Optimisez la fiscalité de vos clients malgré la Loi de Finances 2009 1 1

SOMMAIRE Introduction: Plafonnement des niches fiscales 2) One Shot Girardin Industrielle 3) LMP, modification apportée au statut Loi Malraux, Monuments historiques Loi Robien, Borloo, et travaux de conservation ou restauration d’objets mobiliers classés Loi Scellier La Nue-Propriété Energie renouvelable 2 2

PLAFONNEMENT DES NICHES FISCALES INTRODUCTION PLAFONNEMENT DES NICHES FISCALES Une des innovations majeures de la loi de finances 2009 figure aujourd’hui à l’article 200-0 A du Code général des impôts. « Le total des avantages fiscaux visés par la loi de finances ne peut pas procurer une réduction du montant de l'impôt dû supérieure à la somme d'un montant de 25 000 € et d'un montant égal à 10 % du revenu imposable servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu » Le plafonnement entre en vigueur à compter de l'imposition des revenus de 2009 (c'est-à-dire des revenus perçus à compter du 1er janvier 2009). Il ne sera tenu compte que des avantages fiscaux accordés au titre des dépenses payées, des investissements réalisés ou des aides accordées à compter du 1er janvier 2009.

Les avantages plafonnés sont les suivants : Réductions d'impôt accordées au titre de certains investissements immobiliers locatifs (Robien, Borloo neuf, Robien SCPI et Borloo SCPI (CGI, art. 31, I,1°, I, h et l et 31 bis). L’année 2009 est une année de transition, vous pouvez bénéficier de ces régimes ou profiter de la nouvelle loi fiscale Scellier, que nous développerons plus loin. Réduction d’impôts pour certains investissements immobiliers ensuite : Immobilier de tourisme (CGI, art. 199 decies E à 199 decies G.) Investissements réalisés dans des résidences hôtelières à vocation sociale (CGI, art. 199 decies I) Dépenses de restauration complète d'un immeuble bâti Malraux (CGI, art. 199 quatervicies nouveaux ) Réduction d’impôts pour les investissements affectés aux logements destinés à la mise en location meublée (CGI, art. 199 septvicies.) Réduction d’impôt au titre de certains investissements affectés au financement de sociétés ou fonds d'investissements : Souscriptions au capital des sociétés non cotées, de parts de FCPI, de FIP ou de FIP Corse Souscriptions au capital de SOFICA et au capital des SOFIPÊCHE Réduction d’impôt accordée au titre de certains investissements forestiers sauf la réduction d'impôt au titre des cotisations versées aux associations syndicales chargées du défrichement forestier.

Réduction d’impôt au titre de certains investissements dans les entreprises des particuliers réalisés outre-mer (CGI, art. 199 undecies A à 199 undecies C) Réduction d’impôt accordée pour travaux de conservation ou de restauration d'objets mobiliers classés (CGI, art. 199 duovicies) Réduction d’impôt (créée par la loi de finances 2009 qui remplace l’ancienne déduction d’impôt) pour les sommes effectivement versées à compter au 1er janvier 2009 sur un compte épargne codèveloppement (CGI, art. 199 sexvicies nouveau) Réduction d’impôts pour les sommes versées au titre de l'emploi d'un salarié à domicile ou de la déclaration et du paiement en ligne de l'IR Certains crédits d’impôts sont également pris en compte dans le plafonnement : le crédit d’impôt accordé pour investissement dans l’habitation principale, pour le développement durable et les économies d'énergie, crédit d’impôts pour les emprunts souscrits en vue de l’acquisition ou la construction de la résidence principale, crédit d’impôts au titre des sommes versées pour l'emploi d'un salarié à domicile ou des frais de garde des jeunes enfants. Crédit d’impôt au titre des revenus distribués bénéficiant de l'abattement de 40 % ou des contrats d'assurance pour loyers impayés des logements locatifs conventionnés.

One Shot Girardin Industrielle Plafonnement de la One Shot Girardin Industrielle La réforme prévoit également que lorsque le Code impose un taux de rétrocession minimal de 60%, le montant global de la réduction d'impôt, obtenue au titre de l'article 199 undecies B, sera imputable annuellement dans la limite d'un plafond fixé à 100.000 euros, ce qui correspond à un plafond de 40.000 euros après rétrocession. Si le Code impose un taux de rétrocession minimal de 50%, le montant global de la réduction d'impôt, obtenue au titre de l'article 199 undecies B, sera imputable annuellement dans la limite d'un plafond fixé à 80.000 euros, ce qui correspond à un plafond de 40.000 euros après rétrocession. Les fractions des réductions d'impôt et des reports qui ne sont pas retenues peuvent toutefois, dans une certaine limite, être imputées. Lorsque le montant de la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable ayant réalisé l'investissement, le solde peut être reporté, dans les mêmes conditions, sur l'impôt sur le revenu des années suivantes jusqu'à la 5ème inclusivement. Le plafonnement s’applique aux investissements pour lesquels une demande d'agrément ou d'autorisation préalable est parvenue à l'Administration après le 1er janvier 2009 ou aux acquisitions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier après le 1er janvier 2009 ou aux acquisitions de biens meubles corporels livrés à compter du 1er janvier 2009, à l'exception de ceux commandés avant cette date et pour lesquels ont été versés des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ainsi qu’aux travaux de réhabilitation d'immeuble engagés après le 1er janvier 2009, à l'exception de ceux pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés avant cette date 6 6

