PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BATIMENTS

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PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BATIMENTS
15/04/2017 PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BATIMENTS Hans Van de Cauter Nicolas Delvoie Conférence IFE, Bruxelles, 15/04/2017

15/04/2017 PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BATIMENTS I. INTRODUCTION - I.1. Origine - I.2. Matière régionalisée - I.3. Principe - I.4. Champ d’application Certificateurs II. BATIMENTS EXISTANTS - II.1. Définition - II.2. Contenu du certificat - II.3. Vente et location III. BATIMENTS NEUFS - III.1. Définition - III.2. Construction - III.3. Vente et location en cours de construction IV. PUBLICITE V. DUREE ET COUT DU CERTIFICAT VI. SANCTIONS ADMINISTRATIVES ET PENALES VII. CONSEQUENCES SUR LE PLAN CIVIL VIII. INTERVENANTS ET RESPONSABILITES IX. ENTREE EN VIGUEUR CONCLUSION 15/04/2017

I. INTRODUCTION I.1. Origine Protocole de Kyoto accord international visant à la réduction des émissions de gaz à effet de serre et qui vient s'ajouter à la Convention-cadre des Nations Unies sur les changements climatiques dont les pays participants se rencontrent une fois par an depuis 1995. Signé le 11 décembre 1997 lors de la 3e Conférence des Parties à la Convention (COP 3) à Kyoto au Japon, il est entré en vigueur le 16 février 2005. Ce protocole visait à réduire, entre 2008 et 2012, d'au moins 5 % par rapport au niveau de 1990 les émissions des gaz à effet de serre par le biais de politiques d’accroissement de l’efficience énergétique globale. 15/04/2017

Initiatives européennes En Europe, le bâtiment est responsable de 50% du total des consommations des ressources naturelles exploitées, de 40% des consommations d’énergie et de 30% des émissions CO2. Des technologies fiables existent aujourd’hui pour réduire la consommation énergétique. Directive européenne 2002/91/CE du 16 décembre 2002 Directive U.E. sur la performance énergétique et le climat intérieur des bâtiments: vise à obtenir des bâtiments moins énergivores et à diminuer les émissions de CO2. * Objectifs: évaluation PEB / Exigences minimales PEB * Délai de transposition: (prorogation au ) Directive européenne 2010/31/CE du 19 mai 2010 (« RECAST » / « REFONTE ») * Abrogation de la directive de 2002 au * Adoption de nouvelles mesures pour le 9 juillet 2012 * Affichage certificats bâtiments existants non-résidentiels > 500 m² pour le * Nouvelles exigences PEB - bâtiments publics: et « 0 énergie » pour le - autres bâtiments: et « 0 énergie » pour le Définitions: - bâtiment: une construction dotée d’un toit et de murs, dans laquelle de l’énergie est utilisée pour réguler le climat intérieur - unité de bâtiment: une section, un étage ou un appartement dans un bâtiment qui est conçu ou modifié pour être utilisé séparément Méthode calcul de la performance énergétique laissée aux Etats-membres 15/04/2017

I.2. Matière régionalisée - Loi spéciale (art. 6 §1er, VII, h) - Accord de coopération du - Bruxelles: ordonnance du - Région flamande: décret du - Région wallonne: décret du Actuellement respectivement: - Ordonnance du 2 mai 2013 portant le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Energie (COBRACE) - Décret du 8 mai 2009 portant les dispositions générales en matière de politique de l’énergie (Décret sur l’Energie) - Décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments (avant intégré dans le CWATUPE, maintenant on va vers un nouveau Code wallon de la PEB) 15/04/2017

