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Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 1 Le louage Chapitre 13 Jean-Pierre Archambault,

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1 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 1 Le louage Chapitre 13 Jean-Pierre Archambault, auteur Michel Laflamme, concepteur

2 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 2 Bibliographie Louage Chapitres Archambault13 Brisset10.2 Montreuil11 Tousignant11

3 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 3 Table des matières Questions et cas : Phrases à compléter Vrai ou faux Questions à choix multiples Questions à choix multiples Études de cas Cas liés à Internet 1.CaractéristiquesCaractéristiques 2.ConditionsConditions 3.CatégoriesCatégories 4.Droits et obligationsDroits et obligations 5.Sous-locationSous-location 6.Fin du bailFin du bail 7.Bail dun logementBail dun logement 8.RecoursRecours 9.Bail immobilier commercialBail immobilier commercial

4 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 4 Signets Internet Ce chapitre renvoie aux sites Internet des organismes suivants : Code civil du Québec Régie du logement

5 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 5 MISES EN SITUATION Patrice Tremblay, un des frères de Rosaire, a toujours rêvé douvrir une boutique de cadeaux aux Promenades Saint-Bruno. En se promenant dans le mail, il constate quil y a effectivement un espace à louer. Il rencontre le directeur du centre commercial qui lui confirme que le local est disponible mais quil a déjà reçu plusieurs appels de personnes intéressées. Il lui remet un formulaire intitulé «Offre de location » qui indique la durée du bail et le numéro du local, et qui comporte un engagement à signer la formule de bail standard du locateur. Patrice prend la formule et vient vous consulter.

6 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 6 MISES EN SITUATION Claude est propriétaire dun triplex dont il occupe le rez-de-chaussée. Les deux autres logements sont occupés par deux locataires. Claude voudrait reprendre possession de lun des deux logements pour y loger ses parents qui vieillissent. Il se demande comment faire. Vous recevez un avis de votre propriétaire, daté du 15 janvier, vous avisant quà compter du 1er juillet votre loyer sera augmenté de 25 $ par mois.

7 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 7 MISES EN SITUATION Quels sont vos recours? Votre locateur vous propose dajouter une clause escalatoire à votre bail commercial. Vous voulez savoir de quoi il sagit au juste.

8 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 8 1.Les caractéristiques du louage Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, sengage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance dun bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. Art C.c.Q. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, sengage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance dun bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée.

9 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 9 1.Les caractéristiques du contrat de louage Synallagmatique ou bilatéral; Onéreux; À durée fixe ou indéterminée; Verbal, écrit ou par tolérance; À caractère temporaire; À exécution successive; Applicable à un bien meuble ou immeuble, un logement ou un local commercial ou industriel.

10 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les conditions de formation du contrat Sujets qui suivent : 2.1Les conditions de fond; 2.2Les conditions de forme.

11 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les conditions de fond Cinq conditions : 1.La capacité; 2.Le consentement; 3.Lobjet; 4.La cause; 5.La forme. Déjà vu avant Sous-location Lorsque lobjet loué par le locateur appartient à autrui.

12 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les conditions de forme Même pour le bail dun logement, il peut être verbal. Cependant, le C.c.Q. oblige le locateur à remettre au locataire un écrit reproduisant les articles obligatoires du Code civil (art C.c.Q.).

13 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les conditions de forme Art Le locateur est tenu, dans les dix jours de la conclusion du bail, de remettre un exemplaire du bail au locataire ou, dans le cas d'un bail verbal, de lui remettre un écrit indiquant le nom et l'adresse du locateur, le nom du locataire, le loyer et l'adresse du logement loué et reproduisant les mentions prescrites par les règlements pris par le gouvernement. Cet écrit fait partie du bail.

14 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les conditions de forme Art suite Le bail ou l'écrit doit être fait sur le formulaire dont l'utilisation est rendue obligatoire par les règlements pris par le gouvernement. Il est aussi tenu, lorsque le bail est reconduit et que les parties conviennent de le modifier, de remettre au locataire, avant le début de la reconduction, un écrit qui constate les modifications au bail initial.

15 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les conditions de forme En matière de bail immobilier, larticle 1853 du Code civil reconnaît lexistence dun bail par tolérance à une durée indéterminée. En matière mobilière, le bail ne se présume pas, et la personne qui utilise le bien, avec la tolérance du propriétaire, est présumée lavoir emprunté en vertu dun prêt à usage.

16 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les catégories de louage 3.1Le louage de meubles; 3.2Le louage dimmeubles.

