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1 1 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Franck Daphnis Juin 2016 Development Innovations Group www.developinnovations.com fdaphnis@developinnovations.com +1 (301) 664 9644

2 2 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Objectif: Donner un aperçu des nouvelles approches, des nouveaux produits et des problèmes du microcrédit logement LE MICROCRÉDIT LOGEMENT

3 3 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Quelle est l'importance du microcrédit logement? Du point de vue du microcrédit: 1. Rapports des prêts octroyés aux microentreprises en vue de la réalisation de projets de construction de logements 2. Les principales institutions de microcrédit occupent une place de plus en plus importante dans les opérations financières 3. On note un accroissement manifeste des activités financières liées au microcrédit 4. Il existe une masse critique d'expériences, telle qu'on peut commencer à documenter les meilleures pratiques

4 4 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Quelle est l'importance du microcrédit logement ? Du point de vue du financement du logement: Importance de l'adoption d'une approche innovante en vue de la résolution du problème de financement du logement: « Il est nécessaire de concilier trois objectifs divergents dans une certaine mesure: le coût réduit pour les ménages, la viabilité pour les institutions financières et la mobilisation de ressources en vue de la croissance de ce secteur et de l'économie nationale. » (Renaud, 1984)

5 5 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Quelle est l'importance du microcrédit logement? Du point de vue du développement Applications dans les domaines suivants:  La microfinance  Le financement du logement  Le financement des projets d'urbanisme (assainissement des taudis, assainissement urbain)  Règlementation de l'occupation des sols

6 6 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques DÉFINITION: Sous-secteur de la microfinance comprenant des projets: - orientés vers la satisfaction des besoins en logement des personnes pauvres ou très pauvres - qui accordent de petits prêts en fonction de la capacité de remboursement estimée - qui offrent une échéance de remboursement réduite - qui ne comportent généralement pas de garantie - dont les coûts sont fixés de manière à assurer la viabilité financière à long terme de la structure prêteuse - qui intègrent des procédures systématiques de diligence raisonnable et de suivi

7 7 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Financement du logement MicrofinanceMicrofinance MicrofinanceLogementMicrofinanceLogement

8 8 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques DÉFINITIONS Qui sont les clients? 1. Clientèle existante des IMF(personnes pauvres exerçant une activité économique dans le secteur « informel ») 2. En général, les travailleurs à faible revenu et les ménages pauvres n'ayant pas accès aux modes classiques de financement du logement

9 9 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques DÉFINITIONS Quelles sont les structures prêteuses? 1. Les IMF 2. Les strutures de prêt au logement 3. Les ONG 4. Les Institutions financières réglementées (banques)

10 10 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques PRÊT BANCAIRE À LA CONSOMMATION ET MICROCRÉDIT DU LOGEMENT: UNE COMPARAISON Prêt aux consommateurs dans les banques commerciales Microcrédit logement dans les IMF Montage des prêts Parfois à travers la publicité, le publipostage ou la réservation du client À travers une présence massive de responsables des prêts au sein des communautés Processus de demande de prêt Généralement la responsabilité du clientNécessite souvent l'aide des responsables de prêt Diligence raisonnable de la demande Dépend des bureaux de crédit, des informations financières documentées, des documents fiscaux Est parfois basée sur la moralité du client et la reconstitution du profil financier de ce dernier par le responsable de prêt Garantie du prêt Liée aux actifs personnels, repose sur une garantie (privilège de propriété, virement de salaire, des garants personnels) Parfois sans garantie pour d'autres raisons que les cosignataires Suivi du prêt après décaissement Direction des affaires juridiques de la banque Suivi assuré par le responsable de prêt ayant procédé au montage

11 11 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques CRÉDIT AUX MICROENTREPRISE ET MICROCRÉDIT LOGEMENT: UNE COMPARAISON Prêts classiques aux microentreprises Microcrédit logement A un impact sur le revenu de l'emprunteurA un impact sur les actifs de l'emprunteur et peut avoir un impact sur le revenu Peut accorder des prêts de montants très réduit Montants de prêts relativement élevés progressivement Peut être « fongible » ou non Peut ou ne peut pas l'être. Peuvent être des prêts individuels ou des prêts à des groupes Généralement des prêts individuels Capacité de remboursement basée sur Capacité de remboursement basée sur le génération de revenus futurs revenu actuel de l'emprunteur

