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2 Ce Tutoriel sous format PowerPoint est pourvu d’un déroulement de lecture automatique à vitesse modérée, pour une meilleure compréhension. Laissez-vous juste porter par ce chrono’ qui cadence les pages. Cependant à tout moment, vous pouvez agir pour avancer ou reculer à votre guise. www.constructions-conseils-creations.fr

3 Tutoriel 1 « Les 1 ères marches & démarches de votre Projet »

4 10 sujets - 40 « à propos » 113 pages

5 Une réelle immersion Tous les développés ponctuels concernant ma construction au gré de ce tutoriel, n’ont pas pour mission de raconter « ma vie, mon œuvre », dont tout le monde se moque. Il s’agit plutôt d’étayer par des exemples factuels et bien réels, votre futur parcours parfois difficile, pour vous confronter à la réalité et vous y plonger immédiatement aussi avec des photos, via des preuves et des épreuves. Bref c’est la vraie vie ! Ces mises en situations juste ponctuelles, vous permettront de vraiment toucher du doigt, des évènements qui vont ou qui risquent de vous arriver. Ainsi averti, soit, vous les vivrez mieux, soit vous saurez les éviter, soit mieux vous défendre.

6  1 - FINANCEMENT (crédit immobilier) = 6 « à propos » p.18 à p.45 Prêt immobilier taux fixe, prêt taux révisable capé, Tibeur-Euribor, prêt immo‘, attention taux les plus bas, méfiez-vous de leur clauses d’exclusivité,p.18  2 - ACHAT (ancien ou neuf) = 1 « à propos » p.46 à p.49 Choix de construite ou rénover,p.46  3 - ACHAT TERRAIN (différents protagonistes) = 5 « à propos » p.50 à p.64 Qui fait quoi : lotisseur, constructeur-promoteur-concepteur, plusieurs choix s’offrent à vous, choix de mon lotisseur, renseignements sur eux,p.50  4 - ACHAT éclairé (votre sélection) = 6 « à propos » p.65 à p.78 Lotissement avantages inconvénients, achat terrain en diffus (hors lotissement) avantages inconvénients, cela coûte plus cher, parenthèse intéressante, surprise !p.65  5 - DEPENSES (mes dépense inutiles ou imprévues) = 3 « à propos » p.79 à p.93 Mes dépenses inutiles ou imprévues, les dépenses de procédures, étude de sol.p.79 … et dans chaque Sujet il y a un ou plusieurs retours au Sommaire. Sommaire En cliquant sur : p.18 vous pouvez l’atteindre immédiatement …

7  6 - LEGALEMENT RESPONSABLES = 10 « à propos » p.94 à p. 120p.94 Le propriétaire reste le Maitre d’ouvrage, Quid du Gros œuvre, du second et 3 ème, Courtiers en travaux, à quoi servent-ils, Vous Maitre d’œuvre, solvabilité de l’artisan, votre concepteur est votre Maitre d’œuvre, Quid du concepteur, mon contexte et mon conseil,  7 – CONTROVERSES = 2 « à propos » p.121 à p.128 Architecte ou Maitre d’œuvre, sous sol ou pas sous-sol,p.121  8 - NORMES TECHNIQUES = 1 « à propos » p.129 à p.131 RT 2012, DTU,p.129  9 - ADMINISTRATIF et JURIDIQUE = 2 « à propos » p.132 à p.136 Différents actes, différents dossiers,p.132  10 - ADMINISTRATION DE PROXIMITE (la Mairie) = 4 « à propos » p.137 à p.141 Prévoir plusieurs visites, PLU, code de l’Urbanisme, plus de renseignements sur le voisinage,p.137

8 TOUS CES SUJETS SONT PROTEGES Toutes copies, totales ou partielles ou recomposées de l’ensemble des sujets traités, photos comprises, dans ce Tutoriel 1 ou dans ses déclinaisons partielles, sont qualifiées de détournées. Elles sont donc illégales et seront portées en justice avec poursuites judiciaires. Ces mêmes mesures seront appliquées au tutoriel gratuit « découverte ».

9 UN AVERTI EN VAUT 2 Le postulat de ce guide est d’éclairer et baliser votre chemin afin de vous préparer à affronter les mois à venir dans des conditions optimales pour la soutenance de votre projet, donc mieux armé que celui qui se lance vierge ou peu informé et qui risque de souffrir plus qu’il ne mérite. Tous ceux qui ont construit s’en souviennent. C’est le fruit d’un vécu personnel, développé chronologiquement et dans ses moindres détails, grandement utile à votre quotidien, vos choix, votre organisation. Construire est un véritable bonheur, mais qui peut tourner au cauchemar, si on y est mal préparé.

10 9 Liens pour élargir votre savoir www.ademe.fr http://www.renovation-info-service.gouv.fr/ http://www.infogreffe.fr/ www.qualibat.com www.developpement-durable.gouv.fr/ www.energie-info.fr www.norme-bbc.fr/informations/economie-energie www.economiedenergie.fr/Les-aides-des-fournisseurs-d-energie.html www.notaires.fr/fr/la-mitoyenneté Ces liens sont positionnés uniquement au centre et au bas des pages

11 Non contractuelles : Toutes ces informations sont données à titre purement indicatif, dans un but pédagogique, mais d’abord préventif. Aucune des informations ni aucun des différents sujets traités dans ce tutoriel, ne se substituent à quelques conditions générales ou particulières que ce soit dans le commerce, à aucune lois, ni normes de constructions en vigueur actuellement. Bien que la totalité de cet exposé corresponde à des évènements réels, vécus en 2010/2011, certaines règles et lois ont pu depuis, être modifiées.

12 Tous ces sujets sont développés… En détails et au gré de la chronologie de ma construction : - avec l’articulation exacte des artisans pour le Gros œuvre. - puis le Second œuvre vous permettant de mieux comprendre, ce qui vous attend. Cependant, vous serez confrontés à quelques s o ucis … Je n’emploi pas le conditionnel mais bien le futur, car cela vous arrivera. S’ils s’aggravent et ne pouvant y remédier, je vous invite fortement à consulter un conseil professionnel, un expert en construction, un avocat spécialisé, ou toutes autres personnes susceptibles d’avoir un avis d’expert sans oublier l’huissier pour tous les constats.

13 Ne laissez pas trainer… … cette situation car de toutes façons, ce ne sera pas court. Ainsi, il est préférable de prévoir dans votre budget une somme dédiée à cet épisode. Je sais que ce conseil va en refroidir certains, pourtant quand on rentre en procédure, il faut toujours faire l’avance et on arrive très vite à 5 000 €. Me concernant, après 2 ans de procédure (fin 2015), je frôle les 15 000 € …et ce n’est pas terminé !!! Si vous ne subissez pas de gros soucis de procédure ce que je vous souhaite, votre budget initialement dédié vous servira de toutes manières à autre chose… et sera le bienvenu. Je pèse mes mots et vous verrez que c’est un bon conseil.

14 Dans le monde de la communication … … Il est dit qu’une image vaut 1000 mots. Autant vous dire que les photos prises en situation, permettront d’enrichir et de tonifier toutes les autres pages denses ou non, en écrits et en diverses explications.

15 Votre engagement : En tout état de cause, il est de la responsabilité du lecteur, ou de l’acheteur de ce tutoriel, de croiser ces informations, auprès de professionnels ou d’experts, avant de les mettre en pratique. Le créateur de ce « guide » riche en conseils et informations, ni la société qui le commercialise, ne peuvent être tenus responsables d’un préjudice d’aucune nature lié aux informations fournies, car le milieu de la construction est en perpétuel mouvement. Ce qui est vrai ce jour, peut devenir caduque demain. Depuis la fin de création du tutoriel, quelques données, certaines règles ou mesures spécifiques ont pu changer. Le postulat est juste de vous avertir, vous projeter et aussi de bien baliser votre chemin.

16 1H de lecture et de découverte Timing

17 Scoring = Estimation et valeur des + & - Pour un achat conséquent, il faut d’abord établir un tableau des priorités via une notation afin de définir le bon choix. Le scoring permet d'analyser des données pour les comparer et sélectionner la meilleure. Cela vaut aussi pour choisir un artisan, une cuisine, un terrain, une voiture…. Dans ce cas il faut créer 2 colonnes, une positive et une négative dans laquelle vous noterez chaque critères avec une pondération, une hiérarchisation d’importance de zéro à 10. Avant-propos

18 Scoring = Estimation et valeur des + & - Exemples de critères négatifs pour le choix d’un terrain : … droit de passage, proximité bruyante d’autoroute, de trains, pylône inesthétique petite ou haute tension, château d’eau, haute colonne EDF ou Telecom, bac à décantation (odeurs), éolienne, terrain de ball-trap, moto cross, aérodrome planeurs, chevaux ou bétail mitoyen ou autres…..  Bien sûr, le total des points positifs, DOIT et peut l’emporter de loin sur le total négatif.  Ne pas oublier qu’un bien est susceptible d’être revendu plus vite que prévu.  Tout point négatif peut donner lieu parfois à une négociation à la baisse. (quand vous achetez, mais aussi quand vous revendrez) Avant-propos

19 C’EST PARTI !

20 Financement Crédit immobilier Retour au Sommaire

21 C’est vraiment la 1 ère étape Effectivement, dès que l’idée de devenir accédant à la propriété vous taraude, cette démarche initiale permet avec une marge d’erreur limitée, de connaitre rapidement votre enveloppe, donc de mieux cibler vos choix et de gagner du temps.

