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Immobilier dentreprise et démembrement de propriété Salon des entrepreneurs 2012.

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1 Immobilier dentreprise et démembrement de propriété Salon des entrepreneurs 2012

2 2 Laurent Benoudiz Président du Club Fiscal de lOrdre des Experts Comptables Région Paris Ile-de-France Anaïs Lentisco Inspecteur Spécialiste Patrimoine Gan Assurances Ouverture

3 3 Plan de lintervention Limmobilier dentreprise : Etre ou ne pas être à lIS ? Le démembrement de propriété : Quest-ce ? Le démembrement de limmeuble ou la stratégie de cash-out. Le démembrement lors de lacquisition de limmobilier dentreprise : simulations Conclusions

4 4 LImmobilier dentreprise Être ou ne pas être à lIS

5 5 Le match IR/IS À lIR Un TMI pénalisant Une déduction forfaitaire faible Une imposition sur un résultat dégagé Une fiscalité pénalisant lacquisition Mais…une exonération pour les plus patients! À lIS Un taux attractif La déduction des frais réels et lamortissement Seule la distribution rend exigible un impôt complémentaire La prise en compte des frais dachat Mais…une sortie pénalisante

6 6 Résultat… Lavenir est incertain Voyons un cas concret

7 7 Une opération classique Acquisition dun bien immobilier à usage de bureaux: Prix dachat 300 K Frais achat 15 K apporté par lassocié Loyer normal 30 K Emprunt 100% Durée 15 ans à 5% avec assurance

8 8 La première année

9 9 La neuvième année

10 10 A la fin de lemprunt

11 11 A la fin de lamortissement (25 ans)

12 12 Quelle option fiscale ? A priori, loption à lIS semble plus que favorable! Mais quid de la cession ?

13 13 Régime dimposition des PV Si SCI transparente (IR), application du régime des PV immobilières sur la cession des titres ou de limmeuble : –19% + prélèvements sociaux à 13,5% –mais abattement de 2%, 4% puis 8% par année de détention au-delà de 5 ans –-> Exo 100% après 30 ans.

14 14 Labattement nouvelle formule DuréeAbattement annuelAbattement cumulé - De 5 ans00 De 6 à 17ans (12 ans)2%24% De 18 à 24 ans (7 ans)4%52 % De 25 à 30 ans (6 ans)8%100% DuréeAbattement actuelAbattement ancien 10 ans10 %50 % 15 ans20 %100 % 20 ans32 %100% 25 ans60 %100% 30 ans100%

15 15 Si SCI IS, imposition des cessions de parts au régime des PV mobilières depuis le 31/12/2004 : 19% + 13,5 % de PS Si SCI IS, imposition de la cession de limmeuble à lIS (33,33%) sur la PV nette (PV-VNC) puis imposition de la distribution… Régime dimposition des PV

16 16 Cession la 15 ème année… IR (immeuble )Immeuble (IS)Parts (IS) Prix de cession600 625 Prix de revient367,50 (300 + 7,5% + 15 %) 156 (300 – 15 x 9,6) 15 PV imposable232,50444610 Abattement20 %00 PV nette186444610 Taux dimpôt32,5 % (19% + 13,5%) 33,33 %32,5% Impôt60148198 Impôt sur distrib.0477 x 32,5%0 Net après impôts540322412 Surcoût…- 218 K- 128K pm : IR payé-127 K00

17 17 Cession la 25 ème année… IR (immeuble )Immeuble (IS)Parts (IS) Prix de cession750 Prix de revient367,50 (300 + 7,5% + 15 %) 60 (300 – 25 x 9,6) 15 PV imposable382,50690735 Abattement60 %00 PV nette153690735 Taux dimpôt32,5 % (19% + 13,5%) 33,33 %32,5% Impôt50230240 Impôt sur distrib.0460 x 32,5%0 Net après impôts700310495 Surcoût…-390 K- 205 K

18 18 Nouveau : ne pas oublier la CEHR… Intégration de la PV immobilière imposable et des dividendes (avant abattement de 40% mais après abattement à la base de 1.525 ou 3.050 ) dans le RFR servant de base imposable à la CEHR –3% au-delà de 250.000 et 4% au-delà de 500.000 par personne (quelque soit le nombre denfants).

19 19 Le démembrement de propriété Quest ce que cest ?

