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1 Direction Générale des Finances Publiques MAJ du 08 septembre 2010 La réforme de la TVA applicable aux opérations immobilières Art. 16 de la LFR ENTREE.

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1 1 Direction Générale des Finances Publiques MAJ du 08 septembre 2010 La réforme de la TVA applicable aux opérations immobilières Art. 16 de la LFR ENTREE EN VIGUEUR LE 11 MARS 2010 Instruction fiscale du 15 mars 2010 (dispositions transitoires)

2 2 Entrée en application Prévue initialement pour le 1 er janvier 2011, puis pour le 1 er juillet 2010, la réforme de la TVA sur les opérations immobilières a finalement été introduite par voie damendement dans la loi de finance rectificative pour 2010, applicable depuis le 11 mars 2010 Attente de la publication des commentaires de lAdministration Opérations en cours: « afin de ne pas remettre en cause léquilibre économique » résultant de lavant contrat, faculté dappliquer les règles en vigueur au moment de la signature de lavant contrat lorsquelle est antérieure au 11 mars 2010 si accord des parties (BOI 3-A-3-10 du 5/03/10)

3 3 Objectifs de la réforme La réforme de la TVA applicable aux opérations immobilières vise à assurer : – la mise en conformité du dispositif national avec les règles communautaires. – La simplification La mise en conformité du droit national avec le droit communautaire conduit à la réécriture complète des dispositions relatives à la TVA immobilière qui se fond dans la TVA de droit commun.

4 4 Plan I – PRESENTATION GENERALE II – APPLICATIONS PRATIQUES DE LIVRAISON DIMMEUBLE III - IMPACTS DE LA REFORME SUR LES LOTISSEMENTS COMMUNAUX IV - REGIME DIMPOSITION DES FLUX FINANCIERS POUR LES OPERATIONS D AMENAGEMENT PUBLIQUES

5 5 1. Règles générales 2. Nouvelle « SUMMA DIVISIO »: lactivité économique 3. Aménagement de certaines règles relatives aux droits denregistrement à titre onéreux 4. Suppression du régime spécifique des marchands de biens 5. Transmission dune universalité de biens (Art. 257bis) I – PRESENTATION GENERALE

6 6 Le redevable légal est toujours la personne qui réalise lopération imposable (le vendeur) Le fait générateur et lexigibilité sont la livraison = transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire Exceptions: – LASM : achèvement – Ventes dimmeubles à construire: exigibilité au fur et à mesure des encaissements 1. Règles générales

7 7 La base dimposition : – Si lacquisition a ouvert droit à déduction = TVA sur le prix total – Si lacquisition na pas ouvert droit à déduction: base réduite = TVA sur la marge pour: La livraison dun terrain à bâtir pour lensemble des assujettis La livraison dun immeuble achevé depuis plus de 5 ans (sur option) – Pour les droits sociaux: TVA sur la plus-value 1. Règles générales

8 8 – Vendeurs assujettis agissant en tant que tels dans le cadre dune activité économique: on ne distingue plus les professionnels de limmobilier et les autres professionnels hors du secteur immobilier – Vendeurs non assujettis réalisant des opérations immobilières en dehors dune activité économique 2. Nouveau critère de distinction: lactivité économique

9 9 Vendeurs assujettis - Principe : les opérations à titre onéreux sont imposables de plein droit à la TVA: Terrains à bâtir Immeubles neufs Droits assimilés Livraison à soi-même (LASM) Exceptions: certaines opérations sont légalement exonérées mais peuvent cependant être imposables à la TVA sur option: livraisons de terrains autres quà bâtir immeubles achevés depuis plus de 5 ans baux à construction 2.A. Opérations réalisées dans le cadre dune opération économique: vendeur assujetti

10 10 A - Livraison de terrains à bâtir Définition objective prenant appui sur le droit de lurbanisme: terrain constructible au regard des règles durbanisme Le sort de lopération est connu de façon définitive au moment où elle se réalise: simplification Lengagement de construire na plus dincidence sur la définition du terrain à bâtir au regard de la TVA, mais sur les DMTO Désormais, la vente à une personne physique dun terrain destiné à la construction dun immeuble à usage dhabitation nest plus exonérée de TVA 2.A-1. Vendeur assujetti Opérations taxables de plein droit à la TVA 2.A-1. Vendeur assujetti Opérations taxables de plein droit à la TVA

