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Le paradoxe : bien que le droit à lhabitat est constitutionnellement garanti, la Belgique ne connait pas de régulation des loyers privés en vue de laccessibilité;

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1 Le paradoxe : bien que le droit à lhabitat est constitutionnellement garanti, la Belgique ne connait pas de régulation des loyers privés en vue de laccessibilité; Laccessibilité des loyers est un aspect élémentaire du droit à lhabitat; La définition du droit à lhabitat en Flandre; La définition à larticle 31 de la Charte Sociale révisée mais pas encore ratifiée; Quelles leçons à tirer des expériences à létranger et des loyers objectifs.

2 L accessibilité des loyers sur le marché locatif privé en Flandre : un problème majeur; Le lien entre le statut dhabitant en Flandre et le montant du revenu; La quote-part du loyer dans le revenu; Comment mesurer laccessibilité ? La méthode du budget minimal ou minimum indispensable pour vivre après paiement des charges locatives (Winters & Heylen). Marché locatif et accessibilité en Flandre

3 Le lien entre le statut dhabitant en Flandre et le montant du revenu Statut doccupation en Flandre, 1 er quintile des revenus, et population totale, 2005 en % 1 er quintile 1 (1)Total (2)Différence entre le 1 er quintile et le total Propriétaire occupant 63,174,411,3 Ayant charge demprunt hypothécaire 14,934,1- 19,2 Sans charge demprunt hypothécaire 48,240,08,2 Locataire 34,524,110,4 Locataire privé 20,118,51,6 Locataire social 14,45,68,8 1 Si on divise la population en 5 groupes par rapport aux revenus, le 1 er quintile correspond à la tranche des plus bas revenus Marché locatif et accessibilité en Flandre

4 La quote-part du loyer dans le revenu > 30% : statut doccupation et âge Marché locatif et accessibilité en Flandre

5 Accessibilité en fonction des caractéristiques socio économiques des ménages et statut doccupation Nombres absolus de ménages avec quote-part du loyer > 30% Propriétaires payants Loyer privé Loyer social 1 er quintile ème quintile Total Marché locatif et accessibilité en Flandre

6 Le budget minimal après paiement du loyer, indispensable pour mener une vie décente en Flandre Pourcentage et nombre de ménages ayant un revenu situé sous le seuil du revenu décent, en fonction du statut doccupation, Flandre, 2005, Winters & Heylen, 2010 %Extrapolation Total13, Propriétaires 7, Propriétaires avec hypothèque 9, Propriétaires sans hypothèque 6, Locataires 30, Locataires privés 27, Locataires sociaux 38, Marché locatif et accessibilité en Flandre

7 Le lien entre la qualité du logement et laccessibilité des loyers : comment réaliser les objectifs ? Dans le cadre politique stratégique Flandre en action et le Pact 2020, le gouvernement flamand sest engagé à une augmentation substantielle de la qualité des logements La Région flamande veut réduire de moitié la part des logements de mauvaise qualité dici 2020 Presque 25 % de la population en Flandre déclare habiter un logement où il manque au moins 2 critères en termes de qualité structurelle et/ou confort élémentaire, ou despace minimal Marché locatif et accessibilité en Flandre

8 Lengagement damélioration des logements et létat actuel du parc de logements où il manque au moins 2 critères relatifs à la qualité structurelle et/ou confort élémentaire, ou despace minimal (nombre de chambres à coucher) en pourcentage de population …2020 Population totale18,822,522,924,8?11,5 1 er quintile29,338,137,240,0?? Marché locatif et accessibilité en Flandre

9 Selon lobservatoire des loyers bruxellois 2008 : Toutes catégories confondues, le loyer moyen s'élève à 553 Si ces montants semblent raisonnables, il n'en reste pas moins que la part du loyer dans les revenus des ménages reste fort lourde lorsque ceux-ci ne disposent que de rentrées mensuelles égales ou inférieures à Marché locatif et accessibilité à Bruxelles

