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MINISTERE DE LA CONSTRUCTION, DU LOGEMENT DE LASSAINISSEMENT ET DE LURBANISME LES OPPORTUNITES DINVESTISSEMENT IMMOBILIER EN COTE DIVOIRE Hôtel Shangri-La,

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1 MINISTERE DE LA CONSTRUCTION, DU LOGEMENT DE LASSAINISSEMENT ET DE LURBANISME LES OPPORTUNITES DINVESTISSEMENT IMMOBILIER EN COTE DIVOIRE Hôtel Shangri-La, Paris 22 juin 2013

2 S O M M A I R E 1/Contexte 2/Situation actuelle de lHabitat 3/Nouvelle politique du logement 4/Opportunités dinvestissement 4.1Acquérir un logement social 4.2Exercer en qualité dentrepreneur ou de promoteur immobilier

3 1/CONTEXTE Entre 1960 et 1980, lEtat a mis en place un dispositif de production dun important parc immobilier denviron logements. Mais cette politique a connu un coup darrêt avec la crise économique des années 80. Ainsi lEtat va se désengager de la production directe du logement. A partir de 1987 des reformes sont initiées pour redynamiser le secteur de lhabitat. Entre 1960 et 1980, lEtat a mis en place un dispositif de production dun important parc immobilier denviron logements. Mais cette politique a connu un coup darrêt avec la crise économique des années 80. Ainsi lEtat va se désengager de la production directe du logement. A partir de 1987 des reformes sont initiées pour redynamiser le secteur de lhabitat. Les axes majeurs de ces reformes sont : (i) création du Compte de Mobilisation pour lHabitat (CDMH), (ii) renforcement des ressources du Fonds de Soutien à lHabitat (FSH) créé en 1984, (iii) mise en place du Compte des Terrains Urbains (CTU), (iv) création de la banque de lhabitat de Côte dIvoire (BHCI) en 1994, (v) mise en place du Programme dAppui à la Politique de lHabitat (PAPH / ) avec laide de la Banque Mondiale, (vi) création de lAgence de Gestion Foncière (AGEF) en 1999 Les axes majeurs de ces reformes sont : (i) création du Compte de Mobilisation pour lHabitat (CDMH), (ii) renforcement des ressources du Fonds de Soutien à lHabitat (FSH) créé en 1984, (iii) mise en place du Compte des Terrains Urbains (CTU), (iv) création de la banque de lhabitat de Côte dIvoire (BHCI) en 1994, (v) mise en place du Programme dAppui à la Politique de lHabitat (PAPH / ) avec laide de la Banque Mondiale, (vi) création de lAgence de Gestion Foncière (AGEF) en 1999 En principe ces instruments daide à la production et à lacquisition de logements et de terrains urbains devraient permettre aux ménages à revenus modeste de disposer de logements et ou de terrains urbains à moindre coût. Malgré toutes ces réformes, les problèmes de logements subsistent toujours. La recherche dune solution appropriée, pour la résorption du problème de lhabitat économique et social demeure un objectif majeur. En principe ces instruments daide à la production et à lacquisition de logements et de terrains urbains devraient permettre aux ménages à revenus modeste de disposer de logements et ou de terrains urbains à moindre coût. Malgré toutes ces réformes, les problèmes de logements subsistent toujours. La recherche dune solution appropriée, pour la résorption du problème de lhabitat économique et social demeure un objectif majeur.

