HABITAT GROUPÉ : INTRODUCTION A L’AUTOPROMOTION

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1 HABITAT GROUPÉ : INTRODUCTION A L’AUTOPROMOTION
Les HabILeS Atelier du 12 Avril 2010

2 Introduction Objet de la présentation Origine Objectif
De la constitution du groupe A l’étude de faisabilité Origine Projet d’habitat groupé en autopromotion 5 ans de capitalisation connaissances Objectif Partage d’expérience Fournir des repères aux nouveaux groupes

3 Sommaire 1. Vocabulaire : SHON, COS, PLU, VEFA, maîtrise d’œuvre, maîtrise d’ouvrage 2. Foncier 3. Coûts 4. Logements sociaux 5. Statuts juridiques 6. Assurances 7. Démarrage du groupe 8. Conclusion

4 1. Vocabulaire COS : Coefficient d'Occupation des Sols
= terrain =1000m2 SHON=400m / Surface totale terrain Ex : Cos = 0,4 SHON max=0.4*Surface Terrain SHON : Surface Hors Oeuvre Nette = Surface totale construite (tous les étages) Unité de référence, les coûts étant généralement calculés en € / m² de SHON. Surface habitable = SHON – (hors murs et locaux techniques) Surface habitable = environ 80-85% de la SHON

5 1. Vocabulaire PLU : Plan Local d’Urbanisme
Définition des règles d’urbanisme Document de référence pour l’architecte Contenu non exhaustif COS du terrain, hauteur et gabarit maximal du bâtit Nombre minimum de places de parking Obligation de garage couvert % de logement sociaux Règles sur les espaces verts A consulter impérativement pour tout terrain en vue

6 1. Vocabulaire VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement
Achat classique d’un appartement sur plan Paiement en fonction de l’avancement des travaux Maître d’ouvrage C’est vous … Maître d’œuvre Personne ou structure responsable des travaux Coordination des artisans et intervenants Suivi de chantier

7 Vocabulaire Travaille Architecte
Phase esquisse Gabarit, plan masse, enveloppe bugétaire Phase APS (Avant Projet Sommaire) Plan clair 1/100, commun, proposition technique, Calendrier, estimation coût Phase APD (Avant Projet Définitif) Plan 1/50, Coupe façade, dimension ouvrage,, Matériaux, coût par corps d’état, PC. Phase PRO (Projet) Étude de marché et projet Phase DCE (Dossier Consultation des Entreprises) Publication des marchés de travaux

8 2. Foncier : Nerf de la guerre
1er élément du groupe à mutualiser Contrainte pour la taille du groupe Type de propriété Terrain privé Terrain appartenant à une collectivité Repère de coûts au m2 de SHON en région grenobloise Maison individuelle : 1000 €/m² de SHON Immeuble collectif : 400 €/m² de SHON Logement social : 150 €/m² de SHON

9 2. Foncier : Choix du terrain
Terrain 1 : COS = 0,32 Peut être intéressant pour la construction d’un petit collectif . Terrain 2 : terrain « pour maison individuelle », même si le terrain est le moins cher au m², c’est le plus cher au m² de SHON (COS faible). Opération d’Habitat Groupé (HG) de type maisons mitoyennes. Terrain 3 : Le terrain est le plus cher au m², mais c’est le plus rentable en m² SHON: On pourra tirer au maximum de l’exploitation du COS pour avoir un coût plus accessible (les espaces verts seront moins important) Réalisation d’un collectif : Toujours comparer le prix du foncier au m² de SHON

10 2. Foncier : Densifier pour réduire le coût
En première approche : prix du logement = prix du foncier + prix du bâtit 7 logts=4000 €/m² 16 logts=2600 €/m² 31 logts=2100 €/m² Exemple : terrain 3200m² à COS élevé (zone urbaine), avec prix du Bâtit à 1800 €/m² Aux porteurs du projet de définir la bonne densité : compromis entre coût et qualité des espaces