12 12 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Indicateurs à l'intention des organisations dotées de programmes de microcrédit logement Total duPortefeuille duTaille moy. de prêtportefeuille Portefeuille de logementTaille duportefeuille Période de remboursement à risque Banco Sol140 millions de $30 millions de $1 000 $3 ans< 3% Los Andes155 millions de $12,18 millions de $2 200 $3 ans< 2,7% MiBanco200 millions de $30 millions de $800 $1,5 an (moy.)< 3% Grameen240 millions de $4,1 millions de $100 $-600 $Jusqu'à 10 ansN/A

13 13 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Deux familles de produits: n À propos des hypothèques n Microcrédit logement lié n Microcrédit logement autonome

14 14 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques HYPOTHÈQUE AUTONOME Définition  Privilège sur l'actif (maison comme garantie)  Période de remboursement longue  Généralement utilisée pour le financement d'une solution complète du logement

15 15 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques À PROPOS DE L'HYPOTHÈQUE AUTONOME Pourquoi aborder le sujet de l'hypothèque autonome ?  Elle est souhaitable du point de vue du client;  Elle est souhaitable si l'on « considère le logement comme un bien social »;  Elle peut avoir sa pertinence dans certains pays;  Elle est utile pour les institutions financières qui proposent déjà des hypothèques à une clientèle à revenus plus élevés.

16 16 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques HYPOTHÈQUE AUTONOME Conditions de réussite  Sources de capitaux à long terme - Sécurisation ou « regroupement » des prêts - Investisseurs institutionnels  Cadre juridique

17 17 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Sources de capitaux à long terme Explications: Adéquation entre l'échéance de remboursement des clients et les contraintes de remboursement de l'Institution Le problème:Prêts durables des IMF à travers les dépôts effectués par les clients et les prêts commerciaux. Incohérence entre l'échéance de remboursement et les prêts remboursables sur 10 à 30 ans. Les IMF subventionnées reçoivent également des prêts bonifiés et des fonds des donateurs. Cependant, le coût d'opportunité d'allocation des fonds remboursables à long terme peut être trop élevé. HYPOTHÈQUE AUTONOME Conditions de réussite

18 18 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Sécurisation ou autres formes de « regroupement » privé La question:Les prêts sont regroupés en actifs ou intégrés et cédés aux investisseurs. Les marchés d'hypothèques de second rang permettent la floraison du secteur de l'hypothèque aux États-Unis et dans d'autres pays dotés de marchés de capitaux, à travers la recherche d'investisseurs dont les échéances de remboursement correspondent à celles des emprunteurs. Les problèmes:Beaucoup plus pertinent pour les institutions commerciales - Dans les pays qui connaissent un essor de de la microfinance, les marchés d'hypothèque de second rang sont généralement inexistants - Les investisseurs privés n'ont pas encore remarqué l'attractivité des prêts au logement « regroupés » pour les ménages à faible revenu - En l'absence d'investisseurs désireux de racheter les prêts au logement escomptés, l'hypothèque (notamment aux pauvres) n'est généralement pas une option HYPOTHÈQUE AUTONOME Conditions de réussite

19 19 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Investisseurs institutionnels La question:Les gouvernements, les institutions publiques et les fonds communs de placement (pension, sécurité sociale ou autres systèmes d'épargne obligatoire) offrent des prêts au logement à long terme aux familles. Les problèmes:Les prêts sont le plus souvent mis à disposition après la construction et nécessitent la présence d'un promoteur assurant le préfinancement. Les programmes sont le plus souvent bureaucratiques et ne constituent pas nécessairement des modèles d'efficacité ou d'équité les prêts sont subventionnés (au niveau des taux d'intérêt) et leur disponibilité à long terme semble fragile HYPOTHÈQUE AUTONOME Conditions de réussite