4 2/SITUATION ACTUELLE DE LHABITAT La réglementation le secteur de la promotion immobilière est très peu réglementé ; le secteur de la promotion immobilière est très peu réglementé ; le permis de construire ne garantit pas le respect des exigences techniques et architecturales le permis de construire ne garantit pas le respect des exigences techniques et architecturales les prix des matériaux de construction sont élevés et les coûts des loyers ne sont pas encadrés. les prix des matériaux de construction sont élevés et les coûts des loyers ne sont pas encadrés. Le foncier et la viabilisation les réserves foncières pour la construction de logements sociaux sont inexistantes ; les réserves foncières pour la construction de logements sociaux sont inexistantes ; loffre de terrains mis à la disposition des promoteurs et aménageurs dans un cadre règlementaire est insuffisante voire inexistante ; loffre de terrains mis à la disposition des promoteurs et aménageurs dans un cadre règlementaire est insuffisante voire inexistante ; les coûts pratiqués par les détenteurs de droits coutumiers sont élevés ; les coûts pratiqués par les détenteurs de droits coutumiers sont élevés ; les produits offerts par les aménageurs privés excluent plus de 70% de la population en raison de leur coût dacquisition ; les produits offerts par les aménageurs privés excluent plus de 70% de la population en raison de leur coût dacquisition ; les lotissements villageois accroissent la spéculation foncière et les conflits fonciers ; les lotissements villageois accroissent la spéculation foncière et les conflits fonciers ; inexistence de terrains viabilisés par lEtat. inexistence de terrains viabilisés par lEtat. La production de logements urbains Il existe dune part un système formel qui bénéficie de mécanismes de financement et davantages fiscaux, mais qui ne satisfait pas la demande en logements et qui exclut de son champ daction la demande locative. A contrario, lon note dautre part, une importante production de logements dont les règles de fonctionnement sont peu connues, mais qui à travers lautoconstruction satisfait les besoins du marché locatif pour les différents types de standing. Le financement faible taux de participation du secteur bancaire ; faible taux de participation du secteur bancaire ; faible bancarisation de léconomie ; faible bancarisation de léconomie ; le crédit aux promoteurs immobiliers est freiné entre autres par labsence de titres de propriété fiables; le crédit aux promoteurs immobiliers est freiné entre autres par labsence de titres de propriété fiables; le crédit acquéreur est limité par la hausse des prix des maisons alors que le pouvoir dachat des ménages saccroît à un rythme plus lent ; le crédit acquéreur est limité par la hausse des prix des maisons alors que le pouvoir dachat des ménages saccroît à un rythme plus lent ; le coût de sortie relativement élevé des ressources des mécanismes de financements mis place par lEtat. le coût de sortie relativement élevé des ressources des mécanismes de financements mis place par lEtat.

5 Les mesures fiscales existantes En plus de son rôle en matière de foncier, lEtat intervient notamment à travers des mesures fiscales et le refinancement des crédits acquéreurs. Les mesures fiscales en vigueur sappuient sur les textes de base relatifs à la loi n° du , portant loi de finances pour la gestion 1972 et lannexe fiscale de la loi n° du 15 avril 2004 portant mesures en faveur des grands investissements dans le secteur de lhabitat. Elles concernent aussi bien les promoteurs que les acquéreurs. Annexe fiscale de la loi de 1971 Annexe fiscale de la loi de 1971 a) les promoteurs Réduction de 50% de limpôt sur le bénéfice industriel et commercial ; Réduction de 50% de limpôt sur le bénéfice industriel et commercial ; Exonération de la contribution des patentes pendant lannée de commencement des activités et pendant les 2 années suivantes ; Exonération de la contribution des patentes pendant lannée de commencement des activités et pendant les 2 années suivantes ; Exonération de la TVA sur les VRD, la construction, les fournitures intégrées et la main dœuvre ; Exonération de la TVA sur les VRD, la construction, les fournitures intégrées et la main dœuvre ; Exonération de la taxe sur les opérations bancaires (intérêts des crédits promoteurs accordés pour la réalisation des programmes agréés) ; Exonération de la taxe sur les opérations bancaires (intérêts des crédits promoteurs accordés pour la réalisation des programmes agréés) ; Exonération des droits denregistrement et de timbre. Exonération des droits denregistrement et de timbre. b) les acquéreurs de logements Exonération de la taxe sur les opérations bancaires (exonération des prêts dits « acquéreurs ») ; Exonération de la taxe sur les opérations bancaires (exonération des prêts dits « acquéreurs ») ; Exonération des droits denregistrement et de timbre sur les actes de vente de logement ; Exonération des droits denregistrement et de timbre sur les actes de vente de logement ; Exonération de la TVA des honoraires facturés par les notaires pour les actes de vente. Exonération de la TVA des honoraires facturés par les notaires pour les actes de vente. Annexe fiscale de la loi de 2004 relative aux grands investissements dans lhabitat Annexe fiscale de la loi de 2004 relative aux grands investissements dans lhabitat Les avantages accordés aux acquéreurs sont identiques à ceux cités précédemment. Cependant, le texte de base a été renforcé au bénéfice du promoteur, relativement aux volets suivants : b) Volet construction dunités de fabrication de matériaux et autres intrants pour construction logement Exonération de limpôt sur le bénéfice ; Exonération de limpôt sur le bénéfice ; Exonération de la contribution des patentes ; Exonération de la contribution des patentes ; Exonération de la contribution foncière des propriétés bâties et de la contribution foncière des propriétés non bâties ; Exonération de la contribution foncière des propriétés bâties et de la contribution foncière des propriétés non bâties ; Exonération de la TVA sur les équipements, les matériels et les pièces de recharge nécessaires à la construction et à la production des unités industrielles ; Exonération de la TVA sur les équipements, les matériels et les pièces de recharge nécessaires à la construction et à la production des unités industrielles ; Exonération des droits de douanes sur les intrants importés nécessaires à la production dunités industrielles, conformément à la réglementation en vigueur au niveau communautaire. Exonération des droits de douanes sur les intrants importés nécessaires à la production dunités industrielles, conformément à la réglementation en vigueur au niveau communautaire. Il convient de préciser que la période dexonération des types dimpôts visés est de trois ans. En outre, les conditions à remplir pour bénéficier des avantages visés ci-dessus sont difficiles pour les promoteurs en général et les promoteurs immobiliers nationaux en particuliers.