10 Le loyer mensuel moyen bruxellois est de 553 : 25% des locataires ont un loyer inférieur à 400 ; 25% des locataires ont un loyer compris entre 400 et 500 ; 25% des locataires ont un loyer compris entre 500 et 630 ; 25% des locataires ont un loyer supérieur à 630 ; Que penser de laccessibilité pour les locataires aux bas revenus ? Marché locatif et accessibilité à Bruxelles

11 Observatoire des loyers – Région Bruxelles – 2008 Classes de revenusLoyer mensuel (en )Part du loyer dans le budget Loyer moyenLoyer mensuelEcart-type < > – – – – – – > <29 Marché locatif et accessibilité à Bruxelles

12 Le rapport de lObservatoire des loyers bruxellois de 2008 démontre bien la segmentation des loyers. En Flandre : les problèmes daccès au logement, de loyers abordables et de qualité concernent les segments inférieurs entrelacés. Mais il y a également de grands problèmes du côté de loffre Marché locatif et accessibilité en Flandre et à Bruxelles

13 Diminution de loffre du parc locatif privé; Problème de taux de rentabilité directe; Problème des arriérés de loyers; Capacité de gérance faible (petits bailleurs, biens vétustes); Complexité accrue (législation, administration, procédures administratives). Les problèmes de loffre (et des bailleurs)

14 Une analyse comparative de différents systèmes de loyers objectifs ; Pour bien comprendre les styles bien différents des loyers objectifs, il faut connaître les contextes différents et les comparer avec notre propre contexte. Les questions à poser

15 Les questions de contexte : La structure du marché immobilier, lampleur et la fonction du marché locatif privé La politique de logement et notamment la politique concernant le marché locatif privé, social et semi-social La typologie des bailleurs et des locataires La typologie des logements Les questions à poser

16 Champs dapplication matérielle : A quels logements appliquer un encadrement des loyers ? En fonction du montant des loyers ? Faut-il exclure les nouveaux logements ? Tous les logements ou seulement une partie du parc locatif (locataires avec allocation-loyer, bailleurs ou locations conventionnées) ? Quelle est la marge de liberté contractuelle ? Qui peut invoquer un loyer objectif (locataire, bailleur, autorité publique (en vue doctroyer une allocation-loyer) ? Droit impératif ou droit public (intérêt général) ? Les questions à poser

17 Champs dapplication temporelle Quand faut-il appliquer le loyer objectif (au début du bail, en cas de révision au cours du bail) ? NB : La question est liée à la sécurité dhabitation Quel type dobjectivation des loyers mettre en oeuvre ? Méthode de comparaison (valeur du marché) : lAllemagne, lAngleterre ? Méthode de capitalisation (en vue de la rentabilité) : Luxembourg ? Méthode analythique (lien raisonnable entre prix, qualité et confort) : Pays-Bas ? Les questions à poser

18 Quels sont les buts poursuivis ? (Raisons historiques de la naissance dun loyer objectif) Rentabilité, favorable à des investissements, des améliorations (travaux), favoriser la réhabilitation ou défavoriser les dégradations; Objectifs sociaux : maîtriser ou modérer les hausses de loyers, protection des locataires; Raison budgétaire liée à loctroi dune allocation-loyer; Mécanisme correcteur lié à la fonction du marché et à la liberté contractuelle de déterminer le loyer de base; Mécanisme correcteur lié à lenrichissement des bailleurs qui reçoivent des mesures de soutien financier donné par lEtat ou une autorité publique; Les questions à poser

19 Quel encadrement institutionel Commissions paritaires avec possibilité du recours à un juge, Rent- officer (Angleterre), Mietspiegel (avec collaboration entre organisations des bailleurs et locataires) Encadrement scientifique : échantillions scientifiques La compétence de lautorité publique: le gouvernement décide chaque année la valeur des points de valorisation(la valeur en ) Enregistrement des baux et un observatoire des loyers Les questions à poser