17 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les catégories de louage

18 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Le louage de meubles Larticle 189 LPC exclus : Studio de santé; Collèges; Commissions scolaires; Universités; En mettant fin à son contrat, en retournant à lentreprise le formulaire dannulation joint à son contrat. Voir: Chap. 12 Section 7.10 Diapo 57 Loi sur la protection du consommateur. Diapo 57

19 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Le louage dimmeubles Ce type de bail peut prendre deux formes : Le bail de logement; Au Qc – Régie = bail type Le bail dans le cadre de lexploitation dune entreprise; La loi du marché jouera. Bail dans le cadre de lexploitation dune entreprise Ensemble des baux signés par des commerçants entrepreneurs et des gens daffaires pour louer des biens ou les locaux dans lesquels ils exploitent leur entreprise. Cette catégorie comprend les baux pour la location de bureaux, déquipements, de locaux commerciaux et industriels, et dentrepôts.

20 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les droits et les obligations résultant du louage Sujets qui suivent : 4.1 Les obligations du locateur; 4.2 Les obligations du locataire; 4.3 Les recours du locataire et du locateur.

21 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les obligations du locateur

22 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les obligations du locataire

23 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les obligations du locataire

24 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les recours du locataire et du locateur Linexécution dune obligation par lune des parties confère à lautre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, lexécution en nature, dans les cas qui le permettent. Art C.c.Q. Linexécution dune obligation par lune des parties confère à lautre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, lexécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si linexécution lui cause à elle-même ou, sagissant dun bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. + Diminution de loyer. Réparations : Art à 1869 du C.c.Q.Art à 1869 du C.c.Q

25 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La sous-location et la cession de bail Sujets qui suivent : 5.1La sous-location; 5.2La cession de bail; 5.3Le bail de logement; 5.4Le bail dans le cadre de lexploitation dune entreprise.

26 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La sous-location et la cession de bail 2 exceptions: Résidences détudiants (art C.c.Q.); Logement à loyer modique (art C.c.Q.). Art C.c.Q. Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu daviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et ladresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession.

27 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La sous-location 30 Sous-location La sous-location du bien loué implique que le bail principal subsiste entre le locateur et le locataire. Ce dernier signe un nouveau contrat de bail en vertu duquel il loue le bien loué à une autre personne appelée le sous-locataire. Les obligations du locataire envers le locateur subsistent jusquà la fin du bail principal, et le locataire est responsable des dommages causés au bien loué par le sous-locataire.

28 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La cession de bail 30 Cession de bail La cession de bail implique que le locateur et le locataire conviennent de résilier le bail existant pour lavenir, et que le locateur signe un nouveau bail avec le nouveau locataire proposé, ou bien que le bail du locataire- cédant peut être assumé tel quel par le locataire- cessionnaire. Dans un tel cas de bail de logement, il y a novation par leffet de la loi, et le locataire-cédant nencourt aucune responsabilité concernant les dommages ou le non-paiement du loyer par le nouveau locataire.

29 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Le bail de logement Art et 1871 C.c.Q. sont dordre public. Donc le locataire a le droit de sous-louer son logement ou céder son bail si le locataire envoie lavis prévu à larticle 1870; Le locateur ne peut refuser sans motif sérieux; Si refus, 15 jours pour aviser des motifs; Sans avis = consentement.

30 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Le bail dans le cadre de lexploitation dune entreprise Pour les baux commerciaux, les parties peuvent prévoir que le locataire peut ou ne peut pas sous-louer le local ou céder le bail. Cependant, en utilisant une cie à numéro en tant que locataire, vous pouvez vendre la cie …

31 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La fin du bail Sujets qui suivent : 6.1 Lexpiration du terme et lavis; 6.2 La reconduction du bail; 6.3 La vente ou lexpropriation du bien loué.

32 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Lexpiration du terme et lavis Le bail à durée fixe cesse de plein droit à larrivée du terme. Le bail à durée indéterminée cesse lorsquil est résilié par lune ou lautre des parties. Art C.c.Q. Le bail à durée fixe cesse de plein droit à larrivée du terme. Le bail à durée indéterminée cesse lorsquil est résilié par lune ou lautre des parties. Le locateur peut obtenir lexpulsion du locataire.

33 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Lexpiration du terme et lavis Le bail à durée fixe peut être reconduit. Cette reconduction doit être expresse, à moins quil ne sagisse du bail dun immeuble, auquel cas elle peut être tacite. Art C.c.Q. Le bail à durée fixe peut être reconduit. Cette reconduction doit être expresse, à moins quil ne sagisse du bail dun immeuble, auquel cas elle peut être tacite. Le décès du locataire ou du locateur nentraîne pas la résiliation du bail (art C.c.Q.).

34 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Lexpiration du terme et lavis Le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, doccuper les lieux plus de 10 jours après lexpiration du bail. Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, si celle- ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est lui- même sujet à reconduction. Art C.c.Q. Le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, doccuper les lieux plus de 10 jours après lexpiration du bail. Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, si celle- ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est lui- même sujet à reconduction.