6 3/NOUVELLE POLITIQUE DU LOGEMENT Programme Sur la période 2012 – 2015, le programme porte sur la réalisation de logements sociaux et économiques dont logements à Abidjan et dans des villes de lIntérieur du pays. Dans la mise en œuvre du programme, le rôle essentiel de lEtat est dencadrer, encourager et inciter le secteur privé qui doit rester le promoteur. définition du logement social Le logement social est le produit dune action volontariste des pouvoirs publics, à travers des subventions directes ou indirectes, visant à loger les ménages à revenus modestes moyennant un coût dacquisition ou un loyer compatible avec leurs ressources. La tentative de définition du logement social doit être la plus réaliste possible car elle guide la mise en œuvre des programmes sociaux. Les deux principaux instruments qui pourraient être retenus à cet effet portent sur les critères techniques et financiers. Ce sont entre autres : la densité de construction la densité de construction la surface des terrains individuels, la surface des terrains individuels, le taux doccupation au sol le taux doccupation au sol le coût des logements le coût des logements modèle organisationnel ou stratégie de mise en œuvre 1.La réalisation des logements dans un cadre de partenariat stratégique public-privé 1.La réalisation des logements dans un cadre de partenariat stratégique public-privé -Signature de protocole daccord type, de convention et de cahier des charges -Diverses facilitations et appuis -Arrêté interministériel n°010/MCLAU/MPMEF/MMPE/MINESUDD/MIE/MI/MPTIC/du 10 janvier 2013 portant création, composition et attribution du comité ad-hoc chargé de la facilitation des procédures ans les projets de réalisation des logements sociaux et daménagement de nouveaux terrains industriels 2.La réglementation du secteur de limmobilier ; -le décret n°: du 22 mars 2013 portant création, organisation et fonctionnement de la commission dagrément des promoteurs immobiliers et des programmes immobiliers en abrégé CAPPI -le décret n°: du 22 mars 2013 portant réglementation du statut de la Copropriété,

