Entretiens Louis le Grand  30 et 31 août 2007 

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2 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007
Étude de cas Vinci Construction Patrick RERZKI Dominique MESLIN Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Entretiens Louis Le Grand

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Le financement du logement social en France Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007

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SOMMAIRE Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Première partie : HISTORIQUE et CADRE REGLEMENTAIRE Deuxième partie : LES OUTILS de FINANCEMENT Troisième partie : ETUDES de CAS Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

5 Présentation de VINCI Les quatre métiers de VINCI
Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 VINCI est le premier groupe mondial intégré de concessions-construction collaborateurs dans le monde en France Présence dans plus de 80 pays Un réseau de entreprises chantiers par an Plus de 100 ans d’histoire Les quatre métiers de VINCI VINCI Concessions Expertise de la délégation de service public et de la concession depuis plus d’un siècle. Conception, construction, financement et exploitation des infrastructures EUROVIA Leader européen des travaux routiers et du recyclage des matériaux et 1er producteur de granulats routiers VINCI Energies Leader en France et acteur majeur en Europe des technologies des énergies et de l’information VINCI Construction N°1 mondial de la conception-construction de grands projets de bâtiment et d’infrastructures et du génie civil Chiffre d’affaires 2006 = 26 Mds (en millions d’euros) Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

6 Présentation de VINCI Infrastructures routières et autoroutières
Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Infrastructures routières et autoroutières Stationnement Gestion d’aéroports Stade de France Industrie Tertiaire Infrastructure d’énergie Télécommunication Travaux routiers Cadre de vie et environnement Production de matériaux Services Bâtiment Génie civil Génie civil spécialisé Hydraulique Services En millions d’euros Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

7 Présentation de VINCI Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Concessions / Construction : des activités complémentaires Construction Concessions Free cash flow Capitaux engagés Cycles courts Capitaux engagés faibles Trésorerie d’exploitation structurellement positive Compétence technique (conception / construction, maintenance) Réseau commercial Cycles longs Capitaux engagés importants Financements à fort effet de levier et sans recours Compétence de montages de projets et d’exploitation Know-how juridique et financier Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

8 Les grandes étapes de la politique du logement social
Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 L’intervention croissante de l’État et la place majeure des acteurs du logement social depuis le XIX ème siècle La mise en place d’une législation articulée autour de lois fortes à la veille de la Première Guerre Mondiale L’entre-deux-guerres : l’État face à la crise du logement : une volonté politique sur fond de crise : le temps de l’aménagement et l’évolution des financements sous une nouvelle Constitution La réforme de 1977 et la Décentralisation La problématique constante de la construction du logement social en France Le problème du logement social toujours d’actualité De nouvelles mesures adoptées Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

9 Le cadre actuel du logement social
Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Les principaux axes de la politique Actualité du logement social en France La Loi Solidarité et Renouvellement urbains – décembre 2000 Logement social : un service d’intérêt général et un instrument efficace de la mixité sociale Permet une accélération des opérations traitées Le Plan de Cohésion Sociale Action du plan sur l’emploi, le logement et l’égalité des chances. Programme d’urgence de construction de logements sociaux : faire passer la production de en 2004 à en 2009 Le programme national de rénovation urbaine – 2003 Prévision pour logements construits logements réhabilités logements démolis Source : Alternatives Économiques 4ème trimestre 2005 Hors Série PLUS : Prêt Locatif à Usage Social PLA-I : Prêt Locatif Aidé d’Intégration PLS : Prêt Locatif Social Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

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Acteurs du logement social Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 État, Collectivités Locales La politique de subvention destinées à soutenir le parc locatif social relève de la prérogative de l’Etat Gestion des aides et décision de leur attribution par la Direction Départementale de l’Equipement Depuis le 1er janvier 2005, délégation aux Établissements Publics de Coopération Intercommunale et départements des compétences régaliennes en matière d’attribution des aides à la pierre (construction et réhabilitation) La Caisse des Dépôts et Consignation Assure le financement de 80% des logements locatifs sociaux par des prêts à long terme Participe au financement de la politique de la ville, comme partenaire de l’ANRU Propose aux grandes villes et aux bailleurs sociaux les financements globaux et pluriannuels nécessaires à la mise en œuvre de leurs politiques de l’habitat Déploie des prêts (PLUS, PLS, PLA-I) et une gamme d’outils financiers adaptée à la demande des organismes HLM Agence nationale pour la rénovation urbaine Établissement public national à caractère industriel et commercial placé sous la tutelle du ministère de la politique de la ville Institué par la loi Borloo du 1er août 2003 pour simplifier et accélérer les démarches des collectivités locales et des bailleurs désireux de conduire des opérations de rénovation en zones urbaines sensibles ou dans des quartiers aux caractéristiques proches Interlocuteur unique des collectivités locales, elle leur offre la garantie de ses financements pour la réalisation des opérations prévues par le programme national de rénovation urbaine Sa mission essentielle est de faciliter la réalisation des opérations de rénovation urbaine par l’octroi de subventions destinées à financer la construction de nouveaux logements sociaux Vinci et le logement social Nombreux Chantiers lancés grâce au financement de l’ANRU Formation de conducteurs de travaux en réhabilitation Renforcement de la position de Vinci Construction sur le secteur du logement social neuf Objectif : doubler la présence de VINCI Construction dans le secteur du logement collectif Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion Entretiens Louis Le Grand