35 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La reconduction du bail Si le locataire occupe les lieux plus de 10 jours sans lopposition du locateur, après lexpiration du bail. Pour contrer la reconduction: Avis de non renouvellement. Action en expulsion. Négocier nannule pas lavis. Règles particulière pour le bail résidentiel.

36 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La vente ou lexpropriation du bien loué Lacquéreur ou celui qui bénéficie de lextinction du titre peut résilier le bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation prévues à la présente section. Sil sagit dun bail immobilier à durée fixe et quil reste à courir plus de 12 mois à compter de laliénation ou de lextinction du titre, il peut le résilier à lexpiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de 6 mois au locataire. Si le bail a été inscrit au Bureau de la publicité des droits avant que lait été lacte daliénation ou lacte à lorigine de lextinction du titre, il ne peut résilier le bail. Art C.c.Q. Lacquéreur ou celui qui bénéficie de lextinction du titre peut résilier le bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation prévues à la présente section. Sil sagit dun bail immobilier à durée fixe et quil reste à courir plus de 12 mois à compter de laliénation ou de lextinction du titre, il peut le résilier à lexpiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de 6 mois au locataire. Si le bail a été inscrit au Bureau de la publicité des droits avant que lait été lacte daliénation ou lacte à lorigine de lextinction du titre, il ne peut résilier le bail. Sil sagit dun bail mobilier à durée fixe, lavis est de un mois. La vente ne met pas fin au bail.

37 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La vente ou lexpropriation du bien loué En cas dexpropriation partielle, le locataire peut, suivant les circonstances, obtenir une diminution de loyer ou la résiliation du bail. Art C.c.Q. En cas dexpropriation partielle, le locataire peut, suivant les circonstances, obtenir une diminution de loyer ou la résiliation du bail. Lexpropriation met fin au bail.

38 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 38 Présomptions Lemprunt dun bien meuble nest pas une location. Lemprunt dun bien meuble nest pas une location C.c.Q. Loccupation dun immeuble est présumée une location. Loccupation dun immeuble est présumée une location C.c.Q.

39 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les règles particulières du bail dun logement 7.1Le bail de logement; 7.2La régie du logement; 7.3Le bail type; 7.4Les formalités du bail; 7.5Le loyer; 7.6Létat du logement; 7.7Les réparations et les modifications apportées au logement; 7.8Laccès au logement et la visite des lieux; 7.9Le droit au maintien dans les lieux; 7.10La reprise de possession; 7.11La reconduction et la modification du bail. Sujets qui suivent :

40 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les règles particulières du bail dun logement Est sans effet la clause dun bail portant sur un logement, qui déroge aux dispositions de la présente section, à celles du deuxième alinéa de larticle 1854 ou à celles des articles 1856 à 1858, 1860 à 1863, 1865, 1866, 1868 à 1872, 1875, 1876 et Art C.c.Q. Est sans effet la clause dun bail portant sur un logement, qui déroge aux dispositions de la présente section, à celles du deuxième alinéa de larticle 1854 ou à celles des articles 1856 à 1858, 1860 à 1863, 1865, 1866, 1868 à 1872, 1875, 1876 et On dit de ces articles quils sont dordre p______?

41 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Le bail de logement Assimilés à un bail de logement : Le bail dune chambre; Le bail dune maison mobile placée sur un châssis, quelle ait ou non une fondation permanente; Le bail dun terrain destiné à recevoir une maison mobile; Le bail relatif aux services, accessoires et dépendances dun logement, dune chambre, de la maison mobile, du terrain.

42 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 42 Exclus de la définition dun bail de logement Logement loué à des fins de villégiature; Logement dont plus 1 / 3 est utilisé à un autre usage que lhabitation; Chambre dans un établissement hôtelier; Chambre dans la résidence principale du locateur, lorsque deux chambres au maximum y sont louées ou offertes en location et que la chambre ne possède ni sortie distincte donnant sur lextérieur, ni installations sanitaires indépendantes de celles utilisées par le locateur; Chambre dans un établissement de santé et de services sociaux, sauf en application de larticle 1974 du C.c.Q. 7.1Le bail de logement

43 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La Régie du logement Tribunal administratif; Régler les différends dun bail dun logement; Avec ou sans avocat; Litige < $; Fixation ou révision de loyer, reprise de possession, modalité du bail…; Logement à loyer modique; Aliénation, conservation, conversion (copropriété).