11 11 B – Livraison dimmeubles neufs Immeuble qui nest pas achevé depuis plus de 5 ans Peu importe le nombre de livraisons dans ce délai de 5 ans Immeuble inachevé = immeuble neuf Travaux de remise à neuf: reprise des critères de lancien article 257,7°-1-c CGI 2.A.1. Vendeur assujetti Opérations taxables de plein droit à la TVA 2.A.1. Vendeur assujetti Opérations taxables de plein droit à la TVA

12 12 C – Livraison à soi-même (LASM) La LASM dimmeuble neuf est généralisée à tous les assujettis lorsque limmeuble nest pas vendu dans les 2 ans de lachèvement Tempérament: possibilité de ne liquider la TVA que 2 ans après le fait générateur (= achèvement dépôt de la DACT) Assouplissement de la pénalité de 5%: lassujetti nest sanctionné quà hauteur du préjudice subi par le Trésor 2.A.1. Vendeur assujetti Opérations taxables de plein droit à la TVA 2.A.1. Vendeur assujetti Opérations taxables de plein droit à la TVA

13 13 A - Livraisons dimmeubles: Rentrent dans le champ dapplication de la TVA mais sont exonérées, avec option, les livraisons : – De terrains autres quà bâtir (terrains non constructibles) – Dimmeubles anciens (achevés depuis plus de 5 ans) 2.A.2. Vendeur assujetti Opérations exonérées avec faculté doption pour la TVA 2.A.2. Vendeur assujetti Opérations exonérées avec faculté doption pour la TVA

14 14 B – Bail à construction Maintien des règles antérieures: le BAC reste exonéré de TVA mais option possible pour lassujettissement Assiette de la TVA = valeur du droit de reprise des constructions devant revenir au bailleur, mais abstraction faite de lindemnité de reprise stipulée au profit du preneur et du montant des loyers cumulés Exigibilité : – Pour le droit de reprise: lors de la conclusion du BAC – Pour les loyers: lors de lencaissement 2.A.2. Vendeur assujetti Opérations exonérées avec faculté doption pour la TVA 2.A.2. Vendeur assujetti Opérations exonérées avec faculté doption pour la TVA

15 15 C – Exonérations supprimées: Apports et cessions de terrain à bâtir par les collectivités locales au profit des OPHLM Ventes dans les 5 ans de lachèvement de logements dans le cadre dopérations de location-accession Cependant TVA au taux réduit 2.A.2. Vendeur assujetti Opérations exonérées avec faculté doption pour la TVA 2.A.2. Vendeur assujetti Opérations exonérées avec faculté doption pour la TVA

16 16 Suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent (TVA de plein droit / Exonération / TVA sur option) – Les droits réels immobiliers (sauf location conférant un droit de jouissance) – Les parts donnant droit à lattribution en propriété ou en jouissance – Les droits au titre dun contrat de fiducie – Les droits relatifs à des promesses de vente 2.A.3. Droits assimilés

17 17 Vendeurs non assujettis -Principe: opérations hors du champ dapplication -Exceptions: Livraison dun immeuble neuf (< 5ans) acquis en tant quimmeuble à construire = seul cas dimposition à la TVA dopérations réalisées par des particuliers Livraison à soi-même de certains logements dans le cadre de dispositifs daccession sociale à la propriété - Pas doption possible 2.B. Opérations réalisées en dehors dune opération économique: vendeur non assujetti

18 18 Principe = droit de vente au taux global de 5,09% Exceptions: – Taux réduit de 0,715% : si TVA sur prix total ou si engagement de revendre – Exonération des DMTO et application du droit fixe de 125: si engagement de construire Lengagement de construire ou de revendre na plus dincidence quen matière de DMTO Liquidation des DMTO sur le « prix exprimé » + charges 3. Aménagement des règles applicables en matière de droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