22 Les taux fixes  Il est logique de comparer 3 à 5 organismes avant de consulter votre banque.  Le taux fixe offre évidemment une sécurité, toutefois le taux révisable n’est pas dénué d’intérêt surtout en période de crise.  Ne pas être séduit que par le taux fixe nominal, mais il vous faut bien connaitre et bien identifier le taux TEG compris, c’est-à-dire, assurances comprises car la différence entre taux nominal TN et TEG taux effectif global est la même qu’entre HT et TTC.

23 Les taux fixes  En multipliant la mensualité (Teg compris) par le nombre de mois de crédit, puis en déduisant le crédit emprunté, vous obtiendrez le coût réel de votre crédit.  L’écrasante majorité des clients privilégie un taux fixe sans risques.  concernant les assurances crédits, il est conseillé de contacter et de comparer des assureurs indépendants, sachant que les banques sont chères avec leurs assurances « maison » et qu’il n’y a aucune obligation à contracter avec la banque de votre futur crédit.

24 Les taux révisables  J’ai opté pour un TR (taux révisable), après une période d’hésitation, car on entend tout et son contraire sur le sujet inquiétant du TR.  Cependant je peux vous confirmer que j’ai bien été « endormi » et j’expose plus loin, les écueils à éviter du moins dans le révisable.  Il faut dire qu’il y a eu par le passé, trop d’abus honteux qui ont endetté lourdement des propriétaires, dont certains furent acculés à la saisie. Fort heureusement, ces taux ont depuis été « capés » donc sécurisés, par des barrières sécurisant l’emprunteur.

25 Les taux révisables Les banques ont vraiment amélioré l’utilisation de ces taux relativement bas en les encadrant contractuellement d’une petite marge « capée » d’augmentation ou de baisse suivant le taux de l’Euribor, (baromètre des banques). L’Euribor est annoncé aux banques tous les 3 mois et vous pouvez appeler votre banque pour le connaître, mais vous n’en bénéficierez pas chaque trimestre, car en fait il sera « lissé » sur l’année et donc réactualisé en fin d’année pour l’année qui suit.

26 Petite parenthèse : Dans la dizaine de pages qui suit, j’explique les raisons et mes motivations pour un taux révisable, car en 2009 il était : - sur 30 ans à 2% TN, donc 2,68 Teg, … alors que le taux fixe naviguait sur 25 ans entre 3,60 et 4,20 Teg. On pouvait donc hésiter et se poser la question. Aujourd’hui en 2016 : - mon révisable se situe environ à 1,70 TN et le fixe à 2 ou 2,30 TN pour 20 ans, mais les banques annoncent une remontée du taux fixe. De fait, les 10 pages suivantes ne sont intéressantes que pour comprendre mon mécanisme de réflexion, mais d’emblée je conseille aujourd’hui de choisir un taux fixe.

27 Les taux révisables  J’ai donc choisi en août 2010 un taux à 2,5 % TN compris sur 30 ans. Il est capé à 1,5 de plus mais… … il ne dépassera « jamais » ce plafond maxi de 4 % TN. Ceci dit, 4 %, ça fait 5 % Teg et au final aïe, on le sent passer. (Oui initialement c’était 2 % TN, mais j’estime qu’ils m’ont roulé) et je l’explique plus loin, car cela peut aussi vous arriver. Ceci étant, si le taux baissait jusqu’à un plancher minimum de 1% TN, (2,5 -1,5), cela me redonnerait le sourire.

28 Les taux révisables  En 2010, on pouvait également choisir un taux révisable capé à 1 avec une mensualité de base plus forte… ou bien à 2 avec une mensualité plus basse. J’avais choisi 1, mais au moment de signer le contrat il avait augmenté entre-temps à 1,5 % de marge capée via des explications alambiquées.

29 Les taux révisables Mon taux révisable signé à 2,5 % n’est pas en soi une « culbute dangereuse »… s’il passait progressivement à 4 %. Et bien méfiance, car d’une part ça chiffre vite et d’autre part l’intérêt du révisable est qu’il permet aussi grâce au taux bas, d’emprunter plus qu’avec un taux fixe vous obligeant lui, d’emblée à des mensualités plus hautes.

30 Les taux révisables Comprenez que si le taux révisable est très bas il va correspondre à une mensualité relativement basse qui vous incitera sournoisement à emprunter plus, … voire trop (dans la limite des 33% de votre salaire bien sûr). Les banques hésitent à dépasser les 33% d’endettement des ménages pour ne pas être co-responsables de vos soucis futurs. Le risque est vraiment là …et il vous faut garder la tête froide ! Retour au Sommaire

31 Les taux révisables Augmentation du taux, dans la limite de votre marge capée :  si en révisable le taux « grimpe » de + 1, 1,5 ou 2 en plus, (suivant le capé que vous avez fixé par contrat), la part du risque est mesurée mais cependant à quantifier et à projeter avant de signer. En relisant mon contrat quelques mois plus tard, je me suis aperçu qu’en fait, mon « capé à 1,5 de + ou - » n’était pas pour toute la durée du crédit comme l’avait laissé supposer le conseiller, mais juste pour 10 ans. Méfiance, car certains conseillers savent vous « endormir ».

32 Les taux révisables Augmentation du taux, dans la limite de votre marge capée : Il avait dit : « les taux maintenant sont sécurisés, ils sont capés », m’ expliquant l’intérêt sécuritaire de cette marge capée. Mais il n’avait pas précisé « juste pour 10 ans ». En jouant sur les mots, ils orientent notre choix, ce n’est vraiment pas pro’. Alors bien sûr si j avais pris le temps avant signature de relire le contrat ou bien faire appel à un spécialiste, j’aurai pu tout comprendre et contester.

33 Les taux révisables  Au gré de notre crise encore bien installée en 2016, je bénéficie d’un taux qui a baissé à 1,71 % TN / 2,68 Teg….pour l’instant. De fait, sur l’effet lissé des 5 ans déjà payés,(via des baisses successives), j’ai gagné 6 mois sur mes remboursements, donc ma durée de crédit s’est raccourcie d’autant.  Un avantage du révisable est que si le taux change en hausse ou en baisse, la mensualité ne bougera pas, ce qui aura pour conséquences via un curseur, d’allonger ou raccourcir, la durée initiale de votre crédit.

34 Les taux révisables  Il est possible également au bout de 5 ans d’opter pour le taux fixe au taux en vigueur à l’instant de votre demande. Cependant analysez bien avec votre banque les conditions de ce « switch », car il ne faudrait pas repartir sur un nouveau crédit en ne tenant pas compte des intérêts déjà payés pendant 5 ans. Et bien 5 ans, c’est faux, … pourtant le conseiller avait bien dit « 5 ans », d’ailleurs noté immédiatement sur mon bloc note. Je pense que j’ai eu à faire à un nul. Prenez des notes pendant les entretiens.

35 Les taux révisables J’ai appelé ma banque pour envisager de passer en mode Taux fixe et là on m’a annoncé 10 ans. Je suis furieux surtout de ne pas l’avoir vu sur le contrat. Ces documents de 20/30 pages sont imbitables à lire et pour les novices. L’usure des nombreux entretiens, la fatigue de lecture en petits caractères et la confusion risquent de vous faire rater des passages essentiels que les banques savent bien enrober….souvenez-vous de cela !!! Relisez-le, faites-le lire !!! Méfiez-vous, il faut tout noter lors des entretiens, et bien décrypter les contrats.

36 Les taux révisables  Il est également possible chaque année d’intégrer une somme pour anticiper la fin du crédit et qui jouera à nouveau en curseur à votre guise, en durée ou en niveau de mensualité.  Mon banquier m’a expliqué qu’il était intéressant en temps de crise (surtout si elle perdure), d’obtenir un taux qui décroît, car on paie le plus fort des intérêts pendant le premier 1/3 de la durée du crédit, donc si le taux est bas, ….vos intérêts aussi, réduisant ainsi la charge de l’intérêt global à payer. En clair, durant les 2 autres tiers de durée de crédit, vous n’aurez qu’une très faible charge d’intérêt.

37 Les taux révisables  Vous comprenez aisément que même 1% de différence à un impact financier non-négligeable sur la durée globale.  Toutefois, entre ma première demande par téléphone suite à une pub’, où on m’a annoncé un taux par téléphone à 2 % capé à +1 et ma signature à l’agence 4 mois plus tard, le taux a grimpé à 2,5 % capé à +1,5, que j’ai quand même signé…très mécontent. J’aurai dû refuser, et consulter les « Consommateurs » car je pense qu’il y a eu un abus de pouvoir. Quand on annonce un taux, on s’y tient.

