Elements de fiscalité Deuxième partie : l’IPP Chapitre 2 : La détermination des revenus imposables

Chapitre 2 : la détermination des revenus imposables IPP = impôt sur le revenu Revenus immobiliers Mobiliers Professionnels Divers Revenus autres que professionnels, mais relevant de la prestation d’une activité

2.1. Revenus immobiliers Je suis propriétaire d’un bien immobilier, je dois payer des impôts sur le revenu que me procure ce bien immobilier. OK Si c’est un bien que je mets en location, je paierai un impôt par rapport à cette location. Mais si c’est un bien que j’occupe personnellement? Comment puis-je être imposé sur un revenu que je ne perçois pas réellement?  REVENU CADASTRAL

Revenu cadastral Le RC n’est pas un véritable revenu, mais un revenu fictif qui correspond au revenu annuel moyen net qu'un immeuble procurerait à son propriétaire. Il s’agit donc de la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble au moment de référence. Jusqu’à aujourd’hui, ce moment de référence est le 1er janvier 1975. Système d’indexation: 1,7057 pour les revenus 2015

2.1. Les revenus immobiliers Quels sont les impôts à payer sur les revenus immobiliers Précompte immobilier Pour tout propriétaire En dehors de la déclaration d’impôt Calculé sur base du revenu cadastral Impôts sur les personnes physique Tout propriétaire n’occupant pas son habitation Dans la déclaration d’impôt Calculé sur base du revenu cadastral et du loyer dans certains cas

2.1. Les revenus immobiliers 2.1.1. Le précompte immobilier Le précompte immobilier est un impôt en tant que tel. Cela signifie qu’il diffère de l’IPP. Tout le monde doit le payer, cela n’a rien à voir avec sa déclaration d’impôt. C’est un impôt régional (alors que l’IPP est fédéral). On le paye lorsqu’on reçoit l’ordre de paiement (cfr annexe syllabus pratique) Comment est-il calculé ? Sur base du Revenu cadastral indexé Une partie pour la région Une partie pour la province/l’agglomération Une partie pour la commune

2. 1. Les revenus immobiliers 2. 1. 3 2.1. Les revenus immobiliers 2.1.3. Les revenus immobiliers imposables à l’IPP Si vous n’habitez pas votre propriété, vous devez, en plus du précompte immobilier, payer des impôts sur vos revenus immobiliers. Ces impôts seront payés via votre déclaration d’impôts – IPP, en y indiquant la somme des revenus immobiliers à prendre en considération. Il s’agit donc de calculer les revenus immobiliers que vous devrez indiquer. Observez le tableau de la page 26, quels sont les différents éléments qui sont utilisés pour calculer le revenu imposable? Attention, il y a une différence entre le revenu imposable et le revenu déclaré!!

2.1. Les revenus immobiliers Usage privé de l’immeuble Revenu imposable Revenu déclaré + Code L’immeuble constitue la maison d’habitation du contribuable - exonération de l’habitation propre - sauf si des intérêts d’un emprunt antérieur au 1er janvier 2005 sont encore portés en déduction. Ce point ne sera pas détaillé dans le cadre du cours. - Rien   Pas l’habitation et pas donné en location (ex.: 2e résidence à la mer) Le R.C. indexé et majoré de 40% - RC non indexé : 1106-58 et/ou 2106-28 Loué à une personne physique qui en a un usage privé

2.1. Les revenus immobiliers Usage professionnel de l’immeuble Revenu imposable Revenu déclaré + Code Affecté à l’activité professionnelle du propriétaire Pas de R.I. imposable: il est censé être compris dans les revenus de l’activité professionnelle - RC non indexé (pour le % de la partie à usage professionnel) : 1105-59 et/ou 2105-29 Loué à une personne physique qui en a un usage professionnel, ou à une société Le loyer net, c.-à-d. le loyer brut déduit d’un forfait de charges de 40% pour les immeubles bâtis. MAIS : Ces charges sont toutefois plafonnées aux 2/3 d’un montant égal au R.C. non indexé multiplié par 4,23 pour l’E.I. 2016. (E.I. 2017 :.........) Le loyer net ne peut être inférieur au R.C. indexé et majoré de 40 %. - RC non indexé et loyer brut : 1109-55 et 1110-54 et/ou 2109-25 et 2110-24

Usage privé de l’immeuble 2.1.3. Les revenus immobiliers imposables à l’IPP L’immeuble constitue la maison d’habitation du contribuable Usage privé de l’immeuble Revenu imposable Revenu déclaré + code J’habite ma maison dont le revenu cadastral non indexé est de 1.000 € Exonération – ce n’est pas considéré comme un revenu imposable ///

