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Immobilier dentreprise et démembrement de propriété Salon des entrepreneurs 2012.

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1 Immobilier dentreprise et démembrement de propriété Salon des entrepreneurs 2012

2 2 Laurent Benoudiz Président du Club Fiscal de lOrdre des Experts Comptables Région Paris Ile-de-France Anaïs Lentisco Inspecteur Spécialiste Patrimoine Gan Assurances Ouverture

3 3 Plan de lintervention Limmobilier dentreprise : Etre ou ne pas être à lIS ? Le démembrement de propriété : Quest-ce ? Le démembrement de limmeuble ou la stratégie de cash-out. Le démembrement lors de lacquisition de limmobilier dentreprise : simulations Conclusions

4 4 LImmobilier dentreprise Être ou ne pas être à lIS

5 5 Le match IR/IS À lIR Un TMI pénalisant Une déduction forfaitaire faible Une imposition sur un résultat dégagé Une fiscalité pénalisant lacquisition Mais…une exonération pour les plus patients! À lIS Un taux attractif La déduction des frais réels et lamortissement Seule la distribution rend exigible un impôt complémentaire La prise en compte des frais dachat Mais…une sortie pénalisante

6 6 Résultat… Lavenir est incertain Voyons un cas concret

7 7 Une opération classique Acquisition dun bien immobilier à usage de bureaux: Prix dachat 300 K Frais achat 15 K apporté par lassocié Loyer normal 30 K Emprunt 100% Durée 15 ans à 5% avec assurance

8 8 La première année

9 9 La neuvième année

10 10 A la fin de lemprunt

11 11 A la fin de lamortissement (25 ans)

12 12 Quelle option fiscale ? A priori, loption à lIS semble plus que favorable! Mais quid de la cession ?

13 13 Régime dimposition des PV Si SCI transparente (IR), application du régime des PV immobilières sur la cession des titres ou de limmeuble : –19% + prélèvements sociaux à 13,5% –mais abattement de 2%, 4% puis 8% par année de détention au-delà de 5 ans –-> Exo 100% après 30 ans.

14 14 Labattement nouvelle formule DuréeAbattement annuelAbattement cumulé - De 5 ans00 De 6 à 17ans (12 ans)2%24% De 18 à 24 ans (7 ans)4%52 % De 25 à 30 ans (6 ans)8%100% DuréeAbattement actuelAbattement ancien 10 ans10 %50 % 15 ans20 %100 % 20 ans32 %100% 25 ans60 %100% 30 ans100%

15 15 Si SCI IS, imposition des cessions de parts au régime des PV mobilières depuis le 31/12/2004 : 19% + 13,5 % de PS Si SCI IS, imposition de la cession de limmeuble à lIS (33,33%) sur la PV nette (PV-VNC) puis imposition de la distribution… Régime dimposition des PV

16 16 Cession la 15 ème année… IR (immeuble )Immeuble (IS)Parts (IS) Prix de cession Prix de revient367,50 ( ,5% + 15 %) 156 (300 – 15 x 9,6) 15 PV imposable232, Abattement20 %00 PV nette Taux dimpôt32,5 % (19% + 13,5%) 33,33 %32,5% Impôt Impôt sur distrib.0477 x 32,5%0 Net après impôts Surcoût…- 218 K- 128K pm : IR payé-127 K00

17 17 Cession la 25 ème année… IR (immeuble )Immeuble (IS)Parts (IS) Prix de cession750 Prix de revient367,50 ( ,5% + 15 %) 60 (300 – 25 x 9,6) 15 PV imposable382, Abattement60 %00 PV nette Taux dimpôt32,5 % (19% + 13,5%) 33,33 %32,5% Impôt Impôt sur distrib.0460 x 32,5%0 Net après impôts Surcoût…-390 K- 205 K

18 18 Nouveau : ne pas oublier la CEHR… Intégration de la PV immobilière imposable et des dividendes (avant abattement de 40% mais après abattement à la base de ou ) dans le RFR servant de base imposable à la CEHR –3% au-delà de et 4% au-delà de par personne (quelque soit le nombre denfants).

19 19 Le démembrement de propriété Quest ce que cest ?

20 20 LA PROPRIETE L'article 544 du Code civil définit la propriété comme le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Le droit de propriété est donc l'addition d'un ensemble de prérogatives du propriétaire : - l'usus, le droit d'user le bien - le fructus, le droit de percevoir les revenus - l'abusus, le droit d'en disposer (vendre, donner, modifier…)

21 21 LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE Le droit de propriété peut faire l'objet d'un démembrement qui entraîne la constitution de deux droits réels, l'usufruit et la nue-propriété. Contrairement à l'indivision, ces deux droits ne s'exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment. L'usufruit est un droit temporaire. Au terme, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

22 22 L'USUFRUIT Article 578 du Code civil : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. » L'usufruit peut porter sur tous les biens, immeubles, meubles, y compris les sommes d'argent (dans ce dernier cas, le régime spécial du quasi-usufruit s'applique).