11 2. Foncier : Autres points
Le nombre de places de parking obligatoires peut être une limite à la densification du terrain (nombre à négocier à la baisse avec la commune en cas mutualisation des véhicules) Sollicitation des partenaires et du réseau professionnel au courant des opportunités foncières et des projets futurs (architecte, commune, SEM…) Utilisation de l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local) : créé par La Métro pour le portage foncier Prospection des terrains privés Possibilité de faire appel à un « chasseur de terrain » (cf. le PasSage par exemple) 20% d’augmentation de la SHON maximale dans certains cas de bâtiments très bien isolés (cf. décret)

12 3. Coût : Principaux contributeurs
Foncier Bâtit : à partir de 1200 € HT/m² Construction écologique avec part d’auto-construction (finitions intérieures) compter 1600 € HT/m². Rénovation : on atteint facilement € HT /m² VRD (Voirie et Réseaux Divers) : Terrassement, viabilisation, réseau d’assainissement, espace vert, voirie Maitrise d’Œuvre, architecte : ~12% du coût total Assurance Dommage ouvrage (3% à 6% coût Chantier) – Bureau de Contrôle –Assurance complémentaire Economiste TVA Un chiffre de départ ? 2800 € TTC/m² en agglomération Grenobloise

13 3. Coût : Surface et budget

14 3. Coût : Evaluation globale

15 3. Coût : Exemple concret (données indicatives, étude de faisabilité automne 2009)

16 3. Coût : La TVA Foncier Réforme Avril 2010: C’est le vendeur qui paye: pas de TVA si le vendeur n’est pas assujétit (pas opération commerciale). Droit enregistrement 5% SCI et SCIA ne sont donc plus soumisent à la TVA à 19.6% si la SCI & Le vendeur ne sont pas assujétit.

17 3. Coût : Les communs Les communs (gaines, toiture, hall, etc…)
Au millième Les communs spéciaux (Salle, Studio, buanderie) Coopératif: même contrubution pour tous (Le PasSage) Mixte: Gros oeuvre au millième et 2nd oeuvre en coopératif (Ecologîs) Règle interne au groupe (La Salière)

18 3. Coût : Gérer les Finances = Grosse responsabilité…
Compétence nécessaire ! Faire appel à une personne extérieur si elle n’existe pas dans le groupe Pourquoi bien gérer le finances ? Déterminer le prix des logements Suivre au jours le jours le commandes / décalages Suivre résultat prévisionnel du chantier, déclencher les versements Mémoire de réclamation (retard, surcoût) Etablir un planning des échéances (anticiper et optimiser les prêts Tableau clair des coût: le groupe doit pouvoir suivre et corriger: lourde responsabilité

19 3. Coût : quelques idées Partir sur une surface habitable réaliste par rapport à votre budget. Si budget limité : réduire sa surface personnelle au profit des espaces mutualisés (chambre d’amis, buanderie, garage) Prévoir 7% de marge (Ecologîs et Salière +25% par rapport au budget prévisionnel) Entraide dans le groupe pour soutenir les petits budgets

20 3. Coût : Concilier les disparités Ex : Dupont dispose de 1900 €/m² et Martin de 4000 €/m²
Adaptation des surfaces au budget En propriété collective (SCI ou coopérative propriétaire du bâtiment), les habitants possèdent des parts sociales (certains possèdent plus de parts que d’autres) Accepter d’acheter un nombre de parts supérieur à la valeur du logement. Problématique de remplacer un gros ‘sociétaire ou coopérateur’ Possibilité de faire entrer des coopérateurs extérieurs En copropriété / SCIA Coefficient sur le financement des communs en fonction des possibilités de chacun (cf. La Salière) Financement des communs par une partie de groupe puis revente par la suite aux autres membres du groupe (cf. Grain de Folie: modification du OC et affectation des lots) Utiliser le compte courant de la SCIA pour se « prêter » de l’argent Les règles d’entraide financière doivent être écrites dans une charte. L’argent est souvent source de problème. Faire attention à l’encadrement juridique.

21 4. Logement social Difficulté Plusieurs types de logement social
Accession sociale (n’entre généralement pas dans le logement social imposé par le PLU, plutôt réservé au locatif) Locatif social : PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) PLS (Prêt Locatif Social), 130% plafond du PLUS PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) Difficulté En France : aide à la pierre et non à la personne (difficulté de monter des projets mixtes) Le bailleur n’a pas le droit de ‘sélectionner’ les ayants droits (cooptation difficile pourtant nécessaire en HG) Le bailleur social est assermenté par la préfecture 4 bailleurs sur Grenoble : ACTIS, OPAC 38, PLURALIS, la SDH.