Plafonnement Un double plafond pour le dispositif Girardin est instauré par la loi de Finance (art. 87), qui insère un nouvel article dans le C.G.I., l’article 199 undecies D : « La somme des réductions d'impôt sur le revenu mentionnées aux articles 199 undecies A et 199 undecies B et des reports de ces réductions d'impôts, dont l'imputation est admise pour un contribuable au titre d'une même année d'imposition, ne peut excéder un montant de 40 000 € ». (ou 100 000 € par an ou 300 000 € sur une période de 3 ans pour les investissements effectués par les professionnels dans le cadre de leur entreprise) D’autre part, et par dérogation à la limite fixée ci-dessus : « Le montant total des réductions d'impôt sur le revenu mentionnées aux articles 199 undecies A et 199 undecies B et des reports de ces réductions d'impôt, dont l'imputation est admise pour un contribuable au titre d'une même année d'imposition, peut être porté, sur option du contribuable, à 15 % du revenu de l'année considérée servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu ». 7 7

PRINCIPE DE L’OPERATION One Shot Girardin Industrielle Exemple pour un matériel d'une valeur HT hors subventions de 160 000 €: 2009: Apport de l’investisseur soit 59 259 € 2010: Réduction d'impôt accordée par le Trésor Public : 50% de la valeur du matériel soit 80 000€ Gain pour l’investisseur: 20 741 € L'opération dégage un taux de rentabilité de 35% et permet de récupérer 25.93% de son impôt dû sur une année. Exploitants Dépôt de garantie 60 loyers Option d’achat à 5 ans Réduction d’impôt prévue à: l’art 199 undecies B du CGI Société de personnes SEP-SNC Acquisition de biens Industriels Mise en location longue durée Investisseur Engagement de souscription Apport en compte courant Organismes Financiers Banques Versement de l’emprunt 60 échéances 1€ d’apport = 1,35 € de réduction d’impôt Prêt avec ou sans clause de non-recours 8

Loueur Meublé Professionnel Conditions cumulatives à respecter pour être loueur en meublé professionnel (Art. 90-III-2° ; CGI art. 151 septies-VII nouveau) 1) Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ; 2) Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 ooo € ; 3) Ces recettes sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (CGI art. 79), des BIC autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des BA, des BNC et des revenus des gérants et associés (CGI art. 62). A NOTER : L'activité de LMP est requalifié en prestation de services. Trois conséquences : - Le régime de la micro-entreprise s'applique dans la limite de 32 000 € de recettes (et non plus 80 000 €) - L'impôt est calculé déduction faite d'un abattement de 50% (au lieu de 71%) - Les plus values de cession exonérées d'impôt si la moyenne des recettes des 2 années précédant la cession n'excède pas 90 000 € (au lieu de 250 000 €). 9 9

et Loueur Meublé non Professionnel Une réduction d’impôt est accordée pour les acquisitions en LMNP avec un engagement de location une durée d’au moins 9 ans envers l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. La réduction d'impôt de 5% est calculée sur le prix de revient des logements. Le montant annuel de la réduction d'impôt ne peut excéder 25 000 €. (CGI, art. 199 septviciesnouveau, II, al. 1er). La réduction est accordée au titre de l’année d’acquisition, d’achèvement de l’immeuble, ou d’achèvement des travaux dans le cadre d’une réhabilitation. Exemple: Pour un investissement de 119.600€ T.T.C., la TVA récupérée s’élève à 19.600€ pour la 1ère année. La réduction d’impôt s’élève à 5% de 100.000€ (investissement H.T.) soit 5.000€ pour la première année. Si la réduction d’impôts est supérieure à l’impôt dû au titre de l’année d’imposition, l’excédent ne peut être reporté. Pour un même logement, cette réduction n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt au titre de l’investissement outre-mer. 10 10