23 23 DUREE DE L'USUFRUIT Le démembrement de propriété prend fin par le décès de l'usufruitier ou, en cas d'usufruit temporaire par l'arrivée du terme si le décès n'est pas survenu. L'usufruitier ne peut donc pas transmettre son droit par voie de succession ou de testament. Par ailleurs : - Article 619 du Code civil : « L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. » Il ne peut être dérogé à cette disposition qui est ainsi d'ordre public

24 24 LA NUE-PROPRIETE La nue-propriété est le droit réel du propriétaire de ce même bien grevé d'usufruit. Le détenteur de ce droit est appelé nu-propriétaire. Le nu-propriétaire doit laisser l'usufruitier entrer en possession du bien donnant droit à usufruit, en jouir et en percevoir les fruits. Il doit par contre en supporter les charges exceptionnelles telles que les grosses réparations dans le cas des immeubles. Le nu-propriétaire peut disposer de son droit. La nue-propriété peut donc être cédée ou hypothéquée. En cas de cession, l'acquéreur est tenu aux mêmes obligations et détient les mêmes droits que le nu-propriétaire d'origine. La nue-propriété peut être transmise par donation ou succession. Au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

25 25 Schéma dun démembrement Droits de lusufruitier Droits du nu-propriétaire 2012Fin de vie de la chose

26 26 Valeur de lusufruit La valeur économique dun usufruit dépend : - du taux dactualisation (taux de rendement du bien) - de la durée du démembrement

27 27 La fiscalité : Impôt sur le revenu L'impôt sur le revenu est dû par l'usufruitier. Toutefois, le nu-propriétaire d'un bien immobilier donné en location par l'usufruitier, peut déduire de son revenu global, les dépenses et les intérêts d'emprunts concernant les grosses réparations qu'il supporte financièrement sous certaines conditions.

28 28 La fiscalité : Plus-values L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent céder isolément ou concomitamment leurs droits respectifs. La plus-value sera alors déterminée en fonction de la nature du bien et des circonstances de son acquisition et de sa cession.

29 29 La fiscalité : ISF Les biens grevés d'usufruit doivent en principe être compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en toute propriété (article 885-G CGI). Si l'usufruit ne porte que sur une fraction du bien, l'usufruitier n'aura à déclarer que la même fraction de sa valeur en toute propriété. Toutefois, la loi a prévu que l'impôt est supporté par l'usufruitier et le nu-propriétaire, chacun à concurrence de la valeur de ses droits, en cas de vente avec réserve d'usufruit et pour l'usufruit légal du conjoint survivant.

30 30 La fiscalité : ISF ACTIF Sort fiscal de l'actif en matière d'ISF ConjointEnfants Usufruit légal du conjoint (décès avant le 1er juillet 2002) Article 767 du Code civil Taxable sur l'usufruit * Taxable sur la nue- propriété * Usufruit légal du conjoint (décès après le 1er juillet 2002) Article 757 et s. du Code civil Taxable sur la pleine propriété Exonéré jusqu'à l'extinction de l'usufruit * les droits démembrés sont déterminés avec l'article 669 du CGI.

31 31 DROITS D'ENREGISTREMENT (Y compris les droits de mutation à titre gratuit) La valeur des biens transmis en usufruit et en nue-propriété est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière d'après l'âge de l'usufruitier, conformément au barème de l'article 669 du CGI.

32 32 Art du CGI Age de l'usufruitier (art. 669 CGI) Valeur de l'usufruit (en %) Valeur de la nue- propriété (en %) Moins de 21 ans9010 De 21 à 30 ans8020 De 31 à 40 ans7030 De 41 à 50 ans6040 De 51 à 60 ans50 De 61 à 70 ans4060 De 71 à 80 ans3070 De 81 à 90 ans2080 A partir de 91 ans 1090

33 33 Art du CGI Usufruit temporaire : 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (sans égard à l'âge de l'usufruitier).

34 34 Société civile et Démembrement 34

35 35 SCI & Démembrement Démembrement de limmeuble? Démembrement des parts ? Quand faut-il démembrer ? –A lacquisition ? –Après lacquisition ? Examen des incidences (IR,IS,DE) 35

36 36 Le démembrement Exemple dun démembrement dimmeuble 36

37 37 Le cas JACQUES CELAIR Il a 56 ans, il est Président dune société florissante dont la reprise nintéresse pas ses deux enfants majeurs. Il est marié et …heureux ! Il a un patrimoine confortable 37

38 38 Le cas JACQUES CELAIR Outre sa société, estimé à K: –Résidence principale –Résidence Cannes –SCI Bastille –Liquidités Son salaire actuel est de /an Mais quelles sont ses préoccupations? 38

