La présentation est en train de télécharger. S'il vous plaît, attendez

La présentation est en train de télécharger. S'il vous plaît, attendez

HABITAT GROUPÉ : INTRODUCTION A LAUTOPROMOTION Les HabILeS Atelier du 12 Avril 2010.

Présentations similaires


Présentation au sujet: "HABITAT GROUPÉ : INTRODUCTION A LAUTOPROMOTION Les HabILeS Atelier du 12 Avril 2010."— Transcription de la présentation:

1 HABITAT GROUPÉ : INTRODUCTION A LAUTOPROMOTION Les HabILeS Atelier du 12 Avril 2010

2 Introduction Objet de la présentation De la constitution du groupe A létude de faisabilité Origine Projet dhabitat groupé en autopromotion 5 ans de capitalisation connaissances Objectif Partage dexpérience Fournir des repères aux nouveaux groupes

3 Sommaire 1. Vocabulaire : SHON, COS, PLU, VEFA, maîtrise dœuvre, maîtrise douvrage 1. Vocabulaire : SHON, COS, PLU, VEFA, maîtrise dœuvre, maîtrise douvrage 2. Foncier 3. Coûts 4. Logements sociaux 5. Statuts juridiques 6. Assurances 7. Démarrage du groupe 8. Conclusion

4 1. Vocabulaire COS : Coefficient d'Occupation des Sols = terrain =1000m2 SHON=400m / Surface totale terrain Ex : Cos = 0,4 SHON max=0.4*Surface Terrain SHON : Surface Hors Oeuvre Nette = Surface totale construite (tous les étages) Unité de référence, les coûts étant généralement calculés en / m² de SHON. Surface habitable = SHON – (hors murs et locaux techniques) Surface habitable = environ 80-85% de la SHON

5 1. Vocabulaire PLU : Plan Local dUrbanisme Définition des règles durbanisme Document de référence pour larchitecte Contenu non exhaustif COS du terrain, hauteur et gabarit maximal du bâtit Nombre minimum de places de parking Obligation de garage couvert % de logement sociaux Règles sur les espaces verts A consulter impérativement pour tout terrain en vue

6 1. Vocabulaire VEFA : Vente en Etat Futur dAchèvement Achat classique dun appartement sur plan Paiement en fonction de lavancement des travaux Maître douvrage Cest vous … Maître dœuvre Personne ou structure responsable des travaux Coordination des artisans et intervenants Suivi de chantier

7 1.Vocabulaire Travaille Architecte Phase esquisse Gabarit, plan masse, enveloppe bugétaire Phase APS (Avant Projet Sommaire) Plan clair 1/100, commun, proposition technique, Calendrier, estimation coût Phase APD (Avant Projet Définitif) Plan 1/50, Coupe façade, dimension ouvrage,, Matériaux, coût par corps détat, PC. Phase PRO (Projet) Étude de marché et projet Phase DCE (Dossier Consultation des Entreprises) Publication des marchés de travaux

8 2. Foncier : Nerf de la guerre 1 er élément du groupe à mutualiser Contrainte pour la taille du groupe Type de propriété Terrain privé Terrain appartenant à une collectivité Repère de coûts au m 2 de SHON en région grenobloise Maison individuelle : 1000 /m² de SHON Immeuble collectif : 400 /m² de SHON Logement social : 150 /m² de SHON

9 Terrain 1 : COS = 0,32 Peut être intéressant pour la construction dun petit collectif. Terrain 2 : terrain « pour maison individuelle », même si le terrain est le moins cher au m², cest le plus cher au m² de SHON (COS faible). Opération dHabitat Groupé (HG) de type maisons mitoyennes. Terrain 3 : Le terrain est le plus cher au m², mais cest le plus rentable en m² SHON: On pourra tirer au maximum de lexploitation du COS pour avoir un coût plus accessible (les espaces verts seront moins important) Réalisation dun collectif : Toujours comparer le prix du foncier au m² de SHON 2. Foncier : Choix du terrain

10 2. Foncier : Densifier pour réduire le coût Aux porteurs du projet de définir la bonne densité : compromis entre coût et qualité des espaces En première approche : prix du logement = prix du foncier + prix du bâtit 7 logts=4000 /m² 16 logts=2600 /m² 31 logts=2100 /m² Exemple : terrain 3200m² à COS élevé (zone urbaine), avec prix du Bâtit à 1800 /m²

