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CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 1 Positionnement actuel et perspectives de développement CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA 2009 Positionnement.

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1 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 1 Positionnement actuel et perspectives de développement CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA 2009 Positionnement actuel et perspectives de développement CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA 2009 VAL DEUROPE - ETUDE CLIENTELE - Juin 2008 1 CONSEIL. MARKETING. FORMATION PARIS. SAO PAULO. ISTANBUL 23 Rue de la performance 59660 VILLENEUVE DASCQ Tel 03 20 815 820 - Fax 03 20 8158 21 etudes@sad-marketing.com - www.sad-marketing.com Fahrettin Kerim Gökay caddesi No:245, D:6 Göztepe / Kadiköy Tel 0539 365 04 85 e.ozturk@sad-marketing.com - www.sad-marketing.com

2 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 2 La Zone de chalandise de Bayrampaşa

3 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 3 La zone de chalandise de Bayrampaşa La zone de chalandise

4 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 4 La zone de chalandise de Bayrampaşa La zone de chalandise : 4 405 897 habitants Le centre commercial Carrefour Bayrampaşa capte une zone de chalandise très étendue avec 4 405 897 habitants, contre 3 698 177 habitants en 2005. Le chiffre daffaires du centre est assez répartie sur lensemble de la zone. Le centre réalise 1/3 de son CA sur sa zone de proximité (zone 1 à 5) contre 19 % en 2005. * A titre de tendance

5 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 5 Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation

6 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 6 Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation Consommation des ménages Source : Tuik, 2007 Le détail de la dépense des ménages turcs montre une consommation type dun pays en développement avec surconsommation en alimentation, alcool et cigarettes et une sous-consommation en culture – loisirs et éducation. Les consommations dIstanbul et Ankara par rapport à lensemble de la Turquie sont quant-à elles plus ressemblantes à la consommation française même si les écarts sont encore importants.

7 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 7 Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation Consommation des ménages Source : Tuik, 2007 La dépense des ménages turcs est en progression, et elle devrait se poursuivre avec un niveau de vie qui progresse dans le pays. La consommation a été multipliée par 1,5 entre 2004 et 2007.

8 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 8 Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation Le nombre de visiteurs du centre commercial Bayrampaşa est de 6,9 millions et son chiffre daffaires est estimé à 195 Millions de TL. Analyse des performances du Centre Commercial Le Centre Commercial capte moins bien la consommation de ses clients : il capte plus de 9 % de leur consommation contre 12,3% pour la moyenne des 5 centres étudiés. Entre 2005 et 2009, le centre commercial perd en performance. 15,9 % Indice de performance du Centre 9,1 % Parts de marché – Carrefour Bayrampaşa Parts de marché – Concurrence

9 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 9 Le nombre de visiteurs du Centre Commercial en 2008/2009 Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation Moyenne entrée hebdomadaire : une baisse de -21% entre 2008 et 2009 sur la même période. Moyenne hebdomadaire (Janvier à Avril) : 158 743 131 576 2008 2009

10 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 10 La commercialisation Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation La commercialisation du centre est semblable à la moyenne des 5 centres étudiés mais elle se différencie par rapport à ses principaux concurrents. Le centre commercial Carrefour Bayrampaşa se distingue dune part par la sur représentation de léquipement de la maison et une sous représentation en équipement de la personne.

11 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 11 Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa

12 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 12 Menaces et opportunités Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa Il faut distinguer la densité de centres commerciaux sur la ville même dIstanbul et sur l'ensemble de sa zone de chalandise. En 2005, la concurrence était surtout dense sur la ville mais moins intense sur la zone. Or entre 2005 et 2009, de nombreux centres commerciaux ont été ouverts dans Istanbul. De ce fait la densité a doublé sur Istanbul et elle a été multiplié par 2,5 sur la zone de chalandise. La densification devrait se poursuivre prochainement, avec de nombreuses ouvertures dans Istanbul. A terme, l'intensité concurrentielle sera plus forte sur Istanbul (+ 76%) et sur l'ensemble de sa zone (+ 168%).

