LASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE : FONCTION, IMPACT ET EXPÉRIENCES INTERNATIONALES Bamako, Février 2005

OBJECTIFS DE LA PRÉSENTATION Expliquer la fonction, les conditions préalables et les bénéfices de lassurance hypothécaire Présenter lexpérience canadienne Partager quelques-unes des leçons retenues de notre expérience internationale

PARTIE 1 LE PRODUIT LES CONDITION PRÉALABLES LES BÉNÉFICES

Quest-ce que lassurance hypothécaire? Lassurance hypothécaire protège les prêteurs contre la totalité ou une partie des pertes encourues suite au défaut de paiement dun emprunteur hypothécaire Prime normalement payé par lemprunteur Souvent le risque est partagé avec le prêteur Rehaussement du crédit Améliore la gestion du risque Encourage le financement responsable de prêts ayant un Rapport Prêt/Valeur (RPV) élevé. Assure une évaluation indépendante du risque crédit par une tierce partie.

Bénéfices de lassurance hypothécaire Pour les prêteurs Réduit le risque crédit Réduit les besoins en capitaux Accroît le volume daffaires Pour le Gouvernement Stimulation à faible coût du secteur de lhabitation Amélioration systémique du financement de lhabitation Standardisation accrue Facilite la titrisation Améliore la qualité de la construction Pour les emprunteurs Accessibilité plus grande au financement Réduit la mise de fonds initiale Réduit le coût de lemprunt hypothécaire Accroît laccessibilité en région ou dans les zones rurales

Probabilités de défaut RPVAustralieAllemagnePays BasEspagneRoyaume Unis États- Unis <= 40 2,0 % 3,0 % 2,0 % 1,2 % 40, ,0 % 1,8 % 50, ,0 % 4,0 % 2,5 % – 65 4,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 3,0 % – 70 4,0 % 6,0 % 3,7 % – 75 6,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % 4,6 % ,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % 6,0 % ,0 % 6,0 % 7,0% 8,0 % 8,1 % – 90 9,0 % 7,0 % 8,0 %10,0%11,0% – 9511,0 % 9,0 % 8,0 %10,0 %13,0 %15,1 % – 9814,0 %10,0 % 9,0 %12,0 %16,0 %20,6 % – 10016,0 %12,0 %10,0 %16,0 %18,0 %23,2 %

Objectifs possibles de lassurance hypothécaire dans les pays émergents 1.Donner un plus grand accès au financement de lhabitation Réduire le montant de mise de fonds exigé Soccuper de lemprunteur mal servi 2.Inciter les prêteurs à prêter 3.Normaliser les pratiques en matière de prêt et démarches juridiques 4.Donner plus dampleur au système financier – différent types de prêteurs, plus grand accès au marché financier 5.Stimuler la croissance dans les domaines suivants : marché de lemploi, matériaux de construction, recettes fiscales, patrimoine des particuliers, services professionnels et financiers 7.Développer les marchés des logements neufs et existants

Conditions préalables à lassurance hypothécaire Contexte favorableFondements du système Marché résidentiel et hypothécaire Stabilité macroéconomique Législation en matière hypothécaire et immobilière – titre et forclusion Offre de logements abordables Priorité du logementRéglementation régissant les institutions financières – capital et solvabilité Fonds à long terme et prêteurs ayant de lexpérience en gestion des risques Demande et confiance du consommateur Réglementation en matière daménagement urbain et de construction Information et services professionnels aux fins des transactions

PARTIE 2 EXPÉRIENCE CANADIENNE ET ROLE DE LA SCHL

QUEST-CE QUE LA SCHL? Société canadienne dhypothèques et de logement Société dÉtat (fédérale) : organisme public possédant une structure et une culture inspirées du secteur privé La SCHL relève du Parlement, par lentremise de son ministre. Un conseil dadministration composé de dix membres, majoritairement issus du secteur privé, gère les affaires de la Société. Organisme national de lhabitation ayant un mandat étendu : FAVORISER laccès à une diversité de logements à coût abordable; la construction, la réparation et la modernisation de logements; lamélioration des conditions de vie en général.