11 2. Foncier : Autres points Le nombre de places de parking obligatoires peut être une limite à la densification du terrain (nombre à négocier à la baisse avec la commune en cas mutualisation des véhicules) Sollicitation des partenaires et du réseau professionnel au courant des opportunités foncières et des projets futurs (architecte, commune, SEM…) Utilisation de lEPFL (Etablissement Public Foncier Local) : créé par La Métro pour le portage foncier Prospection des terrains privés Possibilité de faire appel à un « chasseur de terrain » (cf. le PasSage par exemple) 20% daugmentation de la SHON maximale dans certains cas de bâtiments très bien isolés (cf. décret)

12 3. Coût : Principaux contributeurs Foncier Bâtit : à partir de 1200 HT/m² Construction écologique avec part dauto-construction (finitions intérieures) compter 1600 HT/m². Rénovation : on atteint facilement 1000 HT /m² VRD (Voirie et Réseaux Divers) : Terrassement, viabilisation, réseau dassainissement, espace vert, voirie Maitrise dŒuvre, architecte : ~12% du coût total Assurance Dommage ouvrage (3% à 6% coût Chantier) – Bureau de Contrôle –Assurance complémentaire Economiste TVA Un chiffre de départ ? 2800 TTC/m² en agglomération Grenobloise

13 3. Coût : Surface et budget

14 3. Coût : Evaluation globale

15 3. Coût : Exemple concret (données indicatives, étude de faisabilité automne 2009)

16 3. Coût : La TVA Foncier Réforme Avril 2010: Cest le vendeur qui paye: pas de TVA si le vendeur nest pas assujétit (pas opération commerciale). Droit enregistrement 5% SCI et SCIA ne sont donc plus soumisent à la TVA à 19.6% si la SCI & Le vendeur ne sont pas assujétit.

17 3. Coût : Les communs Les communs (gaines, toiture, hall, etc…) Au millième Les communs spéciaux (Salle, Studio, buanderie) Au millième Coopératif: même contrubution pour tous (Le PasSage) Mixte: Gros oeuvre au millième et 2 nd oeuvre en coopératif (Ecologîs) Règle interne au groupe (La Salière)

18 3. Coût : Gérer les Finances = Grosse responsabilité… Compétence nécessaire ! Faire appel à une personne extérieur si elle nexiste pas dans le groupe Pourquoi bien gérer le finances ? Déterminer le prix des logements Suivre au jours le jours le commandes / décalages Suivre résultat prévisionnel du chantier, déclencher les versements Mémoire de réclamation (retard, surcoût) Etablir un planning des échéances (anticiper et optimiser les prêts Tableau clair des coût: le groupe doit pouvoir suivre et corriger: lourde responsabilité

19 3. Coût : quelques idées Partir sur une surface habitable réaliste par rapport à votre budget. Si budget limité : réduire sa surface personnelle au profit des espaces mutualisés (chambre damis, buanderie, garage) Prévoir 7% de marge (Ecologîs et Salière +25% par rapport au budget prévisionnel) Entraide dans le groupe pour soutenir les petits budgets

20 3. Coût : Concilier les disparités Ex : Dupont dispose de 1900 /m² et Martin de 4000 /m² Adaptation des surfaces au budget En propriété collective (SCI ou coopérative propriétaire du bâtiment), les habitants possèdent des parts sociales (certains possèdent plus de parts que dautres) Accepter dacheter un nombre de parts supérieur à la valeur du logement. Problématique de remplacer un gros sociétaire ou coopérateur Possibilité de faire entrer des coopérateurs extérieurs En copropriété / SCIA Coefficient sur le financement des communs en fonction des possibilités de chacun (cf. La Salière) Financement des communs par une partie de groupe puis revente par la suite aux autres membres du groupe (cf. Grain de Folie: modification du OC et affectation des lots) Utiliser le compte courant de la SCIA pour se « prêter » de largent Les règles dentraide financière doivent être écrites dans une charte. Largent est souvent source de problème. Faire attention à lencadrement juridique.

