Les interventions et le financement de l’Anah en faveur des copropriétés en difficulté. Anah/ SEPE – septembre 2011 Centré sur les quartiers anciens et la lutte contre l’habitat indigne.

Quelques mots sur l'Anah Présentation de l’Anah Etablissement Public d’Etat Codifié aux articles L 321-1 CCH et R 321-1 à 22 du CCH Un conseil d’administration Double tutelle du Ministère du Logement et de celui des Finances Agence nationale de l’habitat créée en 1971 Article R321-1 L'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat est un établissement public administratif de l'Etat doté de la personnalité morale et de l'autonomie financière. Elle est placée sous la tutelle du ministre chargé du logement et du ministre chargé des finances. Ministère de l'Écologie, du développement durable, des transports et du logement

Quelques mots sur l'Anah Ses missions : mettre en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements privés existants, participer à la lutte contre l’habitat indigne, améliorer les outils de connaissance du parc privé Son budget : 556 M€ de subventions en 2010 pour 107 328 logements. Sa mission est de mettre en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements privés existants. LHI et structures d’hébergement et connaissance du parc privé et des conditions de son occupation. Les catégories cadastrales sont un indicateur global de la qualité du logement on observe 6 7 et 8 ordinaire médiocre et très médiocre. Croisé avec les revenus (PLUS) Le Parc Privé Potentiellement Indigne : Une hypothèse de départ : Revenus modestes => probabilité d'absence d'entretien du bâti et/ou d'amélioration => probabilité que des logements de qualité médiocre initialement, soient aujourd'hui indignes information à la parcelle relative à l’occupation du sol Le PPPI est un croisement de données issues de Filocom relatives aux revenus des ménages à l'état du bâti qu'ils occupent (catégories cadastrales)‏ Il permet : un repérage des sites potentiels d'insalubrité à l'échelle départementale l'identification de zones prioritaires à échelle très fine une qualification du parc repéré à des secteurs géographiques fins Pas spécifique à la copro et ne fonctionne pas pour les copro récentes Le CD ROM de l’habitat privé La fiche de synthése pour une première analysed’un marché local Analyse par comparaison de territoires comparables La fiche de synthèse, compilation de données diverses pour observer Le contexte démographique Les caractéristiques des ménages Les caractéristques des nouveaux ménages La structure du parc de logements (RP, RS, LV ) Les caractérisques des RP Contexte de l’emploi Le bilan de l’activité de l’Anah Le fichier MAJIC (fichiers fonciers standards délivrés par la DGI) Recoupe partiellement FILOCOM, mais ne donne pas d’informations sur les caractéristiques des ménages Information à la parcelle relative à l’occupation du sol Ces données sont à compléter d’observations de terrain…et d’enquêtes auprès des personnes impliquées dans la copropriété Son action : Elle promeut la qualité et encourage l’execution de travaux. Sa vocation sociale l’amène à se concentrer actuellement sur les publics les plus modestes. 530 M€ de subventions en 2008 pour 110 000 logements environ.

Quelques mots sur l'Anah, des évolutions importantes depuis 2009 Un nouveau financeur : l’UESL De nouvelles missions : La résorption de l’habitat indigne (RHI) et l'humanisation des structures d’hébergement ; Le Plan National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD); La lutte contre la précarité énergétique dans le cadre du Programme national d’aide à la rénovation thermique (“Habiter Mieux”) Résorption de l’habitat insalubre 15 m € structures 20 M

Quelques mots sur l'Anah, feuille de route 2011 2011 : réorientation des aides de l’Anah Priorité donnée à la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé ; Rééquilibrage de l’aide de l’Anah en faveur des propriétaires occupants ; Ciblage des aides en faveur des propriétaires bailleurs. Lettre de mission du ministre effectif au 1 1 2011 Très dégradé = 2 à 3 % du parc Accueil des populations pauvres dans les centres tendus, population captive de logements en mauvais état et chers. Faire plus de PO, augmenter le niveau des aides pour permettre aux PO de faire des travaux . Le plafond de 20 000 € en général peut aller jusqu’à 50 000€ taux de subv de 20 à 35% PB si état de dégradation est avéré (grille), les travaux doivent être lourds et les loyers faire l’objet d’une maitrise systématique du loyer. Attribution sous réserve d’atteindre l’étiquette E Les PO de l’anah sont 3 M, soient 20% des PO. Le revenu moyen est de 10 000€ par UC. Plutôt agé (68 ans) et dans un petit ménage (1 à 2 personnes) logement vetuste et en précarité énergétique (62% de ménage en préca nrgétique).