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L’organisation du financement du logement social Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Quels sont les outils de financement ? Prêts locatifs (PLUS, PLS..) Prêt à l’accession sociale Prêt à taux zéro Participation 1% patronal Qui peut bénéficier des aides ? Organismes HLM Bailleurs sociaux Société d’économie mixte Collectivités Locales Entreprises Privées Ménages Qui finance le logement social ? L’Etat La Caisse des Dépôts et Consignation Participation des employeurs Caisse d’Allocations Familiales Banques Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

12 Les patios de Chennevières-sur-Marne
Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Contexte de l’opération et Programme Restructuration du bâti d’une ancienne imprimerie édifiée à flanc de coteaux des bords de marne, face à Saint-Maur des Fossés. 51 logements collectifs de grande qualité imaginés. Une SHON d’environ 5 000 m² et une SHa de 4 171 m² Acteurs de l’opération :SOCOGIM et Bateg Foncière Logement Opération vendue en totalité en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) fin avril 2005 à Foncière Logement pour un montant d’environ 11 millions d’euros TTC (avec une TVA de 5.5%), et a été livrée « clés en mains » à l’été 2006 Les logements ont été loués en PLS (Prêt Locatif Social) à des salariés de sociétés versant du 1%, principale source de financement utilisée. Situation Angle avenue de la Gare et rue d’Houin avant l’opération Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

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Les patios de Chennevières-sur-Marne Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Les logements se déclinent du 2 au 5 pièces et se composent en appartements classiques, en duplex et en maisons de ville Perspective Avenue de la Gare Patio Intérieur L’aménagement paysager de 3 patios Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

14 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Contexte de l’opération
Opération GRIGNY Centre Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Contexte de l’opération Construction de 2 bâtiments comprenant 45 logements, 1 cure et 1 médiathèque - 1 bâtiment avec 2 cages (A et B) comprenant : 31 logements libres et 34 parkings - 1 bâtiment C comprenant : 11 logements locatifs sociaux et 11 garages 1 presbytère - 3 logements pour curés et un jardin Une médiathèque et 9 parkings Surface SHON : m² Le maire souhaite requalifier son centre-ville avec la création d ’une médiathèque et le déplacement des services de la poste Terrain situé en hyper centre entre l ’église, la mairie et un groupe scolaire Propriétaire : l ’Association Diocésaine de Lyon SOCOGIM souhaite compléter l ’immeuble « public » par 11 logements PLUS Montant H.T. des travaux : € H.T. Date de livraison : Juin 2005 Situation Département du Rhône Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

15 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007
Opération de Grigny Centre Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

16 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Contexte de l’opération
Opération « Le Hameau du Golf » Le Vaudreuil Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Contexte de l’opération Il s’agit d’un ensemble immobilier situé Avenue des Anciens Combattants d’Afrique du Nord Le Vaudreuil. L’opération d’ensemble se composera de 50 maisons individuelles de 4 types différents, c’est une acquisition en Vente en Etat Futur d’Achèvement SHON : m² SHAB : m² Situation Département de l’EURE Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

17 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007
Opération « Le Hameau du Golf » Le Vaudreuil Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

18 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Acteurs de l’opération
LE PROGRAMME ENVISAGE Acteurs de l’opération Programme Intervenants: La Construction Résidentielle Promoteur PERL SA Opérateur du schéma d’usufruit SILOGE Exploitant usufruitier Patrick DELAMOTTE Architecte 50 maisons individuelles de 4 types : Type A : Trois groupes de 4F3 mitoyens formant un édifice R+1 de 21,94m de long par 7,2m de large. Ces maisons auront une surface habitable de 62m². Type B : Six groupes de 2 T4 formant des maisons jumelées R+1+C de 16m de long par 6,60m de large. Ces maisons auront une surface habitable de 89,74 m². Type D : Quatre maisons T5 isolées R+1+C en carré de 7,70m de côté. Ces maisons auront une surface habitable de 95m². Toutes les maisons de type A, B et D auront un garage accolé à proximité. . A ces garages fermés s’ajouteront 28 places aériennes. Budget de l’opération : Acquisition en VEFA de 28 maisons à LCR € HT Cession de l’usufruit temporaire au SILOGE € HT Commercialisation : Le prix de la nue-propriété varie, en fonction de la durée de l’usufruit arrêtée avec le bailleur, entre 50% et 60 % du prix en pleine propriété Prévision Acte Bloc + usufruit + NP Septembre 2006 Fondations – Bas RdeC Octobre 2006 Bas 1er étage Décembre 2006 Hors d’eau - air Avril 2007 Achèvement Novembre 2007 Livraison Décembre 2007 Levées de réserves Février 2008 Conformité Mai 2008 Le SILOGE se finance en PLS avec une TVA de 5.5% applicable aussi à la nue-propriété Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