7 l 3. La mise à disposition dun foncier sécurisé ; - décret n°: du 22 mars 2013 portant réglementation de la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général ; 4.La réalisation pour le compte de lEtat des VRD primaires et secondaires ; 5. Lamélioration des mécanismes de financement - décret n°: du 22 mars 2013 portant organisation et fonctionnement du Fonds de Soutien de lHabitat en abrégé FSH, - décret n°: du 22 mars 2013 portant organisation et fonctionnement du Compte de Mobilisation pour lHabitat en abrégé CDMH, 6.Lamélioration du système dexonération fiscale; - Annexe fiscale à la loi n° du 27 décembre 2012 portant budget de lannée 2013 ; 7.La promotion des constructions en hauteur ; 8.La commercialisation par les promoteurs immobiliers des logements sur la base de critères de sélection établis par lEtat. - Agrément du Conseil des Ministres n° en date du 06 février 2013 pour lapplication des critères déligibilité et des modalités de pré-commercialisation par la SICOGI,

8 4/LES OPPORTUNITES DINVESTISSEMENT 4.1Acquérir un logement social Lattribution des logements par les promoteurs immobiliers à des bénéficiaires économiquement faibles sera basée sur des critères déligibilité. Aussi, en application de la stratégie visant à offrir une meilleure réponse à l'objectif social des programmes de logements tout en limitant les risques d'acquisitions spéculatives, le Ministère a-t-il élaboré les critères déligibilité des futurs acquéreurs. Ce sont les critères suivants : Etre de nationalité ivoirienne; Etre de nationalité ivoirienne; Disposer dun revenu mensuel inférieur ou égal à FCFA pour le couple, Disposer dun revenu mensuel inférieur ou égal à FCFA pour le couple, Ne pas être propriétaire ou copropriétaire dun logement en Côte dIvoire; Ne pas être propriétaire ou copropriétaire dun logement en Côte dIvoire; Etre fonctionnaire, salarié du privé ou exercer une profession libérale dartisans, de commerçants, dagriculteurs à revenus irréguliers avec un compte contribuable ; Etre fonctionnaire, salarié du privé ou exercer une profession libérale dartisans, de commerçants, dagriculteurs à revenus irréguliers avec un compte contribuable ; Au cas où la personne éligible ne remplit pas les conditions de solvabilité elle peut avoir recours à : un aval solvable ; un aval solvable ; Ou une personne physique ou morale disposée à financer lacquisition du logement Ou une personne physique ou morale disposée à financer lacquisition du logement Dans tous les cas le titre de propriété sera établit exclusivement au nom de lacquéreur éligible et ne peut pas faire lobjet de mutation ou de transfert avant le délai de 5 ans prescrit. létape de la pré souscription Du 28 mars au 22 mai 2013, la SICOGI a organisé sous légide du Ministère de la Construction le recensement des demandeurs de logements sociaux à Abidjan et sur tout le territoire national. Cette opération a permis le recensement denviron demandeurs. Organisation de la pré-souscription à létranger Inscription en ligne Les acquéreurs intéressés pourront sinscrire également en ligne sur le site du Ministère de la Construction (www.ministère-construction.ci). Ouverture de guichet permanent dans les différentes chancelleries Ouverture de guichet permanent dans les différentes chancelleries En effet, le Ministère de la Construction ouvrira dans les différentes chancelleries des bureaux de présouscriptuion. Les acquéreurs pourront sinscrire sur des fiches préalablement élaborée.

9 4.2Exercer en qualité dentrepreneur ou de promoteur immobilier Dans le cadre de la mise en œuvre du programme de logements sociaux, le Gouvernement vise également la création de milliers demplois dans les divers secteurs BTP, bureaux détudes, fournisseurs de matériaux etc. Ainsi, dans la mise en application de cette directive le Ministère de la Construction a lancé un appel à manifestation. Celle-ci sest soldée par la sélection de 250 entreprises de construction et de 46 nouveaux promoteurs immobiliers. Les conditions dexercice en qualité dentrepreneur Créer une entreprise de droit ivoirien, Créer une entreprise de droit ivoirien, Avoir une capacité dautofinancement pour la réalisation dau moins 25 logements à lintérieur du pays et 150 logements à Abidjan, Avoir une capacité dautofinancement pour la réalisation dau moins 25 logements à lintérieur du pays et 150 logements à Abidjan, Disposer de matériel de chantier ou cas échéant de contrats de location Disposer de matériel de chantier ou cas échéant de contrats de location