44 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 44 Rôle de la Régie Plus de 1,2 million de logements, dont la moitié se trouvent à Montréal sont soumis au contrôle de la Régie du logement du Québec (un sur 16) se retrouvent effectivement chaque année devant les régisseurs, dont moins de (1% du stock locatif) pour une fixation du loyer. Seuls les immeubles âgés de moins de cinq ans (5% du stock) échappent au contrôle. L'Ontario a aboli le contrôle en 1998 et plus de familles torontoises à bas revenu paient un loyer exorbitant. À New-York, où les 2/3 des 2 millions de logements locatifs sont soumis au contrôle municipal, la différence moyenne est de 70% entre les loyers contrôlés et ceux qui ne le sont pas. La ville connaît une crise de logement où des loyers sont gonflés en catimini. Sources: Régie du logement du Québec The Toronto Star, The Economist

45 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Le bail type Voir sur le site de lÉditeur beaucheminediteur.com /droitdesaffaires

46 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les formalités du bail Remettre les règlements de limmeuble en français ou selon la volonté des parties; Copie du bail art diapo # 12 ;art Le montant du loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant ou fixé par la Régie du logement; Éviter le harcèlement et la discrimination selon larticle 1899 C.c.Q. diapo suivante

47 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les formalités du bail DISCRIMINATION Art C.c.Q. Le locateur ne peut refuser de consentir un bail à une personne, refuser de la maintenir dans ses droits ou lui imposer des conditions plus onéreuses pour le seul motif quelle est Enceinte ou quelle a un ou plusieurs enfants à moins que son refus ne soit justifié par les dimensions du logement; […] Il peut être attribué des dommages- intérêts punitifs en cas de violation de cette disposition.

48 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les formalités du bail NOMBRE DOCCUPANTS Art. 1900(2) Est aussi sans effet la clause visant à modifier les droits du locataire en raison de laugmentation du nombre doccupants, à moins que les dimensions du logement nen justifient lapplication, ou la clause limitant le droit du locataire dacheter des biens ou dobtenir des services de personnes de son choix, suivant les modalités dont lui-même convient.

49 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les formalités du bail HARCÈLEMENT Art C.c.Q. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir quil quitte le logement. Le locataire, sil est harcelé, peut demander que le locateur, ou toute autre personne qui a usé de harcèlement, soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. Les dommages- intérêts punitifs seront fixés par le tribunal.

50 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Le loyer Montant du bail; Payable le 1 er jour; Versements égaux; Pas de chèques postdatés; Retard de 3 semaines OK, mais pas fréquemment (art C.c.Q.); Peut toujours payer avant jugement mais avec frais et intérêts. $ $ $ $

51 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Létat du logement Locateur : Remettre et conserver le loge- ment habitable et propre. Locataire doit : Maintenir le logement propre; Aviser le proprio des défec- tuosités ou détériorations; Na pas à prendre possession dun logement impropre; Ne peut pas posséder une substance incendiaire ou explosive 1919 C.c.Q.; Ne pas loger trop d'occupants Maintenir des conditions nor- males de confort et de salubrité. Art C.c.Q. Logement impropre à lhabitation Logement dont létat constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou qui a été déclaré tel par le tribunal ou une autorité compétente (art C.c.Q.).

52 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les réparations et les modifications apportées au logement Locateur : responsable des réparations majeures assurant lhabitabilité. Locataire : responsable des réparations mineures; peut effectuer une réparation urgente si le locateur refuse ou néglige de la faire (art.1868) ; peut retenir sur son loyer les montants mais doit remettre les pièces justificatives (art.1869).

53 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les réparations et améliorations majeures mais non urgentes. Locateur : Avis 10 jours pour 1 semaines de travaux; Avis 3 mois pour des travaux de + 1 semaine; Avis : nature des travaux, date de début, durée; Si évacuation : durée et indemnité; Doit remettre les lieux en bon état de propreté. Locataire : 10 jours pour contester les conditions mais pas la nature des travaux (art. 1922, 1923,1924) ; Ne peut pas refuser laccès au logement.

54 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Laccès au logement et la visite des lieux Locateur : Avis de 24 heures pour visite sauf urgence; Avis 3 mois pour des travaux de + 1 semaine; Avis : nature des travaux, date de début, durée Si évacuation : durée et indemnité; Doit remettre les lieux en bon état de propreté; Ne peut pas changer les serrures; Locataire doit permettre : Dafficher À LOUER ou À VENDRE; La visite du logement entre 9h et 21h; Les réparations entre 7h et 19h Sauf urgence; Peut exiger la présence du locateur ou de son représentant; Ne peut pas changer les serrures.

55 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Le droit au maintien dans les lieux Locataire : Ne peut être évincé que dans les cas prévus par la loi. Le sous-locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux loués après lexpiration du bail; Avis de 10 jours par le locateur ou le locataire principal.

56 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Le droit au maintien dans les lieux Si le locataire quitte ou meurt: Conjoint, concubin (6 mois), parent, allié peuvent rester sils avisent le locateur dans les 2 mois, il deviennent locataire. Si le locateur na pas reçu davis, il a 2 mois pour aviser quil résilie le bail. Art.1938

57 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La reprise de possession Pour qui ? Le locateur lui-même; Le père et la mère du locateur; les enfants du locateur; Parent ou allié à sa charge; Son ex si principal soutien (art. 1957) ; Avis: date nom, motif, lien et degré de parenté (art. 1961). Éviction : subdiviser le logement ou en changer laffectation (articles 1958 à 1967).