20 20 LA PROPRIETE L'article 544 du Code civil définit la propriété comme le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Le droit de propriété est donc l'addition d'un ensemble de prérogatives du propriétaire : - l'usus, le droit d'user le bien - le fructus, le droit de percevoir les revenus - l'abusus, le droit d'en disposer (vendre, donner, modifier…)

21 21 LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE Le droit de propriété peut faire l'objet d'un démembrement qui entraîne la constitution de deux droits réels, l'usufruit et la nue-propriété. Contrairement à l'indivision, ces deux droits ne s'exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment. L'usufruit est un droit temporaire. Au terme, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

22 22 L'USUFRUIT Article 578 du Code civil : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. » L'usufruit peut porter sur tous les biens, immeubles, meubles, y compris les sommes d'argent (dans ce dernier cas, le régime spécial du quasi-usufruit s'applique).

23 23 DUREE DE L'USUFRUIT Le démembrement de propriété prend fin par le décès de l'usufruitier ou, en cas d'usufruit temporaire par l'arrivée du terme si le décès n'est pas survenu. L'usufruitier ne peut donc pas transmettre son droit par voie de succession ou de testament. Par ailleurs : - Article 619 du Code civil : « L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. » Il ne peut être dérogé à cette disposition qui est ainsi d'ordre public

24 24 LA NUE-PROPRIETE La nue-propriété est le droit réel du propriétaire de ce même bien grevé d'usufruit. Le détenteur de ce droit est appelé nu-propriétaire. Le nu-propriétaire doit laisser l'usufruitier entrer en possession du bien donnant droit à usufruit, en jouir et en percevoir les fruits. Il doit par contre en supporter les charges exceptionnelles telles que les grosses réparations dans le cas des immeubles. Le nu-propriétaire peut disposer de son droit. La nue-propriété peut donc être cédée ou hypothéquée. En cas de cession, l'acquéreur est tenu aux mêmes obligations et détient les mêmes droits que le nu-propriétaire d'origine. La nue-propriété peut être transmise par donation ou succession. Au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

25 25 Schéma dun démembrement Droits de lusufruitier Droits du nu-propriétaire 2012Fin de vie de la chose

26 26 Valeur de lusufruit La valeur économique dun usufruit dépend : - du taux dactualisation (taux de rendement du bien) - de la durée du démembrement

27 27 La fiscalité : Impôt sur le revenu L'impôt sur le revenu est dû par l'usufruitier. Toutefois, le nu-propriétaire d'un bien immobilier donné en location par l'usufruitier, peut déduire de son revenu global, les dépenses et les intérêts d'emprunts concernant les grosses réparations qu'il supporte financièrement sous certaines conditions.

28 28 La fiscalité : Plus-values L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent céder isolément ou concomitamment leurs droits respectifs. La plus-value sera alors déterminée en fonction de la nature du bien et des circonstances de son acquisition et de sa cession.

29 29 La fiscalité : ISF Les biens grevés d'usufruit doivent en principe être compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en toute propriété (article 885-G CGI). Si l'usufruit ne porte que sur une fraction du bien, l'usufruitier n'aura à déclarer que la même fraction de sa valeur en toute propriété. Toutefois, la loi a prévu que l'impôt est supporté par l'usufruitier et le nu-propriétaire, chacun à concurrence de la valeur de ses droits, en cas de vente avec réserve d'usufruit et pour l'usufruit légal du conjoint survivant.

30 30 La fiscalité : ISF ACTIF Sort fiscal de l'actif en matière d'ISF ConjointEnfants Usufruit légal du conjoint (décès avant le 1er juillet 2002) Article 767 du Code civil Taxable sur l'usufruit * Taxable sur la nue- propriété * Usufruit légal du conjoint (décès après le 1er juillet 2002) Article 757 et s. du Code civil Taxable sur la pleine propriété Exonéré jusqu'à l'extinction de l'usufruit * les droits démembrés sont déterminés avec l'article 669 du CGI.

31 31 DROITS D'ENREGISTREMENT (Y compris les droits de mutation à titre gratuit) La valeur des biens transmis en usufruit et en nue-propriété est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière d'après l'âge de l'usufruitier, conformément au barème de l'article 669 du CGI.

32 32 Art. 669-1 du CGI Age de l'usufruitier (art. 669 CGI) Valeur de l'usufruit (en %) Valeur de la nue- propriété (en %) Moins de 21 ans9010 De 21 à 30 ans8020 De 31 à 40 ans7030 De 41 à 50 ans6040 De 51 à 60 ans50 De 61 à 70 ans4060 De 71 à 80 ans3070 De 81 à 90 ans2080 A partir de 91 ans 1090

33 33 Art. 669-2 du CGI Usufruit temporaire : 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (sans égard à l'âge de l'usufruitier).

