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Analyse économique de la planification urbaine Gabriel Lecat sous la direction de Jean Cavailhès Ecole doctorale GEF Thèse en sciences économiques Dijon,

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1 Analyse économique de la planification urbaine Gabriel Lecat sous la direction de Jean Cavailhès Ecole doctorale GEF Thèse en sciences économiques Dijon, le 7 juin 2006

2 2 Les POS et les PLU: la planification urbaine au coeur des débats publics Le rôle des POS/PLU questionné : Contribution à la hausse des prix fonciers et immobiliers? Empêchement de laccueil de logements sociaux? Multiplication des POS et maîtrise de létalement urbain? Mais la planification urbaine toujours privilégiée par les pouvoirs publics

3 3 Deux questions sous-jacentes aux débats publics sur le développement urbain Pourquoi les municipalités adoptent-elles un POS? Quels sont les effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers?

4 4 I - Etude des facteurs dadoption dun POS par une municipalité A.Justifications et finalités théoriques du zonage B.Modèle de choix discret dadoption dun POS C.Choix des facteurs explicatifs et résultats I Les facteurs dadoption dun POS

5 5 A - Lapport de léconomie du bien-être aux justifications du zonage (1/2) Une justification traditionnelle : le zonage dexternalité Prévenir les usages incompatibles et préserver des espaces ouverts Nombreuses études par méthode des prix hédoniques (Fischel, 1990) Développement des études avec contrôle de lendogénéité des restrictions du zonage aux prix fonciers ou immobiliers (Wallace, 1988, McDonald et McMillen, 2002) I Les facteurs dadoption dun POS Le zonage fiscal (Hamilton, 1975) Zonage indispensable à lefficacité de la fourniture de BPL Endogénéité du zonage à la fiscalité locale corroborée par lestimation dun système déquations simultanées (Rolleston 1987 ; Lenon et Chattopadhyay,1996 ; Cho, Wu et Bogess, 2003)

6 6 A- Les finalités du zonage selon lécole des choix publics (2/2) Zonage de monopole (White, 1975) Accroître les prix fonciers ou les contributions fiscales Tests empiriques peu robustes (Hamilton 1978 ; Fischel 1979) Zonage dexclusion (Bailey, 1959; Stull, 1974) Imposer un ticket dentrée dans la commune Effets ségrégatifs corroborés (Podgodzinski, 1992) mais lintentionnalité reste difficile à tester I Les facteurs dadoption dun POS

7 7 B - La régression logistique p i probabilité délaborer un POS X ih facteurs socio-démographiques T ij facteurs fiscaux G ik facteurs budgétaires E il caractéristiques communales I Les facteurs dadoption dun POS Un modèle non structurel

8 8 C- Incitations aux zonages dexternalité et dexclusion (1a/2) Laccueil dactivités économiques et le mitage constituent des risques pour la qualité du cadre de vie résidentiel I Les facteurs dadoption dun POS adoption dun POS pour séparer les usages Larrivée de ménages plus modestes diminue le revenu moyen de la commune adoption dun POS pour préserver des espaces naturels adoption dun POS pour empêcher la baisse du revenu moyen

9 9 C- Résultats des facteurs testés (1b/2) Zonage dexternalité (+)(-) niveau du revenu moyen (0,3%)hausse du niveau du revenu moyen (-239%) taux de migration (61%) taux accroissement naturel (ns) part des cadres-professions intermédiaires dans la population (+4,6%) maire de CSP agriculteur (-22%) (+)(ns) présence dune zone dactivité économique (54%) ZNIEFF occupant ¼ territoire I Les facteurs dadoption dun POS Zonage dexclusion

10 10 Déséquilibre fréquent entre accroissement des bases fiscales et accroissement des dépenses C- Incitation au zonage fiscal: déterminants fiscaux (2a/2) I Les facteurs dadoption dun POS Calcul des taux dimposition au coût moyen Accroissement des taux dimposition Report inévitable de la charge financière du développement urbain sur les anciens résidents Ladoption dun POS permet dinstaurer des tailles minimales de lot (TML)

11 11 Élévation de la part des dépenses de fonctionnement dans le budget municipal I Les facteurs dadoption dun POS ET Interdiction de financer les dépenses de fonctionnement par le recours à lemprunt C- Incitation au zonage fiscal: déterminants budgétaires (2b/2) Besoin dun contrôle de la croissance des dépenses de fonctionnement selon létat des finances publiques locales Ladoption dun POS permet de réguler le rythme de lurbanisation

12 12 C- Résultats des facteurs testés (2c/2) Zonage fiscal (gestion des finances publiques) (+)(-) croissance du taux dimposition sur FB +32,5% croissance du taux dimposition sur FNB -8% (α=9%) Coefficient de mobilisation fiscale de la TH +11,5% niveau des dépenses dinvestissement / hab +14,4% (α=10%) niveau des dépenses de personnel / hab +45% Niveau dendettement / hab +26% I Les facteurs dadoption dun POS