19 19 Livraison taxable de plein droit à la TVA sur le prix total – Si TVA sur option: cumul TVA + DMTO à 5,09% Achat par un assujetti en vue de la revente – Concerne également les opérations sur fonds de commerce, actions ou parts de sociétés Immobilières – Délai porté de 4 ans à 5 ans 3.A. Application au taux réduit de 0.715%

20 20 Exonération de TPF ou de DE sous réserve dun droit fixe de 125 – Condition: Engagement de lacquéreur assujetti deffectuer dans un délai de 4 ans des travaux conduisant à la production dun immeuble neuf ou nécessaire pour terminer un immeuble inachevé – Prolongation dun an renouvelable sur demande de lacquéreur (absence de refus motivé dans les deux mois vaut acceptation) – Possibilité de reprise dengagement par les acquéreurs assujettis successifs – Applicable quel que soit le régime de TVA 3.B. Exonération de DMTO et application du droit fixe de 125

21 21 Le régime dit des « marchands de biens » avec son formalisme spécifique est supprimé DMTO: le régime spécial des achats en vue de la revente (taxation au taux réduit de 0,715%) est réécrit: – Régime étendu à lensemble des assujettis – Délai de revente porté par la loi de 4 à 5 ans – En cas de mutations successives entre assujettis, le délai de revente imparti au 1er acquéreur simpose à chacun des autres – Possibilité de prolongation annuelle renouvelable du délai de revente de 5 ans 4. Suppression du régime particulier des marchands de biens

22 22 Possibilité de substitutions dengagements – Engagement de revendre engagement de construire lengagement prend effet à compter de sa souscription et vaut accomplissement de lengagement de revendre (total = 5 ans + 4 ans) Exemple: 4. Suppression du régime particulier des marchands de biens Engagement de construire (4 ans) Engagement revendre (5 ans) n+6 n+2 n+5 n

23 23 En cas de non respect du nouvel engagement de construire: – Régularisation: versement des droits non acquittés – Mais les intérêts de retards ne courent quà compter de la date de la substitution dengagement 4. Suppression du régime particulier des marchands de biens

24 24 Possibilité de substitutions dengagements – Engagement de construire engagement de revendre lengagement est réputé avoir pris effet à la date dacquisition initiale (total = 5 ans) Exemple 4. Suppression du régime particulier des marchands de biens

25 25 Les opérations réalisées entre redevables de la TVA dans le cadre de la transmission dune universalité de biens sont comme auparavant dispensés de TVA (art. 257 bis) Rappel des conditions de la dispense (RES 2006/58): – Transfert entre assujettis – dun immeuble loué – dont les loyers sont soumis à la TVA sur option (prise régulièrement) – et inscrit au bilan du cédant en immobilisation corporelle (pas en stock) Situations concernant les COLOC: * les transferts de compétence réalisés entre une commune et un EPCI en application des articles L et s. du CGCT * les transferts de biens opérés lors de changements de mode d exploitation des services publics. 5. Transmission dune universalité de biens

26 26 1. Livraison dun terrain à bâtir 2. Livraison dun immeuble neuf 3. Livraison de terrain non constructible 4. Livraison dimmeuble achevé depuis plus de 5 ans II– APPLICATIONS PRATIQUES DE LIVRAISON DIMMEUBLE

27 27 1. Livraison dun terrain à bâtir

28 28 1.A. Livraison dun terrain à bâtir Vendeur assujetti 1.A. Livraison dun terrain à bâtir Vendeur assujetti Base TVA Si l'acquisition a ouvert des droits à déduction = TVA sur prix total Si l'acquisition n'a pas ouvert de droits à déduction = TVA sur la marge D Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si pas d'engagement de construire Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d'engagement 125 0,715%125 0,715%5,09% D Acquéreur non assujetti 0,715%5,09%

29 29 1.B. Livraison dun terrain à bâtir Vendeur non assujetti 1.B. Livraison dun terrain à bâtir Vendeur non assujetti TVAHors du champ de la TVA DAcquéreur assujetti Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d'engagement 125 0,715%5,09% DAcquéreur non assujetti 5,09%