Usage privé de l’immeuble 2.1.3. Les revenus immobiliers imposables à l’IPP L’immeuble ne constitue pas l’habitation et n’est pas donné en location. Usage privé de l’immeuble Revenu imposable Revenu déclaré + code J’ai une seconde résidence dans les ardennes dont le revenu cadastral non indexé est de 1000 € Le revenu qui sera imposé sera de : RC x index + majoration de 40% 1000 x 1,7057 + (40% x (1000 x 1,7057)) = 2388 € J’écris 1000 au code 1106-58 ou au code 2106-58

Usage privé de l’immeuble 2.1.3. Les revenus immobiliers imposables à l’IPP L’immeuble ne constitue pas l’habitation et est donné en location pour un usage privé. Usage privé de l’immeuble Revenu imposable Revenu déclaré + code J’ai un appartement dans lequel je n’habite pas et qui est loué à Mr PAUL. Le RC non indexé est de 1000 € Le revenu qui sera imposé sera de : RC x index + majoration de 40% 1000 x 1,7057 x 1,4 = 2388 € J’écris 1000 au code 1106-58 ou au code 2106-58

Usage privé de l’immeuble 2.1.3. Les revenus immobiliers imposables à l’IPP L’immeuble ne constitue pas l’habitation et est donné en location pour un usage privé mais j’ai fait des transformations dans le bien durant l’année. Usage privé de l’immeuble Revenu imposable Revenu déclaré + code J’ai un appartement dans lequel je n’habite pas et qui est loué à Mr PAUL. Le RC non indexé est de 1000 € au 1/1/2013. J’ajoute une salle de bains à l’appartement, les travaux se terminent le 17/7/2013. Cela modifie le RC non indexé qui s’élève alors à 1200 €. Le revenu qui sera imposé sera de : RC de janvier à juillet (date butoir = 16 du mois) x index + RC de août à décembre + majoration de 40% =(7/12 x 1000 x 1,70) + (5/12 x 1200 x 1,7) + (40% du total) = 991,67 + 850 + (40% de (991,67+850) = 1841,67 + 0,4 x 1841,67 = 2578,34 € J’écris (7/12 x 1000 + 5/12 x 1200) soit 1083,33 au code 1106-58 ou au code 2106-58

Usage professionnel de l’immeuble 2.1.3. Les revenus immobiliers imposables à l’IPP L’immeuble est affecté à son propre usage professionnel Usage professionnel de l’immeuble Revenu imposable Revenu déclaré + code Je possède un immeuble dans lequel je vis, mais 40% de cet immeuble est consacré à mon activité professionnelle (je suis kiné). Le RC non indexé de mon immeuble s’élève à 1000 €. Aucun d’un point de vue des revenus immobiliers, ils seront repris dans les revenus professionnels. J’écris 40% de 1000 soit 400 au code 1105-59 ou au code 2105-59

Usage professionnel de l’immeuble 2.1.3. Les revenus immobiliers imposables à l’IPP L’immeuble est mis en location pour un usage professionnel Usage professionnel de l’immeuble Revenu imposable Revenu déclaré + code Je possède un appartement dans lequel je ne vis pas, il est loué à Louise qui est ostéopathe et l’utilise totalement pour son activité professionnelle. Le RC non indexé de l’appartement est de 1000 €. Louise me paie un loyer de 300 € par mois. Loyer brut = 12 x 300 € = 3600 € Forfait de charge = 40% de 3600 soit 1440. Ok pour le plafond? 1440 doit être < (2/3 x 1000 x 4,19) càd que 2793,33  ok Loyer net = 3600 – 1440 = 2160 Ok pour le plafond? 2160 doit être > (1000 x 1,7 + (0,4 x 1000 x 1,7)) càd que 2380  not ok  loyer net = plafond = 2380 Revenu imposable = 2380 € J’écris 1000 au code 1109-55 ou au code 2109-25 et 2380 au code 1110-54 ou au code 2110-24

Mise en pratique Exercices 3 à 8

2.1.4. Déductions pour intérêt d’emprunt (sauf habitation propre et unique) J’ai contracté un emprunt de 100.000 Pour acheter mon bien immobilier ou pour le conserver (dans le cas d’un héritage, par exemple, pour payer les droits de succession) Dans l’objectif de le faire louer pour un usage privé Je rembourse cet emprunt depuis février 2012, et je le rembourserai jusque février 2027. Je paie chaque mois 850 € (capital + intérêts), dont 130 € d’intérêts. Mon RC indexé s’élève à 1705,7 €, mon revenu imposable est donc de 1705,7 +( 0,4 x 1705,7) soit 2388.  Je peux déduire de mes revenus immobiliers 2015 le montant d’intérêts que j’ai remboursé pendant l’année 2014 (12 x 130 = 1560 €).  Mon revenu imposable pour ce bien sera de 2388 – 1560 = 828 € au lieu de 2388.

2.1.4. Déductions pour intérêt d’emprunt (sauf habitation propre et unique) Remarques On ne déclare la proportion d’intérêts payés que pour la proportion de propriété On peut ventiler librement les intérêts au sein d’un couple marié ou cohabitant On ne peut déduire les intérêts de remboursement d’un seul immeuble