David De Backer Conseil fiscal UPCHO 15 décembre 2017 04/11/2010 Investissement immobilier en société ou à titre privé : quelles conséquences fiscales ? David De Backer Conseil fiscal UPCHO 15 décembre 2017
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Agenda Investissement en privé ou en société Taxation à l’acquisition Taxation lors de la détention Taxation lors de la cession Taxation lors de la transmission Avantages et inconvénients des investissements en privé et en société Structures alternatives d’investissement Usufruit Société immobilière distincte d’une société opérationnelle
Investissement immobilier en privé Cas 1 : habitation Acquisition Droits d’enregistrement de 12,5% en Région wallonne et Bruxelles A Bruxelles, abattement de 175.000 € pour les immeubles destinés à la résidence principale et dont le prix < 500.000 € Droits d’enregistrement de 15% en Région wallonne lorsque L'opération porte sur un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation L'acquéreur (personne physique ou morale) possède déjà deux autres immeubles d'habitation (ou 33% en pleine propriété ou en usufruit de deux autres immeubles d'habitation) Mais bâtiments neufs → TVA : 21% Jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation, la première utilisation ou la première mise en service Possession RC de l’habitation propre exonéré à l’IPP Précompte immobilier pas imputable Avantage fiscal Bonus-logement régional pour l’habitation propre Bruxelles : avantage fiscal supprimé au 1/1/2017 Région wallonne : nouveau chèque habitat (avantage fiscal dégressif en fonction des revenus)
Investissement immobilier en privé Cas 2 : immeuble destiné à la location Acquisition Droits d’enregistrement de 12,5% en Région wallonne et Bruxelles Droits d’enregistrement de 15% en Wallonie lorsque L'opération porte sur un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation L'acquéreur (personne physique ou morale) possède déjà deux autres immeubles d'habitation (ou 33% en pleine propriété ou en usufruit de deux autres immeubles d'habitation) Mais bâtiments neufs → TVA : 21% Jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation, la première utilisation ou la première mise en service
Investissement immobilier en privé Cas 2 : immeuble destiné à la location Possession Précompte immobilier pas imputable Taxation en fonction de l’affection réalisée par le locataire Affectation privé : taxation sur base du RC RC indexé x 1,4 Déduction ordinaire d’intérêts possible Affectation professionnelle : taxation sur base du loyer réel (Loyers perçus + avantages locatifs) – 40% de charges ! Les charges ne peuvent excéder 2/3 du RC revalorisé (4,31 pour EI 2017) Avec minimum de RC indexé x 1,4
Investissement immobilier en privé Imposition des revenus locatifs : illustration Investissement dans une maison d’habitation Prix : 500.000 € Valeur locative : 24.000 €/an RC : 2.900 € Taxation si affectation privée 2.900 x 1,7153 x 1,4 = 6.960 € (29% du loyer) Loyer net : +/- 20.500 €
Investissement immobilier en privé Imposition des revenus locatifs : illustration (suite) Taxation si affectation professionnelle Frais = 24.000 x 40% = 9.600 mais limités à 8.333 € (2.900 x 2/3 x 4,31) Montant imposable : 15.667 € (65% du loyer) Loyer net : +/- 16.000 € Pour maintenir le même loyer net, le loyer doit être augmenté à approx. 33.000 € (+40%) Plus le RC est faible, plus la base imposable est élevée… Si RC = 2.000 Frais déductibles = 5.747 € Loyer imposable = 18.253 €
Investissement immobilier en société Acquisition Droits d’enregistrement de 12,5% en Région wallonne et Bruxelles Droits d’enregistrement de 15% en Wallonie lorsque L'opération porte sur un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation L'acquéreur (personne physique ou morale) possède déjà deux autres immeubles d'habitation (ou 33% en pleine propriété ou en usufruit de deux autres immeubles d'habitation) Bâtiments neufs → TVA : 21% Jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation, la première utilisation ou la première mise en service
Investissement immobilier en société Possession Taxation des bénéfices nets à l’ISOC Déduction des charges Amortissement de l’investissement : valeur des constructions ( ! terrain pas amortissable) Comptabilisation en charge immédiate des frais accessoires à l’achat autorisée pour les sociétés PME Durée d’amortissement : Immeubles d’habitation et commerciaux : 33 ans Bâtiments industriels, garages : 20 ans Comptabilisation en charge des frais Précompte immobilier du par la société Assurances, charges d’entretien, etc.