21 4. Logement social Plusieurs types de logement social Accession sociale (nentre généralement pas dans le logement social imposé par le PLU, plutôt réservé au locatif) Locatif social : PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) PLS (Prêt Locatif Social), 130% plafond du PLUS PLAI (Prêt Locatif Aidé dIntégration) Difficulté En France : aide à la pierre et non à la personne (difficulté de monter des projets mixtes) Le bailleur na pas le droit de sélectionner les ayants droits (cooptation difficile pourtant nécessaire en HG) Le bailleur social est assermenté par la préfecture 4 bailleurs sur Grenoble : ACTIS, OPAC 38, PLURALIS, la SDH.

22 4. Logement Social Les règles dattribution 25 % par la Préfecture (personnes les plus démunies) 20 % par la ville 40 % par les entreprises collectrices du 1% patronal 15 % par le bailleur (à – de 10 logements, rien) Une commission attribue les logements en fonction des critères réglementaires et des critères de priorité (urgence et souci de mixité sociale) Au final cest le bailleur qui attribue les logements en fonction des propositions (listes) faites par les différents ayant droits ci-dessus.

23 4. Logement Social Les attributions : Conseils de bailleurs Travailler en partenariat avec le bailleur en quête dinnovation (malgré les règles dattribution) Rendre la solution pérenne dans le temps (attention aux changements dorientation, de politique du bailleur…) Types de population Les personnes âgées, jeunes travailleurs, étudiants sont daprès les bailleurs des populations plus ouvertes à la vie dun HG. Ces populations remplissent des critères dattribution spécifique sur certaines opérations (maison personnes âgées, logement étudiant, foyer jeune travailleur) Elles participent à développer laspect intergénérationnelle dun projet

24 4. Logement Social Construire des logements sociaux En VEFA, le bailleur rachète les logements entre 1600 et 2000 HT/m². Souvent la vente se fait à perte par le promoteur mais compensée par la vente des autres logements en accession => En HG, la VEFA peut représenter un coût supplémentaire En maîtrise dœuvre partagée, la SCI (HG) et le bailleur achètent ensemble le foncier et co-réalisent le bâtit => Implication plus forte du bailleur dans le projet Pour le foncier, une aide de la Métro est possible, le bailleur achetant max 150 HT le m² de SHON (Avril 2009)

25 5. Statuts juridiques Du plus simples et éprouvé SCI dattribution Indivision Copropriété directe Au plus innovant ou complexe… Coopérative dHabitants Association SCIapp : Société Civile Immobilière dAccession Progressive à la Propriété SAS : Société par Actions Simplifiée SCCC : Société Civile Coopérative de Construction SCIC : Société Coopérative dIntérêt Collectif Prêt contre usufruit

26 AvantagesInconvénients SCIA "Société Civile d'Attribution" Un support juridique clair nous accompagne en cas de litige Difficulté à obtenir des prêts à taux zéro ou à utiliser les PEL / CEL (info démentie par le notaire qui dit pouvoir s'arranger avec les banquiers.) Chacun est libre de vendre ses part sans demander l'avis des autres propriétaires Entre 1500 et 2500 euros de frais de création de la SCI et encore des frais à la dissolution Indivision Pas de TVA à l'achat du terrain Obligation d'avoir l'accord de tous les propriétaires pour vendre ses parts Possibilité de profiter des prêts à taux zéro et des PEL / CEL Frais de notaire pour chaque modification du règlement intérieur ou du partage des lots etc... Frais de dissolution de la structure : 3 % du prix final du terrain et de la construction. Copropriété directe Pas de TVA Simple en cas de revente. Chacun a son lot et en fait ce qu'il veut (comme dans un immeuble) La demande de permis de construire ne peut être déposée que pour un projet individuel ou une personne morale. La copropriété n'est ni l'un ni l'autre. C'est ILLEGAL ! La Mairie doit donner son accord. 5. Statuts juridiques Statuts simples...