20 20 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Cadre juridique  La législation doit octroyer aux IMF un privilège sur les actifs financés  Les actifs doivent être transférables - Régime foncier - Lois sur les expulsions  - Le système judiciaire doit être suffisamment fiable, de sorte que les contrats hypothécaires puissent être exécutoires en cas de défaut de paiement HYPOTHÈQUE AUTONOME Conditions de réussite

21 21 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Dans le cadre d'étapes liées de financement des microentrepreneurs Pourquoi aborder le sujet de l'hypothèque autonome?  Pertinente pour les institutions déjà actives dans le secteur du microcrédit: Répond à la question de savoir si les IMF financent déjà les microentrepreneurs  Même lorsque les IMF ne le font pas consciemment, des données empiriques probantes (dont certaines étayées par des documents) montrent que les prêts sont orientés vers la projets immobiliers  Des leaders du secteurs de la microfinance, notamment Grameen, BancoSol, SEWA, MiBanco ont mis au point des produits

22 22 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Explications: -Conforme à l'idéologie selon laquelle les institutions de microfinance augmentent leurs capacités grâce aux prêts générateurs de revenus, dans une stratégie de développement des actifs -Peut être un puissant outil de fidélisation des clients -L'historique des transactions d'un client dans une IMF (prêts ou épargne) est un bon indicateur de sa capacité de remboursement La question:-Octroie un prêt au logement dans le cadre d'un processus de « graduation » (passage d'une catégorie à une autre) après qu'on a établi son historique de prêts et de l'épargne dans ladite IMF -Il peut s'agir d'un prêt à long terme, en vue du financement de la construction d'un logement de base ou d'un prêt pour le financement des travaux d'amélioration d'un logement; Comme lié aux autres produits offerts par l'IMF

23 23 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Tableau 2: Le microcrédit logement comme partie de l'étape séquentielle de financement des microentrepreneurs Source: Housing Microfinance Initiatives. USAID/DAI, juin 2000 Comme lié aux autres produits offerts par l'IMF Organisation Taille moyenne du prêt Période maximale de remboursement: GarantieDurée requise dans le cadre du programme Épargne requiseType de solutionTA aux clients Grameen Bank 100- 600 $ 120 mois 5 cosignataires + garantie du centre Deux ans minimum Oui Refait (y compris les latrines) Non SEWA Bank532 $60 mois Un an d'épargne comme privilège de propriété; 2 cosignataires Un an minimum OuiVariableNon CARD359 $12 moisCinq cosignataires Un an et demiOui (39 $) VariableNon

24 24 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Comme produit autonome et progressif La question: -Octroie un prêt au logement sur la base de principes de microfinance généralement admis (courte période de remboursement, montant relativement faible, basé sur la capacité de remboursement, taux d'intérêt pratiqué sur le marché) et indépendamment de transactions antérieures avec l'IMF Explications: -Fonctionne dans une logique selon laquelle le logement est un produit parmi de nombreux autres Les IMF peuvent l'offrir avec d'autres produits -Peut être un outil de diversification (et de fidélisation) de la clientèle -Peut être utile dans la gestion des risques, car permettant de diversifier la gamme de produits Problèmes: Les critères d'éligibilité des clients doivent être rigoureux, étant donné qu'il n'existe pas d'antécédent avec l'IMF

25 25 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques

26 26 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Comme produit autonome et progressif PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES Objectif: Améliore généralement l'état d'une structure existante - Capacité de remboursement: Remboursement périodique inférieur ou égal à 25% du revenu, service total de la dette inférieur ou égal à 40% Période de remboursement: Généralement de 1 à 3 ans

27 27 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES - Montant du prêt Basé sur le coût, la capacité de remboursement, le taux d'intérêt pratiqué sur le marché (250 - 4 000 USD) - Garantie: Garanti à travers des garanties supplémentaires (généralement des cosignataires) ou des garanties réelles; pas « d'hypothèque » - Conception du produit: Produit de crédit essentiellement individuel. -Épargne. Si la capacité de remboursement est à peine acceptable, une obligation d'épargne pourrait être introduite. Comme produit autonome et progressif

28 28 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques EMKAN 3 000 $ 18 mois cosignataires 2 Aucune Non Variable Non TAMEER 3 500 $ 36 mois 2 co--signataires Aucune Non Variable Oui MICROCRÉDIT: COMME PRODUIT AUTONOME FD