58 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La reprise de possession Article 1960 C.c.Q.

59 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La reprise de possession Indemnité Trois mois de loyer; Frais de déménagement avec pièces justificatives payables à lexpiration du bail (art. 1965). Si le locateur agit de mauvaise foi, dommages-intérêts punitifs (art. 1968).

60 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La reconduction et la modification du bail Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui- ci prend fin. Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir dun terme de reconduction différent. Art C.c.Q. Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui- ci prend fin. Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir dun terme de reconduction différent. Le locataire qui désire quitter les lieux à lexpiration du bail doit en aviser son locateur par écrit. Reconduction Renouvellement automatique du bail à son expiration.

61 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La reconduction et la modification du bail Articles 1942 et 1945 C.c.Q.

62 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur La reconduction et la modification du bail Augmentation du loyer Art à 1956 C.c.Q. Lavis doit indiquer laugmentation en dollars ou en pourcentage, et la durée du bail; Locataire doit répondre dans le mois, si non = acceptation; Pour refuser, il doit en aviser par écrit le locateur; Le locateur doit sadresser dans le mois suivant à la Régie du logement pour obtenir une décision en sa faveur.

63 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les recours du locateur et du locataire 8.1Du locateur; 8.2Du locataire. Déposer son loyer au tribunal

64 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les règles du bail immobilier dans le cadre de lexploitation dune entreprise 9.1Loffre de location; 9.2Les sortes de baux; 9.3Les clauses importantes. Sujets qui suivent : Contrat dadhésion Les clauses abusives pourraient sappliquer. Art

65 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Loffre de location Document généralement préparé sur une formule type du locateur qui stipule que cette offre de location est conditionnelle à lapprobation du propriétaire. Si loffre de location est approuvée, le locataire potentiel sengage à signer le bail type du locateur. Ajouter une clause conditionnelle liée à larticle 1435 du C.c.Q.

66 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les sortes de baux Bail brut Le bail brut est le moins complexe et celui qui sapparente le plus au bail résidentiel. En vertu de ce bail, le locataire sengage à payer un loyer fixe à son locateur. Il na aucune autre obligation à lexception de celles stipulées dans le Code civil. Le locateur est responsable de toutes les dépenses, des frais dentretien, du chauffage et des réparations. Loyer de base Loyer initial que doit payer le loca- taire. Cest la même notion que celle que lon trouve dans le bail résidentiel.

67 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les sortes de baux Bail brut avec clause escalatoire Le bail brut avec clause escalatoire est un bail brut auquel on ajouté une clause relative à laugmentation des dépenses pour les années subséquentes en fonction du pourcentage de lespace quil occupe dans limmeuble. Clause escalatoire Clause relative à laugmentation des dépenses dexploita- tion des immeubles pour les années subséquentes à la première année du bail.

68 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les sortes de baux Bail net Le bail net stipule que le bailleur est propriétaire dun espace locatif généralement situé dans un centre commercial, un immeuble de bureaux ou un parc industriel et quil assume les grosses réparations les taxes et les frais dexploitation. Les frais dentretien sont à la charge du locataire. Loyer additionnel Le loyer additionnel est habituellement formé des sommes additionnelles que le locataire sengage à payer en vertu de son bail (par exemple taxes foncières, chauffage, électricité, frais communs dentretien, de publicité et de réparations, pourcentage de ses revenus, etc.).

69 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les sortes de baux Bail net, net Le bail net, net stipule que le locataire supporte, en plus de son loyer de base et des frais dexploitation, le coût des grosses réparations (sauf celles de la structure) et un pourcentage de ses recettes. Clause de loyer proportionnel ou à pourcentage Cest une clause qui stipule quun loyer doit être versé en fonction du chiffre daffaires du locataire.

70 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur Les clauses importantes Lexclusivité et la non-concurrence; Les clauses escalatoires et les clauses dindexation; Le renouvellement; La sous-location et la vente du commerce.

71 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 71 DROIT INTERNATIONAL Le contrat de louage est soumis aux lois du lieu où les biens demeurent et donc régie par la loi du tribunal saisi de la cause. Sil sagit dun arbitrage visant à régler un litige, larticle 3133 du C.c.Q. sapplique. La procédure de larbitrage est régie par la loi de lÉtat où il se déroule lorsque les parties nont pas désigné soit la loi dun autre État, soit un règlement darbitrage institutionnel ou particulier. Art C.c.Q La procédure de larbitrage est régie par la loi de lÉtat où il se déroule lorsque les parties nont pas désigné soit la loi dun autre État, soit un règlement darbitrage institutionnel ou particulier.

