Réseau territorial 8 février 2013 La mobilité résidentielle

Définition Mobilité résidentielle ou mutation : Offrir aux locataires du parc Hlm la possibilité d’un parcours résidentiel au sein du parc Hlm ou vers l’accession. Les dispositifs peuvent répondre à différentes priorités en fonction du contexte et des attentes politiques locales.

Un enjeu politique majeur 1/3 des demandes de logement sur le FRD émanent de locataires du parc Hlm. Une réponse aux demandes d’adaptation typologique des ménages dont la composition évolue. Une réponse au blocage des parcours résidentiels vers le locatif libre ou l’accession. Une réponse aux taux de rotation faibles qui bloquent l’accès et la mobilité dans le parc Hlm.

Les freins à la mobilité résidentielle rencontrés par les locataires Un effet de ciseau entre la forte hausse des loyers et des prix de l’accession et la paupérisation des occupants du parc social. Le manque de perméabilité entre contingents de réservation : Le contingent propre des bailleurs ne représente que 11% des logements sociaux en Ile-de-France. Les différence de niveau de loyers, notamment entre les résidences neuves et anciennes.

Les textes de références Le CCH : règles relatives aux attributions, pas de dérogations au cadre Loi Molle 25 mars 2009 : sous occupation, logements adaptés au handicap. Un indicateur dédié dans les CUS : des objectifs chiffrés fixés par les organismes. Engagement du mouvement Hlm au congrès de 2007 : mobilité et parcours résidentiels.

Les apports de la Loi Molle Obligations faites aux organismes de proposer un relogement en cas de : sous-occupation : taille du ménage < typologie du logt +2, sauf personne de + de 65 ans Occupation d’un logement adapté au handicap si il n’y a plus de personne handicapée dans le logement hors personne de + de 65 ans. Prendre en charge une aide à la mobilité Proposer des « rendez-vous de la mobilité » aux locataires en sous occupation ou SLS

Organiser une démarche territoriale Les organismes Hlm ont souvent structuré des dispositifs en interne pour favoriser les mutations : des priorités propres souvent guidées par la Loi Molle parfois étendues à d’autres publics en fonction des besoins, des modalités arrêtées par le CA : quittance, préavis, état du logement, dépôt de garantie, des objectifs inscrits dans les CUS, des outils internes et des moyens humains dédiés.

Quels objectifs opérationnels Principales situations prioritaires : Sous occupation : cf. définition supra Sur occupation : Ménage > typologie du logement+2 (possibilités limitées pour les grands ménages) Inadéquation typologique : en dehors des cas cités ci-dessus Inadéquation financière (revenus/quittance) Inadéquation à l’état de santé/vieillissement : PMR, handicap Rapprochement domicile/emploi Parcours résidentiels ascendants

Organiser une démarche territoriale Identifier la commande : quels publics prioritaires ? Les priorités peuvent varier en fonction des caractéristiques des territoires et des orientations politiques : vieillissement, libération des logements pour répondre à la demande. Certaines situations relèvent de l’urgence (violence, menace) et doivent être traitées dans d’autres cadres + réactifs. La décohabitation des jeunes n’est pas un cas de mutation mais apparaît souvent dans les demandes politiques. Quel périmètre ? En fonction de l’implication des partenaires, le dispositif peut aller d’un soutien aux organismes dans leur activité interne, au déploiement d’un dispositif volontariste s’affranchissant des limites patrimoniales, communales et du contingentement.

Organiser une démarche territoriale Identifier les limites : Les partenaires peuvent s’accorder sur les circonstances qui ne favorisent pas les mutations, particulièrement en interbailleurs : Les impayés de loyers/charge : systématique ? Logement d’origine dégradé Le « comportement » du ménage : trouble de voisinage avéré… Le refus de propositions adaptées : combien ? Qui juge de la qualité des propositions ?

Organiser une démarche territoriale Identifier le cadre : Quels partenaires ? Organismes, Etat, Collectivités, Action Logement ? Directement liée au périmètre, l’implication des partenaires doit être cohérente et permettre l’atteinte des objectifs. Quel pilotage ? Les dispositifs les plus volontaristes doivent faire l’objet de pilotages forts, le pilote doit avoir les moyens techniques (accès à Cerbère, base informatique) et humains (animation, évaluation) de ses ambitions. Le pilote est souvent à l’initiative de la démarche.