20 Encadrement budgétaire Conséquences budgétaires de lencadrement institutionel; Conséquences budgétaires des allocations-loyer; Conséquences budgétaires des autres instruments de soutien aux bailleurs (fiscalité, primes, etc.). Les questions à poser

21 PaysSystème d'aides aux locataires Proportion de locataires privés recevant des aides Charges moyennes sur revenus nets de loyers (après aides) PortugalDégrèvement d'impôt sur loyernon applicable10 (anciens), 30 (nouveaux) IrlandeDégrèvement d'impôt sur loyernon applicable16 GrèceDégrèvement d'impôt sur loyernon applicable EspagneDégrèvement d'impôt sur loyernon applicable18 FranceAllocation logement2017 DanemarkAllocation logement1920 Pays-BasAllocation logement1320 AllemagneAllocation logement1021 Royaume-UniAllocation logement2522 SuèdeAllocation logement927 LuxembourgAllocation logementnon applicable29 Flandre 2005 Allocation locatif2,1329,5 (sans aide) Tableau comparatif des systèmes daide aux locataires Source Hedman 1993

22 Politique du logement et proportion du budget du PNB (fin du 20ème siecle) Pays-Bas, Suède et Royaume-Uni : Ils se caractérisent par une forte intervention de l'État. Ces pays possèdent les plus amples secteurs de loyers sociaux de l'Union européenne et leurs gouvernements dépensent plus de 3% du PNB en politique du logement. Autriche, Danemark, France et Allemagne : Moins de modifications du marché et maintien d'importants secteurs de loyers privés. Les dépenses publiques en politique du logement se situent typiquement dans une fourchette de 1-2% du PNB. Les politiques de logement dans le PNB : comparaison

23 Irlande, Italie, Belgique, Finlande et Luxembourg : C'est un groupe disparate, mais qui possède, pour la plupart des pays, d'importants secteurs de propriétaires occupants et des secteurs de loyers sociaux relativement faibles. Les dépenses publiques en matière de logement sont généralement limitées à environ 1% du PNB. Belgique : 0,24% Portugal, Espagne et Grèce : Les secteurs de propriétaires occupants sont particulièrement importants, les secteurs de logements sociaux minimaux et (jusquà récemment) des secteurs privés de loyers de basse qualité en régression. Les dépenses des gouvernements en politique du logement représentent moins d1% du PNB. Les politiques de logement dans le PNB : comparaison

24 Diminution du secteur locatif privé (11%); Important secteur locatif social : les subventions dobjet ont été abrogées; Approche équivalente en subventions et régulations pour le secteur locatif social et privé (en majorité); Beaucoup de bailleurs institutionels (Caisses des pensions, assurances); Grande uniformité des logements, donc plus facile à gérer ; Nouveau gouvernement de droite : diminution des allocations-loyer ; Détermination de la valeur locative par points (système analytique); Le Parlement décide chaque année de la valeur des points en ; Confort et attractivité du quartier : grand poids Pays-Bas : Loi « Huurprijzenwet woonruimte »

25 Libéralisation des loyers élevés = 5% du parc au-dessus de 647,53 par mois (chiffres de 2010) et bail conclu après 1/1/1994 ou logement réalisé à partir du 1/7/1989; Loyer libéralisé = seuil pour allocation-loyer : pas de révision possible au début du bail, mais révision possible en cours pour le futur si la valeur locative est inférieure à 647,53 ; Principe du consentement libre mais bailleur et locataire peuvent demander une révision du loyer de base dans les six mois après le début du bail; Pays-Bas : Loi « Huurprijzenwet woonruimte »