Quelques mots sur l'Anah, zoom sur la réforme du régime des aides Propriétaires bailleurs Un régime unifié entre les zones (objectif traitement habitat dégradé ou indigne) Distinction selon l’état de dégradation (moyen dégradé/ très dégradé) Conventionnement du loyer = LI minima + étiquette énergie. Propriétaires occupants Développer l’action à destination des PO dans une logique sociale et technique à partir de l’analyse des besoins (autonomie, énergie ) Revaloriser les aides en cas de dégradation très importante (diagnostic) Priorité : Précarité énergétique - travaux rentables – FART Enjeu ingénierie et diagnostic.

Les missions des l'Anah en matière de politique sur les copropriétés Conduire des études à l’échelle nationale pour mieux appréhender et améliorer la connaissance de la problématique des copropriétés fragiles ou en difficulté Développer des outils méthodologiques et financer l’ingénierie des acteurs locaux pour diagnostiquer les facteurs de fragilité des copropriétés Financer l’ingénierie et les travaux dans l’objectif de redresser les copropriétés en difficulté

L’action de l’ANAH pour le redressement des copropriétés en difficultés : l’actualité

Quelques études de l’ANAH sur la thématique des copropriétés en difficulté Etude sur les besoins de travaux du parc des copropriétés des années 50 à 84 Etude sur les observatoires locaux des copropriétés (en cours) Etude pour mieux appréhender le repérage des copropriétés fragiles (en cours) : Exploitation des données ENL Etude en cours DGALN / CETE Picardie / ANAH Etude pour la mise en place d’une grille d’analyse d’une copropriété (en cours)

Panorama du financement de l’ANAH au redressement des copropriétés en difficulté

Une ingénierie qui permet de diagnostiquer les difficultés de la copropriété Les objectifs de la phase pré opérationnelle Repérer les immeubles en copropriété et en difficulté, si on est à l’échelle d’un quartier ; Dans les immeubles repérés, ou sur un échantillon d’immeubles concernés, analyser la situation et les tendances à l’œuvre ; Estimer le potentiel de redressement et de requalification afin de définir la stratégie la plus adaptée ; Dès cette phase, informer et mobiliser les copropriétaires ; Préparer le suivi de l’opération et les indicateurs à suivre pendant le programme. Le repérage de l’habitat indiqne (recueil d’info auprès d’acteurs locaux, collecte et analyse de données stat, analyse des procédures en cours et visite d’un échantillon d’immeuble n’est pas obligatoire dans les interventions sur des copro en diff sauf dans les quartiers d’habitat ancien. On établit les fiches immeubles Les indicateurs sont de 2 ordres : les indicateurs d’alerte qui démontrent que la copro ne parvient pas à entrer dans un cercle vertueux Les indicateurs qui permettent d’observer le redressement. Les indicateurs portent notamment sur l’évolution des charges dont celles liées à l’énergie, l’évolution de la consommation des fluides, l’évolution des impayées des créances et des procédures.

Le contenu du diagnostic pré-opérationnel Le contenu obligatoire du diagnostic pré-opérationnel d’une copropriété Description générale (date de construction, taille, structure, historique de la vie de la copro…) Analyse urbaine, foncière et immobilière (situation de la copropriété dans son environnement urbain, caractéristiques des usages et des espaces de la copro, situation sur le marché immobilier) Analyse du fonctionnement de instances de la copropriété, de l’état de la gestion (situation financière, montant des charges par lot, analyse des contrats fournisseurs…) Analyse socio-économique des occupants et étude de la stratégie patrimoniale des copropriétaires Analyse technique du bâti (parties communes et privatives) intégrant un volet énergétique

Le contenu du diagnostic pré-opérationnel Les thématiques abordées dans le cadre du diagnostic pré- opérationnel doivent être étudiées en interaction, dans le but de proposer des scenarii d’intervention opérationnelle portant sur : La hiérarchisation des travaux Les calendriers de réalisation Les outils à mettre en œuvre (programme opérationnel, procédures juridiques, etc..)