38 Prudence Bien sûr cela avait pris 4 mois puisque la banque exigeait tous les devis, dossier complet avant d’obtenir la réponse définitive d’accord de crédit. J’y étais revenu 10 fois et l’usure avait eu raison de mes forces. Mon « banquier » m’avait dit alors « la mort dans l’âme » qu’il ne pouvait pas maintenir le taux de 2 % annoncé initialement par téléphone le 1 er jour. J’ai cédé. Pas très pro comme attitude envers le client. MEFIEZ-VOUS !

39 Prudence Je me suis donc senti « grugé », mais le dossier avait été si long à construire avec cette banque et ne voulant pas recommencer ailleurs, j’ai donc signé à contrecœur ce taux révisable à 2,5% TN, capé à 1,5, sur 30 ans.  Protégez-vous en faisant noter au 1 er rdv à l’agence que le taux annoncé en 1 er contact ne bougera pas jusqu’à la signature, car 0,5% de plus, ça a du poids dans la mensualité et sur la durée du crédit.

40 Prudence Chaque banque va bien sûr vous demander d’ouvrir un compte et de déposer votre (vos) salaire(s). C’est parait-il illégal, mais toutes les banques pratiquent ce forcing systématique et vous refuseront peut-être le crédit en fonction de votre réponse. Retour au Sommaire

41 MEFIEZ -VOUS de leur clause d’exclusivité ! Quand j’ai effectué mon sourcing* de taux les plus intéressants, j’avais fait des démarches directement sur 5 banques et puis ensuite sur le net, où j’ai contacté un organisme de courtage qui vous propose les taux les plus avantageux, mais de prime abord ne disent jamais avec quelles banques ils travaillent. Or quelques jours plus tard, j’ai contacté une 6 ème banque, dont le taux était de 3,60 Teg sur 25 ans, taux le plus compétitif en 2009/2010. Ce dernier banquier a fait l’étude préliminaire et m’a donné son accord favorable, de principe. * Le sourcing est l‘action de rechercher les informations, remonter à la source.

42 MEFIEZ -VOUS de leur clause d’exclusivité ! Puis le lendemain il me rappelle et me dit que comme j’ai contacté l’organisme à taux bas avant notre rencontre et qu’il est en accord avec celui-ci, il lui est impossible de me « prendre en direct » et je dois obligatoirement passer par l’organisme en question. Cela induisait le même taux oui, pas moins, mais surtout une forte commission en plus, donc pas intéressant.

43 Méfiez-vous… Ainsi à cause de, (ou grâce à) cet organisme je n’ai pas pu obtenir le taux fixe à 3,60 % teg. Donc j’ai choisi une autre banque à taux révisable signé à 2,5 TEG, mais vu la crise mon taux a baissé et je n’ai payé que 1,90 teg lissé sur 5 ans. Finalement, merci à cet organisme qui par défaut et sans travailler avec lui, m’a bien servi.

44 Prudence CONCLUSION : Ces organismes ne doivent être contactés qu’en dernière intention, après avoir effectué toutes vos démarches personnelles en direct. Vous obtiendrez autant via vos banques, qu’avec eux.

45 Prudence CONCLUSION : Ce sont d’ailleurs ces mêmes organismes qui regroupent aussi les crédits à la consommation, quant arrive l’heure du surendettement avec des taux qui ne sont pas si bas que ça (ils auraient tord de se gêner). Il y a en sus, de fortes commissions au courtier pour le service rendu. Ce n’est donc pas du tout intéressant, mais parfois on est vraiment obligé car nos doigts sont pris dans le « pot de confiture ». Dernier point : Que votre financement soit à taux fixe ou à taux variable, n’oubliez pas de négocier votre prêt sans pénalité pour remboursement anticipé.

46 Au risque de me répéter Il est évident que pendant cette longue crise de 2009 qui perdure en 2016 et cela encore pour quelques temps, il tombe sous le sens que cette analyse comparative entre le taux fixe et le taux révisable confirmera l’intérêt évident de … …privilégier un TAUX FIXE… puisque l’écart entre les 2 est devenu insignifiant. Mais à surveiller car les taux fixes ont tendance à ré-augmenter.

47 Achat Achat ancien ou neuf Retour au Sommaire

48 Choix de construire ou de rénover  Cela ne se discute pas, car c’est votre choix, mais il doit vraiment s’apprécier, se comparer et se pondérer.  Acheter de l’ancien, peut parfois faire peur en terme de frais galopants, voire démesurés si la maison est immense surtout à cause de l’état la toiture, de la consommation en chauffage et des déperditions diverses. Et puis il y aura forcément des mauvaises surprises, mais aussi des aides.  En revanche, on a le privilège et la fierté de rénover parfois du très beau et de vivre dans des murs qui ont aussi bien vécu. Mais qui dit très beau, dit aussi très cher pour les matériaux de rénovation. www.ademe.fr

49 Choix de construire ou de rénover  A l’inverse, faire construire provoque un sentiment étrange de créer en totalité un beau projet, souvent celui d’une vie.  Il semble plus économique déjà par les frais de notaire réduits, vous incitant à opter pour ce choix.  Mais pour avoir vécu la construction et avoir discuté avec des couples ayant fait construire, il en ressort qu’il est probablement plus économique d’opter pour de l’ancien. http://www.renovation-info-service.gouv.fr/

50 Choix de construire ou de rénover CONCLUSION : A l’instar du crédit que vous allez contracter, un tableau scoring des plus et moins s’impose et il faudra tout noter : -Les chiffres dont vous serez sûrs à poser sur papier ou Excel -Les avantages et inconvénients (difficile à chiffrer) -Chiffrer AUSSI les aides et les charges d’un coté comme de l’autre  Ce calcul n’est pas facile à réaliser, mais il en ressortira une « musique » qui va vous donner le « la »… Probablement le la, de la solution.

51 Achat terrain Différents protagonistes Retour au Sommaire

52 Qui fait quoi ? Le LOTISSEUR - aménageur : C’est la société qui divise un grand terrain en plusieurs lots, pour y accueillir des constructions, réalisées par autrui. Le lotisseur doit auparavant y créer les voies d’accès, viabiliser chaque parcelle, créer des espaces collectifs, implanter les égouts ainsi que tous les réseaux, électricité, eau, télécommunications. Relevant du droit privé pour les relations entre le lotisseur et les acquéreurs, ou bien entre acquéreurs, un lotissement est de toutes façons soumis à un règlement interne, que l’ association syndicale se chargera de faire respecter. Les lotissements peuvent fonctionner comme une copropriété.

53 Qui fait quoi ? Le LOTISSEUR - aménageur : Le Constructeur de votre maison dans un lotissement devra se conformer au cahier des charges pour exécuter son travail et donc vous livrer une construction répondant parfaitement à toutes les exigences règlementaires du lotissement. Votre constructeur demeure responsable des conséquences, si non-respect du cahier des charges.

54 Qui fait quoi ? Le PROMOTEUR : Il s’agit d’un acteur important dans l’aménagement foncier, via la création de logements neufs (collectifs ou maisons), entièrement conçus aux dernières normes techniques et étroitement liés à l’environnement. Le promoteur peut être aussi lotisseur mais souvent délègue cette tâche. Il peut vous proposer des parcelles privilégiées dans des lotissements de grande envergure ainsi que des constructions de qualité, (se renseigner toutefois sur son parcours et son talent). Il est la cheville ouvrière articulant le projet global et reste le garant de la partie financière qui assure cette création, responsable aussi des délais de livraison. (Il est bon de notifier des délais).

55 Qui fait quoi ? Le CONSTRUCTEUR : Il peut être l’artisan presque seul ou avec son équipe spécialisée, ou bien encore la grande « enseigne » nationale qui prendra en charge l’édification de votre projet. Il devra mettre en œuvre, réunir, organiser et responsabiliser les divers corps de métiers liés au Gros œuvre ainsi qu’au Second œuvre, permettant de faire aboutir votre projet, dans les normes et techniques en vigueur.  Il doit respecter les délais.  Il doit vous couvrir de sa « Décennale ».  Il doit aussi assumer les réparations et la maintenance.

56 Qui fait quoi ? Le CONCEPTEUR : Là, c’est davantage le flou artistique, ce qui ne veut pas dire pour autant qu’il ne sera pas sérieux. Le vrai Concepteur est celui qui crée une nouvelle idée. C’est le détenteur-propriétaire du brevet. Avec le recul, je pense que ce n’ était pas le cas du mien. J’ai opté pour un CONCEPT MAISON BOIS et la société avec laquelle j’ai signé se qualifiait de « concepteur », or je suppose que ce n’est pas elle qui a pensé ce nouveau système de construction en kit. Toutefois c’est elle qui, à l’aide des plans précis que j’ai crée, les a informatisé et mis en phase avec les contingences du kit bois ainsi que les normes DTU en vigueur en 2010.