30 30 2. Livraison dun immeuble neuf

31 31 2.A. Livraison dun immeuble neuf Vendeur assujetti 2.A. Livraison dun immeuble neuf Vendeur assujetti Base TVAPrix total D Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si pas d'engagement de construire 125 0,715% D Acquéreur non assujetti 0,715%

32 32 2.B. Livraison dun immeuble neuf Vendeur non assujetti 2.B. Livraison dun immeuble neuf Vendeur non assujetti TVA Si acquisition initiale = VICAutres cas TVA de plein droit sur le prix total Hors du champ de la TVA D Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si pas d engagement de construire Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d engagement 125 0,715%125 0,715%5,09% D Acquéreur non assujetti 0,715%5,09%

33 33 3. Livraison de terrain non constructible

34 34 3.A. Livraison de terrain non constructible Vendeur assujetti 3.A. Livraison de terrain non constructible Vendeur assujetti Base TVADroit commun = Pas de TVATVA sur option = TVA sur prix total D Acquéreur assujetti Si engagement de revendre Si engagement de construire Si pas d engagemen t Si engagement de construire Si engagemen t de revendre Si pas d engagement 0,715%125 5,09%125 0,715%5,09% D Acquéreur non assujetti 5,09%

35 35 3.B. Livraison de terrain non constructible Vendeur non assujetti 3.B. Livraison de terrain non constructible Vendeur non assujetti TVAHors du champ de la TVA DAcquéreur assujetti Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d'engagement 125 0,715%5,09% DAcquéreur non assujetti 5,09%

36 36 4. Livraison dimmeuble achevé depuis plus de 5 ans

37 37 4.A.Livraison dimmeuble achevé depuis plus de 5 ans Vendeur assujetti 4.A.Livraison dimmeuble achevé depuis plus de 5 ans Vendeur assujetti Base TVA Droit commun = Exonération de TVA TVA sur option Si lacquisition a ouvert des droits à déduction = TVA sur prix total Si lacquisition na pas ouvert des droits à déduction = RVA sur marge D Acquéreur assujetti Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d engageme nt Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d engageme nt Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d engageme nt %5.09% %5.09% %5.09% DAcquéreu r non assujetti 5.09%

38 38 4.B Livraison dimmeuble achevé depuis plus de 5 ans Vendeur non assujetti 4.B Livraison dimmeuble achevé depuis plus de 5 ans Vendeur non assujetti TVAHors du champ de la TVA DAcquéreur assujetti Si engagement de construire Si engagement de revendre Si pas d'engagement 125 0,715%5,09% DAcquéreur non assujetti 5,09%

39 39 Récapitulatif n°1 (extrait du Feuillet Rapide Francis Lefebvre n° du 12/03/2010) VENDEUR ASSUJETTI Immeuble cédé Acquéreur Non assujetti à la tvaAssujetti à la tva TVADMTOTVADMTO Terrain non constructible Exonération - Taxable sur le prix total si option Taux normal: 5,09% Exonération - Taxable sur le prix total si option Taux normal: 5,09% sauf si engagement de revendre:0.715% Terrain a bâtir - Taxation sur le prix total si déduction lors de l'acquisition par le cédant - Taxation sur la marge si pas de déduction lors de l'acquisition initiale - Taux normal sur TVA sur la marge - Taux réduit 0,715% si TVA sur le prix total - Taxation sur le prix total si déduction lors de l'acquisition par le cédant - Taxation sur la marge si pas de déduction lors de l'acquisition initiale - Taux réduit 0,715% si TVA sur prix total - Taux normal si TVA sur la marge: 5,09%. Engagement de revendre: 0,715%. Engagement de construire: droit fixe de 125 Immeuble achevé depuis plus de 5 ans Exonération -Taxable si option: - sur le prix total si l'acquisition avant ouvert droit à déduction - sur la marge si le bien n'avait pas ouvert droit à déduction lors de l'acquisition Taux normal: 5,09% (si TVA sur le prix total) Exonération -Taxable si option: - sur le prix total si l'acquisition avant ouvert droit à déduction - sur la marge si le bien n'avait pas ouvert droit à déduction lors de l'acquisition Taux normal 5,09% quel que soit le régime TVA sauf: - engagement de revendre: 0,715% - engagement de construire: droit fixe de 125 Immeuble achevé depuis Moins de 5 ans Taxable sur le prix total Taux réduit 0,715% Taxable sur le prix total Taux réduit 0,715% sauf engagement de construire: droit fixe de 125

