Le foncier industriel. Préambule: Les causes de la contrainte foncière : Elles sont multiples Historiques: Historiques: 1/ la colonisation de l’Algérie:

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1 Le foncier industriel

2 Préambule: Les causes de la contrainte foncière : Elles sont multiples Historiques: Historiques: 1/ la colonisation de l’Algérie: la situation foncière qui prévaut en Algérie est intiment liée aux diverses péripéties qui ont marquées l’histoire de notre pays.1/ la colonisation de l’Algérie: la situation foncière qui prévaut en Algérie est intiment liée aux diverses péripéties qui ont marquées l’histoire de notre pays. En effet, la politique de l’occupant a été inspirée exclusivement par la volonté d’implantation totale des colons européens. En effet, la politique de l’occupant a été inspirée exclusivement par la volonté d’implantation totale des colons européens. Dans le cadre de francisation des terres, 5 million Ha ont été soumises au droit commun (établissements de plans et actes… au demeurant non actualisés); le reste demeurant sous l’empire musulman n’était inscrit dans aucun registre hormis les états matrices des impôts. Dans le cadre de francisation des terres, 5 million Ha ont été soumises au droit commun (établissements de plans et actes… au demeurant non actualisés); le reste demeurant sous l’empire musulman n’était inscrit dans aucun registre hormis les états matrices des impôts. Cette situation a été aggravée par l’absence d’un cadastre général. Cette situation a été aggravée par l’absence d’un cadastre général. C’est ainsi que l’Algérie indépendante à hériter d’une situation juridique très confuse. C’est ainsi que l’Algérie indépendante à hériter d’une situation juridique très confuse.

3 . 2/ l’indépendance de l’Algérie: L’indépendance de notre pays et l’option socialiste ont conduit, à travers la dévolution des biens vacants et des nationalisations, à l’accroissement du patrimoine de la collectivité nationale. L’Etat s’est livré à des activités de plus en plus nombreuses sur tous les plans (Industrie, économie, commerce, agriculture, tourisme, et social…). L’Etat a engagé dans les années 70 une série de réformes notamment l’ordonnance n°74-26 du 20/02/1974 portant constitution des réserves foncières communales.

4 . 3/ Constitution de 1989: Elle a marqué le droit à la propriété en général et surtout celle publique et elle a eu pour conséquence la promulgation d’une batterie de textes législatifs induisant: Elle a marqué le droit à la propriété en général et surtout celle publique et elle a eu pour conséquence la promulgation d’une batterie de textes législatifs induisant: -La séparation de l’activité de puissance publique de l’Etat et des Collectivités locales de leurs activités d’exploitation économique; -La fin du monopole des Communes; -La mise en place de la dualité domaniale (domaine privé et domaine public); -Consécration de la propriété privée; -Restitution des terres agricoles aux propriétaires originels; Avec un objectif de mise en place d’un marché foncier et immobilier libre. Avec un objectif de mise en place d’un marché foncier et immobilier libre.

5 La nature géomorphologique du pays: Pour un pays aussi vaste que l’Algérie (+2.380.000Km²), il peut paraître paradoxale que le foncier puisse figurer parmi les contraintes au développement socio- économique. Pour un pays aussi vaste que l’Algérie (+2.380.000Km²), il peut paraître paradoxale que le foncier puisse figurer parmi les contraintes au développement socio- économique. Mais, le rappel de quelques indicateurs géomorphologiques relativisera sans aucun doute cette croyance. Mais, le rappel de quelques indicateurs géomorphologiques relativisera sans aucun doute cette croyance. En effet, le territoire est constitué à: En effet, le territoire est constitué à: 80 % de terres sahariennes; 14 % de zones de parcours ou alfatières; 1,6 % de forêts; 4% de terres cultivables; 0,4 % de terres urbanisés ou urbanisables Il ressort de ce qui précède que les possibilités d’utilisation d’espaces fonciers nouveaux sont limités. Il ressort de ce qui précède que les possibilités d’utilisation d’espaces fonciers nouveaux sont limités.

6 . Ainsi, -l’absence d’un cadastre général couvrant tout le territoire national, à même d’apurer le foncier; -la géomorphologie du territoire; -La multiplication d’intervenants, -L’absence d’une politique d’AT, pouvant limiter l’exode rural et la littoralisation du territoire; -La rétention foncière; N’ont fait que compliquer la situation du foncier, au demeurant déjà confuse à l’indépendance.

7 LE FONCIER INDUSTRIEL Dans le but promouvoir l’investissement industriel, les pouvoirs publics ont procédé à la création d’espaces aménagés. Il s’agit des zones industrielles et des zones d’activités. Un dispositif additionnel, connu sous l’appellation de «Dispositif CALPI » a été développé à partir de 1994, visant à permettre aux investisseurs d’accéder à des terrains situés en dehors des espaces aménagés.

