Les ingrédients de l’équation économique du logement social Forces et faiblesses ? Dominique Hoorens Directeur des Etudes Economiques et Financières Le 24 janvier 2012

Les statuts d’occupation en France Source : Enquête nationale Logement 2006 2

Objectif du logement social : Proposer des loyers moins élevés… Comparaison du niveau des loyers en 2009 Loyer mensuel / m2 Secteur locatif privé (OLAP) Secteur Hlm Paris 19,0 6,8 Aix 11,3 4,8 Toulouse 6,9 4,6 Lille 8,1 5,1 Strasbourg 8,0 4,9

Proposer des loyers moins élevés… Distribution des loyers au sein des parcs locatifs (Province) social privé

… à des ménages aux revenus modestes Les déciles de niveau de vie sont les montants tels qu'ils séparent l'ensemble des ménages en 10 part égales.

Un modèle de développement en pleine activité PLUS ET PLAI programmés En nombre de logements Sources : budgets annuels du logement

Equilibre d’une opération locative Cas type

Plan de financement du PLUS (1)

Plan de financement du PLUS (2)

Plan de financement moyen d’une opération HLM * 140 000 euros/logement

Pour un objectif de loyer bas Loyer d’équilibre selon la proportion des prêts € /m2/mois

Première interrogation Capacité à tenir « les prix » Sachant que le foncier pèse pour environ 25 % dans les coûts

Deuxième interrogation : la capacité à trouver des financements Epargnants Garantie Défiscalisation 35 % Financement des PME Etat Etablissements bancaires 65 % Centralisation Rémunérations Prélèvement sur le bénéfice Fonds d’Epargne CDC Placements financiers Autres investissements Collectivités locales CGLLS Organismes Hlm Prêts habitat/Ville Collectivités locales, transports, universités, hôpitaux, traitement des eaux Garanties

Circuit Livret A : le ratio « protecteur » de 1.25 (dépôts centralisés/encours politique de la ville) peut être atteint, en fonction des besoins d’emprunts et des dépôts à l’horizon 2014/2015 D’autres pistes de financement ? En l’absence de bonification, elles conduisent, aux conditions d’équilibre actuelles, à relever les loyers de sortie ou à rechercher plus de subventions

Des fonds « gratuits » … pas si « gratuits » ! Troisième interrogation Des fonds « gratuits » … pas si « gratuits » !

… revient à une aide d’Etat… Bonification CDC : … revient à une aide d’Etat… Aide de l’Etat : (et APL !) Arbitrage entre les dépenses de l’Etat. Mobilisation du contribuable national ou de cotisations Aide de la région : Arbitrage entre les dépenses régionales. Mobilisation du contribuable national et régional Aide du département : Arbitrage entre des dépenses départementales. Mobilisation du contribuable national et départemental Aide du bloc communal : Arbitrage entre des actions locales. Mobilisation du contribuable national et local

D’autres formes de péréquation existantes Générationnelle : entre actuels et futurs locataires Géographique : le prélèvement « sans gain » sur et partiellement en faveur des organismes Mais aussi le circuit Livret A

Prélèvement : une histoire complexe Une CRL (2,5 % sur les loyers) 340 mo Un nouveau dispositif Scellier (prélèvement sur potentiel financier … ou loyer) 340 mo Amendé par le Sénat (prélèvement sur potentiel financier … ou loyer) 150 mo Dispositif final de la commission mixte (prélèvement sur potentiel financier … ou loyer) 175 mo sur potentiel ou loyer 70 mo (pendant 3 ans) sur autofinancement 18

Le prélèvement : combinaison de deux dispositifs Plafond fonction du loyer et accroissement du patrimoine. exemple 6 000 * (8% - 4 %) Prélèvement/logement Courbe prélèvement progressif Potentiel/logement Taux par tranche 0 % 4 % 8 % 12 % 16 % + un dispositif favorable aux groupes

D’autres formes de péréquation dont on parle Entre organismes Entre organismes au sein d’un groupe Au sein d’un organisme : géographique de redistribution ou de développement Entre opérations : - public/privé - marché/hors marché

Réforme des valeurs locatives des entreprises … et des ménages ! Dominique Hoorens Directeur des Etudes Economiques et Financières

Analyse Une approche économique des bases bienvenue Un principe d’application qui corrige les disparités d’évaluation à un niveau territorial étroit : Base d’imposition nouvelle = « valeur économique » * coefficient correctif local somme des anciennes bases Coefficient correctif : somme des nouvelles bases Maintien du montant des bases Mais ne corrige pas les disparités d’évolution entre les territoires Une des raisons : Des contribuables assujettis à la taxe sur le foncier bâti sur deux bases d’imposition (ménages/anciennes ; entreprises/nouvelles) Et une volonté de garder le même taux

Peut on « tester » les résultats sans l’ensemble des résultats? Des interrogations Méthode mal adaptée pour disposer des bons outils de péréquation ? Le principe d’application est-il juste ? «Neutralisation» par territoire en corrigeant des bases, des taux, des produits, des dotations pour palier un défaut d’actualisation depuis 30 ans Séparer le foncier bâti ménages/entreprises ? Mise en place des nouvelles valeurs locatives et «expérimentation » : Peut on « tester » les résultats sans l’ensemble des résultats?