40 40 Récapitulatif n°2 (extrait du Feuillet Rapide Francis Lefebvre n° du 12/03/2010) VENDEUR NON ASSUJETTI Immeuble cédé Acquéreur Non assujetti à la tvaAssujetti à la tva TVADMTO Terrain non constructible Hors du champ de la TVA Taux normal: 5,09% Hors du champ de la TVA Taux normal: 5,09% sauf si engagement de revendre:0.715 % Terrain à bâtir Taux normal: 5,09% sauf: - engagement de revendre: 0,715% -engagement de construire: droit fixe de 125 Immeuble achevé depuis plus de 5 ans Immeuble achevé depuis moins de 5 ans non acquis en VEFA Hors du champ de la TVA Taux normal: 5,09% Hors du champ de la TVA Taux normal: 5,09% sauf: - engagement de revendre: 0,715% -engagement de construire: droit fixe de 125 acquis en VEFA Taxable sur le prix total Taux réduit 0,715% Taxable sur le prix total Taux réduit 0,715%

41 41 III– IMPACT DE LA REFORME SUR LES LOTISSEMENTS COMMUNAUX 1. La notion d assujetti en tant que tel 2. Détermination de la base d imposition 3. Redevable de la TVA / Régime des DMTO 4. Cas des lotissements en cours 5. Conséquences budgétaires/comptables/fiscales 6. Application de la réforme aux lotissements en cours

42 42 Impact de la réforme sur les lotissements communaux Avant la réforme, lart du CGI prévoyait que n étaient pas imposables à la TVA, les terrains acquis par des personnes physiques en vue de la construction d immeubles que ces personnes affectent à un usage d habitation. Toutefois lorsque le cédant était une collectivité territoriale ou un groupement, il pouvait sur option, soumettre la cession à la TVA qui était alors appliquée sur le prix total. La réforme de la TVA immobilière supprime la faculté de choix dont disposaient jusqu ici les collectivités. Les cessions qui interviennent à/c du 11/03/10 sont désormais soumises de plein droit à la TVA lorsqu elles sont réalisées par des assujettis agissant en tant que tels. Conformément aux articles 266 à 268 du CGI, la base d imposition des cessions de TAB est en principe constituée par le prix total, mais elle se limite à la seule marge dégagée par lopération lorsque les terrains nont pas ouvert droit à déduction lors de lacquisition par le cédant.

43 43 La notion dassujetti agissant en tant que tel Q une collectivité soit ou non assujettie à un autre titre, elle présente en règle générale la qualité d assujetti au titre des opérations de lotissement qu elle réalise : les cessions de TAB opérées dans ce cadre sont donc désormais soumise à TVA à l identique des lotissements aménagés par des opérateurs privés. Il existe une présomption de nature économique pour les cessions de TAB réalisées par les collectivités qui les ont acquis en vue de leur aménagement et de la revente. En revanche, la collectivité sera fondée à ne pas soumettre à la TVA la cession des TAB qu elle détient dans son patrimoine lorsque la délibération par laquelle il est décidé de procéder à laliénation fait apparaître que cette opération résulte du seul exercice de la propriété, sans autre motivation que celle de réemployer autrement au service de ses missions la valeur de son actif

44 44 La notion dassujetti agissant en tant que tel Peuvent échapper à la TVA, les ventes de terrains intervenant en dehors de toute démarche d aménagement et de commercialisation (à apprécier au regard de la délibération décidant de la vente), par exemple: vente d un terrain par une commune à une communauté de communes, qui envisage d y construire un bâtiment affecté à l une de ses compétences; cession d un terrain isolé. En tout état de cause, la qualification de l activité relève d une situation de fait, et doit se faire au cas par cas.

45 45 Détermination de la base d imposition Dès lors que la vente des lots par la commune, après viabilisation,est soumise à la TVA, la base d imposition dépend du régime fiscal appliquée lors de l acquisition initiale du terrain: TVA sur le prix total de la vente si l acquisition a ouvert droit à déduction de la TVA TVA sur la marge dans le cas inverse : pas de déduction de TVA sur lacquisition du terrain.

