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Les Associations Foncières Urbaines A. F. U.. Les A. F. U. Le blocage de laménagement Une solution Un exemple de réalisation Quest-ce quune AFU Modalités.

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1 Les Associations Foncières Urbaines A. F. U.

2 Les A. F. U. Le blocage de laménagement Une solution Un exemple de réalisation Quest-ce quune AFU Modalités de mise en œuvre Conclusion Sommaire présentation des AFU

3 Une constatation : Le blocage de laménagement des villes Dans bien des cas laménagement des villes se heurte à des difficultés majeures, imputables à la situation foncière, aussi bien dans le cœur des agglomérations que dans leur périphérie. Le blocage de laménagement

4 Le constat : Le blocage de laménagement En ville : Les constructions ont été édifiées en bordure des voies. A lintérieur des périmètres bâtis se sont créés des îlots inutilisés ou inutilisables. Par ailleurs, certains immeubles, devenus vétustes sont voués à la démolition; Il serait déraisonnable de restructurer au coup par coup, car des solutions ponctuelles ne peuvent aboutir à une utilisation rationnelle du terrain disponible. Les solutions classiques de rénovation urbaine, au surplus, ne sont pas toujours satisfaisantes au regard notamment des droits des propriétaires. En périphérie : Les mêmes problèmes se sont retrouvés à la périphérie des villes, aggravés par la dispersion des constructions, la division excessive des propriétés à la suite de mutations ou de successions, et par la sous- densification de la viabilité urbaine.

5 Le constat : les conséquences Le blocage de laménagement Cette situation ne satisfait ni lintérêt général de la société, ni celui des particuliers. Lintérêt général : ces parcelles parfois en friche, interdisent laménagement cohérent de la cité, et lutilisation rationnelle des voiries et des réseaux deau, délectricité, de gaz, de téléphone, dassainissement, … Les intérêts des particuliers : un capital important qui devrait fructifier, se trouve stérilisé. Il appartient aux professionnels de lurbanisme de proposer une solution donnant satisfaction aux intérêts de la Collectivité et à ceux des Particuliers

6 Les problèmes : du propriétaire foncier Les problèmes du propriétaire foncier Il dispose selon les cas : Soit dune petite parcelle inconstructible par ses dimensions Soit dune parcelle de grande surface inconstructible par manque de façade ou déquipement public Soit dune parcelle insuffisamment bâtie, ou recouverte de constructions vétustes ou insalubres Par contre il lui manque : Les conseils de professionnel pour regrouper ces parcelles et les rendre constructibles Les moyens financiers suffisants pour les viabiliser Et pourtant : Ces parcelles sont situées en pleine agglomération ou en bordure dune ville ou dun village Le capital quelles représentent pourrait être rentabilisé Le propriétaire ou ses enfants ne peuvent se loger dans le pays choisi par eux

7 Les problèmes : de la municipalité Les problèmes de la municipalité La municipalité souhaite : Réaliser une urbanisation progressive et à dimension humaine de sa ville Améliorer ou créer des équipements publics Créer une zone industrielle ou artisanale, susciter de nouveaux emplois Développer le mieux être de ses administrés et leur assurer une meilleure qualité de vie Trouver pour son budget des ressources nouvelles Elle veut éviter : Le recours à une expropriation contraignante et impopulaire Des charges nouvelles pour ses administrés La transformation de sa ville en cité-dortoir Labandon de toute linitiative à un promoteur constructeur Dentreprendre des opérations daménagement sans faire participer la population Cela est il possible ? Comment faire ?

8 Une solution : les Associations Foncières Urbaines Une solution : les associations foncières urbaines Une A.F.U. est le point de concours et de rencontre de lintérêt général (urbanisation maîtrisée permettant le développement harmonieux de la commune), de lintérêt commun des propriétaires fonciers (réalisation collective de travaux au profit de tous) et de lintérêt particulier (valorisation des immeubles). Elle est ainsi loutil dune urbanisation bien comprise et le moyen dune participation active des usagers de lurbanisme.

9 Qui est concerné par une A.F.U. : Les propriétaires Une solution : les associations foncières urbaines Les propriétaires de terrains ou de bâtiments désireux de participer en commun et directement à la mise en œuvre de la politique urbaine de leur commune tout en valorisant leur capital immobilier. Lintérêt pour eux est multiple : ils évitent une éventuelle expropriation, ils réalisent ce que seuls ils nauraient peut être pu faire et en tirent un profit légitime. En outre ils bénéficient, grâce à leur association, de conditions financières plus favorables.

