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Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une approche géographique des prix immobiliers à Paris. Premiers résultats Marianne Guérois, Renaud Le Goix.

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1 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une approche géographique des prix immobiliers à Paris. Premiers résultats Marianne Guérois, Renaud Le Goix et Claire Cunty UMR Géographie-cités, CNRS - University Paris 1 - University Paris 7 EA CRETEIL Université Paris 12

2 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les enjeux du projet pour la Ville de Paris Une situation de pénurie et des prix très élevés. Partenariat avec des économistes (Paris 2) et des épidémiologues (Paris 6) un marché spéculatif, refuge des investisseurs (ventes à la découpe…) ? Ou un jeu de loffre et de la demande dans une situation de pénurie spécifique à Paris?

3 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les enjeux du projet pour la Ville de Paris Les hypothèses classiques : Les relations entre le marché du travail parisien (spécialisé, très diplômé) influe sur les prix ; En retour, les prix constituent un repoussoir voire un filtre, au détriment des classes moyennes, des jeunes, déséquilibrant la structure des CS et laccès au marché du travail. Les évolutions du prix du logement reflète les évolutions des taux dintérêt.

4 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les enjeux du projet pour la Ville de Paris Le rôle de la structure spatiale : Gradient centre-périphérie lié à laccessibilité ; Effets des axes de transport (rente de situation) ; Effets, certains mais difficilement mesurables, des rentes de site : marquage social, parc, environnement scolaire, quartier « à la mode » etc...

5 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les enjeux du projet pour la Ville de Paris Analyser les déterminants de la formation des prix à Paris: À partir de données au logement (Base BIEN); Les économistes : Etudes économétriques (modélisation hédoniques) ; rôle des variables propres aux caractéristiques du logement, et aux données « exogènes » (criminalité, niveau scolaire, environnement). Effets sur le marché des « prophéties autoréalisatrices » (croyances, rôle de la presse, etc.), par le biais denquêtes

6 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les enjeux du projet pour la Ville de Paris Analyser les déterminants de la formation des prix à Paris: À partir de données au logement (Base BIEN); Démarche des géographes : Analyse longitudinale ( ) de lévolution des prix à un niveau fin : vagues de baisse, de hausse, effets de diffusion des prix par effet de voisinage Mise en évidence à une échelle fine des phénomènes de rupture et de discontinuités dans la géographie des prix Une approche multiscalaire : structure du logement, effets de contexte, effets des distances à divers équipements et aménités, logiques dacteurs

7 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 La base BIEN : caractéristiques et extractions Les pbs : données manquantes, redondantes, aberrantes, hétérogènes Au final : 50 variables, entre et transactions /an, toutes géocodées.

8 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 La dynamique spatio-temporelle des prix à léchelle des quartiers Le prix moyen du m² dans les appartements anciens, en 1990 et en 2003 Arrondissements Quartiers Source : base BIEN, Chambre des Notaires, APUR.

9 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 La dynamique spatio-temporelle des prix à léchelle des quartiers Deux cycles immobiliers Valorisation des secteurs centraux après 1997.

10 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 La dynamique spatio-temporelle des prix à léchelle des quartiers Une homogénéisation de lespace des prix

11 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 La dynamique spatio-temporelle des prix à léchelle des quartiers Valorisation et dépréciation relatives dans Paris : 5 trajectoires locales de variation des prix

12 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

13 La dynamique spatio-temporelle des prix à léchelle des quartiers Les principales tendances de lévolution des prix/m² Des données ponctuelles aux cartes lissées

14 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/ m 500 m 1 km La dynamique spatio-temporelle des prix à léchelle des quartiers

15 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 La dynamique spatio-temporelle des prix à léchelle des quartiers Les prix dans leur contexte local (rapport voisinages 500 / 1000 m)

16 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 La dynamique spatio-temporelle des prix à léchelle des quartiers Réévaluations et Dépréciations locales (19 e arrondissement)

17 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les discontinuités spatiales du marché du logement Méthode : Agréger les données à un niveau de significativité suffisant Identifier les limites où une discontinuité significative apparaît -(Méthode grasland & co…) Mesure les sauts dans la nature de leffort financier -(ratio entre liris le plus cher et le moins cher)

18 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les discontinuités spatiales du marché du logement Méthode & Hypothèses -Analyse univariée de discontinuité : identifier année par année les ruptures significatives, toutes choses égales quant au gradient C/P -Analyse mulltivariée : *Repérer les discontinuités structurelles (pérennes), celles qui apparaissent au fil de vagues spéculatives ou de dépréciations locales, et qui se maintiennent *Éliminer le « bruit de fond » : discontinuités locales très conjoncturelles, liées à des valeurs extrêmes

19 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les discontinuités spatiales du marché du logement

20 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les discontinuités spatiales du marché du logement

21 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les discontinuités spatiales du marché du logement

22 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les discontinuités spatiales du marché du logement

23 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Les discontinuités territoriales : des logiques locales de formation des prix ?

24 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une exploration multi-échelles de la formation des prix a. corrections effectuées sur la BD.

25 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une exploration multi-échelles de la formation des prix a. corrections effectuées sur la BD.

26 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables

27 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables

28 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables

29 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables

30 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables

31 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une exploration multi-échelles de la formation des prix b. les variables

32 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Une exploration multi-échelles de la formation des prix c. Résultats : une structure des prix sensible aux effets de lenvironnement, mais soumise aux effets de seuils.

33 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008 Conclusion


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