SEMINAIRE NATIONAL De BTS Professions Immobilières MERCREDI 18 janvier 2017 Lycée Daguin

Présentation juridique Certaines mesures de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) adoptée et promulguée le 24 mars 2014, impacte la gestion des copropriétés et s’intéressent à la performance énergétique des bâtiments, notamment : A – La mise en place d’un Diagnostic Technique Global (DTG), B – Les Travaux d’Isolation Thermique, C – L’individualisation des frais de chauffage.

A - Le Diagnostic Technique Global (DTG) Textes de loi : Article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016, qui précise les modalités de réalisation du DTG. Pourquoi un DTG ? Le DTG permet d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux mis en œuvre dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux.

Qui est concerné ? Le DTG devient obligatoire au 1er janvier 2017 pour les copropriétés : de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété, Ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au Syndic de le lui produire. A compter du 1er janvier 2017, la loi ALUR prévoit l’obligation pour toutes les copropriétés de mettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 (majorité simple), la décision d’engager ou non un DTG.

Le Diagnostic Technique Global comporte : Que contient le DTG ? Le Diagnostic Technique Global comporte : Un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ou un Audit énergétique : Toutes les copropriétés équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement (climatisation), doivent faire l’objet au 1er janvier 2017, d’un bilan énergétique, qui prend la forme : D’un Audit énergétique pour les copropriétés comprenant au moins 50 lots (quelque soit leur nature),et dont le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er juin 2001 D’un DPE collectif (Diagnostic de Performance Energétique), pour toutes les autres copropriétés. Une analyse de l’état apparent des parties communes ainsi que des équipements collectifs, Un état de la situation du syndicat au regard de ses obligations légales et règlementaires, Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble, Un budget prévisionnel simplifié des travaux à planifier pour la conservation du bâtiment dans les 10 prochaines années.

Le contenu du DTG est présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation. S’il s’avère que des travaux sont nécessaires, le Syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée la question : de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, ainsi que les conditions générales de sa mise en œuvre. Les travaux en question seront intégrés au carnet d’entretien.

B - Travaux d’Isolation Thermique Textes de loi : Le Décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 venu préciser la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 (article 14). De quoi s’agit-il ? Les travaux d’isolation thermique seront obligatoires à compter du 1er janvier 2017 lors des travaux importants : De ravalement, De réfection de la toiture, D’aménagement d’une pièce.

Travaux de ravalement portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l’extérieur (tels que réfection de l’enduit existant, remplacement d’un parement existant ou mise en place d’un nouveau parement, concernant au moins 50 % d’une façade du bâtiment, hors ouvertures). Travaux de réfection de la toiture comprenant le remplacement ou le recouvrement d’au moins 50 % de la couverture. Travaux d’aménagement en vue de rendre habitable une pièce non habitable (d’une surface plancher minimale de 5 m²).

Ces dispositions entrent en vigueur au 1er janvier 2017, mais ne s’appliquent pas aux travaux pour lesquels le devis d’engagement a été signé avant cette date.

C – L’individualisation des frais de chauffage Textes de loi : Le Décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. De quoi s’agit-il ? Les immeubles équipés d’un chauffage collectif doivent comporter des appareils de mesures permettant : de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local et d’individualiser les frais de chauffage collectif. Les relevés de ces appareils doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs.

Qui est concerné ? Toutes les copropriétés équipées d’un chauffage collectif : Lorsque cela est techniquement possible de mesurer la chaleur consommée par chaque logement séparément et de poser un appareil permettant de moduler la chaleur, Si cela n’entraîne pas un coût excessif, impliquant de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage.

L’installation : Les travaux doivent être votés en assemblée générale à la majorité article 24 (majorité simple). Pour déterminer la date de mise en service des appareils, il est nécessaire de connaître la moyenne des consommations annuelles de chauffage : Au 31 mars 2017 pour les consommations supérieures à 150 kWh/m² par an ; Au 31 décembre 2017, pour celles comprises entre 120 et 150 kWh/m² par an ; Au 31 décembre 2019, pour les consommations inférieures à 120 kWh/m² par an. Si la copropriété n’installe pas de compteurs individuelles, une sanction annuelle d’un montant de 1 500 € par logement est prévue par la loi de transition énergétique. Par suite de leur installation et conformément à l’article R 241-13 du code de la construction et de l’habitation : 70 % des consommations d’énergie seront réparties suivant les valeurs enregistrées par les répartiteurs, Les 30 % restant le seront conformément au règlement de copropriété.