers agricoles II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

20 D - Résultats de l’évaluation des effets du POS sur les prix par la méthode de Heckman et Navarro-Lozano (2004) (2/2) Prix moyens entre les communes avec POS et sans POS (+) terrains à bâtir (0,68 ; α=1%) (+) maisons individuelles (0,15 ; α=1%) (+) fonciers agricoles (0,40 ; α=1%) Prix marginaux dans les communes avec POS (+) terrains à bâtir (0,62; α=1%) (+) maisons individuelles (0,04 ; α=10%) (–) fonciers agricoles (-0,30 ; α=1%) II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

21 Conclusions de l’évaluation des effets du POS sur les prix
La distribution des POS est endogène au niveau des prix résidentiels par le biais du marché politique local Les POS accroissent les prix moyens de chacun des marchés fonciers et immobiliers Les POS ont des effets contrastés sur les prix marginaux selon les marchés. II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans l’aire urbaine de Dijon

22 Implications des résultats de la thèse pour l’action des pouvoirs publics
Endogénéité des POS à la gestion des finances publiques locales Incitation à l’adoption de comportements malthusiens contribution possible à l’étalement urbain et à l’extension des aires urbaines par report de la demande résidentielle Endogénéité de la distribution des POS au marché résidentiel La multiplication des POS a tendance à suivre le marché résidentiel La concurrence intercommunale est porteuse d’une certaine efficacité des POS Les travaux empiriques corroborent le Zonage fiscal et exclusion Zonage d’externalité n’est pas invalidé en tant que mécanisme mais La protection des espaces naturels n’apparaît pas comme le but des POS. Tester Adoption plus facile: pas de biais de sélection inhérent à la population des communes sans POS Hypothèse ensuite que certains de ces facteurs d’adoption sont similaires dans une certaine mesure à ceux ayant poussé les communes plus grandes à adopter un POS

23 Perspectives de recherche
Etudes appliquées pour évaluer (et distinguer) l’effet aménité et l’effet rareté des POS/PLU sur les prix résidentiels Evaluation de l’effet des POS/PLU sur la gestion des finances publiques communales Planification urbaine = champ d’application stimulant pour l’analyse économique Etudes des caractéristiques du zonage se confronte à de nobreuses difficultés: Colinéarité entre intensité des restrictions foncières et nature des usages fonciers Biais de sélection entre taille des lots et usages

24 Merci de votre attention!
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