I.3. Principe - La performance énergétique = la quantité d’énergie nécessaire pour répondre aux différents besoins liés à l’utilisation normale d’un bâtiment (chauffage, eau chaude, refroidissement, ventilation et éclairage) - La quantité d’énergie nécessaire résulte d’un calcul qui prend en compte différents facteurs qui influencent la demande d’énergie: * la conception du bâtiment * l’emplacement du bâtiment (climat), l’exposition solaire et l’incidence des structures avoisinantes * l’isolation thermique * les caractéristiques technique des installations * l’autoproduction d’énergie * le climat intérieur, etc. Certificat nécessaire en cas de vente et de location d’habitations existantes (caractère informatif) et nouvelles (caractère contraignant) + étude de faisabilité pour bâtiments > m² (RF: tous les bâtiments) Affichage obligatoire dans les bâtiments publics Installations techniques: - nouvelles: exigences à respecter - existantes: contrôlées et entretenues périodiquement (notamment les chaudières) Exceptions: lieux de culte, bâtiments classés, unités industrielles, constructions provisoires, bâtiments non résidentiels de < 50 m², (démolition d’un bâtiment sauf en RF) 15/04/2017

I.4. Champ d’application Caractère contraignant - construction, - Rénovation (avec permis), - changement de destination, - installation, remplacement ou modernisation de systèmes Caractère informatif - Pour toute vente ou location d’un bâtiment ou d’une « unité PEB » (« aparte wooneenheid ») (bâtiment ou partie de bâtiment destiné à être utilisé de manière autonome; donc aussi pour appartement, studio), le vendeur ou le locataire doit disposer d’un certificat et le communiquer à l’acheteur ou au locataire, même dans la publicité préalable. - Pour les unités PEB similaires d’un même bâtiment: le certificat peut être établi sur base d’une unité similaire dans le même bâtiment 15/04/2017

1.5. Certificateurs - Désigné par le déclarant PEB - Architecte ou personne agréée - Système de formation et d’agrément d’experts qualifiés en PEB (> 500 à Bruxelles !) - L’autorité compétente les contrôle (IBGE, VEA, fonctionnaires délégués) - Indépendance 15/04/2017

II. BATIMENTS EXISTANTS II.1. Définition Bâtiment: toute construction dotée d’un toit et de parois dans laquelle de l’énergie est utilisée pour réguler le climat intérieur (art. 2, 1° décret w.; pas de définitions dans les 2 autres régions, mais reprise dans la directive) existant = déjà construit et réceptionné Un certificateur doit être désigné pour collecter, dans le cadre d’une visite du bâtiment, les données nécessaires à la certification PEB. 15/04/2017

II.2. Contenu du certificat - Date, bâtiment visé, certificateur - Il indique la performance énergétique du bien: classe énergétique de A à G - La cote G atteste d’une consommation 10 fois plus importante que le label A) + recommandations pour améliorer la performance (>< audit énergétique) 15/04/2017

II.3. Vente et location bâtiments résidentiels existants (+ bureaux et services en RF et RB): certificat PEB limité à la vente et la location (RF + aussi en RW à partir du ); RB (plus large): aussi en cas de cession de droits réels en général, comme la cession de bail (mais non pour les servitudes ou l’hypothèque) Disponible dès la mise en vente/location + Transmission obligatoire par le vendeur ou le bailleur à l’acheteur ou au locataire, mais le contenu est purement informatif La législation est aussi applicable en cas de sous-location: le sous-bailleur devra alors disposer d’un certificat 15/04/2017

III. BATIMENTS NEUFS III.1. Définition Tout bâtiment à construire ou à reconstruire. Les bâtiments neufs font l’objet d’une procédure PEB qui commence avec la procédure de demande de permis relative à la construction d’un bâtiment = proposition PEB (RB), déclaration PEB initiale (RW), déclaration de commencement (startverklaring) (RF) et se poursuit au-delà (déclarations PEB (initiale et finale)). Le maître d’ouvrage doit désigner un conseiller (RB), rapporteur (RF), responsable (RW) PEB et consigner, tout au long de la construction, les données qui caractérisent la performance énergétique. Le responsable PEB fait le certificat en RW (avant l’administration). 15/04/2017

