Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX

1. Situation du marché de limmobilier résidentiel – bulle immobilière? 2. Mécanismes du marché immobilier 3. Les dangers des prix affichés

Le marché immobilier résidentiel (1) Marché immobilier - bulle spéculative?

Le marché immobilier résidentiel (2) – Bulle immobilière? Hausse rapide de prix Aspect spéculatif des opérations immobilières Absence de rapport avec lévolution du pouvoir dachat Taux dintérêt faibles Important surplus du parc immobilier Politique restrictive des permis de construire

Le marché immobilier résidentiel (1) – Hausse rapide des prix?

Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative Hausse rapide de prix Aspect spéculatif des opérations immobilières Absence de rapport avec lévolution du pouvoir dachat Taux dintérêt faibles Important surplus du parc immobilier Politique restrictive des permis de construire

Le marché immobilier résidentiel (1) – Aspect spéculatif des transactions?

Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative Hausse rapide de prix Aspect spéculatif des opérations immobilières Absence de rapport avec lévolution du pouvoir dachat Taux dintérêt faibles Important surplus du parc immobilier Politique restrictive des permis de construire

Le marché immobilier résidentiel (1) – Pouvoir dachat – Progression? Belgique, source CEPI

Le marché immobilier résidentiel (1) – Pouvoir dachat – Progression? Inflation importante (avant 2009) Modération de lindexation automatique Augmentation des taux dintérêts (avant 2009) Crise financière et économique APPRECIATION DU REVENU PERMANENT MOINS OPTIMISTE

Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative Hausse rapide de prix Aspect spéculatif des opérations immobilières Absence de rapport avec lévolution du pouvoir dachat Taux dintérêt faibles Important surplus du parc immobilier Politique restrictive des permis de construire

Le marché immobilier résidentiel (1) – Taux dintérêt faible

Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative Hausse rapide de prix Aspect spéculatif des opérations immobilières Absence de rapport avec lévolution du pouvoir dachat Taux dintérêt faibles Important surplus du parc immobilier Politique restrictive des permis de construire

Le marché immobilier résidentiel (1) – Important surplus du parc immobilier

Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative Hausse rapide de prix Aspect spéculatif des opérations immobilières Absence de rapport avec lévolution du pouvoir dachat Taux dintérêt faibles Important surplus du parc immobilier Politique restrictive des permis de construire

Le marché immobilier résidentiel (1) – Politique restrictive des permis de construire Loi développement communal 2004: Blocage 2005 PAG Ville de Luxembourg: Blocage 2006 Augmentation considérable des PAP approuvé en août 2005 Danger de la politique du stop and go: Impossibilité de planifier

Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative Hausse rapide de prix Aspect spéculatif des opérations immobilières Absence de rapport avec lévolution du pouvoir dachat Taux dintérêt faibles Important surplus du parc immobilier Politique restrictive des permis de construire

Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative? Hausse rapide de prix Aspect spéculatif des opérations immobilières Absence de rapport avec lévolution du pouvoir dachat Taux dintérêt faibles Important surplus du parc immobilier Politique restrictive des permis de construire

Le marché immobilier résidentiel (1) Impact de la crise financière Maisons neuves-2,1 Maisons existantes-2,3 Appartements neufs-0,7 Appartements existants-2,6 Évolution des prix au m2 depuis 09/2008 Les loyers au m2 depuis 09/2008:+ 3,2 %

Le marché immobilier résidentiel (1) Impact de la crise financière Pas dimpact majeur sur les prix à ce jour Réduction des transactions 10 – 12 / 2008 Reprise des contacts depuis 1/2009 (+50 %) Réduction massive des taux dintérêt Fiscalité attractive Investissements alternatifs ont perdu la crédibilité

Le marché immobilier résidentiel (2) Mécanismes du marché immobilier Existe-il un seul marché immobilier résidentiel? a) Marché des nouvelles réalisation (Promotion immobilière) Développement par promoteurs professionnels Augmentation nette de loffre Existence dun prix de revient Initiative par Promoteur Calcul à long terme

Le marché immobilier résidentiel (2) Mécanismes du marché immobilier b) Marché du parc existant (Logements « doccasion ») Agences professionnelles et privés Offre de remplacement Évaluation immobilière Initiative par vendeur: mandat de vente Photo instantanée Liens entre les deux secteurs Acquisition dun bien neuf dépend souvent de la vente dun bien existant

Le marché immobilier résidentiel (2) Quelques évolutions de la dernière décennie - Transparence apparente du marché : athome – Observatoire de lHabitat - Modification des conditions dacquisition (crédits) - Augmentation du nombre dacteurs: 400 agences actives - Complexité et durée des procédures dautorisation - Passage à un marché « Acquéreur » (depuis début 2008) - Passeport énergétique - Pacte logement

Le marché immobilier résidentiel (2) Les dangers des prix affichés Pour le marché du secondaire - Concurrence entre agence sur base de lévaluation – Qui dit mieux! - Le vendeur fait lévaluation en place du professionnel - Arrivé sur le marché dune pseudo-offre - Phénomène dauto-allumage des prix Résultat - Le réajustement des prix ne se produit pas - Loffre reste largement au-dessus de la demande - Réduction du nombre des transactions - Pertes potentiels pour ventes « obligés »

Le marché immobilier résidentiel (2) Les dangers des prix affichés Pour le marché du nouveau - Blocage de lengrenage vente – acquisition - Mauvaise anticipation de lévolution des prix Résultat - Perte de confiance des acquéreurs (revendeur) - Réduction du nombre des transactions

Le marché immobilier résidentiel (2) Les dangers des prix affichés Pour le marché en général - Base de la politique du logement - Perturbation des mécanismes de marché Résultat - Attentisme des acteurs - Mauvais choix politiques - Mécanismes de loffre et de la demande ne peuvent jouer

Le marché immobilier résidentiel (2) Conclusions - Nécessité de professionnaliser la branche de limmobilier rôle de la Chambre immobilière et autres organisations professionnelles Code de déontologie Modèle dévaluation immobilière - Données fiables du secteur Nombre et volume des transactions Prix réels des transactions Normes pour calcul des surfaces Passeport énergétique: indicateur de qualité des bâtisses - Étude sur la formation des prix de limmobilier

Marché immobilier résidentiel VENDU