Atelier C.C.R.EM Club pour la Croissance et la réussite des entreprise de méditerranée 13/09/17 INTERVENANTS Cédric LEFEBVRE, Consultant Immobilier, Cabinet LR Immobilier Benjamin WYATT, Gestionnaire de Patrimoine, Cabinet Hatten Concept Pôle Le galéo 1348 avenue Raymond Dugrand 34000 MONTPELLIER

SUJETS 1°Préparer sa retraite en Loueur Meublé Non Professionnel : Le LMNP 2°Investir en loi Pinel 3°Choisir son investissement en S.C.P.I (Sociétés Civiles de Placement Immobilier et dans le futur OPCI)

1°Préparer sa retraite en Loueur Meublé Non Professionnel : Le LMNP Une solution de revenus complémentaires à fort rendement et non fiscalisés.

> La solution Location Meublée c’est : Un actif immobilier Meublé Au sein d’une résidence services Dans un secteur d’activité donné Exploité par un gestionnaire professionnel Ce qui permet d’acquérir HT ou d’être remboursé de la TVA

Des services Pour être qualifié de « résidence services » et permettre l’assujettissement à la TVA (générant le remboursement de celle-ci par le Trésor Public), l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants : Petit-déjeuner Réception de la clientèle Entretien e nettoyage régulier des locaux Fourniture du linge de maison

Différents secteurs d’investissement Les résidences étudiantes destinés aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome. Les résidences de tourisme conçues pour héberger en courts séjours des touristes nombreux en France (1ère destination touristique mondiale). Les résidences de tourisme d’affaires, situées au cœur des grands centres urbains et destinées à accueillir une double typologie de clientèle : affaires et loisirs Les résidences services seniors à destination des personnes âgées désirant conserver leur autonomie tout en bénéficiant de services et de loisirs adaptés à l’évolution de leurs besoins. Les résidences médicalisées (EHPAD) pensées pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement ainsi que des aménagement et des services adaptés à leur besoins spécifiques.

La réglementation Signature d’un contrat (le bail commercial) entre investisseur, propriétaire du bien et le gestionnaire. Loyers versés au propriétaire par trimestre tel que défini dans le bail commercial. Investisseur Appartement Exploitant professionnel Locataires finaux : Personnes âgées, étudiants, touristes etc.

+ - Loyers Charges réelles Amortissements Le mécanisme comptable Résultat fiscal nul Conséquence (selon le financement retenu) : Génération de revenus non-fiscalisés jusqu’à 30 ans

Si Charges réelles > ou = Loyers : résultats fiscal = 0 Amortissements Stock Si Charges réelles < Loyers : bénéfice Déstockage des Amortissements Résultat fiscal = 0* * Tant que les amortissements stockés sont supérieurs au résultat d’exploitation généré.

La Fiscalité en Location Meublée Montant investi : 100 000 € Amortissements : 3,30 % / an Rendement 4 % HT/HT : 4 000 € HT Charges : 500 € dont 375 € de taxe foncière et 125 € de charges de copropriété

Financement à crédit sur 15 ans : 10 15 Loyer + 4 000 + 4 420 + 4 690 Intérêts d’emprunt - 3 500 -1 700 Charges annuelles - 500 - 550 - 590 Résultats d’exploitations + 2 170 + 4 100 Amortissements annuels 3 300 Amortissements imputés 2170 4 100 Amortissements reportés « stock ») 3 000 26 500 23 550 Impact fiscal (Impôts sur le revenu et prélèvements sociaux)

Investissement A Investissement B Revenus Fonciers Loueur en Meublé Montant de l’investissement 150 000 € Amortissement annuel 4 500 € Revenus annuels encaissés 6 000 € Diverses charges - 500 € Intérêts d’emprunt - 3 000 € - 3 000 e Revenu brut + 2 500 € Amortissements utilisés 0 € 2 500 € Solde imposable Impôt à payer 1 138 € Revenu net d’impôt (TMI à 30 %) 1 362 € Amortissements reportés sur les années suivantes 2 000 €

> Comparatif Immobilier nu / Immobilier géré RENDEMENT BRUT 3,50 % 4 %* DETAIL DES CHARGES Gestion locative 7 % --- Assurance 2,95 % + 2,55 % (loyers impayés, vacance, protection juridique) 5,5 % Charges de copropriété non récupérables (syndic, assurances, travaux etc.) 2,4 % Env 1,8 % Frais de relocation (1 fois tous les 19 mois selon la moyenne nationale pour T2 ; 1 mois étant à la charge du propriétaire et 1 mois à la charge du locataire ; soit ½ mois par an) 4 % Risque de vacance locative (1 mois tous les 19 mois pour T2 selon la moyenne nationale soit ½ mois par an) Entretien appartement n’étant pas à la charge du locataire (réfection peintures, sols, etc. soit ½ mois de loyer par an) 3 % TOTAL DES CHARGES 25,9 % RENDEMENT NET 2,60 % 3,95 %

2°Investir en Loi Pinel Une réduction d’impôts en fonction de la durée de location du bien : 21% du prix du bien pour une durée de location de 12 ans 18% du prix du bien pour une durée de location de 9 ans 12% du prix du bien pour une durée de location de 6 ans Mais aussi :