Investissement immobilier en société Possession Déduction des charges (suite) Refus de déduction des charges liées à l’acquisition d’immeubles mis à disposition de dirigeants d’entreprises Argument principal du fisc : dépenses engagées à des fins étrangères à l’objet social de la société tel que celui-ci est défini dans ses statuts ne sont pas déductibles sur base de l’article 49 CIR (Cour de cassation 18 janvier 2001) Argument des contribuables : la mise à disposition d’une habitation privée est constitutive d’un avantage de toute nature imposable dans le chef du dirigeant et les dépenses engagées par la société doivent être considérées comme des rémunérations déductibles (« théorie de la rémunération ») Jurisprudence abondante et divisée Revirement récent de la Cour de cassation (4 et 12 juin 2015)
Investissement immobilier en société Possession Déduction des charges (suite) Refus de déduction des charges liées à l’acquisition d’immeubles mis à disposition de dirigeants d’entreprises Cour de cassation 12 juin 2015 (arrêts F.13.0163.N et F.14.0080.N) et 4 juin 2015 (arrêts F.14.0185.F et F.14.0165.F) La Cour de cassation revient sur sa position antérieure et décide qu'il ne résulte pas de l'article 49 du CIR que la déduction des dépenses professionnelles soit subordonnée à la condition qu'elles soient inhérentes à l'activité sociale de la société commerciale telle qu'elle résulte de son objet social La Cour décide également que les circonstances qu'il n'existe pas de lien entre une opération d'une société et son activité sociale ou son objet statutaire et qu'une opération ait été effectuée dans le seul but d'obtenir un avantage fiscal, n'excluent pas, en tant que telles, que les frais afférents à de telles opérations puissent être considérés comme des frais professionnels déductibles
Investissement immobilier en société Possession Déduction des charges (suite) Refus de déduction des charges liées à l’acquisition d’immeubles mis à disposition de dirigeants d’entreprises Cassation 14 octobre 2016 La condition de finalité de l’article 49 CIR ne permet pas de déduire des frais qui ne correspondent pas à des prestations réelles Le contribuable doit fournir la preuve que les frais dont il sollicite la déduction correspondent à des prestations effectivement fournies au profit de la société Le report d’un ATN sur une fiche n’est pas suffisant pour apporter cette preuve
Investissement immobilier en société Possession Déduction des charges (suite) Refus de déduction des charges liées à l’acquisition d’immeubles mis à disposition de dirigeants d’entreprises Quelles sont les conséquences de ces arrêts de la Cour de cassation ? Plus d’exigence de lien entre la dépense et l’objet social Mais le respect de la condition de finalité prévue à l’article 49 CIR est toujours exigé, pour les rémunérations cela implique de prouver l’existence de prestations réelles rendues par le dirigeant en contrepartie des ATN accordés Questions Comment apporter la preuve des « prestations effectives » d’un gérant ? Comment établir le lien avec les charges d’un immeuble ?
Investissement immobilier en société Possession Déduction des charges (suite) Refus de déduction des charges liées à l’acquisition d’immeubles mis à disposition de dirigeants d’entreprises La question de la déduction est avant tout une question de faits Situations de fait très variables Immeuble mixte / immeuble 100% privé Résidence principale / résidence secondaire ATN logement déclaré ou non Acquisition en pleine propriété / montage usufruit Question essentielle à se poser : quel est l’intérêt de la société a réaliser l’investissement immobilier ? Et comment le démontrer au fisc ?