34 34 Société civile et Démembrement 34

35 35 SCI & Démembrement Démembrement de limmeuble? Démembrement des parts ? Quand faut-il démembrer ? –A lacquisition ? –Après lacquisition ? Examen des incidences (IR,IS,DE) 35

36 36 Le démembrement Exemple dun démembrement dimmeuble 36

37 37 Le cas JACQUES CELAIR Il a 56 ans, il est Président dune société florissante dont la reprise nintéresse pas ses deux enfants majeurs. Il est marié et …heureux ! Il a un patrimoine confortable 37

38 38 Le cas JACQUES CELAIR Outre sa société, estimé à 1 500 K: –Résidence principale 350 000 –Résidence Cannes 450 000 –SCI Bastille 1000 000 –Liquidités 100 000 Son salaire actuel est de 120 000/an Mais quelles sont ses préoccupations? 38

39 39 Le cas JACQUES CELAIR Il craint quà 60 ans, sa retraite soit insuffisante! Il sait quun décès accidentel serait catastrophique. Il songe à vendre la SCI, mais elle constitue un complément de revenu appréciable 39

40 40 Le cas JACQUES CELAIR En effet, la SCI constitué en 1976, encaisse de la SA un loyer de 72K La SCI a, bien sûr, remboursé lemprunt La valeur actuelle de limmeuble est de 1 000 000 ! 40

41 41 Le cas JACQUES CELAIR Le choix est très délicat: –Dun coté la cession nentraînerait aucune plus-value (le bien est détenu depuis 35 ans), et son replacement pourrait être facilement optimisé, malgré lassujettissement à lISF. –De lautre, le placement a un revenu très satisfaisant, quoique lourdement taxé, et présente une sécurité dont il aimerait faire profiter ses enfants. 41

42 42 Le cas JACQUES CELAIR Quant à lentreprise, cest la fierté du père. Malgré une légère décrue, les résultats annuels sont de lordre de 60K La trésorerie, pléthorique est de 1.2M 42

43 43 Le cas JACQUES CELAIR La SCI cède à la SA lusufruit des locaux pour une durée de 12 ans. –Prix de cession 600.000,soit 12 ans de revenu actualisés à 6 % –Droits denregistrement de 5.09% sur 46% de la PP soit 460 000 x 5,09% = 23.460 43

44 44 Situation de la SA Les avantages sont nombreux: –Elle pérennise pour une longue durée un coût doccupation favorable; –Elle substitue un loyer de 72k par un amortissement de 50K, qui a le double avantage daugmenter les résultats et de présenter un meilleur cas-flow –Enfin, elle prépare une meilleure cession en ayant « dégonflé »sa trésorerie. 44

45 45 Situation de Jacques CELAIR Il encaisse 600 K sans impôt, tout en laissant sa société dans une bonne situation Il peut utiliser « intelligemment » cette trésorerie Il peut en profiter, pour donner, à ses enfants la SCI en optimisant le coût 45

46 46 Le démembrement Et lors dune acquisition ? 46

47 47 Hypothèses… Acquisition dun bien dune valeur de 500 K Apport de 37.500 (montant des frais dacquisition) Financement sur 15 ans au taux de 4% (remboursement annuel de 44.381 ) Loyer annuel de 40.000 Charges locatives : 3.000 / an Charges propriétaires : 1.000 / an Amortissement du bien sur 30 ans Taux dimposition marginal de 41%, contributions sociales de 13,5% Impôt sur les sociétés au taux de 33,33%