III.2. Construction y compris la rénovation, mais procédure simplifiée pour rénovation « simple » avec PU - Une proposition PEB (RB) / déclaration PEB initiale (RW) (= PEB projetée) (avant: engagement PEB) est déjà rédigée au moment de la demande de permis d’urbanisme (RW: à partir du 1er mai 2015) - RF: introduction d’une déclaration de commencement avant les travaux et opérations - RB: notification du début des travaux au plus tard 8 jours avant - La déclaration PEB (RW: « finale ») (PEB as built) est rédigée au plus tard 6 (RF et RB - aussi 2 mois après la Réc. Prov. en RB), 12 mois (RW) à partir de la fin du chantier ou de l’occupation et en tout cas avant le terme de validité du permis. - Le certificat est établi en même temps par le rapporteur (RF)/responsable PEB (RW) sur base de la déclaration PEB (finale), qu’il a lui-même rédigé. En RB: l’IBGE 15/04/2017

III.3. Vente et location en cours de construction En cas de vente ou de location en cours de procédure PEB (permis, construction, achèvement + 6/12 mois en principe) un rapport intermédiaire (RB, RF), une déclaration PEB provisoire (RW) sera établie, qui reprend un descriptif de l’ensemble des mesures accomplies et/ou à accomplir en vue du respect des exigences PEB RF: transfert avant la Réc. Prov., le nouveau propriétaire doit faire la déclaration PEB; après la Réc. Prov.: le propriétaire initial y est tenu; exception: application de la Loi Breyne: le promoteur doit faire la déclaration et doit joindre un rapport intermédiaire à l’acte de vente RW: Si le contenu de la déclaration PEB provisoire le permet: établissement d’un certificat PEB provisoire (ce qui permet de résoudre les limites ou difficultés que posent actuellement les cession en cours de construction/procédure) Après la procédure: un bâtiment neuf achevé = bâtiment existant: certificat requis en cas de vente ou de location 15/04/2017

IV. PUBLICITE Certaines informations du certificat PEB devront être mentionnées dans les publicités immobilières en cas de vente et de location. Le recours au mécanisme de cession de la qualité de déclarant n’est envisageable que lorsque le bâtiment est en cours de construction. 15/04/2017

V. DUREE ET COUT DU CERTIFICAT - Le certificat a une durée de validité de 10 ans dans toute la Belgique, mais peut être révoqué par l’administration en cas de non-conformité (RB + RW); renouvellement non après 10 ans, mais en cas de nouvelle vente/location - point de départ: RF: - bâtiments existants: établissement - nouvelles constructions: mise en service - La législation ne fixe pas de prix. Mais les prix pratiqués oscillent généralement entre 150 et 450 € (en fonction du bien, de la surface et du nombre de documents annexés) 15/04/2017

VI. SANCTIONS ADMINISTRATIVES ET PENALES - sanctions administratives RB: - absence de publicité du certificat: 62,5 à 625 € - absence de certificat: 625 à € (cumul jusqu’à €) poursuites par l’IBGE après audition de l’intéressé; recours auprès du Collège d’environnement RF: Bâtiments en construction: défaut du rapporteur: au niveau de la déclaration de commencement / déclaration PEB: 250 €; amendes par unité en cas de fausses informations Bâtiments existants: absence de certificat: amende de 250 à € en fonction du type de bâtiment, de la superficie ou du volume L’expert (en cas de certificat erroné) peut être condamné à des amendes de 500 à € + sommation pour corriger poursuites par la VEA après l’audition de l’intéressé; recours devant le tribunal de première instance RW: non-respect des règles: amendes administratives de 250 à € poursuites par des fonctionnaires délégués après audition de l’intéressé; recours auprès du tribunal de Police - sanctions pénales Uniquement en région bruxelloise: emprisonnement de 8 jours à 12 mois et/ou une amende de 25 à € 15/04/2017

