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02/03/2007 ADCF Habitat, urbanisme et foncier en Bretagne Quimperlé - 2 mars 2007 Où vont les marchés fonciers ? Comment intervenir ? Caroline Gerber.

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1 02/03/2007 ADCF Habitat, urbanisme et foncier en Bretagne Quimperlé - 2 mars 2007 Où vont les marchés fonciers ? Comment intervenir ? Caroline Gerber

2 02/03/2007 Le contexte conjoncturel

3 02/03/ adcf Quimperlé Une hausse sans précédent Source : J. Friggit / CGPC daprès INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis.

4 02/03/ adcf Quimperlé Chute du « pouvoir dachat immobilier » Source : J. Friggit / CGPC daprès INSEE, bases de données notariales indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis

5 02/03/ adcf Quimperlé Rapport entre limmobilier et les revenus Source : CGPC daprès INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Freddie Mac, OFHEO, US Bureau of Economic Analysis, US Census Bureau, UK DCLG, UK National Statistics, Halifax

6 02/03/2007 Les facteurs à loeuvre

7 02/03/ adcf Quimperlé Pourquoi limmobilier augmente-t-il autant ? Fondamentalement, il sagit dun afflux dargent dans limmobilier. Mais, au lieu de nourrir une augmentation de la production, il provoque seulement une augmentation des prix faute de droits à bâtir pour permettre laugmentation de la production Deux questions : A. Pourquoi ce gonflement de la demande immobilière ? B. Pourquoi cette carence de production foncière ?

8 02/03/ adcf Quimperlé A. Le dopage de la demande immobilière (pour mémoire) dabord des causes mondiales : Deux milliards de dollars de plus chaque jour depuis six ans Absence dinflation du fait des bas salaires des pays émergents Larrivée à maturité des fonds de pensions qui ont besoin de se diversifier dans limmobilier

9 02/03/ adcf Quimperlé Dopage de la demande immobilière (suite) Des causes nationales : La pyramide des âges et la peur pour les retraites La perte de confiance du public dans la bourse Les effet pervers des politiques de lEtat qui dopent encore plus la demande sans débloquer le foncier Des causes locales : Les nouvelles demandes de localisations résidentielles libérées de lemploi : le logement ne suit plus lemploi, il le précède

10 02/03/ adcf Quimperlé B. Le blocage de la production foncière Mise en sommeil de laménagement dans le milieu des années 1990 à la suite du dégonflement de la bulle spéculative. Longueur des délais de remise en marche de lappareil productif; Rejet des opérations nouvelles par une opinion publique de plus en plus malthusienne, suivie par les élus; Dysfonctionnement de la répartition des compétences : les pouvoirs durbanisme demeurent, pour lessentiel, à léchelon communal; alors que les marchés fonciers et immobiliers fonctionnent au niveau de lagglomération ou du « bassin dhabitat ».

11 02/03/ adcf Quimperlé Le blocage de la production foncière (suite) Les effet pervers dune lutte contre « létalement urbain » assimilé (à tord) à une lutte contre « lextension urbaine » Dysfonctionnement de lurbanisme opérationnel pour trois raisons: 1.Lintégration de lurbanisme opérationnel dans lurbanisme réglementaire depuis la loi SRU 2.Les délais dadaptation de lorganisation française de laménagement aux directives européennes (SEM versus obligation de mise en concurrence de laménagement) 3.Le dysfonctionnement des systèmes français de mobilisation des terrains bruts à aménager

12 02/03/ adcf Quimperlé Un facteur méconnu de la demande immobilière : laugmentation des niveaux de vie Avec l'amélioration du niveau de vie, les ménages cherchent à se loger plus au large : En 30 ans, entre 1972 et 2002, la surface de plancher par habitant des logements occupés a augmenté de 48% (moyenne France entière), Même sans croissance démographique, il faut donc augmenter de moitié en une génération: soit la densité des constructions soit la surface urbanisée, Une commune qui se contente de construire pour le simple remplacement de lhabitat vétuste, est condamnée à se dépeupler