22 4. Logement Social Les règles d’attribution
25 % par la Préfecture (personnes les plus démunies) 20 % par la ville 40 % par les entreprises collectrices du 1% patronal 15 % par le bailleur (à – de 10 logements, rien) Une commission attribue les logements en fonction des critères réglementaires et des critères de priorité (urgence et souci de mixité sociale) Au final c’est le bailleur qui attribue les logements en fonction des propositions (listes) faites par les différents ayant droits ci-dessus.

23 4. Logement Social Les attributions : Conseils de bailleurs
Travailler en partenariat avec le bailleur en quête d’innovation (malgré les règles d’attribution) Rendre la solution pérenne dans le temps (attention aux changements d’orientation, de politique du bailleur…) Types de population Les personnes âgées, jeunes travailleurs, étudiants sont d’après les bailleurs des populations plus ouvertes à la vie d’un HG. Ces populations remplissent des critères d’attribution spécifique sur certaines opérations (maison personnes âgées, logement étudiant, foyer jeune travailleur) Elles participent à développer l’aspect intergénérationnelle d’un projet

24 4. Logement Social Construire des logements sociaux
En VEFA, le bailleur rachète les logements entre 1600 et € HT/m². Souvent la vente se fait à perte par le promoteur mais compensée par la vente des autres logements en accession => En HG, la VEFA peut représenter un coût supplémentaire En maîtrise d’œuvre partagée, la SCI (HG) et le bailleur achètent ensemble le foncier et co-réalisent le bâtit => Implication plus forte du bailleur dans le projet Pour le foncier, une aide de la Métro est possible, le bailleur achetant max 150 € HT le m² de SHON (Avril 2009)

25 5. Statuts juridiques Du plus ‘simples’ et ‘éprouvé’
SCI d’attribution Indivision Copropriété directe Au plus ‘innovant’ ou ‘complexe’… Coopérative d’Habitants Association SCIapp : Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété SAS : Société par Actions Simplifiée SCCC : Société Civile Coopérative de Construction SCIC : Société Coopérative d’Intérêt Collectif Prêt contre usufruit

26 5. Statuts juridiques Statuts simples...
Avantages Inconvénients SCIA  "Société Civile d'Attribution" Un support juridique clair nous accompagne en cas de litige Difficulté à obtenir des prêts à taux zéro ou à utiliser les PEL / CEL (info démentie par le notaire qui dit pouvoir s'arranger avec les banquiers.) Chacun est libre de vendre ses part sans demander l'avis des autres propriétaires Entre 1500 et 2500 euros de frais de création de la SCI et encore des frais à la dissolution Indivision Pas de TVA à l'achat du terrain Obligation d'avoir l'accord de tous les propriétaires pour vendre ses parts Possibilité de profiter des prêts à taux zéro et des PEL / CEL Frais de notaire pour chaque modification du règlement intérieur ou du partage des lots etc... Frais de dissolution de la structure : 3 % du prix final du terrain et de la construction. Copropriété directe Pas de TVA Simple en cas de revente. Chacun a son lot et en fait ce qu'il veut (comme dans un immeuble) La demande de permis de construire ne peut être déposée que pour un projet individuel ou une personne morale. La copropriété n'est ni l'un ni l'autre. C'est ILLEGAL ! La Mairie doit donner son accord.

