Actualité et points de vigilance SCI Actualité et points de vigilance

Intervenants Olga CONDE Consultante en droit fiscal et des sociétés d’Infodoc-Experts SCI : actualité et points de vigilance

Au sommaire SCI et biens à usage d’habitation SCI : détermination des résultats SCI et changement de régime fiscal SCI et plus-values Immeuble détenu au travers d’une SCI et ISF SCI et FEC SCI : actualité et points de vigilance

SCI et biens à usage d’habitation

SCI et résidence principale : points d’attention ! Mise à disposition gratuite des associés : application de l’article 15, II du CGI Valeur locative du logement non comprise dans les recettes taxables Aucune charge déductible Immeubles loués moyennant un loyer atténué Ne justifie pas un redressement des sommes déclarées Location à un tiers Substitution au montant du loyer déclaré la valeur locative normale de l’immeuble Ecart constaté entre la valeur déclarée et la valeur locative normale Propriétaire ne justifie d’aucune circonstance indépendante de sa volonté faisant obstacle à une location à un prix normal Location à un associé Réintégration par l’administration de l’avantage en nature accordé à l’associé S’ajoute à la quote-part de résultat de l’associé et non au résultat social SCI : actualité et points de vigilance

SCI et résidence principale : points d’attention ! Fictivité de la société ou des baux : attention à l’abus de droit En présence d’un contrat de bail entre la SCI et l’associé Les loyers sont imposables et les charges sont déductibles Possibilité de constater des déficits Abus de droit Conclusion du bail afin de déduire, par le biais des déficits fonciers, des charges non déductibles en application de l’article 15, II du CGI Faisceau d’indices Contrôle exclusif ou quasi exclusif de la société par les occupants du logement Composition du patrimoine de la SCI Constitution de la société juste avant l’acquisition du logement ou la réalisation de travaux importants CAA de Douai 7 juin 2016 n° 14DA01311 Pour établir la réserve de jouissance et l’absence d’intention d’offrir le bien à la location Démontrer l’accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location Preuve apportée par le propriétaire En l’espèce première location après envoi de la proposition de rectification Contrat prévoyant une occupation partielle et saisonnière SCI : actualité et points de vigilance

SCI et résidence principale : points d’attention ! Cession par la SCI de l’immeuble occupé à titre de résidence principale par l’associé Exonération de la plus-value réalisée Occupation à titre de résidence principale d’un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à la société Mise à disposition gratuite en droit ou en fait Si perception d’un loyer, remise en cause de l’exonération Exonération porte sur  La fraction de l'immeuble occupée par l'associé à titre de résidence principale La quote-part revenant à cet associé Cession des titres détenus par des associés occupant l’immeuble à titre de résidence principale Exonération également applicable Exonération d’une fraction de la plus-value Valeur du logement occupé par l’associé par rapport à la valeur globale de l’actif social SCI : actualité et points de vigilance

Location meublée réalisée par une SCI Revenus de location meublée à titre habituel relèvent des BIC Imposition à l’IS de la SCI pour l’ensemble de ses résultats Ne pas créer de SCI, si le bien doit être loué pendant certaines périodes d’inoccupation par les associés Appréciation du caractère d’habitude Ne dépend pas de sa durée mais de sa répétition au cours des années CE 28 décembre 2012, n° 347607 Taxation à l’IS de la SCI qui loue meublé trois étés de suite, même pour de courtes périodes (un mois en l’espèce) SCI : actualité et points de vigilance

Location meublée réalisée par une SCI Absence de caractère commercial de la location par une SCI lorsque Les meubles appartiennent à un tiers qui n’a pas la qualité d’associé La mise à disposition des meubles fait l’objet d’une convention distincte du contrat de bail (locaux nus) La SCI ne retire aucun profit de la mise à disposition de ces meubles, les logements étant loués au même prix que les logements vides Tolérance administrative : BOI-IS-CHAMP-10-30 SCI dont l'activité prépondérante ne présente pas un caractère agricole reste soumise au régime des sociétés de personnes lorsque ses recettes commerciales n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales HT SCI : actualité et points de vigilance

SCI : détermination des résultats

Le choix du statut fiscal : imposition des résultats Les principes Application du régime de la semi-transparence fiscale Le résultat est imposé entre les mains des associés à la date de clôture de l’exercice et déterminé En fonction de la nature de l’activité de la SCI pour les associés personnes physiques En fonction du régime fiscal propre des associés BIC/BA/IS (art. 238 bis K du CGI) Assujettissement de la SCI à l’IS De plein droit si exercice par la société d’une activité artisanale, industrielle ou commerciale Tolérance administrative pour les activités commerciales accessoires Sur option de tous les associés ou selon modalités prévues dans les statuts, ou à défaut par tous les associés Notifiée au service des impôts au plus tard avant la fin du 3ème mois de l’exercice au titre duquel la société souhaite être assujettie à l’IS Attention : option irrévocable SCI : actualité et points de vigilance

