« Logement locatif abordable au Mali »

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1 « Logement locatif abordable au Mali »
REPUBLIQUE DU MALI Un Peuple – Un But – Une Foi ** MINISTÈRE DE L'URBANISME ET DE L’HABITAT ** OFFICE MALIEN DE L’HABITAT SYMPOSIUM 2015 – SHELTER AFRIQUE « Logement locatif abordable au Mali » PRESENTE PAR: MONSIEUR MAMADOU DIABY, DIRECTEUR GENERAL DE L’OFFICE MALIEN DE L’HABITAT MAI 2015

2 SOMMAIRE INTRODUCTION SITUATION DU SECTEUR MESURES ADOPTEES
Textes règlementaires La fiscalité LOCATION - VENTE CONCLUSION RECOMMANDATION

3 INTRODUCTION La présente communication porte sur la situation du secteur locatif au Mali qui varie considérablement d’une ville à l’autre. En réponse à la volonté politique d’offrir un « chez soi » à la majorité de la population malienne comme solution à la crise de logement au Mali, le secteur locatif a été négligé et a décliné pendant les dernières décennies. Cependant, les contraintes liées à l’obtention des terrains d’habitation et au marché du logement dans les grandes villes du Mali et singulièrement à Bamako sont en train de rendre très difficile l’accès à la propriété privée. Cette situation conduit nécessairement soit à une augmentation du nombre des squatters soit à une augmentation des besoins en logements dans le secteur locatif pour les couches à faible et moyen revenus, incapables dans la conjoncture actuelle de s’acheter un terrain ou un logement.

4 SITUATION DU SECTEUR Malgré son importance surtout dans les grandes villes, le secteur locatif au Mali a fait l’objet de très peu de recherches surtout dans les études relatives à l’élaboration des politiques de logement jusqu’à nos jours. Aussi les statistiques disponibles non exhaustives ne permettent pas sérieusement de cerner la question de façon très précise. D’après les données de l’enquête sur l’habitat de 1992, menée par le Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat, il apparaît que : En milieu urbain 53,9% de la population sont propriétaires de leurs logements et 33,9% locataires. En milieu rural 92,1% sont propriétaires et 1,8% locataire. Rapport sur les indicateurs urbains du programme pour l’Habitat, 1992. Pour le cas express de la ville de Bamako, les propriétaires constituaient 58,1% et les locataires 36,9%. Ces chiffres sont à analyser et à interpréter avec prudence en raison d’une part du développement spectaculaire des quartiers spontanés surtout à Bamako et, d’autre part les programmes de logements sociaux initiés par le Gouvernement prévenant l’expansion desdits quartiers spontanés.

5 SITUATION DU SECTEUR Par ailleurs, il n’est pas aisé de faire un exposé sur les catégories de population concernées par la location de façon exhaustive, faute de données précises sur l’échelle des loyers pratiqués. En règle générale, il existe deux types de location : le locatif privé : essentiellement sous forme d’unités individuelles, le locatif privé collectif (parc immobilier locatif) étant presque inexistant. C’est pourtant le « locatif privé collectif » qui permettra certainement de mieux « professionnaliser » le secteur et de créer de meilleures conditions de réglementation et d’aménagement. le locatif public : essentiellement constitué de logements dits « administratifs » sous forme individuelle ou collective.   Cette forme locative tend à disparaître avec la suppression des « logements pour cadres ».

6 SITUATION DU SECTEUR Enfin, la réalisation des logements sociaux a vu naître un autre type de location qu’est la location – vente. Ici, les bénéficiaires restent locataires des logements qui leur seront définitivement cédés à la fin de l’amortissement des échéances.

7 MESURES ADOPTEES REGLEMENTATION DU SYTSTEME LOCATIF
Le loyer des maisons d’habitation est réglementé par les décrets 130/PG-RM du 29 août 1967 portant modalités de fixation des loyers plafonds d’immeubles bâtis et le décret N° 146/PG-RM du 27 septembre 1967 portant réglementation des loyers des locaux d’habitation du Mali.

8 MESURES ADOPTEES Les dispositions du décret N° 130/PG-RM du 29 août 1967 :
En vue de mettre fin à la fixation arbitraire du montant du loyer par les propriétaires, le Gouvernement du Mali a pris le décret ci-dessus indiqué qui fixe le loyer plafond comme suit : Amortissement: 4% par an du coût de la construction de l’immeuble, Prévision pour l’entretien : 2% par an du coût de la construction de l’immeuble. Marge : 5% par an. A ces éléments s’ajoute la taxe de prestation de service. Par il a prévu la mise en place d’une commission permanente de fixation des loyers. Par ailleurs, il exige que tout propriétaire d’immeuble bâti à louer doit dans un délai d’un mois avant la mise en location, faire parvenir au Ministère, Président de la commission de fixation des loyers, les pièces nécessaires à la détermination du coût de la construction dudit immeuble.