10 Qui est concerné par une A.F.U. : La commune Une solution : les associations foncières urbaines La commune pour qui lintervention localisée de lA.F.U. contribue à la maîtrise de lurbanisme quelle a défini, en rendant opérationnelles les dispositions du PLU. L A.F.U. présente un double avantage : dune part elle lui évite une intervention directe pouvant aller jusquà lexpropriation, dautre part lassociation dans son périmètre prend en charge les équipements collectifs rendus nécessaires par son objet, allégeant ainsi dautant les finances locales ( la commune a, bien entendu, la faculté de participer financièrement à la réalisation de ces équipements ou de les classer ultérieurement dans son domaine public ). Ainsi les élus locaux qui, de par les contacts quils entretiennent avec les administrés, sont les mieux placés pour le faire, peuvent informer les propriétaires et leur suggérer de se grouper en association.

11 Qui est concerné par une A.F.U. : Les habitants Une solution : les associations foncières urbaines Les habitants en tant quusagers de lurbanisme verront se réaliser grâce à l A.F.U. une opération foncière ou immobilière conforme à lintérêt général. La réunion de propriétaires au sein dune association permettant denvisager globalement laménagement dun secteur, est propre à éviter lurbanisation « sauvage » et le « mitage » qui entraînent des dépenses dispersées et non rentabilisées, préjudiciables aux contribuables que sont les habitants.

12 Quest ce quune A.F.U. Une solution : les associations foncières urbaines Une A.F.U. est une Association Syndicale de Propriétaires telle quelle résulte dune loi du 21 janvier 1865, mais adaptée aux besoins de lurbanisation par des textes récents. Elle peut être formée : soit sous forme volontariste : Par le consentement unanime des associés sans intervention de ladministration (A.F.U. LIBRE) Soit avec autorisation du Préfet, si une majorité qualifiée de propriétaires le demande (A.F.U. AUTORISEE) Soit constituée doffice par le Préfet (A.F.U. FORCEE) Le procédé permet donc une participation directe des intéressés et une véritable concertation avec les administrations préfectorale et municipale.

13 Un exemple : une réalisation Un exemple dAssociations Foncières Urbaines Cliquez sur le rectangle noir pour lancer le film

14 Mise en œuvre dune A.F.U. Mise en œuvre dune Association Foncière Urbaine Objet des A.F.U. Procédure de mise en œuvre Les avantages

15 A.F.U. De restauration Objet des A.F.U. Les propriétaires réunis en A.F.U. ont pu restaurer leurs immeubles à des conditions plus avantageuses que si chacun avait procédé isolément. Ils ont contribué à embellir leur ville et à sauver de la dégradation leur patrimoine immobilier. A P R E S A V A N T

16 A.F.U. De remembrement Objet des A.F.U. AVANT : terrains inconstructibles car non équipés, mal conformés ou enclavés APRES : terrains constructible car VRD réalisés, remodelage et redistribution des parcelles de superficie suffisante compte tenu des règles durbanisme A V A N T A P R E S

17 A.F.U. De groupement de parcelles Objet des A.F.U. AVANT : terrains inconstructibles car non équipés, mal conformés ou enclavés APRES : terrains constructibles car terrains groupés et apportés à une société de construction, loués par bail ou vendus à une société de vente A V A N T A P R E S

18 Mise en œuvre dune A.F.U. autorisée Mise en œuvre dune Association Foncière Urbaine autorisée La mise en œuvre dune A.F.U. comprend 3 phases : Une phase préparatoire Une phase de procédure dautorisation Une phase de réalisation du projet

19 Mise en œuvre dune A.F.U. autorisée La phase préparatoire Mise en œuvre dune Association Foncière Urbaine autorisée Se concerter entre la Commune et les propriétaires concernés par le projet dA.F.U. Procéder aux consultations préalables Faire les études nécessaires Établir le dossier technique Établir le dossier financier

20 Mise en œuvre dune A.F.U. autorisée La phase de procédure dautorisation Mise en œuvre dune Association Foncière Urbaine autorisée Dépôt à la préfecture du dossier technique et financier accompagné du projet dacte dassociation (statuts), de lavis du Maire sur lopération et lengagement, par lA.F.U. ou toute autre personne, dacquérir les délaissés. Après instruction du projet le Préfet prend un arrêté prescrivant lenquête administrative et convoquant en assemblée générale constitutive les propriétaires concernés. A lassemblée générale il est procédé au vote sur le projet de création de lA.F.U. (double majorité) Le préfet, au vu des résultats de lenquête et du vote, prend par arrêté une décision relative à la création de lA.F.U.