48 48 Schéma classique M. X Société exploitation SCI à lIR Bail

49 49 Impact pour M.X AnnéeLoyersFraisApportsRembours.Economie[+]Flux perçusetfinanciersdempruntoude charges(adossement) supplément [-]trésorerie dimpôt 201140 000-1 000-37 500-40 683 -39 183 201240 600-1 015 -44 381-11 468-16 265 201341 209-1 030 -44 381-10 924-15 127 201441 827-1 046 -44 381-11 822-15 422 201542 455-1 061 -44 381-12 706-15 695 201643 091-1 077 -44 381-13 619-15 986 201743 738-1 093 -44 381-14 560-16 297 201844 394-1 110 -44 381-15 532-16 630 201945 060-1 126 -44 381-16 535-16 983 202045 736-1 143 -44 381-17 570-17 359 202146 422-1 161 -44 381-18 639-17 759 202247 118-1 178 -44 381-19 741-18 183 202347 825-1 196 -44 381-20 880-18 633 202448 542-1 214 -44 381-22 057-19 110 202549 270-1 232 -44 381-23 272-19 615 202650 009-1 250 -3 698-24 52720 534 202750 759-1 269 -25 45124 040 202851 521-1 288 -25 81324 420 202952 294-1 307 -26 20024 786 203053 078-1 327 -26 59325 158 2031 -26 992 924 948-23 123-37 500- 665 715- 384 901- 186 301 AnnéeLoyersFraisApportsRembours.Economie[+]Flux perçusetfinanciersdempruntoude charges(adossement) supplément [-]trésorerie dimpôt 201140 000-1 000-37 500-40 683 -39 183 201240 600-1 015 -44 381-11 468-16 265 201341 209-1 030 -44 381-10 924-15 127 201441 827-1 046 -44 381-11 822-15 422 201542 455-1 061 -44 381-12 706-15 695 201643 091-1 077 -44 381-13 619-15 986 201743 738-1 093 -44 381-14 560-16 297 201844 394-1 110 -44 381-15 532-16 630 201945 060-1 126 -44 381-16 535-16 983 202045 736-1 143 -44 381-17 570-17 359 202146 422-1 161 -44 381-18 639-17 759 202247 118-1 178 -44 381-19 741-18 183 202347 825-1 196 -44 381-20 880-18 633 202448 542-1 214 -44 381-22 057-19 110 202549 270-1 232 -44 381-23 272-19 615 202650 009-1 250 -3 698-24 52720 534 202750 759-1 269 -25 45124 040 202851 521-1 288 -25 81324 420 202952 294-1 307 -26 20024 786 203053 078-1 327 -26 59325 158 2031 -26 992 924 948-23 123-37 500- 665 715- 384 901- 186 301

50 50 Impact pour la SE AnnéesRecettesDépensesEmprunt souscritEconomie (+)Trésorerie par la sociétésupplément (-) dexploitationdimpôt 2011 -43 000 14 333-28 667 2012 -43 645 14 548-29 097 2013 -44 300 14 767-29 533 2014 -44 964 14 988-29 976 2015 -45 639 15 213-30 426 2016 -46 323 15 441-30 882 2017 -47 018 15 673-31 345 2018 -47 723 15 908-31 816 2019 -48 439 16 146-32 293 2020 -49 166 16 389-32 777 2021 -49 903 16 634-33 269 2022 -50 652 16 884-33 768 2023 -51 412 17 137-34 274 2024 -52 183 17 394-34 789 2025 -52 965 17 655-35 310 2026 -53 760 17 920-35 840 2027 -54 566 18 189-36 378 2028 -55 385 18 462-36 923 2029 -56 216 18 739-37 477 2030 -57 059 19 020-38 039 2031 - 994 318 331 440- 662 879

51 51 Démembrement de limmeuble M. X Société exploitation Usufruit Nue-Propriété

52 52 Impact M. X AnnéeLoyersFraisApportsRembours.Economie[+]Flux perçusetfinanciersdempruntoude charges(adossement) supplément [-]trésorerie dimpôt 2011 -1 0006 951-8 804 -2 853 2012 -1 015 -9 604 -10 619 2013 -1 030 -9 604 -10 634 2014 -1 046 -9 604 -10 650 2015 -1 061 -9 604 -10 665 2016 -1 077 -9 604 -10 681 2017 -1 093 -9 604 -10 698 2018 -1 110 -9 604 -10 714 2019 -1 126 -9 604 -10 731 2020 -1 143 -9 604 -10 747 2021 -1 161 -9 604 -10 765 2022 -1 178 -9 604 -10 782 2023 -1 196 -9 604 -10 800 2024 -1 214 -9 604 -10 818 2025 -1 232 -9 604 -10 836 2026 -1 250 - 800 -2 051 2027 -1 269 2028 -1 288 2029 -1 307 2030 -1 327 2031 -23 1236 951- 144 060 - 160 235