Investissement immobilier en société Possession Immeubles occupés par un dirigeant : imposition d’un ATN logement Habitations modestes RC <= 745 RC indexé x 100/60 x 1,25 Habitations avec RC > 745 RC indexé x 100/60 x 3,8 Augmentation importante depuis le 1/1/2012 Illustration (Cfr données supra): 2.900 x 1,7153 x 100/60 x 3,8 = 31.500 € Imposition sur une base supérieure à la valeur locative !
Investissement immobilier en société Possession Immeubles occupés par un dirigeant : imposition d’un ATN logement Cour d’appel d’Anvers 24 janvier 2017 Le forfait ATN logement avec coefficient de 3,8 est discriminatoire en raison d’une différence de traitement non justifiées
Investissement immobilier en privé Cession : régime fiscal des plus-values immobilières à l’IPP Règle générale La vente de biens immobiliers privés est exonérée d'impôts Condition : gestion normale de patrimoine privé Exceptions Revenus divers : si spéculation ou opérations répétées Ventes “rapides”
Investissement immobilier en privé Cession : régime fiscal des plus-values immobilières à l’IPP Ventes rapides : la plus-value est imposable s'il s'agit de : Biens ou droits acquis à titre onéreux et aliénés dans les cinq ans qui suivent la date d'acquisition Biens ou droits acquis par donation et aliénés dans les trois ans qui suivent l'acte de donation et dans les cinq ans qui suivent la date d'acquisition à titre onéreux par le donateur Acquisition Aliénation 5 ans 3 ans Donation Acquisition Aliénation 5 ans
Investissement immobilier en privé Cession : régime fiscal des plus-values immobilières à l’IPP Ventes rapides : la plus-value est imposable s'il s'agit de (suite) : Bâtiment érigé sur un terrain acquis à titre onéreux ou par donation, et ce, pour autant que les travaux de construction aient débuté dans les 5 ans qui suivent l'acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur et que l'ensemble soit aliéné dans les cinq ans qui suivent la date de première mise en service ou de location du bâtiment Exceptions : habitation propre (article 93bis CIR), expropriation, immeubles acquis par héritage, immeubles situés à l’étranger Taux : 16,5 % Acquisition Début construction 1ère occupation Aliénation 5 ans 5 ans
Investissement immobilier en société Cession (IPP et ISOC) Opération soumise aux droits d’enregistrement de 12,5% Possibilité de restitution de 3/5ièmes (en Région wallonne) ou 36% (en Région bruxelloise) des droits supportés à l’acquisition en cas de revente dans les 2 ans Application possible d’une révision TVA
Investissement immobilier en société Cession : régime fiscal des plus-values immobilières à l’ISOC Imposition des plus-values à titre de bénéfice : 33,99% Régime d’imposition étalée des plus-values en cas de remploi du prix de vente Plus-value = prix de vente - valeur nette comptable La déduction des amortissements est reprise au moment de la cession du bien ! distribution du revenu aux actionnaires personnes physiques soumis à la retenue de précompte mobilier (30%) → imposition totale peut atteindre 50%
Investissement immobilier en société Cession de biens immobiliers sous forme d’une cession de parts (share deal) Avantages impôts indirects Opération non soumise aux droits d’enregistrement de 12,5% N’entraine pas en soi de révision TVA Avantages impôts directs Réalisation d’une plus-value sur actions en principe exonérée à l’IPP Pas de réalisation de plus-value sur immeuble dans le chef de la société cédée Mais en pratique application d’une décote sur la valeur des actions pour tenir compte de la latence fiscale héritée par l’acheteur Risque de contestation du fisc (abus fiscal) à examiner
Montant des droits par tranche Montant cumulé des droits Investissement immobilier en privé Transmission: application des droits de donation ou de succession Région wallonne : taux applicables en ligne directe et entre conjoints en cas de succession Tranches Tarif Montant des droits par tranche Montant cumulé des droits 12.500 3% 375 25.000 4% 500 875 50.000 5% 1.250 2.125 100.000 7% 3.500 5.625 150.000 10% 5.000 10.625 200.000 14% 7.000 17.625 250.000 18% 9.000 26.625 500.000 24% 60.000 86.625 > 500.000 30%