10 Les conditions dexercice en qualité de promoteur immobilier Les engagements de lEtat Mettre à disposition de plusieurs fichiers de souscripteurs jusquà atteindre au minimum acquéreurs avant juin Mettre à disposition de plusieurs fichiers de souscripteurs jusquà atteindre au minimum acquéreurs avant juin définir avec les banques octroyant les crédits acquéreurs des modalités de crédit avec un taux préférentiel nexcédant pas 5,5% et lallongement des durées de remboursement allant de 11 à 20 ans. définir avec les banques octroyant les crédits acquéreurs des modalités de crédit avec un taux préférentiel nexcédant pas 5,5% et lallongement des durées de remboursement allant de 11 à 20 ans. accorder des exonérations fiscales au promoteur, accorder des exonérations fiscales au promoteur, réaliser les travaux de VRD primaires en hors site, réaliser les travaux de VRD primaires en hors site, Transmettre au promoteur les coordonnées du terrain affecté à la réalisation de son programme Transmettre au promoteur les coordonnées du terrain affecté à la réalisation de son programme Mettre à la disposition du promoteur un certificat de réservation du terrain Mettre à la disposition du promoteur un certificat de réservation du terrain Agréer le promoteur en qualité de promoteur immobilier Agréer le promoteur en qualité de promoteur immobilier délivrer lagrément programme et le Permis de construire délivrer lagrément programme et le Permis de construire Faciliter lobtention de tous les documents administratifs conformément à larrêté n° 0010 MCLAU/DGLCV/DLC en date du 31 mai 2013 Faciliter lobtention de tous les documents administratifs conformément à larrêté n° 0010 MCLAU/DGLCV/DLC en date du 31 mai 2013 Activer larrêté interministériel n°010/MCLAU/MEMIS/MPMEF/MMPE/MINESUDD/MIE/MI/MPTIC en date du 10 Janvier 2013 du Comité ad hoc chargé de la facilitation des procédures dans les projets de réalisation des logements sociaux Activer larrêté interministériel n°010/MCLAU/MEMIS/MPMEF/MMPE/MINESUDD/MIE/MI/MPTIC en date du 10 Janvier 2013 du Comité ad hoc chargé de la facilitation des procédures dans les projets de réalisation des logements sociaux

11 Les engagements du promoteur Créer dans un délai de trois (3) semaines une société de droit ivoirien chargée de la mise en œuvre du protocole Créer dans un délai de trois (3) semaines une société de droit ivoirien chargée de la mise en œuvre du protocole Introduire, dans un délai de trois (3) semaines à compter de la date dentrée en vigueur du protocole une demande en vue dêtre agréer en qualité de promoteur immobilier. Introduire, dans un délai de trois (3) semaines à compter de la date dentrée en vigueur du protocole une demande en vue dêtre agréer en qualité de promoteur immobilier. Assurer dans un délai nexcédant pas un (1) mois à compter de la date de signature du protocole le paiement de la première avance des frais de purge à hauteur de trente pour cent (30%) du montant total. Assurer dans un délai nexcédant pas un (1) mois à compter de la date de signature du protocole le paiement de la première avance des frais de purge à hauteur de trente pour cent (30%) du montant total. Régler les droits de purge après la commercialisation de la première tranche du programme. Régler les droits de purge après la commercialisation de la première tranche du programme. Mobiliser les ressources nécessaires pour la finalisation du paiement de la purge des droits coutumiers Mobiliser les ressources nécessaires pour la finalisation du paiement de la purge des droits coutumiers Réaliser toutes les études techniques dAvant-Projet Sommaire (APS) dans un délai nexcédant pas un (1) mois Réaliser toutes les études techniques dAvant-Projet Sommaire (APS) dans un délai nexcédant pas un (1) mois Mobiliser les ressources nécessaires à la construction dau moins logements, Mobiliser les ressources nécessaires à la construction dau moins logements, Réaliser les travaux de VRD secondaires et tertiaires, Réaliser les travaux de VRD secondaires et tertiaires, Procéder au démarrage immédiat du programme avec la construction dau moins 25 logements Procéder au démarrage immédiat du programme avec la construction dau moins 25 logements Réaliser sur lensemble des terrains affectés une densité doccupation au sol de 120 à 150 logements à lhectare repartis à hauteur de 10% de logements en villa basse et 90% de logements en immeubles collectifs. Réaliser sur lensemble des terrains affectés une densité doccupation au sol de 120 à 150 logements à lhectare repartis à hauteur de 10% de logements en villa basse et 90% de logements en immeubles collectifs. Rétrocéder le chantier à un autre promoteur en cas de difficultés avérées et/ou darrêt des travaux du chantier. Rétrocéder le chantier à un autre promoteur en cas de difficultés avérées et/ou darrêt des travaux du chantier. Tenir à la disposition du Ministère de la Construction toutes les preuves des capacités financières du promoteur et certifiées par ses banques ou ses établissements financiers. Tenir à la disposition du Ministère de la Construction toutes les preuves des capacités financières du promoteur et certifiées par ses banques ou ses établissements financiers. Tenir une comptabilité régulière Tenir une comptabilité régulière