13 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 13 Menaces et opportunités Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa (Densité : m²/1000 habitants)

14 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 14 Menaces et opportunités Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa 1 – Les menaces La zone de chalandise actuelle très peu concurrentielle se transforme petit à petit en une zone de concurrence importante. De nombreux projets se construisent sur la zone mais aussi à la limite de la zone de chalandise. Le centre Carrefour Bayrampaşa sera à terme entouré de plusieurs grands centres comme à sa proximité Forum Istanbul (160 000 m²) et ORA (39 000 m²), ou encore Edip Iplik (68 000 m²) à louest, Forum TEM (70 000 m²) au nord, et toute la zone Merter qui connait plusieurs projets de grandes importances comme Forum Merter ( 140 000 m²), Akkom (42 000 m²), … De plus, lenseigne Carrefour perd sa rareté dans la zone puisquil sera présent notamment dans Edip Iplik, Forum Merter, Bahçelievler… Il existe donc une véritable menace sur ce site!

15 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 15 Menaces et opportunités Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa Face à ses principaux concurrents, notamment les projets Forum Istanbul et ORA, le centre commercial Carrefour Bayrampaşa est sous dimensionné pour résister. 2 - Les opportunités Le centre dispose de réels atouts : - Un hypermarché puissant - Une zone de chalandise très large - Une population de proximité dense La localisation du Centre Carrefour Bayrampaşa est très stratégique et les potentiels environnants sont grands. Larrivée de Forum Istanbul est incontestablement un impact négatif pour le centre mais avec des accès pratique entre ces deux zones, le centre peut en tirer un avantage par son enseigne Carrefour plus adapté à la typologie de la zone. De même avec le projet ORA, qui vient renforcer loffre commercial sur la zone.

16 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 16 Préconisation Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa Face à ses principaux concurrents, notamment Forum Istanbul et ORA, le centre doit se renforcer pour résister. Il devra alors fidéliser davantage sa clientèle de proximité et se différencier par sa praticité, sa propreté, et son hypermarché pour faire face au projet Forum Istanbul. Pour limiter les impacts, le centre peut se renforcer en sentourant de quelques locomotives supplémentaires comme YKM, Boyner, Zara, ou Décathlon, qui permettront denvisager la création de nouveaux flux. Le centre doit aussi compléter son offre : les enseignes en équipement de la personne (surtout vêtement femme / enfant), une enseigne culture comme D&R sont les secteurs sous représentés. Cependant, il faut aussi considérer les arrivées de Forum Istanbul et ORA comme un renforcement stratégique du site visant à améliorer lattractivité générale dun ensemble fédérateur du Grand Istanbul. Pour bénéficier de ses nouveaux flux créer par ces projets, le centre doit trouver le moyen de créer une synergie avec eux.

17 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 17 La concurrence Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa Carrefour Haramidere Migros Galleria Carousel Olivium Carrefour Bayrampasa Cevahir Profilo Metrocity Kanyon Akmerkez Capitol Tepe Nautilus Carrefour ümraniye Carrefour Icerenköy Real/IKEA Maltepe Park Forum Istanbul City Park Merter Real Taksit Center Sapphire Forum TEM Edip Iplik Ispartakule NeoCity Akkoza Akasya Optimum Outlet Ali Samiyen Capacity M1 Real Metroport Tansas Koctas Armoni Sefaköy Fly Inn Airport Historia Marka City Centres existants Centres en projets Istinye Park Carrefour Istinye Migros Istinye Projet Tarabya Dogus Power Center Palladium Astoria Citys Trump Towers Torunlar Istoc Demirören-Istiklal Town Center Hayat Park Aquarium Bahcelievler Kale Center Ömür Plaza ORA Asya Park Basak Deposite MarmaraPark Akkom Buyaka Ancora Pelican Mall Mass Plaza Espri Kadir Has Colony Atrium Yaylada Kozzy

18 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 18 La concurrence (Les Centres Commerciaux existants) Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa

19 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 19 La concurrence (Les Centres Commerciaux en projets) Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa

20 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 20 ANNEXE

21 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 21 Le plan du Centre Commercial Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation

22 CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA – ETUDE CLIENTELE - 2009 22 Les enseignes du Centre Commercial Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation


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