26 Exemple de calcul des points pour logements locatifs : voir word- document Pour logements indépendants et chambres : -Possibilité de diminution des loyers en fonction des critères manquants ( trois catégories A,B,C): 20,30 ou 40% du loyer maximal, également possible en cours de bail jusquà ce que le bailleur ait fait des travaux; Une demande pour une allocation-loyer entraîne automatiquement un recours à la commission locative; - Commission locative : procédure administrative simple et bon marché -Composition paritaire : magistrat et représentants des organisations des bailleurs et locataires; - Si les parties ne font pas appel contre la décision de la commission chez le juge du canton dans le délai de 8 semaines : la décision vaut pour accord des parties avec révision du loyer. Pays-Bas : Loi « Huurprijzenwet woonruimte »

27 Grand secteur locatif; Haute qualité; Pas de distinction claire entre secteur locatif privé et social; Distinction diffuse entre bailleurs particuliers, professionnels et sociaux; Subventions dobjet pour bailleurs privés qui louent à des locataires correspondant aux conditions de location sociale; Donc insertion partielle du marché locatif dans la politique de logement social; Allemagne: Loi « Mietrechtsreformgesetz »

28 Régime attractif de déductions fiscales pour les bailleurs = stimulant fort pour investissements dans la location résidentielle; Législation et changements reflètent la tension entre liberté contractuelle et protection des locataires, donc laspect social; Loi Mietrechtsreformgesetz : loi portant sur la réforme du droit locatif du 19 juillet 2001, entrée en vigueur le 1er septembre 2001; Allemagne: Loi « Mietrechtsreformgesetz »

29 Mietrechtsreformgesetz : Liberté contractuelle pour le loyer de base; A défaut daccord du locataire sur la révision, seul le bailleur peut demander une révision à la hausse du loyer au niveau duortsübliche Vergleichsmiete = loyer local habituel de référence pour détermination du loyer maximal Loyer local habituel de réference: 2/3 des loyers pour des baux conclus les dernières 4 années pour les logements comparables en termes de type, de taille, de confort,de qualité et de localisation Seulement si le loyer est resté constant et invariable depuis 15 mois et à condition que la révision date dau moins une année Allemagne: Loi « Mietrechtsreformgesetz »

30 Les critères ont un même poids, mais cela a été critiqué par la doctrine de droit et la jurisprudence qui accordent un poids plus important à la taille et le confort ; Pas de critères de dégradation, mais le locataire peut exiger une réduction du loyer et un dédommagement en cas de manques; Pas de possibilité pour le locataire privé de demander une révision vers le bas ou de faire baisser le loyer; Mais il y a une protection juridique du locataire contre des loyers usuraires ; Allemagne: Loi « Mietrechtsreformgesetz »

31 Le bailleur doit demander par écrit la révision du loyer vers le haut en mentionnant le montant exact; Le bailleur doit motiver sa demande en termes de droit pour aboutir autant que possible à des accords extra-judiciaires; Plusieurs possibilités légales pour fournir la preuve : -Mietspiegel -Banque de données (loyers) -Avis dun expert -Comparaison avec aux moins trois logements semblables qui doivent être identifiables et vérifiables - … Allemagne: Loi « Mietrechtsreformgesetz »

32 Le Mietspiegel (baromètre des loyers) Cest laspect le plus important; Il sagit dune grille des loyers comparables par commune et par type de logements; Le tableau des loyers de référence ou des fourchettes de loyers est déterminé par la commune ou par les réprésentants des organisations de bailleurs et de locataires; Il peut être élaboré pour une commune, plusieurs communes, ou plusieurs quartiers dans une ville ; Il sapplique dans 87 % des grandes villes (plus de habitants); Allemagne: Loi « Mietrechtsreformgesetz »

33 Les données du Mietspiegel sont publiques : transparence du marché et outil pour aboutir à des accords extra-judiciaires; Depuis le 1er septembre 2001, le Mietspiegel qualifié intègre des méthodes statistiques scientifiquement reconnues. Il doit être appliqué partout où ces statistiques existent; Le Mietspiegel, basé sur les loyers des baux en cours conclus les 4 dernières années, a un effet de régulation et de modération des hausses des loyers. Allemagne: Loi « Mietrechtsreformgesetz »