72 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 72 DROIT INTERNATIONAL LA COMPÉTENCE INTERNATIONALE DU QUÉBEC Les tribunaux du Québec ont-ils compétence pour entendre une cause? Il ne sert à rien dintenter une action au Québec si le défendeur quon poursuit na pas de domicile ou dactifs à saisir au Québec. En matière durgence, de mesures provisoires ou conservatoires ou dinconvénients importants, les autorités québécoises peuvent intervenir et rendre des jugements et des ordonnances appropriés.

73 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 73 DROIT INTERNATIONAL En labsence de disposition particulière, les autorités du Québec sont compétentes lorsque le défendeur a son domicile au Québec. Art C.c.Q. En labsence de disposition particulière, les autorités du Québec sont compétentes lorsque le défendeur a son domicile au Québec. Lautorité québécoise peut ordonner des mesures provisoires ou conser- vatoires, même si elle nest pas compétente pour connaître le fond du litige. Art C.c.Q. Lautorité québécoise peut ordonner des mesures provisoires ou conser- vatoires, même si elle nest pas compétente pour connaître le fond du litige. En cas durgence ou dincon- vénients sérieux, les autorités québécoises sont compétentes pour prendre les mesures quelles estiment nécessaires à la protection dune personne qui se trouve au Québec ou à la protection de ses biens sils y sont situés. Art C.c.Q. En cas durgence ou dincon- vénients sérieux, les autorités québécoises sont compétentes pour prendre les mesures quelles estiment nécessaires à la protection dune personne qui se trouve au Québec ou à la protection de ses biens sils y sont situés.

74 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 74 Réseau de concepts

75 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 75 Réseau de concepts (suite)

76 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 76 Modèles de lettres Avis de résiliation par le locataire; Demande de réparations; Deuxième demande de réparations; Demande de remboursement pour des réparations d'urgence; Deuxième demande de remboursement pour des réparations d'urgence; Plainte à l'égard d'un autre locataire; Demande d'autorisation de peindre ou modifier un logement.

77 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 77 ÉVALUEZ VOS CONNAISSANCES

78 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 78 Louage Montreuil Cas pratique

79 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 79 Montreuil Cas pratique 11.11a Louise ne peut pas déménager immédiatement et obtenir une résiliation automatique de son bail sans se présenter devant la Régie du logement ou sans une entente avec le locateur. Idéalement, Louise discute du problème avec le locateur et si ce dernier est d'accord, Louise pourra quitter ce logement sans compensation. Si le locateur demande une compensation, elle ne peut cependant pas dépasser le solde du bail : s'il ne reste que deux mois à courir au bail, la pénalité ne peut pas dépasser deux mois puisque, de toute manière, le locateur ne pourra encaisser plus de deux termes de loyer.

80 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 80 Montreuil Cas pratique 11.11b Cependant, s'il reste huit mois au bail, la pénalité pourrait s'élever jusqu'à huit mois de loyer. Dans ce cas?ci, Louise doit mettre le locateur en demeure de prendre les dispositions nécessaires pour que cesse le bruit, à défaut de quoi elle devra s'adresser à la Régie du logement. Devant la Régie, Louise devra prouver qu'elle subit un trouble de jouissance. Si cette preuve est faite, Louise sera en droit de demander la résiliation du bail, en vertu de l'article 1863 C.c.Q. Elle pourrait aussi sous-louer son logement ou céder son bail à un tiers.

81 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 81 Montreuil Cas pratique Le locataire peut, en vertu de l'article 1863 C.c.Q., poursuivre le locateur pour demander l'exécution en nature, la résiliation du contrat ou une diminution de loyer, sans compter les dommages-intérêts, s'il y a lieu. Il est évident que l'accident a eu lieu à la suite d'un manque d'entretien de la ponceuse et, par conséquent, le locateur sera condamné. Dans le présent cas, la Loi sur la protection du consommateur s'applique, en plus du Code civil. En vertu des articles 37 et 38 L.P.C., le locateur doit fournir un bien en bon état, ce qu'il n'a pas fait. De plus, l'article 53 L.P.C. ajoute une présomption selon laquelle le locateur est présumé connaître les défauts cachés des objets vendus ou loués puisqu'il est un commerçant, c'est-à-dire un expert en la matière. Par conséquent, Marcel peut intenter son action en vertu de l'article 54 L.P.C. et demander des dommages-intérêts en vertu des articles 272 L.P.C. et 1854 et 1863 C.c.Q. Marcel pourra donc récupérer les 450 $ de dommages causés à son mur. De plus, il pourra certainement obtenir la résiliation du contrat ou une diminution de loyer. Il déposera son action devant la Division des petites créances de la Cour du Québec en vertu de l'article 953 C.p.c