La Loi Malraux 2 types de réduction sont instaurés: Si le bien est en secteur sauvegardé : 40% des travaux de restauration en réduction d'impôts (sur 1 à 3 ans)  dans une limite annuelle de 100 000€ de travaux/ an Si le bien est en ZPPAUP : 30% des travaux de restauration en réduction d'impôts (sur 1 à 3 ans) dans une limite annuelle de 100 000€ de travaux/ an En contrepartie: Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti. Louer les locaux restaurés, nus, à usage d’habitation principale ou à tout autre usage Engagement de détention et de location pendant 9 ans au lieu de 6 ans La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de restauration de l’immeuble Les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le préfet avant le démarrage des travaux et doivent être suivis par les architectes des bâtiments de France Exemple: Investissement en ZPPAUP de 500.000€ (200.000€ de foncier et 300.000€ de travaux et charges pendant 3 ans) la réduction sera de 40% de 300.000€ soit 120.000€ (sur 3 ans soit 40.000€ par an). 11 11

Les Monuments Historiques Fiscalité / Avantages Imputation des déficits fonciers sur le revenu global sans limitation (pendant 1 à 3 ans) Exonération totale des droits de succession (même en cas de détention de l’immeuble par l’intermédiaire d’une SCI familiale) Modification apportée par la loi Obligation de détention pendant 15 ans (même pour les propriétaires ayant acquis leur bien avant le 1er janvier 2009) Le régime “MH” ne s’appliquera plus aux immeubles faisant l’objet d’une division ou acquis via une SCI non familiale, à compter du 1er janvier 2009 (sauf si cette division fait l’objet d’un agrément du ministère de la culture) Ne rentre pas dans le calcul de plafonnement global des niches fiscales Exemple: Investissement de 250.000€ (100.000€ de foncier et 150.000€ de travaux). Les travaux et charges viennent en déduction des revenus. La réduction est applicable sur 1 à 3 ans soit dans ce cas: 150.000€ xTMI (40%)=60.000€ 12 12

Travaux de conservation et de restauration d’objets mobiliers classés Loi de Robien et Borloo Période Transitoire Il est toujours possible de profiter de ces régimes fiscaux jusqu’au 31 décembre 2009 Et ainsi de continuer à investir en Zone C (supprimée dans la loi Scellier) Travaux de conservation et de restauration d’objets mobiliers classés La réduction accordée est égale à 25% des sommes effectivement versées et restant à la charge du propriétaire, retenues dans la limite annuelle de 20.000 euros par contribuable, s'applique lorsque les travaux sont autorisés et exécutés conformément aux prescriptions imposées par les textes et que l'objet est, dès l'achèvement des travaux et pendant au moins les 5 années suivant celui-ci, exposé au public. 13 13

Les Lois Scellier et Carrez Tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement), répondant aux caractéristiques thermiques et énergétiques prescrites (RT2005), peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt égale à: 25 % pour les investisseurs de 2009 et 2010 20 % pour les investisseurs de 2011 et 2012. La réduction est calculée sur le prix de revient du bien et répartie linéairement sur 9 ans (1/9 par an), Dans le cadre du volet social et pour la Loi Scellier (respectant les plafonds Borloo), l’engagement sur 15 ans permet de bénéficier d’une réduction supplémentaire de 2% du prix de revient par an ( en contrepartie d’un abattement de 30% du montant des loyers et un plafonnement des ressources des locataires), pour la loi Carrez (respectant les plafonds Robien) l’engagement de location au-delà des 9 ans est possible sous le régime Borloo ancien mais sans la réduction supplémentaire de 2% La réduction d’impôt accordée est calculée sur un plafond d’investissement de 300.000€ et limitée à un logement par an. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement. Exemple: pour un investissement de 200.000€ la réduction sera de 50 000€ sur 9 ans soit 5 555,55€ par an ou de 74.000€ sur 15 ans (Scellier social) soit 5 555,55€ les 9 premières années et 4 000€ les 6 suivantes. 14 14

La Nue-Propriété AVANTAGES Entretien des parties privatives et communes pris en charge contractuellement + remise en état avant extinction de l’usufruit par l’usufruitier SECURITE QUALITE AVANTAGES PLEINE PROPRIETE AU TERME DU CONTRAT Accroître l’intérêt patrimonial et financier grâce à: La constitution d’un complément de retraite La diminution du prix d’acquisition L’élimination totale du risque locatif L’optimisation de la plus-value par: - la valeur de l’usufruit récupérée au terme du bail locatif - la revalorisation normale du bien Bénéficier d’un contexte fiscal favorable: IRPP + CSG: aucune imposition sur les revenus fonciers, mais possibilité de déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers déjà existant. Pas d’imposition sur la plus-value à compter de là 15ème année de détention et lors de la récupération de l’usufruit La nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette déclarative de l’ISF Le paiement de la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier NU-PROPRIETAIRE Achat du bien entre 45 et 60% de sa valeur (en fonction de la durée de l’usufruit) USUFRUITIER En général un bailleur social, assure l’exploitation locative et supporte la totalité des charges et taxes Contrat d’usufruit temporaire conclut pour une durée de 15 à 20 ans selon le programme Pas de contraintes ou de risque locatif: ils sont totalement supportés par l’usufruitier Constructions esthétiques de qualité situées dans les communes les plus recherchées pour leur environnement, et la qualité de vie (transports, écoles…) GARANTIES USUFRUIT NU-PROPRIETE De votre bien remis en bon état d’habitabilité par l’usufruitier Possibilité de revendre le bien en cours de période: la fiscalité sera celle des plus-values Entretien préventif et permanent des parties privatives et communes LIBERTE RENTABILITE 15