34 Le Kappungsgrenze La hausse des loyers est limitée par ( limite d exhaussement possible) Le taux maximal daugmentation pour une période de trois ans est de 20% Pas applicable si : - travaux de rénovation, -hausse des coûts compris dans le loyer, -majoration du loyer de base via un montant forfaitaire convenue par bail entre les parties (Staffelmiete) -Adaption à lindex fixée par bail (Indexmiete) Allemagne: Loi « Mietrechtsreformgesetz »

35 Le locataire doit exprimer son accord avec la demande de révision à la hausse du loyer (laccord peut être implicite); Le locataire peut donner un préavis de deux mois dans les deux mois qui suivent la demande de révision; Protection du locataire contre le loyer usuraire (Mietwucher) : -peine pénale allant jusquà ; -sanction de nullité partielle, également applicable aux loyers de base. Allemagne: Loi « Mietrechtsreformgesetz »

36 Relance de loffre par les Conservateurs par voie de dérégulation et de moindre protection des locataires; Nouvelle diminution de loffre dans le milieu des années 90; Le Labour veut encourager les bailleurs professionnels (mais ny réussisse pas vraiment); Récemment : possibilité demprunts pour bailleurs (buy tot let) qui recourent à des agences immobilières. Angleterre et Pays de Galles : Loi « Rent Act (1977) »

37 Controle des loyers pour locataires habitant le logement quils louent. Le Rentofficer: fonctionnaire désigné par la Reine (gouvernement) avec un statut indépendant, qui connaît bien les marchés locatifs et a autorité de déterminer le loyer raisonnable (fair price) dun logement locatif privé. Le bailleur ou le locataire peut demander au Rentofficer de déterminer le loyer raisonnable. Le gouvernement aussi lorsquil subventionne le loyer (allocation-loyer). Angleterre et Pays de Galles : Loi « Rent Act (1977) »

38 Le Rentofficer peut entendre les parties, visiter des lieux, … Une fois déterminé, le loyer raisonnable est enregistré par le rentofficer et, dès lors, dapplication; Il reste dapplication pour le logement jusquà ce que de nouveaux éléments justifient une modification; Un nouvelle demande pour déterminer le loyer ne peut être introduite quaprès deux ans, sauf si le locataire et le bailleur le demandent ensemble ou en cas daméliorations; Angleterre et Pays de Galles : Loi « Rent Act (1977) »

39 Si le loyer de base convenu dans le contrat est inférieur au loyer raisonnable, il reste valable; Pour déterminer un loyer raisonnable, le Rentofficer doit sappuyer sur les critères suivants du logement : - Lâge, le type, la localisation et létat de maintien de lhabitation; - Si le logement est meublé : quantité, qualité et état des meubles; - Les clés éventuellement payées en cas de conclusion ou de renouvellement du bail. Angleterre et Pays de Galles : Loi « Rent Act (1977) »

40 Jusquen 1988, le Rentofficer ne peut pas tenir compte du manque doffre sur le marché locatif (réforme du Housing Act); Le Rentofficer a une grande marge dappréciation comme spécialiste et expert; Dans les faits, le Rentofficer applique la méthode de comparaison avec les loyers enregistrés, ou la méthode de calcul du retour sur investissement : profit raisonnable pour le bailleur compte tenu de son investissement dans ce logement. Angleterre et Pays de Galles : Loi « Rent Act (1977) »

41 Le Rent Act allait à lencontre des mécanismes de marché; 1988 : libéralisation partielle des loyers : le Housing Act remplace le Rent Act de 1977; Désormais : Liberté contractuelle pour les baux conclus après le 15 janvier 1989; Le Rentofficer est remplacé par les Rent assessment committees ; La notion fair rent est remplacée par la notion plus conforme au marché de loyer raisonnable : le loyer raisonnable est le loyer demandé par un bailleur raisonnable qui est au courant des conditions du marché et qui veut louer à un prix qui lui donne un rendement raisonnable pour son investissement; Méthode de comparaison avec des locations comparables dans le quartier; Angleterre et Pays de Galles : Loi « Housing Act (1988) »

