La révision du loyer du bail commercial (révision triennale et renouvellement)

Plan: I. la révision triennale II. Le loyer renouvelé

l’indice de loyers commerciaux Depuis la loi du 4 Aout 2008 et le décret du 4 Novembre 2008 l’indice de loyer commerciaux est fondé sur 3 composantes : -indice des prix -indice du cout de la construction -indice des prix détail

Procédure de la révision légale La demande peut être faite par l’une ou l’autre des parties. Soit le bailleur soit le locataire. L’article 26 du décret précise que la demande en révision peut être formulée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. La demande ne peut être formulée que 3 ans et 24h au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Contenu et acceptation de la demande L’article 26 du décret indique que la demande doit préciser le montant du loyer demandé ou offert. Le montant du loyer demandé ou offert doit donc être chiffré. La demande doit être acceptée par le locataire ; à défaut, le bailleur peut saisir le juge des loyers commerciaux avant l’expiration du délai de prescription de 2 ans prévu par l’article L 145-60 du code de commerce.

Fixation de loyer révisé Deux principes dominent la fixation du loyer révisé : -l’article L 145-33 du code du commerce le loyer révisé ou renouvelé doit correspondre à la valeur locative -l’article L.145-38 alinéa 3 limite l’évolution du loyer lors d’une révision triennale à la variation de l’indice trimestriel du cout de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire

Date de l’indice à retenir L’article L 145-38 ne prévoit pas la date des indices à retenir pour réaliser la révision. Plusieurs solutions sont proposées par la jurisprudence :  -l’indice à prendre en considération est celui qui se rapproche le plus de la date de la demande de révision. -la révision s’effectuera en comparant l’indice des prix pratiqués le mois de la date de fixation du loyer à révision avec celui du mois de la date de la demande

LE MECANISME DU PLAFONNEMENT Dans le cadre d’un plafonnement, plusieurs hypothèses sont à distinguer : - Lorsque la valeur locative est supérieure au plafond, le nouveau loyer est limité dans son montant au plafond. - Lorsque la valeur locative est inférieure au plafond et au loyer existant, le loyer ne peut pas être fixé à un montant inférieur à celui existant. - Lorsque la valeur locative est inférieur au plafond mais supérieur au loyer en vigueur, le nouveau loyer correspond à la valeur locative.

Facteurs locaux de commercialité Si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui entraine une hausse ou une baisse de plus de 10% de la valeur locative, le prix du bail est fixé sans limitation d’un plafond quelconque. L’indice du cout de la construction est totalement écarté. La révision fondée sur la modification des facteurs locaux de commercialité doit vérifier les 3 conditions suivantes : - La modification doit affecter les facteurs locaux de commercialité - La modification de ces facteurs doit être matérielle - La modification doit avoir pour conséquence une variation de la valeur locative atteignant 10%.

Autres éléments pouvant influer sur le loyer révisé Majoration pour extension d’activités Si le locataire exerce des activités connexes conformément aux dispositions de l’article L145-47 du code du commerce, le bailleur peut, lors de la première révision triennale, en tenir compte pour la fixation du loyer. Réduction travaux et charges Le bailleur peut consentir à son locataire une réduction du loyer lorsque le locataire prend en charge des travaux. Cette réduction est généralement limitée à la première période triennale.

EFFETS DE LA REVISION Les effets de la révision sont quadruples : -le preneur est tenu de payer le loyer au nouveau taux à compter de la date de la demande chiffrée du propriétaire -le dépôt de garantie, s’il correspond à un ou plusieurs termes de loyer, est ajusté au nouveau taux. -le décompte des charges, si elles sont en rapport avec le loyer dans les immeubles collectifs, s’établira différemment. -le bail ne peut faire l’objet d’une nouvelle demande de révision moins de 3 ans à compter du point de départ du loyer révisé.

Le renouvellement- généralités Art L145-10: le locataire a le droit au renouvellement du bail (à nouveau neuf ans) ou à une indemnité d’éviction égale au préjudice qu’il subit. Art L145-11: le bailleur pourra alors inclure dans l’acte de renouvellement une demande de nouveau prix du loyer, dont il informera le locataire 6 mois à l’avance.

Plafonnement ou valeur locative Art L145-34: le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publiés par l’INSEE.

On prend la valeur locative si : Le bail excède 9 ans L’une des parties peut prouver que cette valeur est inférieure au loyer plafonné Certaines modifications sont intervenues en cours de bail (travaux de rénovation et d’entretien) En cas d’adoption d’un loyer variable en fonction du chiffre d’affaires En présence de locaux ou de baux particuliers : locaux monovalents, bureaux, terrains nus

Variation de l’indice du coût de la construction ou de l’indice des loyers commerciaux  Plafond = loyer d’origine x variation de l’indice Avec variation de l’indice = nouvel indice ancien indice Exemple : un bail la été conclu le 20 janvier 1999, moyennant un loyer équivalent à 15 000 euros ; aucun terme de référence n’est prévu. Au 20 janvier 2008, date du renouvellement effectif, le dernier indice publié est celui du troisième trimestre 2008, soit 1 443. Le montant du loyer renouvelé sera égal à : (15 000 x 1443) / 1057 (3°trimestre 1998) = 20 478 € (arrondis)

Bail renouvelé au-delà de neuf ans Durée entre 9 et 12 ans : Si le renouvellement se fait dans les 3 ans après l’expiration du bail, le plafonnement s’effectue. Durée excédant 12 ans : Le loyer est obligatoirement déplafonné passé ce délai. Bail pour une durée supérieure à 12 ans : Le loyer est également déplafonné, il est calculé à la valeur locative.

Eléments à prendre en compte pour la fixation du loyer Le Pas-de-porte: Le loyer initial est majoré de 1/9 du pas-de-porte. Droit de repentir: n’est pas une clause de déplafonnement Loyer variable

Désaccord la commission départementale de conciliation est saisie. Elle a un délai de 3 mois. La saisie s’effectue par lettre recommandée avec une demande d’avis de réception adressée au secrétariat. Les parties sont convoquées à la séance de conciliation par lettre recommandée adressée au minimum 15 jours avant la date retenue pour la réunion