Organiser une démarche territoriale Les enjeux : Permettre à un maximum de ménage d’adapter leur logement à leurs besoins actuels dans des conditions financières non pénalisantes tout en fluidifiant l’accès au parc social des demandeurs. Mobiliser largement les contingents, Lever les freins « institutionnels » : mobilité intercommunale, interbailleurs, intercontingent, Lever les freins techniques : aide à la mobilité, travaux dans les logements… Lever les freins financiers : niveau de quittance, durée de préavis, dépôt de garantie...

Organiser une démarche territoriale Un cadre qui doit engager : Considérant la diversité des partenaires et des engagements, la rédaction d’un document cadre négocié et co-signé, rappelant : Les objectifs poursuivis : qualitatifs voire quantitatifs, l’ensemble des engagements des partenaires, les outils mis en place : logistique, communication.. les modalités de pilotage et d’évaluation, est un préalable.

Organiser une démarche territoriale Des dispositifs complexes : La démultiplication des partenaires permet d’accroître l’offre potentielle mais accroît exponentiellement les contraintes et contingences. Risque d’inefficacité/inefficience du dispositif s’il est trop complexe, Nécessite un pilotage politique fort pour maintenir sur le tour de table l’ensemble des partenaires,

Organiser une démarche territoriale Une variété de possibilité : La bourse en ligne à l’usage des locataires (Montreuil, Grenoble…) : les locataires sont acteurs de leur mutation via un site de mise en réseau. La bourse en ligne à l’usage des organismes (Cergy-Pontoise) : les organismes sont à la manœuvre avec une coordination AORIF. Le dispositif communal (Paris) : les organismes sont à la manœuvre avec un cadre et un suivi communal. Des dispositifs expérimentaux : Val Maubué

La bourse de Cergy-Pontoise 2007 : Demande de l’agglomération de Cergy-Pontoise de répondre aux demandes de mutation (parcours résidentiel). Mars 2009 : Création d’un extranet à accès restreint. 28 mai 2010 : Signature de la charte d’engagement entre l’AORIF et 14 bailleurs 3 priorités pour les demandes de mutations : les problèmes d’accessibilité, la sous-occupation, la baisse des ressources.

Processus d’enregistrement et de traitement de la demande de mutations Le locataire informe son bailleur X de sa demande de logement Le bailleur X saisit la demande sur l’extranet de la bourse, quand il ne peut pas la satisfaire Un bailleur Y identifie le locataire dont la demande correspond à un de ses logements vacants Ce bailleur Y informe le bailleur X et prend contact avec le locataire Si le locataire accepte, après visite, son dossier passe en CAL Si son dossier est accepté en CAL, le locataire réalise sa mutation Nouveautés 2012 : organisation de réunions trimestrielles des correspondants de la bourse.

Aperçu de l’extranet Accès limité aux seuls correspondants. Un bandeau avec 9 menus : Accueil Demandes Propositions Recherche Exports Archives Documents Contacts Paramètres

Bilans de l’année 2012 Une année 2012 marquée par la relance de la dynamique avec : Validation d’objectifs de propositions par organismes. Envoi d’un bilan mensuel à tous les bailleurs. Organisation de réunions trimestrielles avec les bailleurs. Des résultats encore modestes mais encourageants : 133 nouvelles demandes, pour un total de 220 demandes actives. 36 propositions réalisées. 6 mutations inter-bailleurs effectives.

Difficultés et perspectives Les obstacles aux mutations inter-bailleurs : Une faible implication des réservataires, le contingent des bailleurs ne représentant que 3% du parc social. Le temps de travail pour les bailleurs sociaux. Les exigences des locataires. Perspectives : Signature d’une charte de partenariat avec les communes de la CACP. Proposer à la CACP d’assurer un portage plus formel du dispositif. Améliorer le taux de transformation des propositions en mutations. Réflexion sur l’intégration d’une composante « logement accessibles » dans la bourse.

Les démarches similaires de bourse d’échanges et de mutations Etat Principe de fonctionnement Observations OPH de Montreuil En cours Echanges de logements entre les locataires d’un même bailleur et d’une même commune Opérationnelle depuis juillet 2009 Grenoble En suspend Mutations inter-bailleurs des locataires d’une même commune Peu de résultats Site web peu fonctionnel Demande forte des locataires qui souhaitent quitter Villeneuve Haute Savoie En projet Mutations inter-bailleurs à l’échelle départementale