La possibilité d’investir sans aucun apport Constitution d’un patrimoine immobilier Possibilité de louer le bien aux membres de sa famille. Toutefois, si le locataire est ascendant ou descendant du propriétaire, le foyer fiscal doit être différent. Préparer la retraite Une fois l’engagement de location du bien respecté, le propriétaire est libre de le revendre, de vivre dedans ou encore de continuer à le louer pour percevoir un complément de revenus. L’investissement est limité à 2 biens/an dans la limite de 300 000€. Les avantages fiscaux obtenus entrent dans le calcul du plafonnement des crédits et réductions d’impôt à 10.000 €/an. (Le montant global de ces avantages peut être supérieur pour les contribuables bénéficiant d’avantages obtenus pour des investissements réalisés jusqu’en 2012 dans d’autres régimes : Scellier…)   Le bien doit être NEUF et acheté entre le 1er septembre 2014 et le 31.12.2017

Exemple Simulation Immobilière : Désignation de l’étude T3 – Montpellier 412 Type de simulation U – Pinel avec engagement de location de 12 ans Durée de l’étude 14 ans Date acquisition 29/06/2016 Date achèvement des travaux 01/03/2018 Evolution annuelle des revenus 1.00 % Valeur d’acquisition 199 000 € Frais d’acquisition 5 000 € Autres frais 2 500 € Valeur globale du bien

Un emprunt amortissable d’un montant de Le financement Un emprunt amortissable d’un montant de 206 500 € sera inscrit le 29/06/2016 pour une durée de 240 mois, au taux annuel de 1.70 % avec un différé d’amortissement de 24 mois. La fiscalité actuelle Année Nb parts Revenu net imposable 2016 2.00 70 000

Flux de trésorerie mensuel Evolution de la trésorerie An Loyers perçus Frais et charges Taxes Abondemants sur CAV (si in fine) Renbsmt d’emprunt Economie (+) Ou Supplmt (-) d’impôt Flux de tréso annuel Flux de trésorerie mensuel 2019 9 060 -1 986 -450 -12 703 4 080 -1 999 -165 2020 9 151 -2 006 -900 4 068 -2 390 -199 2021 9 243 -2 026 -909 2 937 -3 458 -288 2022 9 335 -2 046 -918 2 839 -3 493 -291 2023 9 428 -2 067 -927 2 739 -3 530 -294 121 703 € -26 678 € -11 310 € -155 507€ 24 597€ -47 195€

Effort d’épargne mensuel moyen : - 252 Trésorerie immobilisée 47 195 € Capitaux restants dus sur emprunts 91 095 € Montant total investi 138 290 €

Bilan de l’étude Recettes Dépenses Désignation Montant Loyers perçus 121 703 € Frais de Gérance 12 169 € Economie D’impôt 24 595 € Charges 14 509 € Taxes 11 310 € Capital remboursé 115 405 € Intérêts remboursés 33 513 € Assurance emprunt 6 589 € Total recettes 146 298 € Total dépenses 193 495 € Financement perso 47 197 €

Hypothèse 1 – Conservation du bien au terme de l’étude Au terme de l’étude vous possédez un bien évalué à 199 000 €. Votre enrichissement patrimonial sera de 60 708€, correspondant à la différence entre la valeur du bien au terme (199 000 €), et les capitaux restants dus additionnés du financement personnel (91 095 € + 47 197 €). Hypothèse 2 – Cession du bien au terme de l’étude Valeur de cession 199 000 € Impôt (+PS) sur plus value de cession -0 € Capitaux restants dus sur emprunts -91 095 € Solde de cession 107 905 €

L’enrichissement patrimonial sera de 60 708 €, correspondant au solde de cession (107 905€), réduit du financement personnel (47 197 €). Financement de l’opération Le taux de rendement interne est de 10.73 %

3°Diversifier vos investissements au travers de l’immobilier collectif Différentes solutions: SCPI, OPCI

Diversification sur des marchés pas toujours accessibles aux particuliers Ventilation de son investissement quelque soit le montant de l’investissement Ticket d’entrée faible Financement en cash ou à crédit Choix très varié dans ces produits Préparation de la retraite Véritable boite à outils permettant d’envisager différentes situations fiscales. 

SCPI de rendement La SCPI est une SCI qui fait appel public à l’épargne Votre investissement génère des revenus fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers (transparence fiscale) Votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux est donc déterminante pour en calculer la rentabilité nette de fiscalité (quid de l’assurance-vie)

SCPI de rendement 2 Secteurs d’investissement : Bureaux Commerce Logistique Education Santé

SCPI Fiscales Des clients ne souhaitent pas voir leur investissement concentré sur un bien, n’ont pas la fiscalité suffisante pour réaliser un investissement seul, n’ont aucune envie d’être impliqués dans la gestion: SCPI PINEL SCPI Déficit Foncier SCPI Malraux SCPI MH SCPI « sans revenus » dans le cadre d’acquisition démembrées

OCPI de rendement Loi MACRON 2015 ouvre la possibilité d’investir en meublé dans un véhicule d’investissement Comptabilisation des résultats en BIC Obligation de liquidité 60j (75% immobilier / 25% financier) Un rendement de 4% dont seul 1% est fiscalisé compte tenu des amortissements

Différents exemples PINEL pour générer 1.000€/an de réduction d’impôt MALRAUX, MH ou déficits fonciers sur des budgets raisonnables avec une réelle diversification SCPI de rendement dans le cadre de l’assurance-vie afin de contrecarrer la baisse de la performance des Fonds € Constitution capital retraite: SCPI de biens démembrés sans revenus car uniquement en nue propriété Revenus complémentaires retraite: acquisition de nue-propriété de parts de SCPI sur des durées de 5 à 10 ans

Fin Nous vous remercions pour votre attention 