12 Recevoir dans un délai nexcédant pas deux (2) semaines à compter de la date de signature du protocole, une équipe du Ministère de la Construction chargée dinspecter Le niveau déquipement des bureaux commerciaux, la qualité du personnel commercial et technique dencadrement, Les supports commerciaux (plaquettes, prospectus, plans type des logements, Le matériel de chantier Recevoir dans un délai nexcédant pas deux (2) semaines à compter de la date de signature du protocole, une équipe du Ministère de la Construction chargée dinspecter Le niveau déquipement des bureaux commerciaux, la qualité du personnel commercial et technique dencadrement, Les supports commerciaux (plaquettes, prospectus, plans type des logements, Le matériel de chantier Commercialiser les logements sociaux et économiques en respectant les critères déligibilité des acquéreurs tels que définis par lEtat, Commercialiser les logements sociaux et économiques en respectant les critères déligibilité des acquéreurs tels que définis par lEtat, Fournir une lettre dengagement douverture dun ou plusieurs comptes séquestres auprès des banques ayant un siège en Côte dIvoire pour y domicilier tous les fonds versés par les acquéreurs au titre de leurs apports. Ce compte reste indisponible jusquà la main levée partielle ou totale par le Ministère de la Construction Fournir une lettre dengagement douverture dun ou plusieurs comptes séquestres auprès des banques ayant un siège en Côte dIvoire pour y domicilier tous les fonds versés par les acquéreurs au titre de leurs apports. Ce compte reste indisponible jusquà la main levée partielle ou totale par le Ministère de la Construction Accepter que les paiements se fassent exclusivement au fur et à mesure de la livraison des maisons par tranche dont le nombre sera fixé dans la convention. Les payements se faisant sur présentation dune main levée du Ministre de la Construction du Logement de lAssainissement et de lUrbanisme ou son représentant. Accepter que les paiements se fassent exclusivement au fur et à mesure de la livraison des maisons par tranche dont le nombre sera fixé dans la convention. Les payements se faisant sur présentation dune main levée du Ministre de la Construction du Logement de lAssainissement et de lUrbanisme ou son représentant. Ne pas collecter lépargne des acquéreurs des logements sociaux et économiques sur des comptes autres que ceux des comptes séquestres. Ne pas collecter lépargne des acquéreurs des logements sociaux et économiques sur des comptes autres que ceux des comptes séquestres. Respecter les prix fixés selon la politique du gouvernement pour les 60% de logements sociaux et économiques du programme. Le promoteur est libre de fixer les prix des logements de standing, Respecter les prix fixés selon la politique du gouvernement pour les 60% de logements sociaux et économiques du programme. Le promoteur est libre de fixer les prix des logements de standing, Respecter le cahier des charges type. Respecter le cahier des charges type.


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