27 6. Assurances Nos projets sont concernés par 2 types d’assurance :
Assurance Habitation : Assurance propriétaire / locataire Assurance multirisque immeuble : à souscrire dès que le toit est posé… Assurance syndic bénévole Assurance pour la construction Assurance Dommage 0uvrage Assurance Tout Risque Chantier

28 6. Assurances : Habitation
Couvre les personnes présentes dans l’habitation. Assurance de la copropriété : couvre tous les dégâts sur les communs (mur, hall, dalle, toit…) Assurance habitation : couvre notre logement : tout ce qui est à l’intérieur Si location (logement, salle commune), le locataire doit s’assurer. Le propriétaire peut souscrire une assurance « propriétaire non occupant » qui s’appliquera lorsque le locataire a pris congé

29 6. Assurances : Construction
La Dommage Ouvrage : Cette assurance prend en charge directement tout les incidents liés à la construction. Elle dédommage le(s) propriétaire(s) et se retourne ensuite vers les artisans pour solliciter leur assurance décennale Elle n’est pas obligatoire (pas de sanction), mais en cas de problème c’est au propriétaire de solliciter la décennale de l’artisan : long et peu de garantie d’obtenir réparation….

30 6. Assurances : Construction
La Dommage Ouvrage (10 ans) : Condition pour l’obtenir: apporter les garanties décennales de tous les intervenants (attention à l’auto construction), étude de sol Coût : entre 3 et 6% du coût des travaux Conseil : bien montrer qu’on s’est bien « entouré » pour négocier le prix (bureau SPS…) La Tout Risque Chantier : Assure le matériel sur le chantier : peu utilisé. Attention si on entrepose du matériel nous appartenant… Coût : 0.25% du coût des travaux

31 6. Assurances : Auto construction
Si le groupe décide de participer à la construction ou travaux 2nd œuvre ? Solution : chacun souscrit l’option « accident de la vie » (50 à 100 € /an) : cette option est la seule qui nous couvre en cas d’accident « seul » (sans recours à un tiers) Visiter un chantier ? Prévenir et sous la responsabilité du maître d’oeuvre

32 7. Le groupe projet Phase 1 : Constitution du groupe
A définir Charte du groupe régit les valeurs définie les règles de fonctionnement Nom du groupe Taille du groupe Règles d’entrée et participation au groupe Dates et lieux des rencontres : voir comment ‘habite’ les membres du groupes… Secteurs géographiques Bilan compétence du groupe (qui sait faire quoi) Ordres du jour pour les réunions à venir

33 7. Le groupe projet Phase 2 : Cadrage le projet
Programmer des rencontres du groupe WE groupes (vivre ensemble) Petits groupes de débroussaillage Approcher des intervenants extérieurs Collectivité, Habiles… Architecte Notaire / Banquier : dégrossir budget et statut juridique Pistes de réflexion Budget, délai, lieux géographiques Type de construction Structure juridique Part d’autopromotion (partiel, de A à Z…)

34 7. Le groupe projet Phase 2 : Choix de l’architecte et du maître d’œuvre
Le « feeling » doit être bon Il est la personne extérieure au groupe capable de plus de pragmatisme… et de recentrage du groupe Maître d’œuvre C’est souvent l’architecte Conseils Visiter des réalisations existantes Discuter avec les maîtres d’ouvrage Gestion des entreprises Respect des coûts, délais, planning Un HG sort souvent des standards de la construction

35 7. Le groupe projet Phase 3 : opportunité foncière => étude de faisabilité
Accélérer le rythme des rencontres Définir des référents pour les contacts avec les professionnels Evaluer les surcoûts éventuels (terrassement…) Commencer le travail plan masse avec l’architecte Consolider le budget Valider avec le maître d’œuvre un budget prévisionnel Définir et signer des ‘conventions’ avec les partenaires (bailleur…) Promesse / compromis d’achat

36 8. Conclusion Notre petite expérience confirme que…
L’autopromotion demande un investissement de chacun pour comprendre les mécanismes des métiers relatif à la promotion immobilière L’aide de professionnels du milieu est très utile. Provoquez la… Le partage d’expériences entre les groupes est primordiale pour avancer plus efficacement Réaliser un habitat groupé est un processus assez long et demande beaucoup de temps. Oui, très peu de groupes réussissent à concrétiser, l’épuisement existe au bout d’un certain temps => Importance d’une structure telle que les Habiles comme support. Même si un projet ne se concrétise pas toujours, la dynamique de groupe, les rencontres, le cheminement du projet est déjà source de partage et de satisfaction. Les acquis permettent de rebondir très vite Grâce aux sensibilités de chacun le projet évolue positivement dans sa forme et son fond. « seul, on va vite, en groupe on va plus loin » A vous de jouer !