LA REFORME DE LA COMPTABILITE DES SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES LES MISSIONS DU SYNDIC « le syndic est chargé d’administrer l’immeuble ... d’établir le budget prévisionnel, de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée » art 18, L 10/07/1965

LA REFORME SRU La comptabilité du syndicat doit être tenue selon une nomenclature et des règles spécifiques, Une distinction doit exister entre « opérations de gestion courante » et « travaux ou opérations exceptionnelles », Une distinction doit exister entre « provisions sur charges » et « avances », les provisions sur charges incombant définitivement aux copropriétaires et les avances étant remboursables.

LA REFORME SRU Un syndicat de copropriétaires ayant un objet spécifique doit disposer de règles comptables, Le syndic doit effectuer des opérations courantes et des opérations ponctuelles, Le syndic peut appeler des fonds destinés à financer les opérations de gestion et des fonds destinés à constituer des réserves.

LES OPERATIONS DE GESTION COURANTE art 14.1, L 10/07/1965 « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel ... Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’AG ».

LES OPERATIONS DE GESTION COURANTE REGROUPENT: Les dépenses de fournitures et consommables (eau, électricité, gaz, fuel, etc.), Les travaux de maintenance:les travaux d’entretien courant exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un équipement commun (maintenance des ascenseurs, du chauffage, propreté des espaces communs, etc.). Les dépenses administratives (honoraires de syndic, assurances, etc.), Les menues réparartions.

LE BUDGET PREVISIONNEL Il est appelé souvent « budget de fonctionnement », Avec le loi SRU, le vote du budget prévisionnel est devenu surtout: Un acte de procédure: il fait naître au profit des syndicats des copropriétaires une créance définitive sur les copropriétaires. C’est le vote qui fait naître les « produits sur opérations courantes », Une autorisation de dépenser: elle est limitée au montant du budget voté et le syndic n’a pas le droit de la dépasser sans une nouvelle autorisation de l’AG.

LE BUDGET PREVISIONNEL Le montant et la date d’exigibilité des provisions sur budget prévisionnel sont définis par l’AG ou, à défaut par la loi, Le syndic doit adresser « un avis d’exigibilité de la provision » à tous les copropriétaires préalablement à la date d’exigibilité par lettre simple.

LE BUDGET PREVISIONNEL Le législateur dispose que le quote part due sur budget prévisionnel devient exigible dans sa totalité, de tout copropriétaire en retard dans le versement d’une provision exigible, La provision sur charges courantes constitue une dette indivisible et définitive.

LE BUDGET PREVISIONNEL La provision est due par tous ceux qui sont copropriétaires à la date de son exigibilité, Le montant de la provision appelée est définitivement réparti entre les copropriétaires dans les proportions prévues par le règlement de copropriété.

L’AJUSTEMENT ANNUEL DES CHARGES COURANTES A la fin de l’exercice comptable, les produits exigibles sont ajustés avec les charges engagées, Deux situations sont possibles: Le budget est respecté: un excédent sur opérations courantes apparaît, Le budget est dépassé: une insuffisance sur opérations courantes apparaît. C’est l’approbation des comptes qui donne, a posteriori, l’autorisation d’engager le syndicat au-delà du budget voté.

LES TRAVAUX ET OPERATIONS EXCEPTIONNELLES (art 14.2, L 10/07/1965) « Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux ... Les sommes y afférentes sont exigibles selon les modalités votées par l’AG », Chaque opération de travaux fait l’objet d’un budget distinct. Le vote de ce budget fait naître une créance sur les copropriétaires au profit du syndicat et autorise le syndic à engager les dépenses nécessaires à la réalisation des travaux, à hauteur du budget voté.

L’AJUSTEMENT SUR LES TRAVAUX ET OE Quand l’opération est clôturée (terminée) les produits exigibles sont ajustées avec les charges engagées, Il peut en résulter un excédent ou une insuffisance, remboursable ou exigible après approbation des comptes.

LES FONDS QUE LE SYNDIC PEUT APPELER L’avance constituant « la réserve prévue par le règlement de copropriété » (fond de roulement, Les provisions sur budget prévisionnel, Les provisions sur travaux et opé excep, Des provisions spéciales (art 18, L 10/07/65), Des provisions correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux décidés par l’AG.

LA NATURE JURIDIQUE DES FONDS APPELES Les appels sur budget prévisionnel et sur travaux incombent définitivement aux copropriétaires à la date de l’exigibilité, Les autres fonds appelés constituent des avances, ils appartiennent aux copropriétaires et non au syndicat, Ces avances constituent une dette du syndicat envers les copropriétaires concernés. De ce fait, ils sont remboursables aux copropriétaires vendeurs.