CADF 29 janvier 2015, affaire n° 2014-33 SCI X (IR) M. A M. B SA Contrat de location Détermination et imposition selon les règles des revenus fonciers SCI J (option IS) Détermination et imposition selon les règles de l’IS Usufruit SCI X Après Avant SCI : actualité et points de vigilance

SCI : détermination des résultats CADF 29 janvier 2015, affaire n° 2014-33 Une règle bien établie : l’option à l’IS d’une SCI n’est pas constitutive d’un abus de droit Même si option est plus favorable pour le contribuable L’interposition d’une SCI destinée à empêcher la taxation de la SCI à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers présente un but purement fiscal La société interposée n’ a aucune substance économique SCI : actualité et points de vigilance

SCI et changement de régime fiscal

SCI et changement de régime fiscal Assujettissement à l’IS d’une SCI relevant de l’IR Cas notamment visés Option à l’IS de la SCI Exercice d’une activité commerciale Location meublée par exemple Transformation de la SCI en société passible de l’IS Assujettissement à l'IR d'une SCI précédemment à l'IS Changement d’activité d’une SCI qui cesse d’effectuer des opérations commerciales Passage d’une location meublée à une location nue Conséquences du changement de régime fiscal Cessation d’entreprise SCI : actualité et points de vigilance

Assujettissement à l’IS d’une SCI relevant de l’IR Conséquences de l’assujettissement au niveau du résultat Imposition immédiate des revenus et plus-values non encore imposés à la date du changement Taxation des revenus acquis et non perçus Loyers ou intérêts courus et non encore échus à la date du changement de régime Déduction des dépenses engagées et non encore payées Pas de prise en compte des produits encaissés et des dépenses payées avant le changement Si créances ou dettes devenues certaines après le changement Possibilité de reporter l’imposition des plus-values latentes Libre choix de la société entre imposition immédiate ou report d’imposition Option globale résultant du dépôt de bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’IS 60 jours suivant le changement de régime SCI : actualité et points de vigilance

Assujettissement à l’IS d’une SCI relevant de l’IR Conséquences de l’assujettissement au niveau du résultat Choix d’une imposition immédiate Inscription des biens au bilan d’ouverture pour leur valeur vénale au jour du changement de régime Solution à privilégier en présence d’une SCI composé d’associés personnes physiques et détenant l’immeuble depuis 22 ans Exonération de la plus-value sur l’immeuble par application de l’abattement pour durée de détention Calcul des amortissements sur la valeur vénale de l’immeuble à la date du changement de régime Paiement des prélèvements sociaux sauf immeuble détenu depuis plus de trente ans Choix d’un report d’imposition Inscription au bilan d’ouverture Des biens pour leur valeur d’origine Des amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si l’entreprise avait été à l’IS depuis l’origine Obligations déclaratives dans les 60 jours du changement de régime Envoi des déclarations et documents obligatoires au titre d'une année d'imposition Déclaration 2072 (activité de location nue) Déclaration 2561 (activité de gestion de portefeuille) Dépôt du bilan d'ouverture SCI : actualité et points de vigilance

Assujettissement à l’IS d’une SCI relevant de l’IR Conséquences au niveau des parts Parts inscrites à un bilan d’une société à l’IS Pour le bénéfice du régime des plus-values à long terme, le délai de détention de 2 ans qui conditionne le taux d'imposition des plus-values est décomptée à partir de l'ouverture du 1er exercice d'assujettissement à l'IS Parts détenues par des particuliers Le changement de régime fiscal ne donne pas lieu à imposition immédiate des plus-values afférentes aux titres détenus par les associés personnes physiques Application du régime des plus-values mobilières des particuliers et non le régime des plus-values immobilières des particuliers SCI : actualité et points de vigilance

Changement d’associés : PP → société IS et régime applicable Une société soumise à l’IS acquiert, en cours d’année et auprès de particuliers, des parts de SCI exerçant une activité non professionnelle (location de locaux nus) Modification des règles de détermination du bénéfice imposable de la société mais pas de changement de régime fiscal Application des règles BIC/IS en lieu et place des règles des revenus fonciers Conséquences Poursuite d’un plan d’amortissement au sein de la SCI Lequel a débuté avec l’achat de l’immeuble Et non pas démarrage d’un plan d’amortissement à partir de l’entrée de l’associé IS dans la SCI CE 10 juillet 2007, n° 287661 SCI : actualité et points de vigilance