L’énergie renouvelable Cet investissement est accessible aux particuliers, aux Entreprises individuelles et aux Sociétés. Avantage: récupération de la TVA (acquise définitivement au bout de 10 ans). Assujettissement au régime fiscal des BIC (Articles 34- 35 et suivants du CGI): 3 OPTIONS : 1- BIC non Professionnel (à la condition que le contribuable ne soit pas inscrit au RCS et qu’il ne retire pas l’essentiel de ses revenus de cet investissement) investissement en SEP à partir de 17677€ HT. Possibilité d’option de rachat des panneaux au bout de 10 ans à 87 % de la valeur d’investissement de départ. 2- BIC Professionnel à l’IR : Sociétés à l’IR, EI ou nom propre (en transparence fiscale) ex. : Pour un TMI de : 30% x 53 000€ *= 15 900€ de réduction de l’impôt. 3- BIC Professionnel à l’IS : 15%x 53 000€*= 7 950€ de réduction d’impôts ou 33,33% x 53 000 €*= 17 665€ de réduction de l’impôt . 3 POSSIBILITES D’AMORTISSEMENT: - 10 ans (à raison de 10% par an), possible pour les non professionnels - 5 ans (Sur Option irrévocable) uniquement pour les professionnels - 12 mois : Article 39 AB du CGI, uniquement pour les professionnels Modifié par la Loi n°2007-1824 du 25 décembre 2007 - Article 47. Les matériels destinés à économiser l'énergie et les équipements de production d'énergies renouvelables qui figurent sur une liste établie par arrêté conjoint du ministre du budget et du ministre de l'industrie, acquis ou fabriqués avant le 1er janvier 2009 peuvent faire l'objet d'un amortissement exceptionnel sur douze mois à compter de leur mise en service. (prorogé jusqu’au 1er janvier 2013) Compatible avec le statut de L.M.P. et L.M.N.P. * Prix d’achat HT d’un module photovoltaïque en formule professionnelle 16 16

Garanties Revenus de 8% et revalorisés tous les ans. Rachat de l’électricité rendu obligatoire par la loi du 10 février 2000 à un prix plancher de 0,556 cts Contrat EDF sur une durée de 20 ans. Le tarif d’achat (dont le taux est indexé chaque année) du KWh pour 2009 est de 0,601cts Garantie constructeur des matériaux de 25 ans & Garantie des onduleurs : 2 x 10 ans. Cet investissement est assorti d’un contrat de maintenance et d’un contrat de perte d’exploitation. Un bail emphytéotique est conclu pour la location des toits sur lesquels sont installés les modules, entre le propriétaire du toit et Solabios (ou l’investisseur professionnel) Rendement associé aux choix des emplacements géographiques des sites. Revenus de 8% et revalorisés tous les ans. Promesse de rachat des modules photovoltaïques au terme de la période d’amortissement de 10 ans (droit à exercer six mois avant le terme de la période). Passage notaire et rapports d’huissiers et de la DRIRE constatant l’installation et la conformité des centrales photovoltaïques. 17 17

CONCLUSIONS - Plafonnement de la réduction d’impôt à 25.000€ + 10% du revenu imposable servant de base de calcul. La réduction d’impôt obtenue pour l’Investissement en outre mer (Girardin Industrielle) est plafonnée à 40.000€ (pour un particulier) ou 15% du revenu imposable, servant de base de calcul, par an Modification du statut de Loueur Meublé Professionnel Réduction d’impôt de 5% plafonnée à 25.000€ accordée pour l’investissement d’un bien en Loueur Meublé Non Professionnel Modification de loi Malraux :les charges déductibles sont converties en réduction d’impôts Pas de plafonnement fiscal pour les propriétaires de M.H., en revanche ils ont une obligation de détention pendant 15 ans. Réduction d’impôt de 25% à 37% sur une durée de 9 à 15 ans pour l’acquisition d’un bien locatif sous la loi SCELLIER (sous conditions) et période transitoire pour les lois de Robien et Borloo Pour établir un objectif ou une stratégie financière positive au regard de la situation de vos clients: La Nue-Propriété L’investissement en énergie renouvelable, totalement sécurisé, avec un rendement moyen de 8% 18 18