9 MESURES ADOPTEES Les dispositions du décret N° 146/PG-RM du 27 septembre 1967 :
Il est à noter que les dispositions de ce décret régissent les rapports entre bailleurs et locataires. Il définit les obligations du bailleur et du locataire et précise que le loyer plafond ne doit en aucun cas excéder 11% par an de la valeur de l’immeuble. Cependant, sur le plan technique, l’évaluation du loyer plafond pose des problèmes si l’on veut suivre les textes en vigueur. En effet, il précise que les barèmes servant de base à l’évaluation du loyer doivent être révisés le premier janvier de chaque année. Elaboré en 1967, les barèmes d’évaluation du loyer plafond semblent être révisés une seule fois en 1990 par la Direction Nationale de l’Urbanisme et soumis à l’avis du Département de l’Equipement et de l’Habitat.

10 LA FISCALITE Dans le secteur locatif la fiscalité comporte :
L’impôt sur les revenus fonciers représentant 15 % du montant du loyer pour les immeubles en dur et semi dur et 10% pour les immeubles en banco. Le droit d’enregistrement représentant 3% du montant du loyer.

11 LA LOCATION - VENTE Comme indiqué plus haut, la location – vente est apparue avec la politique de réalisation de logements sociaux initiée par différents gouvernements du Mali. La location – vente n’est pas encore règlementée au Mali, c’est-à-dire qu’il n’existe pas de textes officiels qui la régissent. Cependant, elle fait l’objet d’actes notariés entre le bailleur et le locataire, lesquels actes définissent les différentes clauses, Elle est utilisée essentiellement dans le cadre des programmes gouvernementaux d’accès au logement.

12 LA LOCATION - VENTE Pour la cession des logements, des commissions d’attribution, composées de représentants des structures de l’État et de la société civile ont été installées à Bamako auprès du Ministre en charge du Logement, dans les chefs-lieux de régions auprès des Gouverneurs de région et dans les autres villes secondaires auprès des Préfets. Il s’agit de logements destinés à toutes les catégories de la population malienne : les maliens de l’extérieur, les Non Salariés et les salariés ayant un revenu compris entre et FCFA. La durée de paiement est comprise entre 20 et 25 ans. Les mensualités varient de à FCFA (34.66 à 188 $US).

13 CONCLUSION Du constat général, il apparaît qu’environ 33,9% de la population urbaine du Mali est locataire avec une forte majorité de personnes à faible revenu n’ayant pas de possibilité d’accès à la propriété foncière et immobilière. Par ailleurs, le secteur locatif implique les intervenants suivants : L’administration, à travers l’Office Malien de l’Habitat et la Direction Générale de l’Administration des Biens de l’Etat. Le secteur privé à travers les agences immobilières, les agences de courtages et les promoteurs immobiliers, Le secteur informel à travers les familles propriétaires. A part les activités menées par l’administration dans ce domaine, celles des secteurs privés et informels restent difficilement cernables. En tout état de cause, les décrets pris n’ont pas atteint les résultats escomptés. Les Propriétaires d’immeubles continuent arbitrairement les loyers à leur guise et les mesures accompagnant l’application desdits textes sont presque inexistantes.

14 RECOMMANDATION Pour les populations cibles (personnes à faible revenu), l’appui au Secteur locatif aura pour objet l’amélioration des conditions de logement, la stabilisation des coûts de loyer et la clarification des rapports Propriétaires-Locataires. D’autres actions de protection des Propriétaires et des Locataires pourraient être conjuguées, comme la généralisation des Contrats écrits de location pour mieux gérer les évictions et réguler les hausses de loyer. Par ailleurs, l’appui nécessaire sera fourni aux Associations de Locataires. L’appui au Secteur Locatif consistera également à promouvoir une politique d’intéressement et d’attraction des petits investisseurs par une réglementation sécurisante pour l’immobilier, des aides fiscales et un accès au Crédit Promoteur. En définitive, l’objectif à atteindre est d’accroître l’offre de logements locatifs, ce qui contribuera à améliorer la qualité du parc et à abaisser les loyers.

15 MERCI.