29 29 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Comme produit autonome et progressif EMKAN 3 000 $ 18 mois cosignataires 2 Aucune Non Variable Non TAMEER 3 500 $ 36 mois 2 co--signataires Aucune Non Variable Oui

30 30 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Conditions du prêt  Période de remboursement - Entre un et trois ans pour les produits autonomes - Plus long terme pour les produits liés  Taux d'intérêt du « Marché » Prix fixé en tenant compte des frais d'administration (AE), des pertes sur prêt (LL), du coût des financements (CF), du taux de capitalisation souhaité (K) et le revenu sur investissement (II). R = [(AE+LL+CF+K)/(1- LL)] – II † ; ou prix fixé sur la base du modèle de projection des prêts de la microfinance  Autres facteurs (commission, etc.) † Rosenberg. CGAP, 1998 Concepts clés: Abordabilité

31 31 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Comparativement aux hypothèques, - Basée sur les projets immobiliers de la clientèle cible; - Correspond davantage liquidités de la clientèle cible; - Meilleure corrélation avec les sources classiques de financement bancaire - Peuvent être développés parallèlement à la gamme de produits existants destinés aux consommateurs. Produits progressifs de microcrédit logement

32 32 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques PRINCIPALES SIMILARITÉS AVEC LES PRODUITS DE PRÊTS AUX MICROENTREPRISES - Clientèle similaire - Montant de prêt réduit: la reduction du coût devient fonction de la capacité de remboursement de l'emprunteur, des conditions du prêt et du coût; - Période de remboursement relativement courte; - Considérations similaires de la viabilité financière.

33 33 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques DIFFÉRENCES AVEC LES PRODUITS DE PRÊTS AUX MICROENTREPRISES - L'éligibilité client est basée sur les liquiditésactuelles; - Peut nécessiter une assistance technique supplémentaire à l'emprunteur - A un impact sur les actifs de l'emprunteur plutôt que sur son revenu; - Est un produit de crédit essentiellement individuel.

34 34 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques ÉVALUATION DE LA DEMANDE POTENTIELLE Estimation de la demande Document attestant le besoin d'amélioration du logement Document attestant la volonté de contracter un prêt Abordabilité Capacité à rembourser Coût de l'amélioratio n du logement Conditions du prêt

35 35 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Capacité à rembourser: n Définie comme la capacité à honorer les engagements périodiques (généralement mensuels) de remboursement n Montant du remboursement du prêt pour habitat égal au plus à 25% du revenu mensuel n Montant de la dette égal au plus à 40% du revenu mensuel n Par exemple, si le revenu est de 100 $ et la dette de 25 $, la capacité de remboursement est de 15 $ le mois n Si la capacité de remboursement est à peine acceptable, une obligation d'épargne pourrait être introduite. ÉVALUATION POTENTIELLE DE LA DEMANDE: Réduction du coût

36 36 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Conditions du prêt  Période de remboursement - Entre un et trois ans pour les produits indépendants - Plus long terme pour les produits « liés »  Taux d'intérêt du « Marché » Prix fixé en tenant compte des frais d'administration (AE), des pertes sur prêt (LL), du coût des financements (CF), du taux de capitalisation souhaité (K) et le revenu sur investissement (II). R = [(AE+LL+CF+K)/(1- LL)] – II † ; ou prix fixé sur la base du modèle de projection des prêts de la microfinance  Autres facteurs (commission, etc.) † Rosenberg. CGAP, 1998 ÉVALUATION POTENTIELLE DE LA DEMANDE:Réduction du coût

37 37 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Prêt individuel: Conception du produit Taux d'intérêt: R = (AE+LL+CF+K) – II Exemple:36,73%= (18% + 2% + 8% + 8%) - 0 (1-LL) (1- 2%) Toutes les variables sont exprimées comme pourcentage de l’encours du portefeuille (1 million de USD) Frais administratifs (AE = 180 000 USD), Pertes sur prêts (LL= 20 000 USD), Coûts de financement (CF = 80 000 USD), Taux de capitalisation souhaité (K = 80 000 USD) et revenu sur investissement (II = 0 USD). † Rosenberg. CGAP, 1998