VII. CONSEQUENCES SUR LE PLAN CIVIL Quid de la validité des contrats de vente et de location conclus sans certificat PEB ? Les législations régionales n’y répondent pas, mais: - législation d’ordre public dans les 3 régions (comp.: normes techniques, amén. terr. et CC) - application du droit commun: erreur et dol en cas d’absence de certificat => le juge civil doit prononcer la nullité des conventions pour cause illicite (art. 6, 1108, 1131 et 1133 C.c.) ainsi que l’erreur sur la substance de la chose (art C.c.), voire le dol (art C.c.) Toutefois, cette nullité est relative en droit des obligations et peut donc être couverte par l’acheteur ou le locataire (pas encore de JP, donc la nullité absolue est également possible…). Si nullité: en principe ex tunc (ab initio): restitution réciproque des prestations déjà exécutées (du bien, du loyer ou du prix d’achat), mais le juge peut modérer la sanction en paiement de dommages-intérêts par le vendeur ou le bailleur (si non-restitution du bien) ou paiement d’une indemnité d’occupation par le preneur (si restitution du bien) Mais: la nullité des conventions est peu probable parce disproportionnée (abus de droit) + en principe, ce n’est pas un élément essentiel du contrat de vente 15/04/2017

VIII. INTERVENANTS ET RESPONSABILITES Outre les sanctions administratives (et pénales en RB), chaque intervenant s’expose aux responsabilités contractuelles (1134, 1135, 1146, 1155 C.c.) et quasi-délictuelles (1382, 1383 C.c.). Nouvelles constructions - Déclarant: sanctions administratives lourdes - Architecte: souvent, il intervient pour le PEB - Entrepreneur: responsable en tant que déclarant s’il est promoteur + il doit exécuter les instructions du conseiller PEB - Conseiller PEB: joue presque toujours un rôle clé et est contrôlé par l’autorité Bâtiments existants - Certificateur: joue presque toujours un rôle clé et est contrôlé par l’autorité - Vendeur: responsabilité pour vices cachés (1641 à 1649 C.c.), erreur substantielle sur la chose (1110 C.c.), délivrance de la chose conforme (1604 C.c.) - Bailleur: garantie des vices cachés (1721 C.c.), délivrance chose convenue (1719 C.c.) 15/04/2017

- Notaire obligation de notification à l’administration de l’absence de certificat PEB lors de la passation de l’acte authentique, mais aucune sanction spécifique prévue en RF et RB >< pas d’obligation de notification en RW - Agent immobilier lié au propriétaire par un contrat de prestation de services, parfois un mandat sa responsabilité est engagée en sa qualité de professionnel de l’immobilier, elle est renforcée en cas de mandat général (poser les actes de vente au nom et pour le compte du propriétaire). Les mesures relatives à la publicité lui incombent certainement puisque c’est lui qui y procède. - Agence immobilière sociale Intermédiaire entre les propriétaires et les locataires pour mettre des biens sur le marché locatif, ASBL subsidiées par les régions Elle conclut elle-même les contrats de bail en son nom et pour son compte sur base d’un mandat-type de gestion => l’agence est bailleur et donc liée par toutes les obligations PEB 15/04/2017

IX. ENTREE EN VIGUEUR RB: initialement: – repris dans le C.O.B.R.A.C.E. du 2 mai 2013: RF: initialement: – repris dans le Décret sur l’énergie du : RW: initialement: – repris dans le Décret PEB du : et 15/04/2017

CONCLUSION - Législation utile pour les nouveaux immeubles >< immeubles d’avant l’entrée en vigueur - coûteuse (surtout sur le plan des sanctions administratives) - éparpillement inutile et nuisible entre les 3 régions, d’autant plus vu la technicité et la complexité de la législation ainsi que son origine européenne -> à refédéraliser Hans Van de Cauter Nicolas Delvoie 15/04/2017

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