MANDAT À CARACTÈRE COMMERCIAL ET DINTÉRÊT PUBLIC MANDAT MANDAT PUBLIC COMMERCIAL

LA SCHL EN CHIFFRES ( 2003) Revenus après impôt: US$500 million Prêts assurés:514,203 unités (36% non servis par assureur privé) Assurance en vigueur: US $172 M Encours des prêts assurés: >45% Marchés secondaires: Garanties: US$ 21.6 M

FINANCEMENT DE LHABITATION AU CANADA Ce système nest pas distinct : il est intégré au marché financier. CRÉDITS EN COURS Prix hypothécaires résidentiels 448,2 G $CA (30 %) Prêts personnels (prêts hypothécaires exclus) 201,9 G $CA (14 %) Crédit commercial 828,3 G $CA (56 %) Total pour ,4 G $CA

PRODUIT HYPOTHÉCAIRE COURANT AU CANADA Prêt hypothécaire renouvelable Paiements égaux Prêt amorti sur une période pouvant atteindre 25 ans Taux dintérêt fixé pour une période de 6 mois à 5 ans Lassurance prêt hypothécaire, élément fondamental du système –Montant maximal du prêt sans assurance prêt hypothécaire : RPV de 75 % –Montant maximal du prêt avec assurance prêt hypothécaire : RPV de 95 %

ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE AU CANADA - Produit 100 % de protection contre les pertes (total du solde du prêt hypothécaire + frais admissibles) pendant toute la durée du prêt hypothécaire Prime initiale unique (de 0,5 % à 3,75 % selon le RPV), généralement ajoutée au prêt. Accessible à tous partout au Canada, selon les mêmes modalités et pour tous types dhabitations. Plus de 95 % des demandes dassurance sont traitées par le système emili. Fonds dassurance hypothécaire : exploité de façon commerciale et sur une base actuarielle, sans frais pour le gouvernement prêteurs agréés : 6 prêteurs importants.

ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE AU CANADA - Impact Lancée en 1954 pour inciter les banques à consentir des prêts et à réduire le montant de la mise de fonds Offre accrue de fonds grâce à lattrait du crédit hypothécaire. Concurrence accrue sur le marché hypothécaire et réduction des taux. Occasion pour le gouvernement fédéral de se retirer du prêt direct et de mettre fin à la bonification dintérêt et à la garantie fédérale contre les pertes sur créances. Aucun capital exigé pour les prêteurs au lieu de la nécessité dune provision de 4 % pour les prêts non assurés. Modalités hypothécaires standardisées.

CONCLUSION Le système canadien de financement de lhabitation fonctionne bien. Présence équilibrée du privé et du public. Le crédit est entre les mains du secteur privé. Les secteurs privé et public se font concurrence sur un pied dégalité en matière dassurance prêt hypothécaire. Lassurance prêt hypothécaire a joué un rôle majeur dans le développement du financement de lhabitation. Lassurance prêt hypothécaire, un instrument dintérêt public. ADAPTÉ, LE MODÈLE CANADIEN EST-IL EXPORTABLE?

PARTIE 3 EXPERIENCE INTERNATIONALE LEÇONS APPRISES

Canada CoréeTrinidad & Tobago West Bank & Gaza Mali Chine Inde Algerie Roumanie Lithuanie Latvia Finlande Serbie Mexico Gabon Russie Guatemala, Honduras, & Nicaragua Egypte Thailande

ECONOMIE DE GRANDE TAILLE Défis/Opportunités Demande importante demprunteurs potentiels Grand déficit de maisons Environnement légal et règlementaire sous optimal pour soutenir le financement et lassurance hypothécaire Plusieurs prêteurs hypothécaires de forts calibres pour les prêts a faible RPV. Croissance rapide des prêts à haut RPV INDE

ECONOMIE DE TAILLE MOYENNE Défis/Opportunités Problèmes de titres Forte présence du secteur informel Accessibilité Formation du personnel Modèle émergent SGCI Investisseurs: Banques publiques ALGÉRIE

ECONOMIE DE PETITE TAILLE Défis/opportunités Mobilisation de fonds à long terme Marchés restreints Peu dintérêt des banques commerciales Modèle émergent Fonds de Guarantie Hypothécaire Coopération entre différents partenaires du public, du secteur privé et des agences daide. MALI