19 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007
Conclusion Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

20 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007
Conclusion Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 La place du financement du logement social dans la politique française Le logement social, un composant de la ville Le logement social, un produit urbain Introduction 1ère Partie : Historique et Cadre réglementaire 2ème Partie : Outils de financement 3ème Partie : Études de cas Conclusion

21 Évolution des taux d’occupation en France 1992-2002
Source : INSEE Enquêtes Logement Milliers de logements Résidences principales par type de logement et statut d’occupation Structure par statut d’occupation 1992 1996 2002 Ensemble Propriétaires occupants 11 913 12 645 13 724 53.80% 54.30% 56.00% Locataires secteur social 3 775 4 100 4 231 17.10% 17.60% 17.30% Locataires secteur privé 4 561 4 777 5 075 20.60% 20.50% 20.70% Autres statuts 1 882 1 764 1 495 8.50% 7.60% 6.10% Total 22 131 23 286 24 525 100.00% Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007

22 Les flux financiers Source : Compte du Logement
Montants en millions d’euros 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Logements neufs 34 252 34 121 34 889 37 011 42 156 44 504 45 637 49 145 51 454 Fonds propres 15 934 14 988 14 550 13 984 15 070 19 401 20 296 19 442 19 860 Aides 1 499 1 708 2 099 1 735 1 393 1 423 1 471 1 487 1 334 Emprunts 16 819 17 425 18 240 21 292 25 693 23 680 23 869 28 216 30 260 Acquisitions de logements d’occasion 43 977 51 475 57 414 63 005 75 108 84 075 89 554 99 161 25 350 27 813 32 090 34 868 40 044 49 700 50 715 57 339 68 620 305 486 442 318 308 355 345 292 18 322 23 176 24 882 27 819 34 756 34 020 38 494 41 477 41 135 Travaux sur immeubles existants 26 556 26 341 27 426 28 411 29 317 30 440 31 500 32 450 33 834 18 058 19 982 17 802 18 433 20 049 20 263 22 063 21 636 21 362 965 999 1 044 1004 1006 947 773 747 732 7 533 8 360 8 580 8 974 8 262 9 230 8 664 10 066 11 741 Ensemble 59 342 59 783 64 442 67 285 75 163 89 364 93 074 98 417 2 769 3 193 3 585 3 057 2 707 2 725 2 589 2 579 2 358 42 647 48 961 51 702 58 085 68 711 66 930 71 027 79 759 83 186 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 Les fonds propres correspondent à l’apport personnel lors d’opérations à crédit ou à l’intégralité du financement lors d’opérations au comptant

23 Nombre de logements mis en chantier selon le mode de financement
Source : Compte du Logement En milliers de logements 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Logements aidés 139 140 127 135 123 125 118 113 PLA-PLUS 53 45 44 41 37 38 35 Prêt à 0% 86 95 83 98 94 87 75 Logements non aidés 121 156 178 174 180 196 250 Ensemble des mises en chantier 264 261 283 317 309 302 314 363 Le nombre de logements locatifs sociaux (PLA,PLUS) est estimé par la DAEI/ CASP à partir du nombre d’agréments distribués par les DDE Nombre de PTZ mis en force (source: SGFGAS) Nombre de logements (dont logements en résidence) commencés en date de prise en compte (source : DAEI-SES) Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007

24 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007
Nombre de logements réhabilités et d’opérations d’acquisition amélioration (secteur aidé) financés de 1996 à 2003 Source : DGUHC 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Acquisition amélioration PLA (1) 10 338 9 433 8 394 8 720 10 458 11 910 13 481 13 156 Acquisition amélioration PTZ 25 765 18 627 17 610 16 661 14 636 12 822 11 090 7 766 ANAH 86 888 84 117 PAH y compris suppression d’insalubrité 66 623 69 400 77 400 92 400 72 000 68 400 70 778 58 630 PALULOS (Hors petits travaux) 88 102 75 737 80 400 63 705 Ensemble 313096 PALULOS (petits travaux) 20 105 20 200 25 800 31 928 30 445 31 501 8 357 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007 (1) Y compris PLA très sociaux

25 Évolution des mises en chantier par type de logements (en milliers)
Nombre de logements mis en chantier selon le mode de financement (en milliers) Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007

26 Secteur locatif Social (revenu imposable N-2 en €) pour l’année 2007
Paris et Communes Limitrophes Catégorie de ménage PLAI PLUS PLS 1 10 156 18 463 24 002 2 16 556 27 593 35 871 3 21 703 36 172 47 024 4 23 754 43 187 56 143 5 28 259 51 382 66 797 6 31 801 57 819 75 165 Pers. supplémentaire 3 544 6 442 8 375 Entretiens Louis le Grand – 30 et 31 août 2007