39 39 Le cas JACQUES CELAIR Il craint quà 60 ans, sa retraite soit insuffisante! Il sait quun décès accidentel serait catastrophique. Il songe à vendre la SCI, mais elle constitue un complément de revenu appréciable 39

40 40 Le cas JACQUES CELAIR En effet, la SCI constitué en 1976, encaisse de la SA un loyer de 72K La SCI a, bien sûr, remboursé lemprunt La valeur actuelle de limmeuble est de ! 40

41 41 Le cas JACQUES CELAIR Le choix est très délicat: –Dun coté la cession nentraînerait aucune plus-value (le bien est détenu depuis 35 ans), et son replacement pourrait être facilement optimisé, malgré lassujettissement à lISF. –De lautre, le placement a un revenu très satisfaisant, quoique lourdement taxé, et présente une sécurité dont il aimerait faire profiter ses enfants. 41

42 42 Le cas JACQUES CELAIR Quant à lentreprise, cest la fierté du père. Malgré une légère décrue, les résultats annuels sont de lordre de 60K La trésorerie, pléthorique est de 1.2M 42

43 43 Le cas JACQUES CELAIR La SCI cède à la SA lusufruit des locaux pour une durée de 12 ans. –Prix de cession ,soit 12 ans de revenu actualisés à 6 % –Droits denregistrement de 5.09% sur 46% de la PP soit x 5,09% =

44 44 Situation de la SA Les avantages sont nombreux: –Elle pérennise pour une longue durée un coût doccupation favorable; –Elle substitue un loyer de 72k par un amortissement de 50K, qui a le double avantage daugmenter les résultats et de présenter un meilleur cas-flow –Enfin, elle prépare une meilleure cession en ayant « dégonflé »sa trésorerie. 44

45 45 Situation de Jacques CELAIR Il encaisse 600 K sans impôt, tout en laissant sa société dans une bonne situation Il peut utiliser « intelligemment » cette trésorerie Il peut en profiter, pour donner, à ses enfants la SCI en optimisant le coût 45

46 46 Le démembrement Et lors dune acquisition ? 46

47 47 Hypothèses… Acquisition dun bien dune valeur de 500 K Apport de (montant des frais dacquisition) Financement sur 15 ans au taux de 4% (remboursement annuel de ) Loyer annuel de Charges locatives : / an Charges propriétaires : / an Amortissement du bien sur 30 ans Taux dimposition marginal de 41%, contributions sociales de 13,5% Impôt sur les sociétés au taux de 33,33%

48 48 Schéma classique M. X Société exploitation SCI à lIR Bail

49 49 Impact pour M.X AnnéeLoyersFraisApportsRembours.Economie[+]Flux perçusetfinanciersdempruntoude charges(adossement) supplément [-]trésorerie dimpôt AnnéeLoyersFraisApportsRembours.Economie[+]Flux perçusetfinanciersdempruntoude charges(adossement) supplément [-]trésorerie dimpôt

50 50 Impact pour la SE AnnéesRecettesDépensesEmprunt souscritEconomie (+)Trésorerie par la sociétésupplément (-) dexploitationdimpôt

51 51 Démembrement de limmeuble M. X Société exploitation Usufruit Nue-Propriété

52 52 Impact M. X AnnéeLoyersFraisApportsRembours.Economie[+]Flux perçusetfinanciersdempruntoude charges(adossement) supplément [-]trésorerie dimpôt

53 53 Impact SE AnnéesRecettesDépensesEmprunt souscritEconomie (+)Trésorerie par la sociétésupplément (-) dexploitationdimpôt

54 54 Démembrement des parts M. X Société exploitation SCI à lIR Bail Acquisition par la SE de lU. des parts sociales Nue-Propriété

55 55 Impact SE AnnéesRecettesChargesAmortissementsIntérêts deRésultatsEconomie(+) imposablesdéductibles de lempruntfiscauxsupplément (-) par la SEsouscrit dimpôt

56 56 Synthèse Acquisition classiqueAcquisition démembréeCTU des parts sociales Trésorerie IndividuelleSociétéIndividuelleSociétéIndividuelleSociété associéeexploitationassociéeexploitationassociéeexploitation Solde de Cession net :

57 57 Le démembrement Conclusion 57

58 58 Précautions à prendre Clause des statuts –Présence et vote à lassemblée, –Répartition des résultats Rédaction du bail et promesse de bail Clause bénéficiaire de lassurance-vie Fonctionnement de la société civile.

59 59 Conclusion sur le démembrement Parts ou immeuble ? –Ca dépend ! De la situation de la SCI De sa valeur De la situation de la société locataire Du patrimoine du dirigeant Du banquier …..??…..?? 59

60 60 En guise de conclusion ! La société civile est un outil merveilleux lorsque lon sen sert bien –Prédominance du civil et de léconomique sur le fiscal –Réalité de la société –Parcimonie et bon escient. et surtout, du bon sens ! 60


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