Investissement immobilier en privé Transmission: application des droits de donation ou de succession Région wallonne : régime de faveur pour l’habitation familiale transmise en ligne directe, au conjoint ou au cohabitant légal Imposition séparée du reste de la succession à taux préférentiels Idem pour donations Applicable aussi aux immeubles mixtes Tranches Taux 25.000 1% (3%, 4%) 50.000 2% (5%) 175.000 5% (7%, 10%,14%) 250.000 12% (14%, 18%) 500.000 24% > 500.000 30%
Investissement immobilier en privé Transmission: application des droits de donation ou de succession Illustration 1 Tranches Tarif Montant des droits 12.500 3% abattement 25.000 4% 500 50.000 5% 1.250 100.000 7% 3.500 150.000 10% 5.000 200.000 14% 7.000 250.000 18% 9.000 300.000 24% 12.000 TOTAL 38.250 Transmission aux enfants (2) d’un immeuble d’une valeur de 500.000 € suite au décès (autres actifs : 100.000 €) Total de la succession : 600.000 € Chaque enfant hérite de 300.000 € Droits de succession : 76.500 € (total) dont 73.000 € pour l’immeuble (15%)
Investissement immobilier en privé Transmission: application des droits de donation ou de succession Illustration 2 Tranches Tarif Montant des droits 12.500 3% abattement 25.000 4% 50.000 5% 1.250 100.000 7% 3.500 150.000 10% 5.000 200.000 14% 7.000 250.000 18% 9.000 500.000 24% 60.000 1.100.000 30% 180.000 TOTAL 265.750 Transmission (décès) à un enfants de 2 immeubles d’une valeur de 500.000 € chacun Autres actifs : 100.000 € Total de la succession : 1.100.000 € Droits de succession : 265.750 € dont 260.500 € pour les immeubles (26%)
Investissement immobilier en privé Transmission: application des droits de donation ou de succession Planification Achat scindé nue-propriété (enfants) et usufruit (parents) ! Contestation possible du fisc (voir décision du 18 juillet 2013) Donation : tarif plus avantageux à Bruxelles et en région wallonne depuis le 1/1/2016 Donations échelonnées Donation de 3 ans en 3 ans
Investissement immobilier en société Transmission: application des droits de donation ou de succession Possibilité de transmettre les titres d’une société immobilière en minimisant les droits de donation/succession Le patrimoine immobilier en société peut faire l’objet d’un transfert via le transfert des parts de la société Donation des parts devant notaire étranger Evitement total des droits ! Condition de survie de 3 ans Donation indirecte des parts par inscription dans le registre des parts Controverse sur le plan civil mais admis par le fisc si les héritiers ne contestent pas la donation Dématérialisation des titres pour permettre une donation par virement (SA)
Investissement immobilier en société Transmission: application des droits de donation ou de succession Possibilité de transmettre les titres d’une société immobilière en minimisant les droits de donation/succession Le patrimoine immobilier en société peut faire l’objet d’un transfert via le transfert des parts de la société (suite) Donation de biens meubles au taux de 3,3% (ou 5,5%/7,7%) (article 131bis CDE) en Région wallonne et aux taux de 3% (ou 7%) en Région bruxelloise ! Depuis le 19 mai 2014, ce régime est applicable aux donations de parts de sociétés patrimoniales en Région wallonne Vente des parts aux enfants
Investissement immobilier en société Liquidation d’une société patrimoniale pour récupérer un bien immeuble dans le patrimoine privé Imposition des plus-values latentes à l’ISOC Taxation du boni de liquidation à 30% Régime de réserve de liquidation peut permettre de soumettre les réserves distribuées à une imposition de 10% Révision TVA Droit d’enregistrement de 12,5% en principe dus ! Dans certains cas c’est le droit de partage qui est applicable