46 46 Détermination de la base d imposition Cas de figure : Terrains acquis antérieurement au 11/03/10 : Pour les cas où le terrain a pu être considéré comme TAB sans que l acquisition soit imposée en application de la doctrine (extension de lart 1042 du CGI), les ventes seront imposées à la TVA sur la marge. Taxe sur le prix total dans les situations où le cédant n est pas en mesure d établir dans quelles conditions il est entré en possession de tout ou partie de la parcelle qui fait l objet de la mutation. Lorsque le terrain d assiette d une opération d aménagement est issu de plusieurs parcelles qui n ont pas été acquises sous le même régime TVA, et sauf à soumettre l ensemble à la taxation sur le prix total,il convient d isoler la fraction du terrain dont l acquisition a ouvert droit à déduction en sorte d appliquer à chaque fraction le régime correspondant aux conditions de son acquisition.

47 47 Calcul de la TVA sur la marge Il résulte de ce qui précède qu en règle générale, les opérations de lotissement seront soumises à la TVA sur la marge. Le calcul est défini par l article 268 du CGI et précisé par un rescrit fiscal n°2010/21. La marge équivaut à la différence entre le prix de vente payé par l acquéreur du lot, et le prix d acquisition supporté par la collectivité Marge taxable = montant payé par l acquéreur + charges augmentatives - prix d achat (ou si taux réduit) Les opérateurs publics conservent toute liberté pour fixer le prix de vente des TAB et notamment de céder des fractions de lotissement à des prix différenciés : ainsi certaines parcelles peuvent être vendues avec une marge brute, nulle voire négative. Dans ce dernier cas (marge négative) l assiette de la taxe est nulle.

48 48 Redevable de la TVA Le redevable de la TVA est toujours le vendeur du terrain qu il s agisse de la taxe sur le prix total ou sur la marge. Droit à déduction de la TVA: Que la TVA soit due sur le prix total ou sur la marge, les ventes de TAB par les communes ouvrent droit à déduction de la TVA dans les conditions de droit commun. Ainsi est déductible sans délai la taxe qui a grevé éventuellement les frais liés à lacquisition, de même pour la taxe supportée par les communes pour toutes les dépenses de lotissement ou d aménagement qui concourent à la valorisation des lots commercialisés. Conformément à la jurisprudence, ce droit à déduction sur ces dépenses d amont est donc indépendant de leur répercussion effective sur le prix de rétrocession des lots, y compris quand la marge est négative ou que certaines parties communes du lotissement viennent à être transmises gratuitement.

49 49 Régime des DMTO Pour ses acquisitions : La commune comme par le passé peut se prévaloir de l article 1042 pour être exemptée de droits Pour les ventes réalisées par les collectivités : Le taux applicable pour le calcul des DMTO diffère selon le mode de calcul de la TVA : la vente des lots est soumise aux droits de mutation à taux réduit (0.715%),lorsque la TVA se calcule sur le prix total, elle est soumise au taux plein (5.09%) dans le cas d une TVA calculée sur la marge.

50 50 Cas des lotissements en cours Des mesures transitoires ont été prévues par une instruction publiée le 15/03/10 (Réf: 3A-3-10) Ainsi si la collectivité avait conclu avec l acquéreur d un lot un avant contrat antérieurement à l entrée en vigueur des nouvelles règles, les parties conservent la faculté de soumettre la cession correspondante aux règles applicables au moment où est intervenu l accord sur la chose et sur le prix. Ces dispositions sont applicables quel que soit la forme de cet accord dès lors que la preuve peut être apportée de sa conclusion avant le 11/03/10: ainsi une délibération du conseil municipal qui désigne les acquéreurs, en précisant les lots en cause et leur prix; peu importe également que la vente intervienne devant un notaire ou par un acte passé en la forme administrative (art. L du CGCT)