42 Réforme de la protection du locataire : 3 types de baux : 1. Fixed term tenancy : bail à durée déterminée auquel le bailleur ne peut mettre fin que pour des motifs légaux et dont les expulsions doivent être décidées par le tribunal; 2. Assured periodic tenancy : bail à durée déterminée avec reconduction automatique, auquel le bailleur ne peut mettre fin que pour des motifs légaux et dont les expulsions doivent être décidées par le tribunal juge; Le bailleur peut réviser le montant au moment du renouvellement du bail si le loyer na pas été conclu par bail. Si le locataire nest pas daccord il peut introduire une demande de fixation du loyer raisonnable par le comité de fixation des loyers ( Rent assessment committees) 3. Assured shorthold tenancy : bail à durée courte (minimum six mois): bail de type réputé standard pour les baux de résidence principale pour les baux conclus après le 28 février 1997 En cas de loyer excessif, le locataire peut demander une réduction du loyer au comité de détermination des loyers Angleterre et Pays de Galles : Loi « Housing Act (1988) »

43 Le Housing Act : introduit un lien plutôt pervers entre sécurité dhabitation et objectivation du loyer; résulte dune mauvaise politique au départ : un système de loyers objectifs qui na pas assez de soutien public et qui va radicalement à lencontre des intérêts des bailleurs; Angleterre et Pays de Galles : Loi « Housing Act (1988) »

44 Légende du tableau Révision possible du loyer contractuel de base pour nouvelles conditions – comparaison avec les loyers dans le quartier Révision possible du loyer contractuel fondé sur les caractéristiques intrinsèques du logement Lien entre le loyer et la qualité du logement mis en location Fixation dun loyer maximal Instauration dune commission locative Valeurs de référence sur base dun répertoire des loyers ou dun système de points Score sur 6 des réglementations ou instruments qui aboutissent à des loyers objectifs Objectivation des loyers : Tableau comparatif

45 Location habitat 2008 Belgiqueouinon 1 Allemagneoui nonoui5 Angleterre Rent Act 1977 oui 6 Angleterre Housing Act 1988 Oui/nonnon Oui/nonouinon2 FranceouinonOui/nonnonoui 3,5 Pays-basoui 6 Luxembourgnonoui non4 Objectivation des loyers : Tableau comparatif

46 Presquun quart des locataires du marché privé (22,3 % ou locataires) disposent des revenus les plus bas et paient plus de 30 % de leur revenu pour le loyer et/ou se trouvent mal logés. Ces personnes louent cher et/ou mal parce quelles nont pas dautre choix. Cest inadmissible Source: Note sur la politique de logement déposée par Freya Vanden Bossche, ministre flamande du Logement Lallocation loyer en Flandre :

47 Fin 2008 : locataires bénéficient dune allocation- loyer = 2,13% des locataires privés en Flandre ( ); Lélargissement était promis pour 2009, puis 2010 et maintenant fin 2010… Elargissement pour 2011? : ? Comparer avec les besoins : de à (méthode du budget minimal). Lallocation loyer en Flandre :

48 Vu les problèmes daccessibilité, de qualité et de protection du locataire Vu les problèmes de rentabilité directe, de garantie de payement, des besoins d investissement et de renforcement de loffre, du côté des bailleurs La conclusion nest plus : oui ou non aux loyers objectifs ou raisonnables, mais quel système de loyers objectifs avec quel encadrement ? Les loyers de référence doivent garantir laccessibilité ainsi que la rentabilité. NB : Une étude scientifique est actuellement en cours Conclusion :


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