57 Qui fait quoi ? Le CONCEPTEUR : Ce concepteur ne proposant que virtuellement l’assemblage de ma maison jusqu’au « hors d’eau-hors d’air », ne pouvait légalement pas se prétendre Constructeur ce d’autant qu’il n’avait aucun artisans ni techniciens du bâtiment pour assembler ce kit, me laissant obligatoirement le choix des divers intervenants pour mon chantier et mon engagement direct avec eux.

58 En conséquences :  Plusieurs choix s’offrent à vous, mais je conseille vivement de vous renseigner avant de signer, sur la qualité et la solvabilité du LOTISSEUR, du PROMOTEUR, du CONSTRUCTEUR ou du CONCEPTEUR.  Renseignez-vous auprès de leurs fédérations nationales, mais aussi auprès de votre notaire qui peut en avoir entendu parler ou votre architecte et tout simplement auprès du Maire du village dans lequel vous comptez construire. N’oubliez pas non plus de contacter leur banque, dont le logo est souvent présent sur les grands panneaux devant le terrain du futur chantier, sinon demandez clairement quelle est la banque qui finance projet. http://www.infogreffe.fr/

59 En conséquences :  Il est judicieux de consulter aussi le net pour visionner quelques unes de leurs réalisations et même téléphoner aux Mairies où ils se sont implantés récemment, vous permettant de découvrir si tout s’est bien passé.  Bien sûr il vous est possible de consulter info greffe dont certaines infos gratuites seront encourageantes ou pas. Si c’est négatif, vous pourrez acheter quelques compléments d’informations.  Je sais, cela dénote un manque de confiance de ma part, mais lisez la suite et vous comprendrez mieux comment on passe de la naïveté à la suspicion.

60 Le choix de mon Lotisseur Cette expérience malheureuse a duré 5 mois : J’aurai dû mieux « entendre » les messages en « demi-teinte » du Maire de ce petit village en périphérie Toulousaine, ainsi que de la préposée à l’urbanisme, mais aussi de la notaire qui, lors du sous-seing privé, avait mal perçu ce personnage plutôt « haut en couleur ». Bref, ce Lotisseur m’avait promis un début de travaux dans les 3 mois après le sous-seing, mais ils n’ont jamais commencé dans les délais…. si, juste pendant 5 jours, manière de faire un peu de zèle. Ensuite, la pelle mécanique est restée inerte, plusieurs mois, jusqu’au jour où les futurs voisins ont décidé une réunion pour se désister du projet. Retour au Sommaire

61 Le choix de mon Lotisseur  J’ai donc annulé, avec remboursement effectif de mon apport, mais perte des 300 € de frais notariés.  Ma notaire s’était renseignée tardivement auprès de la banque qui lui avait indiqué que le lotisseur n’ayant pas fourni suffisamment de garanties, le projet restait en sommeil.  Malgré ma déception, l’affaire ne s’est pas gravement finie me direz- vous, sauf que les taux en quelques mois avaient augmenté pour mon projet suivant.  Or, le temps perdu ne se rattrape plus et d’une année sur l’autre, les prix avaient aussi légèrement augmenté et les crédits d’impôts en baisse.  J’ai quand même perdu de l’argent à cause de ce « fumiste ». Renseignez-vous correctement avant de signer !

62 Récapitulatif : Renseignements sur le lotisseur ou promoteur Avant sous-seing, auprès :  du Maire et de l’employé de l’urbanisme, car le promoteur peut être en léger conflit ou délicatesse avec la commune.  de sa Banque.  de votre notaire…qui peut déjà avoir eu affaire à lui.  des voisins mitoyens, toute piste est bonne à prendre.  Consulter aussi le PLU (plan local d’urbanisme), pour mieux comprendre l’avenir autour du projet, parfois certains riverains s’opposent à un projet de lotissement ou à une nouvelle zone constructible.

63 Récapitulatif Lors du sous-seing :  Notifiez un délai à ne pas dépasser pour la livraison du terrain.  Tout dépassement doit générer le remboursement de votre apport et de vos frais notariés, sans pénalités.  Notez que vous achetez à crédit, cela vous permet de vous rétracter au moindre soucis.

64  Il y a heureusement des promoteurs sérieux, solvables et crédibles, leurs délais sont respectés ou légèrement dépassés, mais acceptables.  Un lotissement offre l’avantage d’une petite communauté regroupée. Toutefois dans mon cas, le long chemin abrupte qui desservait les 8 lots sur la colline, était bel et bien privé desservant une vraie copropriété privée. Ce n’est pas toujours le cas.  Ce chemin pentu (forcément +cher en coût de construction), resterait à notre charge, quant à l’entretien, aux divers travaux de réfection et aux dépenses de lumière le soir et la nuit.

65  De plus, la benne à ordures n’était pas habilitée à escalader ce chemin privé, nous obligeant 2 fois par semaine à descendre les poubelles tout au bout en bas, (200m), sur la route communale. La voirie étant privée, le salage d’hiver en cas de gel restait sous notre responsabilité à tour de rôle.  Bien sûr idem pour les boites aux lettres en bloc, au bord de la route à côté des poubelles.  Ceci étant, il y a des villages où la poste et les éboueurs assurent cependant le service, même en lotissement privé. Poser la question à votre promoteur, au 1er entretien.

66 Achat éclairé Votre sélection : Lotissement ou pleine campagne ? Retour au Sommaire

67 Lotissement : Avantages  L’intérêt est évident car il vous évite de gros frais en sus en viabilisation, entre13 000 € et 20 000 €. Ils seront via le lotisseur, modérés et incorporés au prix du lot. De plus, les lots peuvent très souvent par leur petite superficie rester très raisonnables en prix.  Différemment du « diffus », un lotissement sera financièrement plus accessible car tous les gros frais de viabilisation et mise en place des accès et réseaux divers sont divisés par parcelle et dilués sur l’ensemble du projet, inclus dans le prix de vente de votre terrain.  Vous évite aussi des démarches diverses et une présence systématique pour les mises en place par les services concernés.

68 Lotissement : Inconvénients Suivant le budget et la localisation de votre lotissement, vous pouvez être confrontés à un lot de 500 m2 avec parfois un sentiment de proximité gênante, qu’il faudra privatiser (frais clôture, végétalisation) ainsi qu’une forte probabilité de nombreuses parcelles autour de vous.  Evidemment, l’effet est très atténué ou inexistant pour des lots plus conséquents ou exceptionnels et résidentiels de 2500 m2.  Etude de sol : Si votre Mairie impose une étude de sol, vous serez tenus de la réaliser, mais légalement cela incombe au constructeur de votre maison. Si le résultat de l’étude vous oblige à des micropieux, les frais seront à votre charge.

69 Je peux vous parler plus en détails du choix et des obligations en « diffus », donc isolé ou non en pleine campagne. Diffus signifie hors lotissement. 3 mois après mon 1 er échec, j’ai acheté un terrain en diffus de 1490 m2, qui n’était pas pour autant isolé, car encadré de 2 maisons : -une vieille ferme en brique rouge sur 1 hectare -une maison d’une vingtaine d’année sur 5000 m2. -Moi sur 1490 m, autant dire qu’entre nous, il y avait de l’espace. Nos 3 terrains dominaient une colline face à une forêt assez éloignée.

70 Il y a des avantages à choisir un terrain en diffus Vous trouverez plutôt du « diffus » en périphérie des grandes agglomérations, ou bien évidemment à la campagne, offrant ainsi de l’espace et une qualité de vie optimisée. La parcelle sera logiquement plus spacieuse qu’en lotissement, voire immense. De fait, pas ou peu de promiscuité visuelle. En principe, moins bruyant, car population plus diffuse. Plus de chance de trouver un terrain ayant du caractère, de la pente, ou bien une vue imprenable.

71 Il y a des avantages à choisir un terrain en diffus Vous ne serez pas aliénés au règlement de copropriété d’un lotissement, parfois drastique et engageant, mais cependant soumis au règlement de la commune, Vous éprouverez un sentiment de plus grande liberté, voire de luxe. Et encore que le luxe et l’espace sont déjà présents dans les lotissements de beau ou de très haut standing. Ceci dit, la politique en 2014 est de réduire voire même geler l’accession en diffus sur certaines communes. Il deviendra plus difficile de trouver votre bonheur hors lotissement pour faire construire en diffus.

72 Il y a aussi des inconvénients à choisir un terrain en diffus Le 1 er, bien sûr les kms qui parfois vous séparent de la grande ville. Cela se chiffre souvent en 2 voitures, frais connexes et attente prolongée pour rejoindre votre travail ou des activités diverses à cause des embouteillages aux heures de pointe. Mais également d’autres inconvénients peuvent vous freiner dans ces choix et notamment les frais financiers d’adaptation et viabilisation du terrain.

