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The eco-neighborhoods, an alternative to urban sprawl? Jean-Marie Halleux – University of Liege (ECOGEO) Green Growth: New Shoots – Sheffield – 10 May.

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1 The eco-neighborhoods, an alternative to urban sprawl? Jean-Marie Halleux – University of Liege (ECOGEO) Green Growth: New Shoots – Sheffield – 10 May

2 2 Weak control of housing sprawl in Belgium

3 3 A predominant housing model: the periurban model Singe-family detached houses (4 façades) in a rural setting Self-provided developments Symbol of social and familial success

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5 5 Self-provided developments along serviced roads

6 Weak control of housing sprawl in Belgium 6 A predominant housing model: the periurban model Singe-family detached houses (4 façades) in a rural setting Self-provided developments Symbol of social and familial success Commercial potential of the single-family house in an eco-neighbourhood? The eco-neighbourhoods: an alternative to limit urban sprawl? The eco-neighbourhoods: a tool to preserve open spaces?

7 Contingent valuation and willingness to pay Aims to associate a price to a good which is not included in an existing market Good = property product of the house developed in the context of an eco-neighborhood Relation with the seminars issue Valuation of residential preferences to evaluate public policies Survey Face to face survey with graphic illustrations 80 households having recently developed a self-provided construction the periurban suburb of Liege Periurban model versus Passive house versus Eco-neighborhood - Eco-neighborhood in the periphery of Liege - Eco-neighborhood in a small town in the Liege periphery - Eco-neighborhood close to the city center of Liege - Eco-neighborhood with a social mix (20 % of social housing) - Inter-generational eco-neighborhood - Pedestrian eco-neighborhood 7

8 Maison de référence La maison de référence indiquée par une flèche rouge est une maison mitoyenne de 250 m² possédant un terrain de 800 m². Cette maison est construite dans un lotissement situé à 20 minutes en voiture du centre de Liège. Ce lotissement nest pas desservi par les transports en commun. Sur ce site, il ny a pas de commerces (supérette, librairie…) ni de services (centre sportif, école primaire, crèche…) accessibles en 5 minutes à pieds. Cette maison nest pas très bien isolée. Par conséquent, elle consomme 2000 litres de mazout par an. Les coûts de chauffage annuels sont donc de Cette maison est entièrement équipée et coûte, tous frais compris, Prix : de chauffage annuel

9 La maison indiquée par une flèche rouge est identique à celle décrite précédemment. La différence avec la maison de référence est que la maison indiquée par la flèche rouge est une maison passive, cest-à-dire quelle est très bien isolée et que les besoins en chauffage atteignent à peine 280 litres de mazout par an. Les coûts de chauffage annuels sont donc inférieurs à 200 par an. Maison passive de chauffage annuel

10 Source: (May 2011) 10 Illustration on the eco-neighborhoods inspired by the successful Pic-au-vents project in Tournai 36 houses for 1,8 hectares 500 m 2 per dwelling Major attention on public spaces

11 La maison désignée par la flèche rouge est une habitation entièrement équipée. Cest une maison mitoyenne de 200 m² disposant dun jardin privé de 200 m². Cette habitation comprend également un car- port. Cette habitation est située dans un lotissement composé de 36 logements. Ce lotissement est un peu particulier, cest un écoquartier. Voici ses caractéristiques : Toutes les habitations de ce lotissement sont des habitations passives et sont construites avec des matériaux non nocifs pour la santé afin de rendre lenvironnement intérieur sain. Lensemble des résidents du quartier partage en commun des panneaux solaires. En effet, plusieurs panneaux solaires sont placés à des endroits stratégiques sur le site et lensemble des habitants peut en profiter pour chauffer leur eau sanitaire. Les habitants de ce lotissement partagent un parc de 5000 m² (soit un demi hectare), un potager commun, un local de rangement pour les vélos, un local de tri des déchets ainsi quune citerne deau de pluie. Lensemble de ces équipements collectifs est payé et géré par lensemble des résidents de la copropriété. Ce lotissement veille à préserver la biodiversité. Pour ce faire, de la végétation indigène est plantée et la végétation existante est préservée… Lécoquartier Panneaux solaires Serre et potager Parc arboré Locaux de rangement, de tri… Car-port

12 Par rapport à la situation de référence, combien accepteriez-vous de payer pour acquérir ce bien dans ce lotissement ? Je vous demande le montant maximum que vous accepteriez de payer. Faites un choix parmi les propositions ci-dessous. Les valeurs en bleu indiquent des prix inférieurs à la maison de référence. Si vous choisissez cette couleur, cest que vous estimez que le bien que je viens de vous présenter à moins de valeur que la maison de référence. Au contraire, les valeurs vertes sont supérieures au prix de référence. Si vous choisissez cette couleur, cest que vous estimez que le bien que je viens de vous présenter a plus de valeur que la maison de référence. A 1 - de 40 % Cette maison vous co û tera donc moins de (soit plus de en moins) à - 40 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de à en moins) à – 30 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit à en moins) à – 25 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de à en moins) à – 20 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de à en moins) à -15 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de et en moins) à – 10 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de à en moins) 8 0 à – 5 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit 0 à en moins) 9 0 à + 5 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de 0 à en plus) à + 10 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de à en plus) à + 15 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de et en plus) à + 20 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de à en plus) à + 25 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de à en plus) à + 30 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de à en plus) à + 40 %Cette maison vous co û tera donc entre et (soit de à en plus) 16 + de 40 % Cette maison vous co û tera donc plus de (soit en plus)

13 13 All differences are significant at the 1% level

14 Commercial potential of the eco- neighborhood product 14 Two conditions: EN > PH = condition related to the use of land PH > Model (10%) = condition related to the energy-efficiency In the periphery In a small town In Liege Social-mix Inter- generational Pedestrian Mean WTPEN > PH PH > Model (10%) ,0%8,8% ,8%12,5% ,3%5,0% ,8%2,5% ,3%8,8% %10%

15 Conclusions 15 Not (yet) a real alternative to the periurban model Potential market share: ± 10% Might be higher in the near future: younger generations, energy issues, imitation processes A better control of urban sprawl would required a more integrated policy (greenfield land availability) Important to fulfill the future housing needs Wallonia: from 1,5 million to 2 millions dwellings between 2010 and 2050 Sprawl of eco-efficient constructions Currently: adaptation of the periurban model to the energy requirements Better energy performance without calling into question the periurban model

16 Sprawl of eco-efficient constructions 16 Source: LA LIBRE essentielle, supplément IMMO, mai 2011, p. 62.

17 Thank you for your attention 17 Halleux J.-M. & Strée J., to be published, « Les éco-quartiers : vers la généralisation dune alternative à létalement urbain ? », Habitat durable, habitat social ? (Harismendy P. & Gaudin S.), Ville de Saint-Brieuc, Saint-Brieuc. URL:


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