Assujettissement à l'IR d'une SCI précédemment à l'IS (changement d’activité) Conséquences de la cessation d'entreprise Imposition immédiate Des bénéfices non encore imposés, des plus-values latentes et des profits latents compris dans les stocks Des bénéfices et réserves réputés distribués aux associés Imposition au nom des associés du boni de liquidation Perte du droit au report des déficits subis avant le changement de régime Plus-values latentes non imposables L'atténuation conditionnelle ne peut s'appliquer en cas de passage à l’IR de sociétés soumises précédemment à l’IS et qui n'ont pour activité que la gestion de leur patrimoine immobilier BOI-BIC-CESS-30-20 n°290 SCI : actualité et points de vigilance

SCI et plus-values

Cession d’un bien immobilier par une SCI à l'IR détenue par des associés personnes physiques Application des règles de taxation des PV immobilières à la SCI Transposition des règles d’exonération Abattement pour durée de détention Immeuble social occupé à titre de résidence principale par un associé de la SCI Immeubles dont le prix de cession est inférieur à 15 000 € Plus-value déterminée au niveau de la société et imposée au nom de chaque associé présent à la date de cession en fonction de sa quote-part dans le capital Dérogation à la règle selon laquelle sont imposables Les associés présents à la clôture de l’exercice sur la quote-part de résultat qui leur revient Déclaration de la plus-value sur l’imprimé n°2048 IMM Accompagnée du paiement par la société de l’impôt sur le revenu (plus prélèvements sociaux) afférent à la plus-value dû au prorata de leurs droits par les associés présents à la date de cession SCI : actualité et points de vigilance

Exercice social de la SCI SCI et plus-values Associé A : 25 % personne physique Associé B : 75 % personne morale Exercice social de la SCI Cession du bien immobilier Clôture de l’exercice Taxation immédiate de A pour 25 % de la PV Taxation de B 75 % de la PV SCI : actualité et points de vigilance

Cession par les associés des parts de la SCI Eléments à prendre en compte Régime fiscal de la société dont les titres sont cédés Consistance du patrimoine de la société dont les titres sont cédés La société est-elle à prépondérance immobilière ? Qualité de l’associé Associé personne physique Associé entreprise individuelle Associé personne morale passible de l’IS SCI : actualité et points de vigilance

Cession des parts d’une SCI (IR) Société civile immobilière à prépondérance immobilière Associé Personne Physique Entreprise individuelle IS PV immobilières Plus-values Professionnelles BIC si bien affecté à l’activité Professionnelles IS PV sur valeurs mobilières SCI IR SCI : actualité et points de vigilance

Cession par un associé personne physique des parts de la SCI Définition de la prépondérance Est considérée à prépondérance immobilière la société relevant des articles 8 à 8 ter du CGI dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à sa propre exploitation Précisions Un contrat de crédit-bail immobilier ne constitue pas un droit immobilier pour apprécier la prépondérance Si la SCI dont les parts sont cédées n’a pas encore clos son troisième exercice La prépondérance immobilière est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou à la date de cession si aucun exercice clos SCI : actualité et points de vigilance

Cession par un entrepreneur individuel ayant inscrit ses parts de SCI à l’actif Si la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles Le régime applicable aux parts de SCI devrait être précisé par l’administration compte tenu de la neutralisation des effets de la liberté d’inscription au bilan Quelles sont les exonérations éventuellement applicables ? Articles du CGI Nature Applicable 151 septies Exo. des petites entreprises Oui 238 quindecies Exo. des cessions n’excédant pas 300 000 € Non 151 septies A Exo. départ à la retraite de l’exploitant 151 septies B Abattement pour durée de détention SCI : actualité et points de vigilance

Cession des parts par un associé relevant de l’IS La plus-value sur les parts de la SCI ne peut pas bénéficier du régime des titres de participation Dès lors que la société est considérée comme à prépondérance immobilière Exclusion du régime des plus-values à long terme des titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées Taxation au taux de droit commun de l’IS Définition de la prépondérance immobilière Sociétés dont l’actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle, à la date de cession des titres ou à la clôture de l’exercice précédent Par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière Les immeubles ou droits affectés par la société à sa propre exploitation ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du pourcentage de 50 % Qu’ils soient inscrits à son actif ou qu’ils soient détenus par l’intermédiaire d’une société elle-même à prépondérance immobilière SCI : actualité et points de vigilance

Remarque concernant les droits d’enregistrement Attention les cessions d’actions ou parts de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises au taux de 5 % La société est considérée comme SPI, si son actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué D’immeubles ou de droits immobiliers situés en France Sont ici pris en compte les immeubles loués et ceux affectés à la propre exploitation de la société SCI : actualité et points de vigilance

L’immobilier et ISF La qualification de bien professionnel des immeubles

Situation des immeubles donnés en location Qualification de biens professionnels des immeubles nécessaires à l'activité Immeubles détenus directement par le propriétaire Immeubles détenus par une SCI qui le donne en location à une filiale d’un holding SCI : actualité et points de vigilance