13 13 Conclusions de létude des facteurs dadoption dun POS Endogénéité de lélaboration du POS aux facteurs fiscaux et budgétaires Importance du jeu des groupes dintérêts (contribuables-résidents ; propriétaires fonciers ) I Les facteurs dadoption dun POS Confirmation de lintérêt de lintégration du zonage dans les modèles théoriques déconomie publique locale

14 14 II - Etude des effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans laire urbaine de Dijon A.Fondements théoriques de leffet du zonage sur les prix fonciers et immobiliers B.Endogénéité des POS aux prix et biais de sélection C.Modèle économétrique dévaluation à deux étapes D.Résultats de létude sur laire urbaine de Dijon II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans laire urbaine de Dijon

15 15 A - Fondements théoriques de leffet de la planification sur les prix Les POS sont supposés accroître les prix Effet rareté du POS sur loffre de terrains à bâtir Effet aménité du POS sur la demande résidentielle MAIS avec des effets éventuellement différenciés à cause de leffet hétérogène des restrictions foncières (Grieson et White, 1981) sur le marché foncier agricole sur le marché foncier des terrains à bâtir sur le marché des maisons individuelles II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans laire urbaine de Dijon

16 16 B - Problème du biais de sélection sur variables inobservables Hypothèse : municipalités = agents rationnels Anticipation des municipalités des effets de leurs décisions relatives au POS sur les prix fonciers II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans laire urbaine de Dijon La distribution des POS et le niveau des prix fonciers sont rendus endogènes par le fonctionnement dun marché politique (contribuables, propriétaires fonciers) Nécessité de tester lexistence potentielle dun biais de sélection entre la distribution des POS et les prix fonciers

17 17 B – Choix des méthodes de test et de correction du biais de sélection et source de données Tester lexistence dun biais de sélection sur variables inobservables par la méthode de Heckman (1979) Évaluer leffet moyen et leffet marginal des POS avec correction du biais de sélection selon la méthode de Heckman et Navarro-Lozano (2004) Source et nombre de transactions ; 2500 transactions foncières agricoles SAFER ; 2100 transactions de terrains à bâtir PERVAL ; 5100 transactions de maisons individuelles PERVAL II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans laire urbaine de Dijon

18 18 C - Modèle économétrique à 2 étapes variable latente du log du prix de la transaction j dans la commune i à la date t. variables de conditionnement vecteur des caractéristiques individuelles de chaque transaction j à la date t vecteur des caractéristiques de la commune i à la date t résidus, suivant une loi normale avec un écart type k est lindice de présence dun POS (k=1 ou k=0) résidus, suivant une loi normale de variance 1. II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans laire urbaine de Dijon

19 19 D - Résultats du test du biais de sélection par la méthode de Heckman (1979) (1/2) Inverse du ratio de Mills significatif sur le marché foncier des terrains à bâtir dans les communes dotées dun POS (0,30 ; α=1%) Inverse du ratio de Mills significatif sur le marché des maisons individuelles dans les communes dotées dun POS (0,03 ; α=10%) II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans laire urbaine de Dijon La distribution des POS est endogène aux prix résidentiels Inverse ratio de Mills non significatif sur le marché foncier agricole dans les communes dotées dun POS La distribution des POS est indépendante du niveau des prix fonciers agricoles

20 20 D - Résultats de lévaluation des effets du POS sur les prix par la méthode de Heckman et Navarro-Lozano (2004) (2/2) Prix moyens entre les communes avec POS et sans POS (+) terrains à bâtir (0,68 ; α=1%) (+) maisons individuelles (0,15 ; α=1%) (+) fonciers agricoles (0,40 ; α=1%) Prix marginaux dans les communes avec POS (+) terrains à bâtir (0,62; α=1%) (+) maisons individuelles (0,04 ; α=10%) (–) fonciers agricoles (-0,30 ; α=1%) II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans laire urbaine de Dijon

21 21 Conclusions de lévaluation des effets du POS sur les prix La distribution des POS est endogène au niveau des prix résidentiels par le biais du marché politique local Les POS accroissent les prix moyens de chacun des marchés fonciers et immobiliers Les POS ont des effets contrastés sur les prix marginaux selon les marchés. II Effets des POS sur les prix fonciers et immobiliers dans laire urbaine de Dijon

22 22 Implications des résultats de la thèse pour laction des pouvoirs publics Endogénéité des POS à la gestion des finances publiques locales Incitation à ladoption de comportements malthusiens Endogénéité de la distribution des POS au marché résidentiel La multiplication des POS a tendance à suivre le marché résidentiel La concurrence intercommunale est porteuse dune certaine efficacité des POS contribution possible à létalement urbain et à lextension des aires urbaines par report de la demande résidentielle

23 23 Perspectives de recherche Etudes appliquées pour évaluer (et distinguer) leffet aménité et leffet rareté des POS/PLU sur les prix résidentiels Evaluation de leffet des POS/PLU sur la gestion des finances publiques communales Planification urbaine = champ dapplication stimulant pour lanalyse économique

24 Merci de votre attention!


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