73 cela coûte souvent plus cher que lotissement  Etude de sol, (si nécessaire, souvent conseillé parfois obligatoire), avant l’acte final. Notifier une clause de réserve sur acte sous-seing) : 1 495 € et + (j’en parle plus loin).  Droit d’ouverture Organisme de raccordement (électricité) : 2 061 € (cette somme est reversée à votre ville ou village). Ces prix correspondent à 2011, adaptés à mon cas.

74 cela coûte souvent plus cher que lotissement  Syndicat mixte assainissement eau : 1 784 € (dont 2 visites règlementaires pour lit filtrant), à défaut de tout à l’égout.  Buser l’accès : 475 € (très souvent nécessaire).  Chemin d’accès 15 m x 3 ( forte pente) : 6 297 € avec plateforme de 500 m2.  Mais supplément si choix de goudronnage ou béton désactivé, coloré… (uniquement sur ma descente 18 m x 3,5 m) = 5 000 €++.

75 cela coûte souvent plus cher que lotissement  Un chemin à forte pente coûte cher et peut occasionner des glissements si mal conçu.  Lit filtrant pour les eaux usées : 7 774 €.  Compteur de chantier provisoire électrique : location faible (idem lotissement).  Compteur d’eau pour faciliter les travaux : faible conso’ pendant travaux (idem lotissement).

76 Petite parenthèse intéressante concernant le compteur d’eau. Il est judicieux de commander non pas 1, mais 2 compteurs d’eau. Avec vos futures consommations d’eau, un coefficient va être appliqué pour établir vos charges d’assainissement. Or, si vous avez un gros jardin et beaucoup d’arbres à arroser régulièrement, une piscine à remplir et à recharger, une mare, une voiture à laver etc… tout cela comptera aussi dans vos charges d’assainissement alors que vous ne rejetez rien provenant du jardin vers les conduites et les égouts. Conclusion : même si vous cont r actez un second abonnement pour le 2 ème compteur, vous serez gagnant dès lors que l’utilisation extérieure sera conséquente. Bien sûr vous avez la possibilité d’opter pour une cuve de récupération d’eau, mais là aussi il peut y avoir de grosses surprises, j’en parle un peu plus loin. Retour au Sommaire

77 Petite parenthèse intéressante concernant le compteur d’eau. (demandez cependant confirmation de cet avantage auprès du service concerné) Il est judicieux de commander non pas 1, mais 2 compteurs d’eau. Avec vos futures consommations d’eau, un coefficient va être appliqué pour établir vos charges d’assainissement. Or, si vous avez un gros jardin et beaucoup d’arbres à arroser régulièrement, une piscine à remplir et à recharger, une mare, une voiture à laver etc… tout cela comptera aussi dans vos charges d’assainissement alors que vous ne rejetez rien provenant du jardin vers les conduites et les égouts. Conclusion : même si vous cont r actez un second abonnement pour le 2 ème compteur, vous serez gagnant dès lors que l’utilisation extérieure sera conséquente. Bien sûr vous avez la possibilité d’opter pour une cuve de récupération d’eau, mais là aussi il peut y avoir de grosses surprises, j’en parle un peu plus loin.

78 Et puis…. 2 mois après habitation  Vous recevrez les TLE, (Taxes Locales d’équipement), votre « côte part » d’imposition à la mise en place déjà effective de divers réseaux et infrastructures sur votre commune.  4 467 € en 2011 pour mes 1500 m2 en diffus, c’était très lourd surtout à la fin des travaux et même avec un paiement en 2 fois au début de la 1ère année d’habitation et moitié 6 mois après, c’était douloureux !  Une de mes cousines a payé 3 000 €, la même année pour juste 400 m2 dans un lotissement du très petit village à côté de chez moi en pleine campagne. N’oubliez pas de les prévoir car les impôts eux, ne vous oublierons pas.

79 Voila donc le constat Avec des d € p € ns € s immédiates relativement lourdes : -Par la suite c’est un tourbillon de chèques, qu’il est MAJEUR de suivre de très près via une comptabilité méticuleuse, bien structurée, sinon vous serez très vite débordés, ne sachant pas au final, réellement le prix de votre maison et jardin, qui laissera vraiment un goût amer au projet. -De plus, grâce à un tableau comptable intelligent avec repères d’erreurs, vous pourrez même découvrir que certains artisans ont pu se tromper et vous doivent de l’argent. Eux aussi font des erreurs et parfois, quelques artisans sont « brouillons » dans leurs documents donc risques d’erreurs. Pensez à protéger cette comptabilité car la mienne a disparu avec mon PC mort. Pensez à imprimer vos devis et factures, si vous les recevez par mails. Il y a aussi les dépenses inutiles, que j’aurai pu éviter, si j’avais été mieux informé.

80 Dépenses Mes dépenses inutiles Retour au Sommaire

81 Mes dépenses inutiles Il faut comprendre que psychologiquement c’est très éprouvant et perturbant de se lancer dans une construction en qualité de Maitre d’œuvre qui doit tout prévoir, décider et suivre. Ce fût mon cas, mais ce n’est pas une généralité. Cependant, la généralité est que nous avons tous un budget presque toujours serré et plus que toujours… bien dépassé. Il vous faudra constamment réfléchir pendant des mois, (plus d’un an), subir certains frictions avec quelques artisans ou fournisseurs, supporter peut-être des défauts ou malfaçons, mais aussi accumuler obligatoirement des retards.

82 Mes dépenses inutiles J’en reviens à votre psychisme et à votre physique qui seront soumis à rudes épreuves. Pour peu que dans votre « boulot » ce ne soit pas la joie, il faudra vraiment que votre couple soit solide pour vous lancer dans cette aventure. Bref, toutes ces péripéties risquent vraiment de vous perturber, vous épuiser et vous faire glisser vers des choix décidés dans l’urgence, (mauvais choix) et évidemment des dépenses inutiles. Préservez-vous au maximum et gardez la tête froide !

83 Mes dépenses inutiles ou imprévues DETAIL :  3 mois de Loyer : ……...….. 2 000 € (par gros retard de délais travaux)  Plafond tendu : ……………. 7 500 € (pour masquer problème de malfaçon de hauteur plafond)  Cuve récup eau : …………. 4 500 € (pour être écolo, quelle erreur !) Total gaspillé : 14 000 €

84 Mes dépenses inutiles ou imprévues DETAIL :  3 mois de Loyer : ……...….. 2 000 € (par gros retard de délais travaux)  Plafond tendu : ……………. 7 500 € (pour masquer problème de malfaçon de hauteur plafond)  Cuve récup eau : …………. 4 500 € (pour être écolo, quelle erreur) Total gaspillé : 14 000 € Il y a aussi mes dépenses de PROCEDURES : 840 € (passage d’huissier, conseillé pour recours des tiers, j’en parle plus loin)  Avocat : 5 400 €  Expert perso: 3 400 €  Expert du TGI* 6 200 €  Total Juridique : 14 800 € …. et c’est pas fini ! *Tribunal de grande instance

85 Mes dépenses inutiles ou imprévues 28 800 €

86 Les dépenses de procédures Coûts approximatifs des procédures juridiques pour la construction : Les procédures liées à la construction avant la fin des travaux sont très nombreuses, mais aussi juste après, dès que les détériorations apparaissent, pour raisons diverses et variées. Il faut savoir qu’une procédure judiciaire est rarement courte. Elle peut durer à minima un an……….quand il n’y a que vous et l’assigné et que vous tombez vite et intelligemment à un compromis. Mais parfois si d’autres protagonistes du problème constaté sont assignés, vous aurez recours à avocats, experts, et huissiers.

87 Les dépenses de procédures Bref, vous devrez avancer la somme avec l’espoir de gagner et d’être remboursé presque totalement, mais cela peut vous coûter assez cher, d’après un expert rompu depuis des années, aux coûts et délais moyens :  5 000 à 7 000 € pour une procédure d’environ 1 an, pour 2 parties plutôt conciliantes.  8 000 à 12 000 € quand plusieurs intervenants sont impliqués, environ 2 ans.  13 000 à 18 000 € quand cela se complique et dure plus de 3 ans. Cette échelle est évidemment une base approximative.

88 Les dépenses de procédures Heureusement les plaignants bien défendus par un avocat spécialiste de la construction optimisent leurs chances. Toutefois, en cas de victoire, ils ne récupèrent jamais la totalité de la dépense. Si certains n’osent pas s’y « frotter » par peur ou par manque de moyens, d’autres le font, mais abandonnent souvent en cours de procédure, de peur de trop perdre, ce qui finalement encourage les malfaisants à ne jamais s’améliorer. Donc à continuer encore de raconter ou à faire toujours n’importe quoi.

89 Les dépenses de procédures Lancée depuis 27 mois ma procédure a déjà coûté 14 800 €. Dans les premiers mois de cet épisode, le Président du TGI avait délégué un expert pour mener différentes investigations et revenir ensuite vers lui en lui soumettant son compte-rendu. Cela a duré 1 an et ½, il y a eu 3 réunions chez moi avec 4 ou 5 avocats et autant d’experts, plus les assignés. Puis l’expert TGI est revenu accompagné d’un autre expert pour tout revoir, ré-inspecter et photographier.