82 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 82 Montreuil Cas pratique Zellers doit exercer son recours contre Place Laurier devant la Cour supérieure en vertu des articles 31 et 34 C.p.c. puisque Zellers n'a pas de liens juridiques avec Wal-Mart. Zellers demandera normalement l'exécution en nature prévue à l'article 1863 C.c.Q. afin de déloger Wal-Mart de Place Laurier. Évidemment, Zellers peut aussi obtenir une diminution de loyer qui pourra atteindre des millions de dollars puisque l'article 1863 C.c.Q. lui donne ouverture à cette possibilité; mais l'intérêt de Zellers n'est pas tant de faire baisser son loyer que de se débarrasser d'un concurrent. C'est la raison pour laquelle Zellers va plutôt tenter de faire respecter son bail. De toute manière, l'article 1863 C.c.Q. permet également à Zellers de demander des dommages-intérêts.

83 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 83 Montreuil Cas pratique Au cours du contrat de location, la destination du bien loué a été changée. Le véhicule de promenade est devenu un véhicule pour course de démolition (destination), contrairement à ce qui était prévu dans le contrat de location. De plus, le bien n'a pas été conservé à l'abri des pertes puisqu'il a été démoli. Finalement, le bien n'a pas été utilisé avec prudence et diligence. Tout autre locataire normal et prudent n'aurait jamais inscrit un véhicule loué à une course de démolition.

84 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 84 Montreuil Cas pratique et 2 1- Élisabeth peut continuer d'occuper son logement, car en matière de bail de logement, la tacite reconduction (renouvellement) du bail pour une nouvelle période est la règle. Donc la locataire (Élisabeth) a droit à la reconduction de plein droit de son bail à durée fixe (six mois), le tout conformément à l'article 1941 (1) C.c.Q. 2- Élisabeth continuera d'habiter son logement pour une nouvelle période de six mois. En vertu de l'article 1941 (2) C.c.Q., le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée. Comme la durée du bail initial était de six mois, la nouvelle période est aussi de six mois.

85 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 85 Montreuil Cas pratique Comme les parties n'ont convenu d'aucun terme, il s'agit d'un bail à durée déterminée. Dans ce cas, si Ronald veut modifier le bail, il devra envoyer un avis à Normand d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois, selon l'article 1942 (2) C.c.Q

86 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 86 Montreuil Cas pratique Comme la situation ne nécessitait pas d'urgence, Ronald aurait dû avertir Normand. Ainsi, en vertu de l'article 1931 C.c.Q., le locateur est tenu de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de le faire visiter par un acquéreur éventuel. Ce préavis n'a pas à être donné par écrit. Un préavis verbal suffit.

87 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 87 Montreuil Cas pratique Non, le locateur n'aura pas à obtenir l'autorisation du tribunal car il s'agit de réparations urgentes. Un local incendié nécessite une réparation rapide pour la jouissance de la partie de l'immeuble. Ainsi, selon l'article 1865 (2) C.c.Q., le locateur qui doit faire ces réparations urgentes peut exiger l'évacuation du locataire.

88 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 88 Montreuil Cas pratique À cause de la gravité des dommages causés à l'immeuble, Linda devra fermer son bureau durant deux mois. Cela va lui occasionner la perte de jouissance totale de son bureau. Elle est devenue insatisfaite des lieux loués à cause d'un incendie. De plus, en fermant aussi longtemps, sa clientèle et son chiffre d'affaires vont diminuer. Alors, pour toutes ces considérations, il faut lui recommander la résiliation du bail en vertu de l'article 1865 (3) C.c.Q.. Peut-elle réclamer des dommages et intérêts?

89 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 89 Montreuil Cas pratique Le bail d'Arthur et de Geneviève prendra fin le 10 mars 1999 car dans le bail, le terme est fixé au 10 mars Il s'agit d'un bail commercial dont la durée est fixe puisque le terme est de cinq ans. Comme il n'y a pas d'option de renouvellement et qu'ils ont l'intention de partir après l'écoulement des cinq ans, le bail à durée fixe cesse de plein droit à l'arrivée du terme en vertu de l'article 1877 C.c.Q.. En matière commerciale, la tacite reconduction nexiste pas.

90 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 90 Montreuil Cas pratique a Calcul du loyer payable par Arthur et Geneviève : Le loyer minimum est établi en fonction de la superficie. La salon de bronzage a une superficie de 240 mètres carrés à un coût de 100 $ le mètre carré par année. Ainsi, 240 m 2 x 100 $/m 2 = $ par année. Il suffit de diviser par 12 mois pour obtenir le loyer minimum mensuel de $. Le loyer additionnel représente une quotte-part des dépenses d'exploitation et d'administration. Le local loué représente 240 m 2 sur une possibilité de m 2, soit la superficie totale du centre commercial. Il doit donc supporter une proportion de 10 % des dépenses, lesquelles sont de $, soit $ pour l'année. Il suffit de diviser par 12 pour trouver le loyer additionnel de $. Total $ par mois.