27 6. Assurances Nos projets sont concernés par 2 types dassurance : Assurance Habitation : Assurance propriétaire / locataire Assurance multirisque immeuble : à souscrire dès que le toit est posé… Assurance syndic bénévole Assurance pour la construction Assurance Dommage 0uvrage Assurance Tout Risque Chantier

28 6. Assurances : Habitation Couvre les personnes présentes dans lhabitation. Assurance de la copropriété : couvre tous les dégâts sur les communs (mur, hall, dalle, toit…) Assurance habitation : couvre notre logement : tout ce qui est à lintérieur Si location (logement, salle commune), le locataire doit sassurer. Le propriétaire peut souscrire une assurance « propriétaire non occupant » qui sappliquera lorsque le locataire a pris congé

29 6. Assurances : Construction La Dommage Ouvrage : Cette assurance prend en charge directement tout les incidents liés à la construction. Elle dédommage le(s) propriétaire(s) et se retourne ensuite vers les artisans pour solliciter leur assurance décennale Elle nest pas obligatoire (pas de sanction), mais en cas de problème cest au propriétaire de solliciter la décennale de lartisan : long et peu de garantie dobtenir réparation….

30 6. Assurances : Construction La Dommage Ouvrage (10 ans) : Condition pour lobtenir: apporter les garanties décennales de tous les intervenants (attention à lauto construction), étude de sol Coût : entre 3 et 6% du coût des travaux Conseil : bien montrer quon sest bien « entouré » pour négocier le prix (bureau SPS…) La Tout Risque Chantier : Assure le matériel sur le chantier : peu utilisé. Attention si on entrepose du matériel nous appartenant… Coût : 0.25% du coût des travaux

31 6. Assurances : Auto construction Si le groupe décide de participer à la construction ou travaux 2nd œuvre ? Solution : chacun souscrit loption « accident de la vie » (50 à 100 /an) : cette option est la seule qui nous couvre en cas daccident « seul » (sans recours à un tiers) Visiter un chantier ? Prévenir et sous la responsabilité du maître doeuvre

32 7. Le groupe projet Phase 1 : Constitution du groupe A définir Charte du groupe régit les valeurs définie les règles de fonctionnement Nom du groupe Taille du groupe Règles dentrée et participation au groupe Dates et lieux des rencontres : voir comment habite les membres du groupes… Secteurs géographiques Bilan compétence du groupe (qui sait faire quoi) Ordres du jour pour les réunions à venir

33 Programmer des rencontres du groupe WE groupes (vivre ensemble) Petits groupes de débroussaillage Approcher des intervenants extérieurs Collectivité, Habiles… Architecte Notaire / Banquier : dégrossir budget et statut juridique Pistes de réflexion Budget, délai, lieux géographiques Type de construction Structure juridique Part dautopromotion (partiel, de A à Z…) 7. Le groupe projet Phase 2 : Cadrage le projet

34 Architecte Le « feeling » doit être bon Il est la personne extérieure au groupe capable de plus de pragmatisme… et de recentrage du groupe Maître dœuvre Cest souvent larchitecte Conseils Visiter des réalisations existantes Discuter avec les maîtres douvrage Gestion des entreprises Respect des coûts, délais, planning Un HG sort souvent des standards de la construction 7. Le groupe projet Phase 2 : Choix de larchitecte et du maître dœuvre

35 Accélérer le rythme des rencontres Définir des référents pour les contacts avec les professionnels Evaluer les surcoûts éventuels (terrassement…) Commencer le travail plan masse avec larchitecte Consolider le budget Valider avec le maître dœuvre un budget prévisionnel Définir et signer des conventions avec les partenaires (bailleur…) Promesse / compromis dachat 7. Le groupe projet Phase 3 : opportunité foncière => étude de faisabilité

36 Lautopromotion demande un investissement de chacun pour comprendre les mécanismes des métiers relatif à la promotion immobilière Laide de professionnels du milieu est très utile. Provoquez la… Le partage dexpériences entre les groupes est primordiale pour avancer plus efficacement Réaliser un habitat groupé est un processus assez long et demande beaucoup de temps. Oui, très peu de groupes réussissent à concrétiser, lépuisement existe au bout dun certain temps => Importance dune structure telle que les Habiles comme support. Même si un projet ne se concrétise pas toujours, la dynamique de groupe, les rencontres, le cheminement du projet est déjà source de partage et de satisfaction. Les acquis permettent de rebondir très vite Grâce aux sensibilités de chacun le projet évolue positivement dans sa forme et son fond. « seul, on va vite, en groupe on va plus loin » A vous de jouer ! 8. Conclusion Notre petite expérience confirme que…


Télécharger ppt "HABITAT GROUPÉ : INTRODUCTION A LAUTOPROMOTION Les HabILeS Atelier du 12 Avril 2010."

Présentations similaires


Annonces Google