90 Les dépenses de procédures L’expert TGI est architecte et a facturé 6 000 €, pour les 3 réunions. Présence conjointe de mon avocate et son expert : 2 000 € + 3 000 € (expertise contradictoire comprise). Dernière étape : nous devons assigner les différents responsables, ce qui va générer un coût supplémentaire. Retour au Sommaire

91 Les dépenses de procédures Lors d’une procédure, on retrouve : -Huissier -Avocat -Expert Une expertise peut coûter entre 800 et 1500 € voire plus. La présence de l’expert lors d’une réunion (confrontation), dans votre maison…..coûtera sensiblement le même prix. IMPORTANT : pour optimiser les chances de voir aboutir votre dossier, une expertise reste un atout majeur, malgré son coût. Face à votre expert, il y aura aussi l’expert et/ou l’avocat adverse qui vont œuvrer contre vous.

92 Etude de sol En cas de problème de fissures, votre assurance exigera la preuve de la pose effective de micropieux préconisés dans votre cas. Le non-respect de l’obligation de micropieux, rendra impossible tout dédommagement. Toutefois, la pose de ce dispositif ne garantit pas à 100% la consolidation de votre maison. CONSEIL : Ne réalisez cette étude de sol qu’après avoir signé votre sous-seing. Notifiez une clause de protection pour pouvoir vous rétracter si OBLIGATION de micropieux.

93 Etude de sol En marge de toute obligation municipale, les questions au voisinage et/ou l’observation des maisons, peut vous renseigner concrètement sur l’état des sols. Pour éviter d’éventuels désagréments … construisez sur une parcelle sans aucun risque.

94 Légalement responsables Maitre d’œuvre et Maitre d’ouvrage Quid du Gros œuvre et du Second œuvre Retour au Sommaire

95 Le propriétaire reste le Maitre d’ouvrage Légalement, le propriétaire est responsable car il est de fait, maître de son ouvrage, même s’il fait construire par : - Architecte, promoteur, concepteur, constructeur, maître d’œuvre. Par choix : j’ai décidé d’être Maitre d’œuvre du second œuvre, mais c’est risqué, épuisant et surtout pas une économie. Mon concepteur s’est engagé à être mon Maitre d’œuvre du Gros œuvre, ce qui n’est maintenant, plus autorisé.

96 Quid du Gros œuvre LE GROS ŒUVRE : Dirigé par Constructeur, Architecte, Maitre d’œuvre, légalement responsables du Gros œuvre, s’ils signent le projet …ou bien vous-même si vous préférez le diriger. Mais ne vous lancez pas dans cette voie sans expérience en bâtiment, c’est trop risqué. Il s’agit là de construire les fondations, le sous-sol si nécessaire, la chape, monter les murs, poser le toit et fermer avec portes et fenêtres. Cela représente une coquille vide, qualifiée de « hors d’eau et hors d’air ».

97 Quid du Gros œuvre Le GO comprend aussi :  Terrassement du terrain pour recevoir la maison.  Chemin d’accès.  Raccordements aux réseaux.  Drainage et aménagement des terres.

98 Quid du Second œuvre Dirigé par Constructeur, Architecte, Maitre d’œuvre ou Architecte d’intérieur. Ils sont responsables, dès lors qu’ils signent cette 2 ème partie du projet. Vous pouvez aussi décider de gérer votre second-œuvre. Il comprend toute la conception intérieure de la maison dès l’arrivée du 1 er artisan pour créer l’intérieur de la « coquille vide » :  Plomberie  Electricité  Peinture  Placoplatre  Revêtement des sols  Cuisine etc….

99 Quid du 3 ème œuvre Il correspond à mon sens, à la mise en place et à la création de l’ensemble du jardin ou du parc, l’organisation des niveaux ou des différents espaces. C’est également penser à l’endroit idéal pour la piscine, une pièce d’eau, un pool-house, mais c’est surtout l’art d’arborer le terrain, le privatiser ou bien privilégier une vue magnifique. Dirigé par vos soins ou bien par un Paysagiste, un Architecte, un Maitre d’œuvre.

100 Le Courtier en travaux Depuis le début des années 2000, une nouvelle profession est née, celle des intermédiaires utiles pour vous aider dans vos démarches. Sur le fond, l’idée est géniale car elle vous permet de vous reposer sur l’expérience, le professionnalisme d’une seule personne de confiance. C’est un chef d’Orchestre. Mais comme toute profession naissante « non cadrée », il est conseillé de rester vigilant si vous souhaitez faire ce choix.

101 A quoi servent-ils ? Leur mission reste la gestion de vos travaux en présélectionnant suivant vos besoins, tels ou tels artisans, qu’ils garantissent avoir rigoureusement sélectionné via leur charte professionnelle. Effectivement ils sont tous indépendants, mais quand même affiliés à un groupement qui offre un certain sérieux ou une déontologie. Ils vous présentent donc les artisans que vous choisirez et avec lesquels vous signerez… artisans à priori négociés au bon rapport Q/P. Votre Courtier sera directement rémunéré par l’artisan, NON par vous. Votre Courtier n’est donc pas responsable des problèmes causés par l’artisan qu’il vous aura recommandé.

102 A quoi servent-ils ? Une vraie et bonne gestion de vos travaux signifie, gain de temps et d’argent garanti, donc gain de sérénité pendant la construction. Ils organisent le planning chronologique des artisans qui devront s’articuler parfaitement pour le bon déroulé des travaux, sans perte de temps. Cette étape est très délicate, il faut vraiment savoir le faire, sinon ca coûte au final. C’est donc un plus, mais ils doivent s’y tenir. Bref, les bons Courtiers en travaux, sont logiquement rompus à ces tâches plutôt difficiles et doivent aussi avoir du « poids » sur les artisans qu’ils vous conseilleront et que vous retiendrez. De même, le Courtier doit savoir les suivre régulièrement sur votre chantier, les activer, les permuter si nécessaire, voire les virer si soucis grave.

103 A quoi servent-ils ? Leur mission au global se substitue à celle des Maitres d’œuvre professionnels, qui sont EUX, pour l’immense majorité d’anciens artisans ou architectes. Leur courbe d’expérience est telle qu’ils sont d’évidence plus avertis et rompus à tous les détails, finesses et règlementations des corps de métiers de la construction. Les Maitres d’œuvre, sont engagés avec vous, vous les payez et si soucis, ils possèdent leurs garanties, leurs décennales, leurs assurances pour palier aux problèmes chez vous pendant et 10 ans après la construction. Ce n’est pas le cas des Courtiers en travaux, qui sont encore en 2015 exempts de toutes responsabilités dans vos travaux.

104 Courtiers en travaux Au sein de cette nouvelle profession, vous trouverez peu d’artisans, mais surtout des cadres en reconversion ou ex-dirigeants d’entreprise. Je me répète, bien sûr il y aura de vrais pro’, des gens de « poigne » et sûrement d’excellents Courtiers, mais restez vigilants. Je suis convaincu que vous pourrez évidemment, être quand même très satisfait du travail d’un Courtier ….et peut-être moins d’un Maitre d’œuvre moyen, contre lequel vous aurez toujours la loi pour vous. Mais, aucun recours si votre Courtier vous déçoit. Heureusement, le législateur doit « cadrer » très bientôt afin de responsabiliser cette nouvelle profession, qui devrait être assimilée à Maitre d’œuvre. Retour au Sommaire

105 Vous, Maitre d’œuvre = prudence Aujourd’hui, nombreux futurs propriétaires se lancent soit dans l’auto-construction en prenant en charge personnellement le maximum, soit en Gros œuvre, soit uniquement le second œuvre c’est-à-dire tout ou partie de l’intérieur. Bien-sûr c’est possible, mais il faut IMPERATIVEMENT couvrir VOS risques avec la garantie DOMMAGES-OUVRAGE qui prendra le relai si soucis et notamment contre l’artisan en cas de malfaçon, s’il est défaillant sur sa Décennale. Légalement le Maitre d’œuvre est responsable pour tout problème pendant 10 ans.

106 Vous, Maitre d’œuvre = prudence Si vous effectuez personnellement ces travaux, vous êtes directement responsable. Soit vous avez commandé ces travaux à un artisan dont la garantie décennale (10 ans) est caduque ou inexistante et vous serez aussi pleinement responsable. C’est dans ce cas-là aussi qu’on perd des parents « bricoleurs » ou artisans amis. Vous pourrez ensuite le poursuivre….s’il est solvable. S’il ne l’est plus, vous serez poursuivi. Il est judicieux avant de retenir un artisan pour vos travaux de se renseigner sur sa solvabilité. Il arrive parfois qu’on revende par obligation, la maison avant l’expiration de la décennale …. et si les nouveaux propriétaires ont des soucis de malfaçons, vous irez au tribunal et ça peut coûter cher.