53 53 Impact SE AnnéesRecettesDépensesEmprunt souscritEconomie (+)Trésorerie par la sociétésupplément (-) dexploitationdimpôt 2011 -39 251-33 66017 370-55 541 2012 -3 045-36 72013 693-26 072 2013 -3 091-36 72013 403-26 407 2014 -3 137-36 72013 099-26 757 2015 -3 184-36 72012 781-27 122 2016 -3 232-36 72012 448-27 503 2017 -3 280-36 72012 100-27 900 2018 -3 330-36 72011 734-28 315 2019 -3 379-36 72011 352-28 747 2020 -3 430-36 72010 951-29 199 2021 -3 482-36 72010 531-29 670 2022 -3 534-36 72010 092-30 162 2023 -3 587-36 7209 632-30 675 2024 -3 641-36 7209 150-31 210 2025 -3 695-36 7208 645-31 770 2026 -3 751-3 0608 3301 519 2027 -3 807 8 3454 538 2028 -3 864 8 3644 500 2029 -3 922 8 3834 461 2030 -3 981 8 4034 422 2031 - 105 623- 550 800218 806- 437 610

54 54 Démembrement des parts M. X Société exploitation SCI à lIR Bail Acquisition par la SE de lU. des parts sociales Nue-Propriété

55 55 Impact SE AnnéesRecettesChargesAmortissementsIntérêts deRésultatsEconomie(+) imposablesdéductibles de lempruntfiscauxsupplément (-) par la SEsouscrit dimpôt 2011 -72 790-53 -72 84324 281 20127 630-43 645-53 -36 06912 023 20139 273-44 300-53 -35 08011 693 201410 968-44 964-53 -34 05011 350 201512 716-45 639-53 -32 97610 992 201614 520-46 323-53 -31 85610 619 201716 382-47 018-53 -30 69010 230 201818 303-47 723-53 -29 4749 825 201920 285-48 439-53 -28 2079 402 202022 332-49 166-53 -26 8868 962 202124 446-49 903-53 -25 5118 504 202226 628-50 652-53 -24 0778 026 202328 882-51 412-53 -22 5837 528 202431 209-52 183-53 -21 0267 009 202533 614-52 965-53 -19 4056 468 202635 413-53 760-53 -18 4006 133 202736 157-54 566-53 -18 4626 154 202836 899-55 385-53 -18 5386 179 202937 653-56 216-53 -18 6166 205 203038 418-57 059-53 -18 6946 231 2031 461 728-1 024 108-1 060 - 563 443187 814

56 56 Synthèse Acquisition classiqueAcquisition démembréeCTU des parts sociales Trésorerie IndividuelleSociétéIndividuelleSociétéIndividuelleSociété associéeexploitationassociéeexploitationassociéeexploitation -39 183-28 667-2 853-55 541-36 439-22 325 -16 265-29 097-10 619-26 072 -36 418 -15 127-29 533-10 634-26 407 -36 809 -15 422-29 976-10 650-26 757 -37 214 -15 695-30 426-10 665-27 122 -37 635 -15 986-30 882-10 681-27 503 -38 072 -16 297-31 345-10 698-27 900 -38 525 -16 630-31 816-10 714-28 315 -38 996 -16 983-32 293-10 731-28 747 -39 485 -17 359-32 777-10 747-29 199 -39 993 -17 759-33 269-10 765-29 670 -40 520 -18 183-33 768-10 782-30 162 -41 067 -18 633-34 274-10 800-30 675 -41 636 -19 110-34 789-10 818-31 210 -42 227 -19 615-35 310-10 836-31 770 -42 840 20 534-35 840-2 0511 519 -2 566 24 040-36 378-1 2694 538 1 078 24 420-36 923-1 2884 500 1 027 24 786-37 477-1 3074 461 976 25 158-38 039-1 3274 422 924 -26 992 - 186 298- 662 879- 160 234- 437 612-36 439- 572 324 Solde de Cession net : 660 755

57 57 Le démembrement Conclusion 57

58 58 Précautions à prendre Clause des statuts –Présence et vote à lassemblée, –Répartition des résultats Rédaction du bail et promesse de bail Clause bénéficiaire de lassurance-vie Fonctionnement de la société civile.

59 59 Conclusion sur le démembrement Parts ou immeuble ? –Ca dépend ! De la situation de la SCI De sa valeur De la situation de la société locataire Du patrimoine du dirigeant Du banquier …..??…..?? 59

60 60 En guise de conclusion ! La société civile est un outil merveilleux lorsque lon sen sert bien –Prédominance du civil et de léconomique sur le fiscal –Réalité de la société –Parcimonie et bon escient. et surtout, du bon sens ! 60


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