Financement des diagnostics pré-opérationnels par l’ANAH, indépendamment du type de programme futur

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes opérationnels. Le plan de sauvegarde : Pilotage par le Préfet ; La réalisation d’un programme de travaux n’est pas l’élément déclencheur de la procédure. Objectif principal : redressement des instances de la copropriété ; notamment sur les grosses copropriétés à l’organisation juridique complexe L’OPAH copropriété : Piloté par la collectivité territoriale Objectif principal : redressement de la copropriété ; Les programmes intégrant un volet «  copropriété » plutôt pensés pour des copropriétés de grandes tailles Dans la pratique, le critère de choix est le degré de difficulté que connaît la copropriété d'avantage que les aspects opérationnels des deux procédures.

Dispositifs opérationnels : le cas particulier de l’opération programmée “volet copropriétés Une opération en quartier ancien (OPAH RU, PIG Insalubrité…) peut inclure un « volet copropriété ». Dans ce cas, des immeubles en difficulté sont repérés et font l’objet d’une intervention adaptée La maîtrise d’ouvrage définit alors les missions classiques liées au programme principal et les missions particulières liées au « volet copropriété  » Les immeubles font l’objet d’un diagnostic et éventuellement d’une « labellisation ». Ils son intégrés au volet copropriété après un passage devant la Commission locale d’amélioration de l’habitat (CLAH) 2 possibilités s’offrent alors : Une liste précise d’immeubles, établie lors de l’étude pré opérationnelle du programme principal, est annexée à la convention. Ces derniers font l’objet d’une intervention adaptée La convention de l’opération principale prévoit un « volet copropriété »et le repérage des immeubles se poursuit pendant la première phase de l’opération principale Si la convention de l’opération principale n’a rien prévu, le risque est de devoir reconsidérer la convention.

Missions à réaliser en phase opérationnelle en Plan de sauvegarde, OPAH “copropriété dégradée”, et volet “copropriété”

Le financement de l’ingénierie en phase opérationnelle en Plan de sauvegarde ou OPAH “copropriété dégradée”

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : le financement des travaux L’aide au syndicat de copropriétaires pour les travaux sur parties communes Cette aide bénéficie à l’ensemble de propriétaires et agit comme effet de levier, Elle peut être complétée par des aides individuelles assurant un traitement différencié des copropriétaires ; Éligibilité à l’aide au syndicat : 75% de lots dédiés à l’habitation principale (ou 75% des tantièmes dédiés à l’habitation principale) ; Ouverture d’un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires ; Pas de relation juridique entre les copropriétaires et l’Anah. Possibilité d’avance dans la limite de 40% du montant prévisionnel de la subvention Cette aide ne doit pas s’appliquer lorsque les mesures incitatives sont vouées à l’échec Les aides aux travaux : travaux sur les parties communes : spécificité par rapport au droit commun occupants quelques soit les ressources, bailleurs quelque soit le loyer et commerçant ou autre statut) Ce n’est pas un droit, ni un taux mais la CLAH peut apprécier en fonction des conditions socio, économique et environnementaux de projet. l’aide est attribuée et versée au syndicat, le syndic répartissant au prorata des tantièmes (quel que soit le statut du copropriétaire).‏

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : le financement des travaux Les taux de subventionnement maximal des travaux en parties communes – aide au syndicat –réglementation nationale

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les autres cas d’octroi de l’aide aux syndicats. Aides liées à un situation d’urgence ou lié à la sécurité : En cas d’arrêté de péril, d’insalubrité ou sur la base d’une grille insalubrité DGS ; En cas d’injonction au titre de la mise en sécurité des équipements communs ; En cas de notification au titre du saturnisme. Aides spécifiques : aides aux travaux d’accessibilité / adaptation au handicap (travaux en parties communes) : Travaux d’accessibilité de l’immeuble ; Taux 70% ; Plafond : 15 000 €/accès ; Cumulables avec les aides Anah accordées pour d’autres travaux. Administrateur provisoire (travaux en parties communes) : Ne s’applique pas en cas de nomination suite à une absence de syndic ; Dans les conditions du plan de sauvegarde.