91 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 91 Montreuil Cas pratique b Le loyer à pourcentage est un montant égal à un certain pourcentage du chiffre d'affaires. 8 % x $ = $ pour l'année. Si on divise par 12 ce montant, nous obtenons $ par mois. Comme le loyer à pourcentage mensuel de $ est supérieur au loyer minimum mensuel de $, il faut soustraire ce dernier montant à payer obligatoirement du loyer à pourcentage de $ ? $ $ = $ par mois de loyer à pourcentage à payer en plus du $ En conclusion, le loyer mensuel payable sera donc de $ $ = $.

92 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 92 Louage Archambault Cas pratique

93 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 93 Archambault Cas pratique 9.1a 1. a) Non, car il n'a jamais vu ni examiné le bail type du locateur et celui ci peut contenir des clauses dangereuses pour Claude. C'est un peu comme signer un chèque en blanc.

94 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 94 Archambault Cas pratique 9.1b b) Vous pourriez lui suggérer d'ajouter une clause conditionnelle dans l'offre de location à l'effet que l'offre est conditionnelle à la reprise par le locateur d'une copie de son bail type à Claude pour que ce dernier et ses avocats l'examinent et y suggèrent des modifications à leur satisfaction dans un délai de cinq ou dix jours, à défaut de quoi l'offre de location sera nulle. De plus, il pourra profiter de ce délai pour calculer les autres coûts afférents à son bail tels l'entretien, les taxes, les frais communs.

95 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 95 Archambault Cas pratique 9.1c c) Il sera responsable des dépenses communes dans la même proportion que son local représente par rapport au centre commercial soit 3 %. Une première suggestion d'ajout sera d'ajouter une clause de renouvellement du bail pour deux autres périodes de cinq ans. La fixation du loyer pour ces années additionnelles pourrait se faire par le biais d'une clause d'indexation au coût de la vie. Le bail pourrait aussi inclure une clause d'exclusivité pour la vente de chaussures ou tout au moins une clause limitant le nombre supplémentaire de tels magasins dans le centre commercial.

96 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 96 Archambault Cas pratique i) En ce qui concerne son projet de reprendre possession du rez-de-chaussée et du sous-sol et du premier étage : Nancy Lavallée ayant procédé à la publication de son bail au Bureau de la publicité des droits, ce bail est opposable à tout acquéreur subséquent de l'immeuble et Nancy pourrait vouloir exercer son option de renouvellement de cinq ans pour le sous-sol. Il lui faudra donc tenter de désintéresser Nancy de renouveler son bail. Quant au rez-de-chaussée, le Code stipule à l'article 1887 que dans le cas d'un bail à durée fixe comme c'est le cas du bail de Cyclo Nouveautés, auquel il reste 15 mois à courir, le nouvel acquéreur a le droit de le résilier à l'expiration de 12 mois, en donnant un avis écrit de six mois de son intention au locataire.

97 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 97 Archambault Cas pratique Quant au bail du premier étage de Amable Beauchesne, il devra lui faire parvenir un avis écrit de son intention de reprendre possession du logement six mois avant la fin du bail. Si Amable Beauchesne ne répond pas à l'avis, il sera présumé avoir refusé de quitter le logement. Il appartiendra alors au propriétaire de s'adresser à la Régie du logement dans le mois qui suit pour obtenir la permission de reprendre possession du logement.

98 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 98 Archambault Cas pratique ii)En ce qui concerne son projet d'installer sa fille Catherine dans le logement de Fred Dubois : Malheureusement pour Yvan, dans le cas d'un bail à durée fixe de plus de six mois, le locateur qui veut en reprendre possession pour y localiser un membre de sa famille telle sa fille doit envoyer un avis écrit de son intention au locataire six mois avant la fin du bail. Comme il reste cinq mois avant la fin du bail, il est trop tard et le bail de Fred Dubois sera renouvelé automatiquement aux mêmes conditions pour un an. Par ailleurs, il pourrait offrir à Fred Dubois de mettre fin à son bail en lui offrant une indemnité égale à trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement comme il l'aurait fait s'il avait été à l'intérieur des délais. Fred n'est pas obligé d'accepter cette offre.

99 Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur. 99 Archambault Cas pratique iii)En ce qui concerne son projet de subdiviser l'appartement de Léon Bouillon en deux logements : Dans le cas de Léon Bouillon, Yvan est encore à l'intérieur du délai de six mois pour envoyer son avis de reprise de possession pour subdiviser le logement. Léon aura droit à une indemnité égale à trois mois de loyer et à des frais raisonnables de déménagement. Le locateur doit verser l'indemnité à l'expiration du bail et les frais de déménagement sous présentation des pièces justificatives.


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