38 38 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques Améliorations mineures Améliorations majeures I. Travaux de finition, menuiserie, crépissage peinture et installation de portes, fenêtres et barres desécurité II. Travaux de rénovation importants ou addition de salles de bain, cuisines et de salles de séjour. III. Amélioration de l'efficacité énergétique: Installation de systèmes d'isolation et du double vitrage. IV. Modernisation des habitations à l'aide de dispositifs de protection contre les tempêtes. V. Réseaux d'eau, d'égouts et d'électricité remplacement des murs. VI. MaGros travaux de réparation ou Planchers, toitures, installations sanitaires. Tableau 5: Exemples d'améliorations

39 39 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques

40 40 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques  Clientèle cible: Travailleurs à faible revenus  Abordabilité: capacité de remboursement; conditions du prêt; coût  Maturité: 1-5 ans (un maximum de 3 ans est recommandé pour des produits indépendants; plus si le prêt immobilier peut être graduellement lié à d'autres produits)  Garantie - Pour un produit lié: la garantie pourrait être l'épargne accumulée ou les membres du groupe ou au moins deux cosignataires; aucune garantie requise - Pour un produit indépendant: au moins deux cosignataires; une garantie sur les prêts haut de gamme; ne pas admettre de maison en garantie  Viabilité: Toujours fixer le prix du produit de sorte que l'IMF demeure financièrement viable à long terme  Assistance non financière: Varie en fonction des perspectives, doit apporter une valeur ajoutée réelle, pourrait être offerte comme option CONCEPTION DU PRODUIT: Résumé

41 41 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques CONCEPTION DU PRODUIT: ASSISTANCE NON FINANCIÈRE AUX CLIENTS Outre l'analyse de crédit, les microcrédits logement peuvent nécessiter une assistance au niveau des travaux de construction. Cette assistance peut revêtir plusieurs formes: Étude de la faisabilité technique des travaux d'amélioration proposés. Préparation des estimations de coûts. Assistance technique, le cas échéant, en termes d'amélioration de la conception et des travaux de construction. Supervision des travaux de construction.

42 42 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques CONCEPTION DU PRODUIT: QUESTIONS FONCIÈRES Sécurité foncière et titre foncier si le titre foncier officiel ne peut être délivré, la sécurité foncière peut être assurée à travers: n un accord écrit entre le vendeur et l'acquéreur du terrain n un contrat de location à long terme entre le client et le gouvernement n les lois locales, le nombre d'années d'occupation du terrain qui en font automatiquement une propriété n Les paiements de taxes foncière acceptés

43 43 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques LES PROBLÈMES  Le coût d'opportunité: Est-ce la meilleure utilisation des fonds de la structure prêteuse?  Liquidités: Les prêts à plus long terme risquent-ils d'entraîner une crise de liquidités?  Services de construction (TA) offerts aux clients: Quand fournir ces services? Quelle est leur valeur ajoutée? Les clients paieront-ils pour ces services?  Ajustements institutionnels: L'organisation peut-elle réaliser les ajustements liés à elle-même, au personnel et aux questions méthodologiques?  Juridique: terrain, permis de construire (le cas échéant), et reprise des actifs  Tarifs: Le produit entraînera-t-il un abandon progressif de la gamme de produits existants si les clauses du prêt sont plus attractifs?

44 44 Daphnis; DIG 2016 Le microcrédit logement: Présentation et aperçu des meilleures pratiques CONCLUSION  N'allez pas vite en besogne: Cherchez à comprendre la clientèle et ses exigences, avant d'introduire un nouveau produit  Concevez bine votre produit, de façon à le rendre financièrement viable et autonome parmi les offres de votre organisation  Veillez à mettre en place une structure managériale, opérationnelle et technique qui permettra de soutenir le produit  Veillez au suivi et à l'évaluation de la performance du produit et soyez prêts à modifier les conditions pour satisfaire aux exigences de la clientèle  Si, dans le secteur de la microfinance, la « finance » revient à résoudre un ensemble de besoin financiers des pauvres, le microcrédit logement constitue logiquement la prochaine étape.