8 LES ZONES INDUSTRIELLES Le décret n°73-45 du 28/02/1973 et le décret n°84-55 du 3/03/1984 ont mis en place un dispositif général de création et d’encadrement des Zones Industrielles. Elles constituent des espaces, délimités, destinés à recevoir les investissements industriels. Une fois les aménagements achevés et les lots rétrocédés, la gestion de la cette zone est confiée à des organismes spécialisés (EGZI puis SGI).

9 . Ces ZI, dont le nombre serait d’environ 70 et couvrant une superficie de plus de 12.000Ha, ont connu auparavant plusieurs contraintes notamment: Ces ZI, dont le nombre serait d’environ 70 et couvrant une superficie de plus de 12.000Ha, ont connu auparavant plusieurs contraintes notamment: -Absence de permis de lotir; -Situations contentieuses dues au problème de la fixation du prix de cession; -Obsolescence des réseaux et manque de viabilités; -De fortes disponibilités

10 . C’est pourquoi l’autorité supérieure a engagé depuis 1999 une série de mesures notamment: C’est pourquoi l’autorité supérieure a engagé depuis 1999 une série de mesures notamment: - le gel de la création de nouvelles zones; - le gel de la création de nouvelles zones; - favoriser l’octroi du foncier disponible; - favoriser l’octroi du foncier disponible; - lancement d’un vaste programme de réhabilitation des ZI et les ZA - lancement d’un vaste programme de réhabilitation des ZI et les ZA Ayant bénéficié d’un important programme de réhabilitation d’une part et à la faveur du gel de création de nouveaux espaces aménagés et de l’absence d’un socle réglementaire pour les attributions en dehors de ces espaces, les investisseurs ont été obligés de se rabattre vers ces zones, du moins pour les zones situées dans des territoires à forte pression foncière. Ayant bénéficié d’un important programme de réhabilitation d’une part et à la faveur du gel de création de nouveaux espaces aménagés et de l’absence d’un socle réglementaire pour les attributions en dehors de ces espaces, les investisseurs ont été obligés de se rabattre vers ces zones, du moins pour les zones situées dans des territoires à forte pression foncière.

11 Etat actuel des ZI En dépit des efforts financiers publiques engrangés, seulement quelques ZI disposent de bonnes viabilités, qui au demeurant sont loin des standards internationaux en raison de l’absence de services d’appui. Il est nécessaire dorénavant de s’assurer de la réalisation de ces zones dans le cadre du développement durable (respect de l’environnement –station d’épuration des eaux usées – CET ou décharge contrôlée – espaces verts) et surtout les services d’appui (agence postale ou bancaire – restauration- logis..). Il ne s’agira plus de réaliser uniquement des hangars mais de garantir un cadre de travail agréable avec toutes les commodités.

12 . En matière de gestion, les SGI, créées par résolution du CPE, ont supplanté les EGZI, créés par décret, dans la gestion de ces zones. C’est ainsi que ces SGI ont hérité du passif des EGZI et se retrouvent de fait confrontés à des problèmes financiers; étant signalé que cette situation est aggravée par la réticence de certains opérateurs à participer financièrement à la gestion des parties communes des ZI (refus de payement des prestations fournies). C’est ainsi que ces SGI ont hérité du passif des EGZI et se retrouvent de fait confrontés à des problèmes financiers; étant signalé que cette situation est aggravée par la réticence de certains opérateurs à participer financièrement à la gestion des parties communes des ZI (refus de payement des prestations fournies). A ce titre, il y a lieu de signaler que certaines SGI, après un travail de sensibilisation et même par recours à la justice, retrouvent des situations bilancielles équilibrées voir même positives.

13 LES ZONES D’ACTIVITES Les zones industrielles et commerciales d’activités ont été créées à l’initiative des communes, par arrêtés, dans le cadre de l’ordonnance n°74-26 du 20/02/1974 portant constitution des RFC. Selon les informations communiquées par la DGDN, il existe 482 ZA, couvrant environ 8000ha, dont 110 se trouvant dans une situation inextricable (contentieux avec les propriétaires originels : non respect des procédures d’acquisition et d’appropriation). Ces zones ont été créées, pour la plupart, sans prise en compte de la demande réelle et leur gestion est confrontée à de gros problèmes (patrimonialité imprécise,détournement de la vocation, inaccessibilité, disponibilités, sous équipés, absence de permis de lotir…….)

14 LES INVESTISSEMENTS HORS ZONES Il est à signaler qu’en application des dispositions législatives et règlementaires, des investissements peuvent être implantés hors des zones aménagées. Il est à signaler qu’en application des dispositions législatives et règlementaires, des investissements peuvent être implantés hors des zones aménagées.