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : le financement des travaux Aides individuelles aux travaux en parties communes et privatives : - aux propriétaires bailleurs sous condition de maitrise des loyers - aux propriétaires occupants, sous condition de ressources Aide au portage en plan de sauvegarde : 35% du montant des travaux, plafond de 30.000 €

Conditions d’octroi des subventions de l’Anah Les subventions aux travaux ne sont pas automatiques : il faut les utiliser comme levier pour exiger ou cibler des travaux ou engager les copropriétaires dans une démarche de redressement Exemple d’avis préalable de la CLAH Refus d’attribuer une aide aux syndicats sur des travaux votés (ex ravalement / toiture) alors que les travaux de réseaux d’eau et de sécurité n’ont pas été décidés. Accord préalable de la CLAH pour une aide au syndicat à un taux de 50% limités aux travaux prioritaires (électricité, ascenseurs..). Les autres travaux pourront être subventionnés au regard de l’engagement de la copropriété dans une démarche de redressement. Accord préalable de la CLAH a financé les travaux en parties communes de structures, réseaux d’eaux et électriques à 50%. Les autres travaux pourront également être financés mais à taux de 35%.

Aide de l’Etat gérée par l’ANAH Zoom sur le financement des travaux de lutte contre la précarité énergétique : le programme “Habiter Mieux” Fonds d’Amélioration pour la Rénovation thermique (FART) – Programme « habiter mieux » 500 millions d’€ de 2010 à 2017 Aide de l’Etat gérée par l’ANAH Accordée aux propriétaires occupants en complément d’une aide de l’ANAH Dans le cadre d’un contrat local d’engagement (CLE) l’aide soumise à un soutien complet en ingénierie qui permet d’adapter la solution thermique à l’état technique du logement et à la situation sociale du propriétaire occupant Le FART = programme« habiter mieux » 500 M€ sur 7 ans programme national d’aide à la rénovation thermique dans le cadre des investissements d’avenir.obj 300 000 po sur les 7 ans rénovation thermique des bâtiments privés énergivores PO modestes Cette aide sous forme de prime aux travaux , appelée Aide de Solidarité Ecologique est accordée lorsque les travaux permettent d’améliorer la perf nrj des logements de 25%. c’est une aide complémentaire aux aides classiques de l’Anah, dès lors que les travaux visent des économies d’énergie. Les CL abondent. La prime de base est de 1 100€ jusqu’à 1 600€ qd la CL abonde Habiter mieux accorde aussi une aide à l’ingénierie. 430 € diffus et 300 € en opah. En copro difficile de mesurer le gain et dépend des parties communes Suite à la récente remise du rapport contre la précarité énergétique coordonné par M.Pelletier, et rédigé par MM. de Quero (Anah) et Lapostolet (Fondation Abbé Pierre), Jean-Louis Borloo (Ministre de l’écologie), Valérie Létard (secrétaire d’état auprès de Jean-Louis Borloo) et Benoist Apparu (secrétaire d’état au logement) ont décidé, dans le cadre du Pacte de Solidarité Ecologique, de lancer un « Engagement national contre la précarité énergétique ». La précarité énergétique résulte de trois facteurs principaux : la faiblesse des revenus, la mauvaise qualité thermique des bâtiments et la difficulté à acquitter les factures d’énergie. Le rapport souligne que les personnes vivant dans cette situation vivent au ¾ dans le parc privé. L’objectif central est de réhabiliter sur la période 2010-2017 les logements de 300 000 propriétaires occupants modestes en situation de forte précarité énergétique, notamment en milieu rural. Les opérations de rénovation devront chacune conduire à des économies d’énergie d’au moins 25 %, avec pour objectif global une réduction des consommations énergétiques d’au moins 30 %. La mise en œuvre de ce volet de la solidarité écologique repose pour l’essentiel sur : La définition d’un cadre d’action dans la loi « Grenelle 2 », qui sera prochainement examinée par l’Assemblée nationale. La mise en place, notamment grâce au Grand Emprunt, d’un « Fonds national d’aide à la rénovation thermique des logements privés », portant à 1.25 milliard d’euros l’engagement financier de l’Etat (hors aides fiscales). Géré par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), ce fonds sera doté pour la période 2010-2017 de 500 millions d’euros dans le cadre du grand emprunt et de 150 millions par les fournisseurs d’énergie par l’intermédiaire des certificats d’économie d’énergie. A ces montants doivent s’ajouter 600 millions d’euros de participations de l’Anah et de l’Ademe provenant de leurs programmes. La conclusion au niveau départemental de « Contrats locaux d’engagement contre la précarité énergétique ». Cette contractualisation avec les acteurs locaux permettra de mobiliser les différentes sources de financements et de mettre en place un accompagnement individualisé : repérage des situations à traiter, diagnostic énergétique et financier, montage du projet de rénovation thermique, mise en œuvre des travaux. La mise en place de l’Observatoire de la précarité énergétique, annoncée par Valérie Létard le 8 octobre 2009.

