PPP dans le secteur de l’immobilier Quelques pistes de réflexion (Présenté par Oumar BA)

Contrat de partenariat Personne publique Banques Mise à disposition d’un bâtiment maintenu Architectes Bureaux d’études Loyers 4 1bis Contrat de conception Contrat de partenariat Contrat de prêt 2 1 Groupement d’entreprises Maîtrise d’ouvrage Contrat de maintenance et d’exploitation Contrat de construction 3 5 Exploitation / maintenance Entreprises

Deux ou trois maux… pour commencer LES INSUFFISANCES DE L’INVENTAIRE PHYSIQUE DU PATRIMOINE IMMOBILIER LA FONCTION IMMOBILIÈRE EST MAL ORGANISÉE ET INEFFICACE L’ATOMISATION DE LA FONCTION IMMOBILIÈRE DES OUTILS DE GESTION, SOUVENT SPÉCIFIQUES, ET DONT L’EFFICACITÉ EST LIMITÉE DES MOYENS FINANCIERS LIMITÉS, MAL RÉPARTIS ET DONT LA LISIBILITÉ EST INSUFFISANTE LA POLITIQUE IMMOBILIÈRE EST CONDUITE SANS VISION STRATÉGIQUE L’ABSENCE DE DOCUMENT STRATÉGIQUE Un coût important Extrait du rapport n° 354 du Sénat français fait au nom de la commission des Finances, du contrôle budgétaire et des comptes économiques de la Nation (1) sur l’enquête de la Cour des comptes relative à la gestion du patrimoine immobilier du ministère de l’équipement (séance du 17 mai 2006)

Pour un changement de paradigme Reconsidérer le rôle de la puissance publique Passer d’une logique d’administration à une celle entreprise (publique) Passer de l’État propriétaire à un État client (utilisateur) Reconsidérer la notion d’immobilier Les contrats de PPP vont au-delà de la production de l'ouvrage et cherchent avant tout à fournir un service de qualité sur le long terme. » Par ex., au Royaume-Uni, l'objet d'un PPP est très clair : la prestation d'un service et non la construction d'un bâtiment. L’immobilier est un actif… comme les autres Généralistes vs spécialistes : à chacun son métier Connaître et segmenter le marché du bâtiment Développer de nouvelles compétences Développer de nouveaux produits et services (Re)définir les règles du jeu

Reconsidérer le rôle de la puissance publique Logique propriétaire Contrat de moyens : Contrat de services définissant les prestations à réaliser, pour le compte d’un donneur d’ordres, avec les compétences et les moyens humains et matériels demandés par celui-ci. Logique client Contrat de résultat : Contrat de services définissant les prestations à réaliser sur la base de niveaux de services à atteindre et mesurés par des indicateurs de performance.

Reconsidérer la notion d’immobilier : l’exemple de l’intégration du coût global L’analyse du coût global est une méthode d’analyse économique qui somme tous les coûts pertinents d’un projet durant une période d’étude, en termes de valeur actuelle (VA). Valeur actuelle des coûts d’investissement + Valeur actuelle des coûts d’exploitation Une étude de l’Union Nationale Française des Syndicats d’Architectes (UNFSA) montre que 75 % du coût global d’une opération est lié à l’exploitation, 20 % à la phase de construction, 3 % au montage de l’opération et seulement 2 % à la conception de l’ouvrage. Or ces 2 % conditionnent 90 % du coût global de l’opération et permettraient de réduire de 20 % le coût global de l’opération.

L’immobilier : plusieurs métiers Asset management Gestion et valorisation des actifs immobiliers avec une logique d’investisseur Elaboration et mise en œuvre d'un plan stratégique d’acquisition ou de cession  Property management Gestion des baux et entretien du patrimoine Optimisation des loyers et maîtrise des charges Facility management Prise en charge, souvent par un prestataire spécialisé, d'un ensemble de services, de fournitures ou d'installations.

(Re)définir les règles

Le property management Côté propriétaires Gestion des baux (location, quittancement, recouvrement) Contrôle et optimisation des charges Marketing et commercialisation des biens Audit de patrimoine Assistance à la location ou vente Côté utilisateurs Conseil en implantation Externalisation de patrimoine Délocalisations ou regroupement de structures Études de faisabilité Cessions de Bail Le property management constitue un ensemble de services (gérance, syndic, gestion technique, transactions) et de conseils aux propriétaires, aux investisseurs et aux utilisateurs.

Le facilities management Multi-techniques Maintenance de l’immeuble (préventive et curative) Travaux d’installation et d’amélioration de ses équipements Gestion de l’énergie, des fluides Multi-services Services techniques à l’immeuble (maintenance, travaux, etc.) Services communs (accueil, sécurité, etc.) Services à l’entreprise (nettoyage, services généraux, etc.) Services à la personne (boutiques, conciergerie, etc.)

L’expertise immobilière comme outil d’asset management Enjeux Connaître la performance réelle des actifs immobiliers Identifier les potentialités de valorisation Connaître l’évolution récente du patrimoine S’assurer de l’homogénéité des valeurs d’expertise Solutions Positionnement de l’immeuble dans son marché Etude des gisements de loyer et de maîtrise des charges Historique et prévisions des gros travaux Etude du TRI et mesure de la performance du patrimoine.

Exemple : ingénierie de la maintenance Intégrer l’exploitation et la maintenance dans la conception des bâtiments Améliorer l’efficacité et maîtriser les coûts et les risques de gestion d’un patrimoine Réalisation d’inventaires patrimoniaux et d’audits techniques des bâtiments et leurs installations, Programmes et plans pluriannuels d’occupations, de travaux et d’entretien Mise en œuvre de systèmes informatisés de gestion de patrimoine et bases de données

Exemple : externalisation et financiarisation Enjeux aligner le patrimoine avec la stratégie de l’entreprise, dégager des ressources afin de les affecter à son "coeur de métier", trouver des sources de financement alternatives, identifier et céder les actifs non stratégiques, concevoir un projet flexible qui intègre l’évolution des besoins futurs, améliorer la maîtrise des charges immobilières à court et moyen terme. Solutions Choix de la stratégie de portefeuille Préparation de la transaction Sélection et contact des investisseurs Mise en place de data-room Négociation et choix de l’investisseur Clôture et post-transaction