13 02/03/2007 Les données bretonnes

14 02/03/ adcf Quimperlé Une rupture des prix à partir de 1998 Source : Crédit Foncier de France

15 02/03/ adcf Quimperlé Une baisse régulière de la taille des ménages

16 02/03/ adcf Quimperlé Une forte consommation de terrains pour les besoins des ménages

17 02/03/ adcf Quimperlé Les secteurs à enjeux pour la Bretagne Les agglomérations Les territoires périurbains Les secteurs littoraux Les secteurs « hors marché »

18 02/03/ adcf Quimperlé Les secteurs à enjeux : illustrations

19 02/03/ adcf Quimperlé Source : Région Bretagne Les secteurs à enjeux : illustrations

20 02/03/ adcf Quimperlé Les secteurs à enjeux : illustrations

21 02/03/2007 Les politiques foncières locales

22 02/03/ adcf Quimperlé Les quatre problématiques des politiques foncières locales A.Problématiques du renouvellement urbain et de la conservation de la ville B.Problématique de létalement urbain et de la production foncière C.Problématique de la polarité et de léquilibre des territoires D.Problématique des réserves foncières et de la mobilisation des terrains

23 02/03/ adcf Quimperlé A. Problématiques du renouvellement urbain <> la préservation de la ville Les trois situations de renouvellement urbain 1. Quartiers anciens dévalorisés 2. Friches industrielles 3. Ensembles de logements sociaux Savoir choisir une stratégie : valorisation immédiate ou dévalorisation avant revalorisation

24 02/03/ adcf Quimperlé B. Problématique de létalement urbain <> de la production foncière Le maintien du peuplement suppose laccroissement des surfaces de planchers, donc la production de nouveaux droits à bâtir Le choix de laménagement porte sur les localisations et sur les densités Le débat entre logement collectif et logement individuel est dune autre nature

25 02/03/ adcf Quimperlé C. Problématique de la « polarité » <> de « léquilibre » des territoires Faut-il renforcer les points forts et jouer leur sur-valorisation foncière pour en tirer un effet dentraînement ? Ou, au contraire, desservir équitablement lensemble du territoire et donner la priorité à la revalorisation des espaces en déclin ?

26 02/03/ adcf Quimperlé D. Problématique des réserves foncières <> la mobilisation des terrains Faut-il prendre le temps de « lassemblage foncier » cohérent despaces choisis ou saisir les opportunités foncières ? Faut-il acquérir les terrains avant de les aménager ou financer leur aménagement par voie fiscale ? Faut-il vendre les terrains publics aux plus offrants ou les céder à bas prix pour le logement social ? Faut-il constituer des réserves foncières publiques à long terme ou se contenter dun « portage réglementaire » ? Faut-il acheter les espaces naturels à préserver ou se contenter dune protection réglementaire?

27 02/03/ adcf Quimperlé Politiques foncières locales Une politique foncière est au service dune politique daménagement <> il nexiste pas de bonne ou de mauvaise politiques foncières. Une politique foncière doit être d é velopp é e à léchelle des marchés fonciers / cest à dire à léchelle de lagglomération La politique foncière ne se réduit pas à laction foncière : lensemble des décisions publiques ayant un impact sur lusage, lappropriation et la valeur des terrains

28 02/03/ adcf Quimperlé Politiques foncières locales foncier équipement financement construction population activités Droit des sols action foncière -Acquérir -Porter -Céder -Remembrer sans acheter intervention économique -Subventionner -Taxer -Réaliser intervention réglementaire -Interdire -Contraindre -Négocier (les interdictions et les contraintes)

29 02/03/ adcf Quimperlé Laction foncière publique Les outils juridiques acquisitions amiables Préemption Expropriation acquisitions gratuites Lorganisation de laction foncière publique en régie en délégation publique : les EPF en commande concurrentielle


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