+ et - de l’investissement privé Taxation favorable des loyers pour les biens donnés en location à un particulier Exonération (en principe) des plus-values de cession L’achat est financé avec les revenus nets Transmission du patrimoine : droits de donation/succession élevés
+ et - de l’investissement en société Déduction (en principe) des amortissements, des frais d’acquisition et des charges d’entretien ( ! risque de non déduction si bien destiné à l’habitation d’un dirigeant) Transmission du patrimoine : planification patrimoniale peut permettre de réduire ou éviter les droits de donation/succession Loyers toujours taxés sur base réelle Cession du patrimoine : imposition des plus-values à l’ISOC Habitation du dirigeant : taxation élevé via ATN logement
Structures alternatives d’investissement Acquisition démembrée usufruit / nue propriété Société patrimoniale distincte d’une société d’exploitation
Usufruit L'usufruit est un droit réel temporaire (droit dit « démembré ») L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance Droit temporaire Maximum 30 ans pour les personnes morales Peut être viager pour les personnes physiques Fin de l'usufruit Reconstitution automatique de la pleine propriété au terme du droit Renonciation anticipée possible Entretien Entretien et réparations ordinaires : usufruitier Grosses réparations : nu-propriétaire
Usufruit Inconvénient Structure d’acquisition usufruit La nue-propriété est acquise par le dirigeant Le droit d’usufruit est acquis par la société Droit d’enregistrement de 12,5% lors de la constitution du droit et lors de la cession Avantages de l’usufruit La société paie la majeure partie du prix d'achat et peut déduire fiscalement le prix payé (amortissement sur la durée de l'usufruit et amortissement sur la totalité du prix payé en ce compris la quote-part terrain) Pas de requalification du loyer en rémunération Pas d’indemnité due à la fin de l’usufruit (en principe) Le dirigeant récupère automatiquement la pleine propriété du bien au terme de l’usufruit La plus-value sur le bien reste donc acquise au dirigeant La mise en place d’un usufruit ne fait pas obstacle à l’exonération de la plus-value en cas de revente (gestion normale du patrimoine privé) Inconvénient Imposition d’un ATN logement si le bien est mis à disposition du dirigeant
Usufruit Les structures usufruit ont fait l’objet d’abus Turbo usufruit Travaux d’amélioration supportés par la société Aujourd'hui, l’administration exige que le droit d’usufruit (VU) soit valorisé sur base de la formule suivante : H = revenu locatif annuel net n = durée de l'usufruit en année r = rendement financier pour la durée n i = taux d'inflation attendu pour la durée n
Usufruit Illustration Acquisition d’un immeuble pour : 500.000 € Valeur locative brute : 36.000 €/an Valeur locative nette : 32.400 €/an Inflation attendue : 1,85% (inflation moyenne de 2006 à 2015) Taux d’actualisation 15 ans : 2,50% (OLO + 2%) Valeur usufruit de 15 ans : 400.000 € (80%)
Usufruit Valorisation suivant la méthode d’actualisation des loyers aujourd’hui favorable car taux d’intérêt historiquement bas Le Service des Décisions Anticipées (SDA) vient de modifier son point de vue, il estime que le taux d’actualisation doit être « déterminé en fonction du rendement locatif net du bien immobilier concerné » Auparavant, le SDA acceptait comme taux d’actualisation un taux basé sur le taux des obligations d’Etat (OLO) majoré d’une prime de risque Exemple repris par le SDA pour illustrer son nouveau point de vue Valeur de l’immeuble : 250.000 € Valeur locative nette : 15.000 € Taux d’actualisation à utiliser : 15.000/250.000 = 6%
Usufruit Comparaison avec la valorisation acceptée par le passé Hypothèses: Acquisition d’un immeuble pour : 500.000 € Valeur locative nette : 32.400 €/an Rendement immobilier = 32.400/500.000 = 6,48% Valeur usufruit 15 ans avec actualisation de 2,50% (OLO 15 ans + 2%) = 400.000 € (80% de la pleine propriété) Valeur usufruit 15 ans avec actualisation à 6,48% = 300.000 € (60% de la pleine propriété) Différence de 100.000 EUR (20%) !