21 Mise en œuvre dune A.F.U. autorisée Le statut des opposants Mise en œuvre dune Association Foncière Urbaine autorisée Ils sont, dès publication de larrêté préfectoral dautorisation, membres de droit de l A.F.U. créée. Cependant, ils ont la faculté de délaisser, cest-à-dire vendre, leur terrain ou immeuble à lA.F.U. ou à la personne qui sest engagée à acquérir les biens délaissés. Le prix est fixé, à défaut daccord amiable, comme en matière dexpropriation ce qui implique pour le propriétaire délaissant la garantie du recours au juge de lexpropriation. Le propriétaire qui désire délaisser doit en manifester lintention auprès du Préfet dans le mois qui suit la publication de larrêté dautorisation.

22 Mise en œuvre dune A.F.U. autorisée La phase de réalisation du projet Mise en œuvre dune Association Foncière Urbaine autorisée Une fois créée, l A.F.U. se dote de ses organes administratifs : Conseil des Syndics et Président A moins quil ne soit désigné dans lacte dassociation, le Conseil des Syndics nomme un Directeur des travaux qui remplira les fonctions dexécution technique et administrative des opérations projetées par l A.F.U. Établissement du projet par l A.F.U. Exécution des travaux déquipements (sil y a lieu) Dissolution de l A.F.U. après achèvement des opérations et apurement des comptes.

23 L A.F.U. autorisée Mise en œuvre dune Association Foncière Urbaine autorisée Une A.F.U. autorisée est une association syndicale de propriétaires immobiliers, dont la création est autorisée par le Préfet en vue de remembrer ou grouper des parcelles ou restaurer des immeubles. Nature juridique Elle est un établissement public Autonomie – tutelle Elle se gère et sadministre elle-même, détermine les travaux à réaliser et les exécute. Cependant le Préfet exerce un pouvoir de contrôle et de surveillance.

24 L A.F.U. autorisée Mise en œuvre dune Association Foncière Urbaine autorisée Organes administratifs Lassemblée générale des propriétaires. Le Conseil des syndics élu par lassemblée générale. Le président de l A.F.U. nommé par le conseil des syndics en son sein. Budget Établi par l A.F.U., il est approuvé par le Préfet. Il est alimenté par les taxes levées sur les membres, les emprunts contractés, les subventions éventuelles qui sont versées dans la caisse du receveur municipal..

25 L A.F.U. autorisée Mise en œuvre dune Association Foncière Urbaine autorisée Comptabilité Elle a le caractère de comptabilité publique, et est tenue par ce même receveur municipal. Propriété des immeubles Elle nest jamais transférée à l A.F.U.

26 Les avantages dune A.F.U. Les avantages dune Association Foncière Urbaine Plus Value : Les biens échangés dans le cadre dopérations de remembrement réalisées par une A.F.U. ne sont pas assujettis à la taxation des plus-values immobilières. En cas de vente de biens reçus à cette occasion, la plus- value est calculée à partir de la date et du prix dacquisition du bien originel ou de la partie constitutive la plus ancienne dans le cas de vente de lots remembrés TVA : Les opérations de remembrement réalisées par les A.F.U. sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutées. Droits de timbre et denregistrement : Les actes, pièces et écrits relatifs aux opérations de remembrement réalisées par une A.F.U. sont exonérés de ces droits

27 Création et réalisation Publi-Topex et Pierre BIBOLLET B anque dimages Publi-Topex Vous : propriétaires fonciers : PARTICIPEZ à la réalisation de votre cadre de vie CONCOUREZ à lélaboration de lurbanisation de votre commune UTILISEZ pleinement les possibilités offertes par les documents durbanisme VALORISEZ vos biens immobiliers Parce que la terre est à la fois : UN OUTIL DE TRAVAIL pour les agriculteurs qui souhaitent en disposer durablement et éventuellement en améliorer les structures UNE VALEUR MARCHANDE importante pour le propriétaire qui souhaite avoir la possibilité de la vendre pour bâtir quand bon lui semblera ou quand une nécessité simposera UN CADRE DE VIE pour les habitants dun lieu et pour les touristes qui y passent


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