Les ingrédients de l’équation économique du logement social

Présentation au sujet: "Les ingrédients de l’équation économique du logement social"— Transcription de la présentation:

1 Les ingrédients de l’équation économique du logement social
Forces et faiblesses ? Dominique Hoorens Directeur des Etudes Economiques et Financières Le 24 janvier 2012

2 Les statuts d’occupation en France
Source : Enquête nationale Logement 2006 2

3 Objectif du logement social : Proposer des loyers moins élevés…
Comparaison du niveau des loyers en 2009 Loyer mensuel / m2 Secteur locatif privé (OLAP) Secteur Hlm Paris 19,0 6,8 Aix 11,3 4,8 Toulouse 6,9 4,6 Lille 8,1 5,1 Strasbourg 8,0 4,9

4 Proposer des loyers moins élevés…
Distribution des loyers au sein des parcs locatifs (Province) social privé

5 … à des ménages aux revenus modestes
Les déciles de niveau de vie sont les montants tels qu'ils séparent l'ensemble des ménages en 10 part égales.

6 Un modèle de développement en pleine activité
PLUS ET PLAI programmés En nombre de logements Sources : budgets annuels du logement

7 Equilibre d’une opération locative
Cas type

8 Plan de financement du PLUS (1)

9 Plan de financement du PLUS (2)

10 Plan de financement moyen d’une opération HLM
* euros/logement

11 Pour un objectif de loyer bas
Loyer d’équilibre selon la proportion des prêts € /m2/mois

12 Première interrogation
Capacité à tenir « les prix » Sachant que le foncier pèse pour environ 25 % dans les coûts

13 Deuxième interrogation : la capacité à trouver des financements
Epargnants Garantie Défiscalisation 35 % Financement des PME Etat Etablissements bancaires 65 % Centralisation Rémunérations Prélèvement sur le bénéfice Fonds d’Epargne CDC Placements financiers Autres investissements Collectivités locales CGLLS Organismes Hlm Prêts habitat/Ville Collectivités locales, transports, universités, hôpitaux, traitement des eaux Garanties

14 Circuit Livret A : le ratio « protecteur » de 1.25
(dépôts centralisés/encours politique de la ville) peut être atteint, en fonction des besoins d’emprunts et des dépôts à l’horizon 2014/2015 D’autres pistes de financement ? En l’absence de bonification, elles conduisent, aux conditions d’équilibre actuelles, à relever les loyers de sortie ou à rechercher plus de subventions

15 Des fonds « gratuits » … pas si « gratuits » !
Troisième interrogation Des fonds « gratuits » … pas si « gratuits » !

16 … revient à une aide d’Etat…
Bonification CDC : … revient à une aide d’Etat… Aide de l’Etat : (et APL !) Arbitrage entre les dépenses de l’Etat. Mobilisation du contribuable national ou de cotisations Aide de la région : Arbitrage entre les dépenses régionales. Mobilisation du contribuable national et régional Aide du département : Arbitrage entre des dépenses départementales. Mobilisation du contribuable national et départemental Aide du bloc communal : Arbitrage entre des actions locales. Mobilisation du contribuable national et local

17 D’autres formes de péréquation existantes
Générationnelle : entre actuels et futurs locataires Géographique : le prélèvement « sans gain » sur et partiellement en faveur des organismes Mais aussi le circuit Livret A

18 Prélèvement : une histoire complexe
Une CRL (2,5 % sur les loyers) 340 mo Un nouveau dispositif Scellier (prélèvement sur potentiel financier … ou loyer) 340 mo Amendé par le Sénat (prélèvement sur potentiel financier … ou loyer) 150 mo Dispositif final de la commission mixte (prélèvement sur potentiel financier … ou loyer) 175 mo sur potentiel ou loyer 70 mo (pendant 3 ans) sur autofinancement 18

19 Le prélèvement : combinaison de deux dispositifs
Plafond fonction du loyer et accroissement du patrimoine. exemple * (8% - 4 %) Prélèvement/logement Courbe prélèvement progressif Potentiel/logement Taux par tranche 0 % 4 % 8 % 12 % 16 % + un dispositif favorable aux groupes

20 D’autres formes de péréquation dont on parle
Entre organismes Entre organismes au sein d’un groupe Au sein d’un organisme : géographique de redistribution ou de développement Entre opérations : - public/privé - marché/hors marché

21 Réforme des valeurs locatives des entreprises … et des ménages !
Dominique Hoorens Directeur des Etudes Economiques et Financières

22 Analyse Une approche économique des bases bienvenue
Un principe d’application qui corrige les disparités d’évaluation à un niveau territorial étroit : Base d’imposition nouvelle = « valeur économique » * coefficient correctif local somme des anciennes bases Coefficient correctif : somme des nouvelles bases Maintien du montant des bases Mais ne corrige pas les disparités d’évolution entre les territoires Une des raisons : Des contribuables assujettis à la taxe sur le foncier bâti sur deux bases d’imposition (ménages/anciennes ; entreprises/nouvelles) Et une volonté de garder le même taux

23 Peut on « tester » les résultats sans l’ensemble des résultats?
Des interrogations Méthode mal adaptée pour disposer des bons outils de péréquation ? Le principe d’application est-il juste ? «Neutralisation» par territoire en corrigeant des bases, des taux, des produits, des dotations pour palier un défaut d’actualisation depuis 30 ans Séparer le foncier bâti ménages/entreprises ? Mise en place des nouvelles valeurs locatives et «expérimentation » : Peut on « tester » les résultats sans l’ensemble des résultats?