Usufruit - travaux Selon le code civil (article 606 C. Civ.), l’usufruitier est tenu aux réparations d'entretien et le nu propriétaire aux grosses réparations (règles sont supplétives) Grosses réparations = les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, etc. Toutes les autres réparations sont réputées d'entretien (à charge en principe de l'usufruitier) Jurisprudence Tribunal Anvers 26 juin 2015 Le code civil doit faire l'objet d'une lecture nuancée car à l'époque de la rédaction de la définition des grosses réparations, le législateur n'a pu prévoir l'incorporation aux immeubles d'agencements nouveaux qui répondent aux exigences de confort et d'efficacité de la vie moderne Travaux d’isolation, chauffage, nouvelle installation électrique, nouveaux sanitaires, nouveaux châssis = grosses réparations à prendre en charge par le nu propriétaire et pas par l’usufruitier
Société sœur immobilière Beaucoup d’investissements immobiliers sont réalisés par des sociétés d’exploitation : investissements professionnels, de placement et privés Cette mixité de fonction/patrimoine peut s’avérer problématique en cas de projet de cession de l’entreprise Conséquence : beaucoup de dirigeants souhaitent restructurer leur patrimoine à l’approche de la fin de carrière Opco Immo Opco
Société sœur immobilière Avantages Permet d’isoler le patrimoine immobilier du risque d’entreprise Permet de réaliser des cessions distinctes sous forme de share deal Peut faciliter la cession de l’activité (sans le patrimoine immobilier) à un tiers Permet de céder le patrimoine immobilier indépendamment de l’activité
Société sœur immobilière Obstacles Auparavant inconvénient pour les sociétés avec droit à déduction de la TVA car la location exempté fait perdre le droit à déduction à la société immobilière Solution : aujourd’hui, la mise en place d’une unité TVA garanti la déduction de la TVA pour la société immobilière Immeuble déjà dans la société d’exploitation Solution envisageable : réalisation d’une opération de scission partielle
Société sœur immobilière Scission partielle Opco transfère l’immeuble à Immo et continue d’exister avec les actifs conservés La scission partielle permet de transférer le bien sans disparition d’Opco Entraine l’émission de nouvelles actions Immo aux actionnaires d’Opco Bilan : les fonds propres sont répartis Différence avec un apport de branche d’activité: Les actifs transférés ne doivent pas constituer une branche d’activité Les actions sont émises au bénéfice des actionnaires de la société scindée Risque de contestation du régime de neutralité fiscale à examiner au cas par cas Emission de nouvelles actions Opco Immo Transfert de l’immeuble
Société sœur immobilière Scission partielle : aspects fiscaux ISOC Objectifs non-fiscaux à justifier Risques en cas de cession des actions Droits d’enregistrement Perception de droits d’enregistrement si absence de branche d’activité et transfert de dettes (apport mixte) TVA Risque de révision TVA
Conclusions Investissement en privé ou en société : une question complexe Dépend du type de bien : habitation, bien destiné à la location, bien destiné à la profession,… Dépend des objectifs et des priorités de l’investisseur : court terme Vs long terme Evolution continue de l’environnement législatif Planifier, c’est analyser et prévoir !
Questions Tel : 0497 05 14 75 Email : david@ddbcf.be Chaussée de Louvain 433 1380 Lasne