Immeuble détenu en direct par le propriétaire M. X Immeuble (10) Location SARL X gérant 75 % du capital Bien professionnel 10 x 75 % = 7,5 Bien non professionnel = 2,5 SCI : actualité et points de vigilance

Immeuble détenu en direct par le propriétaire M. X Immeuble : 10 Location SARL - A X gérant 75 % du capital 80 % de la superficie SA - B 20 % de la superficie Bien professionnel (10 x 75 %) x 80 % = 6 Bien non professionnel = 4 SCI : actualité et points de vigilance

Immeuble détenu au travers une SCI Lorsque les associés de la SCI détiennent dans la société d’exploitation locataire une « participation qualifiée professionnelle » Chaque associé peut considérer les parts de SCI comme bien professionnel Dans une certaine limite La limite est égale au produit Des droits dans la société d’exploitation Par la valeur de l’ensemble des immeubles loués à cette société SCI : actualité et points de vigilance

Immeuble détenu au travers d’une SCI SARL A 40 % Location B 30 % C A B C : cogérants Immeuble : 10 La quote part de l’immeuble revenant à chaque associé est un bien professionnel SCI : actualité et points de vigilance

Immeuble détenu au travers d’une SCI SARL X 60 % Location 80 % Y 30 % 20 % Z 10 % - Immeuble : 10 Cogérants X : Biens professionnels : 10 x 80 % La totalité des parts est qualifiée professionnelle soit 6 Y : Biens professionnels : 10 x 20 % 2 Biens non professionnels : 1 Z : Biens non professionnels : 1 SCI : actualité et points de vigilance

Immeuble détenu au travers d’une SCI Monsieur X Holding A Filiale B 90% 95% 4% SCI 99% Location Hypothèse 1 A est une holding animatrice Les actifs de la SCI sont intégralement loués à la filiale B Mr X est dirigeant de A Les titres de A sont des biens professionnels si : Mr X exerce des fonctions de direction dans A La rémunération de ces fonctions représente plus de 50% des revenus professionnels de X Les titres de B ne sont pas exonérés Absence de fonctions de direction Les parts de la SCI ne sont pas exonérées SCI : actualité et points de vigilance

Immeuble détenu au travers d’une SCI Monsieur X Holding A Filiale B 90% 95% 4% SCI 99% Location Hypothèse 2 A est une holding animatrice Les actifs de la SCI sont intégralement loués à la filiale B X est dirigeant de B Les titres de B sont exonérés si Mr X est dirigeant rémunéré % de détention dans B 4% + (90% x 95%) = 89,5% Les titres détenus dans A sont exonérés à concurrence de la valeur réelle de l’actif brut de A qui correspond à la participation financière dans B Les parts de la SCI sont des biens professionnels Exonération pour une fraction de leur montant : 89,5% SCI : actualité et points de vigilance

SCI et FEC

SCI et FEC Rappels Contrôles pour lesquels l'avis de vérification est adressé à compter du 1er janvier 2014 Comptabilité présentée sous forme dématérialisée, dès lors que cette dernière est tenue sous cette forme Obligation pour tous les contribuables soumis par le CGI à l'obligation de tenir et de présenter des documents comptables Présentation des documents comptables sous forme dématérialisée Remise, au début des opérations de contrôle, d'une copie des fichiers des écritures comptables sous forme dématérialisée Fichier répondant à des normes Article A. 47 A-1 du LPF SCI : actualité et points de vigilance

SCI et FEC SCI et FEC Question /réponse de l’Administration : les SCI doivent-elles remettre un FEC ? Réponse Les SCI sont tenues de fournir un FEC en cas de vérification de comptabilité dès lors qu’elles tiennent leurs documents comptables sous une forme informatisée Tolérance Les SCI soumises exclusivement aux revenus fonciers et qui ne comportent que des associés personnes physiques sont dispensées de présenter un FEC Les autres SCI sont tenues de fournir un FEC Il en de même des SCI soumises aux impôts commerciaux et des SCI non-soumises aux impôts commerciaux mais qui ont des associés, personnes morales, soumis à l’impôt sur les sociétés ou à l’IR dans la catégorie des BIC, des BNC ou des BA Les SCI astreintes à des obligations commerciales en application des articles L. 612-1 et R. 612-1 du code de commerce doivent également présenter un FEC, quel que soit leur régime d’imposition SCI : actualité et points de vigilance

Les outils du CSOEC

Les outils du CSOEC Plus-values immobilières : particuliers et SCI Collection L’Expert en poche – Edition professionnelle 2015 Séminaires CFPC Actualité et difficultés dans les SCI Audit de la SCI de gestion et des schémas d’ingénierie patrimoniale SCI : actualité et points de vigilance

SCI : actualité et points de vigilance Merci de votre attention et bonne suite de congrès ! N’oubliez pas de rendre votre casque avant de quitter le Congrès