107 Exemple : Un ami a acheté une vieille maison qu’il a faite restaurer par 2 artisans. Il a souhaité agrandir avec une petite véranda n’imposant pas de permis de construire car petite, mais nécessitant quand même une déclaration en mairie, qu’il a oublié de faire. Son artisan avait une décennale en cours de validité lors de la 1 ère rencontre, mais qui s’est périmée durant les travaux et non renouvelée, par négligence ou manque d’argent. Mon ami ne s’en est pas aperçu. Très serein, il a revendu sa maison sous 2 ans, content de l’avoir bien restaurée. Effectivement, il est fréquent pour de multiples raisons de revendre bien plus tôt que prévu.

108 Exemple : Or, 2 ans plus tard la véranda avait déjà souffert, mais l’artisan étant devenu insolvable et sans emploi, c’est donc mon ami qui a été poursuivi puisque déjà Maitre d’ouvrage de fait. Quand les travaux sont réalisés sans les garanties professionnelles obligatoires pour l’artisan, les tribunaux déportent la responsabilité au propriétaire comme s’il faisait les travaux lui-même. Mon ami a été reconnu fautif, par endossement des responsabilités de Maitre d’œuvre de l’artisan défaillant.

109 Exemple : N’ayant pu présenter la décennale de son artisan en cours de validité, il a donc perdu 22 000 €. Vous comprenez aussi pourquoi la Dommages ouvrage obligatoire du particulier qui fait construire est d’abord une sécurité, puisqu’elle sert d’intermédiaire à la prise en charge des soucis pendant les 10 premières années. Elle règle puis se retourne contre l’artisan.

110 Avant de signer avec un Artisan Il faut trouver le moyen de se renseigner sur sa santé financière

111 Solvabilité de l’Artisan Lui demander quelle est sa forme juridique : - entreprise en nom propre, autoentrepreneur, Sarl, SAS, Eurl… Je vous conseille de consulter Info greffe dont certaines infos gratuites seront encourageantes ou pas. Si c’est négatif, vous pourrez acheter quelques compléments d’informations. Le registre du Tribunal de C/ce, ne renseigne pas sur les Artisans en nom propre, mais seulement sur les Artisans en société. Cependant, un quart des sociétés ne donne pas leur bilan et compte de résultats à Info greffe, …peut-être justement ceux en délicatesse financière. Pour les Artisans travailleur indépendants, il est possible de solliciter via le net des sociétés spécialisées qui enquêtent sur votre demande. https://www.infogreffe.fr

112 Votre concepteur est le Maitre d’œuvre C’est rare, mais à priori ce n’est plus en vigueur : Surtout ne JAMAIS commencer les travaux ………………… SANS avoir obtenu avant, le contrat du Maitre d’œuvre, ……. signé.

113 Rappel : quid du concepteur Le CONCEPTEUR d’un nouveau système détient un brevet : La société X qui m’a vendu ce kit bois était soit un vrai concepteur, soit avait passé un accord commercial avec un concepteur Y de maison à ossature bois. Cette société X n’était pas reconnue comme « constructeur » car sa mission se résumait à juste vendre le kit et à assembler sur informatique, conformément aux différentes normes D T U (j’en parle plus loin). Charge à moi, de trouver les bons artisans qui « assembleraient » mais … « ne construiraient pas » sous la direction de la société, commercialisant mon kit.

114 Rappel : quid du concepteur On joue donc sur les mots dans ce genre de contexte aux conséquences juridiques parfois graves, en notre défaveur … …si tout n’est pas parfaitement orchestré ni sécurisé avant.  En 2010, ce flou artistique ne plaisait pas aux banques, dont 3 m’avaient refusé un crédit à taux fixe de 3,60% TEG, car je n’avais pas choisi un VRAI CONSTRUCTEUR. Retour au Sommaire

115 Rappel : quid du concepteur  A leur sens, mon soi-disant CONCEPTEUR, n’apportait aucune garanties et c’est moi SEUL, qui assumais tous les risques, …obligation m’étant faite par une banque (qui enfin a bien voulu me financer), de cont r acter obligatoirement une assurance Dommages ouvrage.  Bien sûr l’obtention du prêt était liée à l’acceptation par la société d’assurance de me couvrir en Dommages-ouvrage.  Bref, j’ai dû transmette à cet assureur, toutes les Décennales valides sur 2 années, de mes 14 artisans potentiels, sinon il ne me couvrait pas et cela annulait par répercussion mon acceptation de prêt immobilier.

116 Rappel : quid du concepteur  un Constructeur est toujours couvert (à vérifier quand même) par une Dommages ouvrage, alors qu’un concepteur ne l’est pas (sauf cas exceptionnel) et c’est ce qui déplaisait à certaines banques, …..depuis, cela a pu changer, renseignez-vous. CONSTAT : entre mes démarches bancaires de la 1 ère à la dernière, aboutissant au « OUI » définitif, il s’est écoulé 9 mois, à cause de mon choix d’un Concepteur.  Or, le taux avait grimpé d’un demi-point, retenez donc que tous les choix ont des conséquences…..parfois financière.

117 Un pur bonheur Nous sommes presque arrivés au quart de cet exposé et vous mesurez déjà à quel point, faire aboutir un si beau projet, le projet d’une vie, peut parfois suivant vos choix, devenir un vrai parcours du combattant, avec son lot de contrariétés quotidiennes, ses refus et heureusement ses plaisirs. De plus à ce stade, on n’est pas encore dans la construction réelle, mais BIEN dans le virtuel ou le théorique….le croustillant restant à venir. Toutefois, je sens que vous maitrisez déjà mieux les rôles des uns et des autres, car finalement cette aventure, vous mettra en contacts avec de nombreux intervenants, tant de terminologies, qu’il faudra vraiment « appréhender » avant de vous lancer dans l’action.

118 Un pur bonheur Alors ? Maitre d’œuvre, Maitre d’ouvrage, Constructeur, Concepteur, … …. Dommages-ouvrage, Décennale, … Tout cela vous parle maintenant…???

119 Un pur bonheur C’est BIEN ….vous progressez !

120 Mon contexte et mon conseil : Si VOUS décidez d’être Maitre d’œuvre, il vous faudra aussi créer une chronologie des différents intervenants, en respectant une marge de sécurité pour les retards qui de toutes façons affecteront votre chantier. Le Major*, pourra vous conseiller dans cette tâche et organisera la bonne marche des travaux. * Le Major’est l’artisan le plus présent sur divers postes, donc MAJOR itaire

121 Controverse Architecte ou Maitre d’œuvre >< Retour au Sommaire

122 Architecte ou Maitre d’œuvre ? ou bien personne ?  Je conseille vraiment d’opter pour les services d’un Architecte ou un Maitre d’œuvre. Archi’ : créateur du projet + Maitrise d’œuvre, 10 à 15 % Evidemment les « stars prennent plus cher. sinon, Maitre d’œuvre, 7 à 10 % Les 2 sont, la garantie de travaux réalisés en bonne et due forme, en respectant les délais.

123 Architecte ou Maitre d’œuvre ?  Le Maitre d’œuvre articulera le travail des artisans et assumera un aval technique.  Bien sûr l’Architecte créateur, tentera d’imposer sa vision du projet, souvent éclairée, parfois éthérée et très chère, ou bien pratique et professionnelle, mais sera aussi Maitre d’œuvre, si vous le missionnez pour cela.  Il peut se charger également, des démarches administratives pour la délivrance du permis de construire.  Un archi’ et son cachet sont obligatoires au delà de 170 m2. Ce n’est donc pas une dépense inutile, mais plutôt un investissement, une sécurité et une source d’idées pratico-pratiques.

124 Sous-sol ou pas sous-sol ? Les goûts et les couleurs ne se discutent pas, mais une maison de plain-pied (dit-on), sera plus esthétique que sur sous-sol…. …Ca reste à prouver ! Mais certains n’envisagent même pas de descendre quotidiennement au sous-sol et peut-être de monter aussi au 1 er …quelle corvée !!! Parfois le manque de place sur le terrain, oblige aussi les futurs propriétaires à construire en vertical. Et puis il y a aussi votre budget qui définira si vous pouvez ou pas le réaliser, car il faut compter pour un sous-sol, à minima 35 000 €.

125 Sous-sol ou pas sous-sol ? Il en faut cependant, pour tous les goûts…et tous les budgets. J’ai opté pour un plain-pied à étage par économie mais mon terrain pentu aurait pu absorber, l’esthétique du volume vertical d’une maison sur sous-sol. Après 4 ans d’utilisation, je m’aperçois que finalement, j’aurai dû le faire, car j’ai dépensé pour le radier, la dalle et les fondations de ma maison de plain-pied : …………………..………….…… 22 000 €.