ECONOMIE DE PETITE TAILLE Observations Besoin dun Champion, un Leader ( Serbie) Cooperation régionale essentielle pour les petites économies Mobiliser des fonds à long terme est partout difficile Assurance hypothécaire incite les prêteurs à accroître leurs activités PMHC a créé le marché hypothécaire et a contribué a accroître lenregistrement des titres Le succès est possible dans les plus petites économies : FHA au Guatemala est dans une bonne situation financière après plusieurs années dopération; 10,000 prêts assurés en Lituanie AUTRES

Produits Canada 35 million Mali 10 million West Bank – Gaza 3.5 million Guatemala 12 million ModèlePublique – privé Publique Mise de fonds5 % - 0 %10 %20 %5 % RPV (max.)95 % %90 %80 %95 % Prime0,5 % à 3,25 %6 %3 %1 % annuelle Couverture100 %50, 70, 100 Ans 1, 2, 3 respectivement 70 %100 % du principal + certaines dépenses RéclamationBasAucune à date 2,4 % SystèmeObligatoireVolontaire Capital initial25 M $1,5 M $5 M $ Années dopérations Couverture40 %70 %100 %80 %

PROBLÈMES Cadre juridique et réglementaire sous-optimal. Saisie : présence du problème partout. Sensibilité culturelle au concept. Enregistrement des titres : complexe, long, coûteux ou inefficace. Prêteurs : peu ou pas de prêteurs expérimentés; éprouvent peu dintérêt. Ressources à long terme : inexistantes ou très limitées. Données historiques : inexistantes ou très limitées. Services professionnels aux fins des transactions (agence dévaluation du crédit, professionnels de limmobilier, analyse de marché) : très limités partout.

POSSIBILITÉS Priorité évidente dans tous les pays où nous travaillons Reconnaissance claire que le secteur de lhabitation pourrait être un moteur de croissance économique et un facteur de stabilité sociale (Inde) Immense besoin de logement (Inde, Chine, pays en transition) Conditions macroéconomiques en amélioration (inflation maîtrisée, taux dintérêt en baisse) Prêteurs solides (Inde, pays Baltes) Meilleure compréhension du besoin davoir un marché primaire solide pour développer un marché secondaire Transition vers une économie de marché (pays Baltes, Serbie) Réduction du besoin daide directe de la part du gouvernement Bonne compréhension du besoin de normalisation

Leçons retenues - Impact Trop tôt pour mesurer les effets Les nouvelles sociétés sont viables à très court terme. Des investisseurs ont pu être mobilisés en faveur des sociétés dassurance hypothécaire malgré un contexte particulièrement difficile (Mali, Palestine) Nécessité dun cycle économique complet pour tirer des conclusions plus finales

Leçons retenues – Modèle institutionnel Nécessité dêtre pragmatique et de séloigner des idéologies. Quest-ce qui est possible? Quest-ce qui est faisable? Pourquoi pas un partenariat public-privé?

Leçons retenues - Produit Nécessité dêtre conçu de façon à répondre à chaque situation précise Nécessité absolue de partager le risque au début (protection partielle) Faire absolument preuve de créativité (partage graduel du risque, plafonnement du portefeuille, etc.)

Leçons retenues - Réglementation Condition préalable sine qua non Processus difficile et long Quest-ce qui doit être mis en place en premier : lautorité de réglementation ou lentreprise dexploitation? Nécessité détablir, par voie de réglementation, qui peut offrir une assurance ou garantie hypothécaire Nécessité détablir, par voie de réglementation, les exigences en capital pour le prêteur dans le cas dun prêt assuré

Leçons retenues - Marchés Nécessité de convaincre les prêteurs de façon proactive Élément essentiel : fournir de linformation et de la formation Les emprunteurs éventuels (ceux à la recherche dun prêt hypothécaire ou désireux daugmenter le montant de leur prêt) sont disposés à payer plus que ne le croient les prêteurs.

Leçons retenues - Processus La création dune institution dassurance prêt hypothécaire permet daccélérer la mise en place des conditions préalables. Linstitution ainsi créée peut devenir un efficace agent de changement. Une approche progressive simpose.