zoom sur le financement des travaux de lutte contre la précarité énergétique : le programme “Habiter Mieux” Aide ingénierie : 430 € d’AMO dans le diffus 300 € / logement de majoration de l’aide à l’ingénierie ANAH accordée aux collectivités en opérations programmées Prime travaux : 1100 € ou 1600 € maximun si abondement collectivité dès 25% de gain énergie, sur la base d’une comparaison entre l’évaluation thermique constatée et projetée

Financement des travaux de lutte contre la précarité énergétique en copropriétés en difficulté L’évaluation thermique porte en principe sur un logement particulier. Il est cependant possible de réaliser une étude mesurant l’impact thermique de travaux sur parties communes lorsque la copropriété est dotée d’un chauffage collectif Dans tous les cas, les aides du FART sont accordées exclusivement à titre individuel aux propriétaires occupants modestes et très modestes.

Outillage méthodologique Les sites internet : www. anah. fr www Outillage méthodologique Les sites internet : www.anah.fr www.lesopah.fr www.copropriétés.org http://www.anah.fr/habitermieux.html Les guides méthodologiques

Pour garantir l'efficacité de son intervention sur l'habitat dégradé, l'Anah a instauré un outil qui permet d'évaluer le niveau de dégradation d'un logement ou d'un immeuble sur la base d'un diagnostic technique préalable. Suivant le niveau de dégradation observé (moyenne ou très importante), un taux spécifique de subvention pourra être mobilisé. L'objectif de l'outil "Grille d'évaluation de la dégradation de l'habitat" est d'apprécier l'état physique d'un logement ou d'un immeuble par une évaluation de la dégradation des différents ouvrages et équipements les composant. Elle ne tient pas compte de l'aspect sanitaire, environnemental, d'usage ou d'occupation et s'applique à tous types d'habitat quelque soit leur époque de construction. Pour s'adapter aux différentes formes d'habitat, trois types de grilles ont été élaborés, en s'appuyant sur les pratiques des différents acteurs du réseau. Guide pratique, ce document offre au lecteur des points de repère sur les travaux prioritaires et les solutions techniques à mettre en oeuvre pour lutter efficacement contre la précarité énergétique touchant les ménages les plus modestes. Aujourd’hui, près de 3 400 000 ménages consacrent en France plus de 10% de leurs ressources à payer leurs factures d’énergie. 87 % sont logés dans le parc privé et 62 % d’entre eux sont propriétaires de leur logement. Ces ménages, modestes dans leur grande majorité, ne peuvent entreprendre seuls la réhabilitation énergétique de leur logement. Pour chaque typologie de travaux de rénovation énergétique, ce guide pratique propose trois catégories d’informations : fourchettes de prix de travaux (TTC) ; économies d'énergie après travaux ; temps de retour sur investissement. Combinées, ces informations économiques et thermiques constituent un outil d'aide à la décision pour formuler un diagnostic des travaux à réaliser en fonction des moyens de l'occupant et de la performance thermique souhaitée. La lutte contre l’habitat dégradé sous ses différentes formes (habitat indigne, non décence lourde) constitue la priorité absolue de l’Anah. Ce document est destiné aux équipes chargées d’assurer la maîtrise d’ouvrage des études pré-opérationnelles et du suivi animation des différents types d’opération : OPAH-RU, OPAH-RR, OPAH "classique" et PIG comportant un volet habitat indigne.