126 Sous-sol ou pas sous-sol ? ………………………….…… 22 000 € Mais j’ai rajouté un auvent à 10 000 € pour abriter « non-clos » 2 voitures (qui d’ailleurs est devenu un bel auvent d’accueil) et j’ai dépensé environ : 5 000 € pour le cabanon de jardin de 17 m2 37 000 € Or, mon sous-sol total ou partiel aurait coûté 50 000 € Pour un delta de 13 000 €, ça méritait réflexion

127 Sous-sol ou pas sous-sol ? Conclusion : J’aurais pu avoir un sous-sol de 100 m2 pour garer 2 voitures, mais aussi : - un cellier ou cave, - une buanderie et pourquoi pas… - une petite salle de sport ou un bureau ou un garage pour vélo, moto et mini tracteur. Sans oublier, qu’avec un sous-sol, l’isolation serait optimisée, plus qu’avec mon radier. Ma vue serait de fait, plus dominante de 4 m. Et pour finir, je n’aurais pas « pollué » mon jardin au niveau de l’arrivée des visiteurs, par un cabanon distant de la maison et qui n’est jamais esthétique, il faut le reconnaitre.

128 Sous-sol ou pas sous-sol ? Je vous invite donc à bien y réfléchir, projetez-vous avant de décider …Si sous sol ou pas.

129 Normes techniques DTU, RT 2012 Retour au Sommaire

130 ET DTU ? Si vous êtes Maitre d’œuvre de votre maison, il vous sera utile de connaître les principales lignes des DTU, (Document Technique Unifié). Pour tous les corps de métiers, qui vont œuvrer dans votre maison, il s’agit du cahier des clauses techniques, des clauses spéciales ainsi que des règles de calculs. C’est une norme Française homologuée. C’est un passage obligé contractuellement avec les différents artisans. Toute la construction est donc normalisée par spécialité, doit être scrupuleusement mise en pratique par les artisans et évidemment suivie et parfois précédée par le Maitre d’œuvre. Si problèmes, l’inobservation de ces règles de l’art, déchoit l’assuré de tout droit à garantie.

131 ET RT 2012……ET BBC ? Si vous comptez être Maitre d’œuvre de votre maison, il vous sera utile de « plonger » aussi dans toutes ces obligations RT 2012 et BBC que je ne vous développerais pas car le web vous éclairera parfaitement bien et en détails réactualisés sur ces sujets majeurs, sujets à modifications, et qui concernent toutes les techniques de construction. www.developpement-durable.gouv.fr/ www.norme-bbc.fr/informations/economie-energie

132 Administratif & Juridique Différents actes et dossiers Retour au Sommaire

133 Différents actes  La promesse d’achat est une lettre ou mail envoyé au vendeur, indiquant un prix, qui peut être accepté ou refusé par celui-ci. Le délai est court (à définir), jusqu’au sous-seing.  Le sous-seing ou « compromis de vente » peut être fait avec ou sans le notaire, simplement avec l’agent immobilier, ou le constructeur. Il peut se concrétiser avec votre notaire ou celui du vendeur ou les 2. L’acheteur verse un acompte 10% max (négocié) qui viendra en déduction le jour de l’acte définitif 2 ou 3 mois après. Ce sous-seing est la pièce maitresse, où tout doit être dit et donc noté afin que le notaire puisse s’y appuyer pour constituer l’acte final.  L’acte définitif authentique est celui qui permet la passation de propriété en échange du chèque, qui peut parfois rester quelques jours chez le Notaire.

134 Différents actes  L’acheteur doit toujours notifier dans son sous-seing que le bien sera acheté à crédit, même si ce n’est pas le cas, c’est un moyen de rétractation. L’acompte sera rendu, mais quand l’acheteur change d’avis sans protection, l’acompte est perdu.  Le C U (Certificat d’Urbanisme), peut être demandé en Mairie, par le promoteur ou le vendeur du terrain en diffus…ou bien par l’acheteur directement si celui-ci n’a pas déjà été demandé. C’est d’ailleurs dans ce document que l’on découvre les « cuisantes » TLE à payer quelques jours après l’aménagement. Nombreux sont ceux qui n’y prêtent pas attention et la douche froide survient 2 mois après l’habitation.  C’est aussi dans le CU que vous découvrirez votre COS, (coefficient occupation au sol), qui permet de définir votre implantation ou superficie maxi’ au sol pour votre maison.

135 Différents dossiers  Le permis de construire en 5 exemplaires en Mairie. Il est conseillé de tout prévoir dès le début pour éviter de refaire ultérieurement un nouveau dossier en 5 exemplaires, dont le délai légal et de 2 mois pour la réponse. Y faire figurer si souhaité, une véranda, la piscine, le cabanon, le garage couvert, un pool-house…etc… Si le délai administratif légal est dépassé pour la réponse, votre permis est de fait validé.

136 Différents dossiers  Le recours des tiers : OBLIGATION de poser 1 panneau règlementaire pendant 2 mois devant le terrain, avant ouverture du chantier, surtout bien en vue. Ne l’achetez pas car les Mairies en fournissent, ou bien votre constructeur. Il est conseillé de faire intervenir un huissier pour constater qu’il y est bien le 1 er jour, également retour de l’huissier à la fin des 2 mois. Cela officialise que le panneau est bien présent et personne ne pourra dire qu’il ne l’a pas vu. Vérifiez quand même qu’il y reste. Certes, il existe des mauvais coucheurs, mais aussi des voleurs de panneaux.

137 Administration de proximité La Mairie renseignements divers Retour au Sommaire

138 Prévoir plusieurs visites … avant l’achat, la fin des travaux et l’année qui suit :  Il est conseillé de se rendre en Mairie pour consulter le cadastre et se renseigner sur les projets à courts et moyens termes… PLU … (plan local d’urbanisme). Prenez des précautions car certains projets locaux, pourraient être incompatibles avec le vôtre, le PLU (ex POS) vous éclairera. Pour cela demander audience au Maire et au conseiller de l’urbanisme, que vous reverrez en principe plusieurs fois.

139 PLU, Code Urbanisme Les Maires, ou directeur de l’Urbanisme, ou employé du cadastre sont de bons conseils, autant instaurer des relations cordiales, car vous aurez effectivement à effectuer plusieurs visites en Mairie pour diverses raisons. Penser des la 1 ère visite à demander le code de l’Urbanisme et surtout à le lire pour en comprendre les possibilités et les limites qui pourraient contrarier une fois bien installé, votre projet immédiat ou à venir. Egalement, pensez aussi à bien visualiser leur grande carte cadastrale et obtenir une photocopie de votre future parcelle.

140 Pour plus de renseignements … La Mairie pourra vous donner tous les éléments, toutes les informations qui vous seront utiles à mieux comprendre le contexte du lotissement ou de la parcelle qui vous intéresse. D’ailleurs, la Mairie peut vous orienter vers d’autres possibilités toute aussi intéressantes, sur la commune. Mais elle ne vous dira pas ce qu’elle ne sait pas, … … ou bien ce qu’elle sait, mais ne peut pas dire. Pour cela, une solution : Le voisinage

141 Le voisinage – source d’informations OUI, le voisinage :  S’il est utile de se renseigner en Mairie avant de signer le compromis, il est aussi très utile de consulter le voisinage, riche d’infos.  On manque souvent de temps, ou on n’ose pas…..il vous faut le faire, car cela évite les mauvais choix, ou perte de temps et d’argent.  Il peut y avoir des servitudes, des projets qui dérangent les riverains, ou parfois des activités du week-end bruyantes ou envahissantes….  Il arrive aussi parfois qu’il y ait à proximité des « mauvais-coucheurs » ou gens à problèmes, installés depuis longtemps et peut-être pour une longue durée.

142 Comptabilité Votre obligation de pilotage dès le début du projet Retour au Sommaire

143 Le plus sérieusement possible ! 1 er temps : poser les 1 er chiffres sur un dossier Excel pour y voir plus clair. Mais après vos démarches bancaires et la réponse positive souhaitée, vous devrez immédiatement vous structurer avec un plan comptable parfaitement dédié et conçu pour vos dépenses de construction. Ce dossier vous sera surtout utile pour y suivre de près les tranches de crédits débloquées au fur et à mesure, ainsi que les 1 ères factures, puis toutes les autres, avec leur lot d’erreurs possibles.

144 Si votre comptabilité n’est pas méticuleuse, ni scrupuleusement initiée avec les 1 er devis et surtout si mal structurée, mal comprise ou non alimentée régulièrement…. … elle deviendra ensuite I N E X T R I C A B L E Sauf avec l’aide du PRECIBUDGET

145 Voici la fin de … Ce Tutoriel 1, dans ses moindres détails et si ces conseils éclairés vous ont paru parfois trop personnels, vous constaterez durant votre parcours d’accédant à la propriété, que vous subirez aussi des situations à fortes similitudes, ou bien pire que d’ailleurs je ne vous souhaite pas. Avec mon expérience, j’aurai servi de fil conducteur, à une meilleure compréhension des mises en situations qui vous attendent. Ce tutoriel aura eu cependant le mérite, en juste 1 heure de vous informer, vous former, vous avertir et prémunir, vous mettre en alerte et vous guider en vous faisant soyez-en convaincus, économiser de l’énergie, de l’argent et des cheveux blancs…. Courage ! Bien à vous, Pio’

146 MERCI

147 Bon vol et … … que du bonheur dans ce beau projet ! Retour au début