51 51 Cas des lotissements en cours 2 cas de figure : 1°) la commune avait opté pour l assujettissement du lotissement à la TVA Les parties peuvent maintenir une taxation sur le prix total y compris lorsque l acquisition du terrain par la commune n avait pas ouvert droit à déduction; l acquéreur bénéficiant du taux réduit en matière de DMTO prévu à l art 1594F. Pour les terrains restant à vendre, le nouveau régime fiscal s applique. La commune pourrait toutefois souhaiter corriger son prix de vente HT, afin de neutraliser l impact de la réforme pour les acquéreurs non assujettis : il s agira de compenser l application des DMTO à 5.09% au lieu de 0.715%(compte tenu en sens inverse, de l application de la TVA sur la seule marge, au lieu du prix total)

52 52 Cas des lotissements en cours 2°) le lotissement était soumis antérieurement aux seuls droits de mutation. Lorsque la collectivité n avait pas formulé d option pour la TVA et qu un avant contrat a été signé avec un acquéreur avant le 11/03/10, les parties peuvent, si elles le souhaitent ne pas soumettre la cession à la TVA; elles demeurent toutefois libres de faire application des nouvelles dispositions. Dans cette hypothèse, pour les surfaces qui restent à vendre et qui seront de droit soumises à TVA, la collectivité sera fondée à déduire en proportion la taxe qui aura grevé les travaux d aménagement et de viabilisation réalisées dans le cadre de lopération de lotissement (coef de déduction à calculer ; dans ce contexte les dispositions relatives au droit de péremption ne devrait pas sappliquer).

53 53 Application de la réforme aux lotissements en cours 1°) Cas des lotissement soumis antérieurement aux seuls droits de mutation Dans la mesure où les cessions de terrains restant à vendre seront soumises à TVA, la commune pourra exercer ses droits à déduction sur une partie de la TVA ayant grevé ses travaux d aménagement (La TVA déductible sera schématiquement proportionnelle à la surface occupée par les lots soumis à TVA par rapport à la surface totale) Selon la structure du prix de revient et du prix de vente fixé initialement, lassujettissement des ventes à la TVA peut entraîner une perte pour la commune (dans le cas où la TVA collectée sur les ventes est supérieure à la TVA déductible ) : la commune peut décider de modifier le prix applicable afin d atténuer ou de neutraliser ces conséquences.

54 54 Application de la réforme aux lotissements en cours 2°) Cas des lotissement soumis à la TVA La commune ayant décidé dans le cadre des règles en vigueur avant la réforme, de soumettre à la TVAson opération de lotissement, elle bénéficiait du droit à déduction; l application du nouveau régime fiscal pour les lots restant à vendre est sans incidence sur l exercice du droit à déduction. La réforme implique en revanche, pour les lots à vendre à/c du 11/03/10, que lacquéreur paie des DMTO au taux plein

55 55 Les conséquences budgétaires et comptables Selon l instruction comptable M14, les opérations de lotissement ou d aménagement de zone sont obligatoirement retracées au sein d un budget annexe. Dans la mesure où ce budget concerne une activité soumise à TVA, la gestion comptable obéit à des règles spécifiques : les recettes et les dépenses inscrites au budget annexe doivent être constatées en HT. Les sommes correspondant à la TVA sont enregistrées en classe 4 (compte 445) Comme tout acteur économique réalisant des opérations soumises à TVA, la collectivité doit remplir des déclarations de chiffres d affaires périodiques; les opérations d aménagement ou de lotissement doivent faire l objet de déclarations distinctes.

56 56 IV– REGIME DIMPOSITION DES FLUX FINANCIERS DANS LE CADRE DES OPERATIONS D AMENAGEMENT PUBLIQUES 1. Opérations réalisées dans le cadre d une CPA (convention publique d aménagement) : régime fiscal des participations attribuées aux aménageurs par la collectivité concédante 2. Opérations réalisées dans le cadre d une régie : régime fiscal des virements internes

57 57 Les opérations d aménagement réalisé en régie (avec ou sans mandat) Budget général Budget annexe aménagement Virement interne collectivité SEML Vente de charges foncières Subventions Contrat de mandat (art. R CU)

58 58 Les opérations avec une convention publique daménagement COLLECTIVITESEML Budget gal Budget annexe Opération daménagement C.P.A convention publique daménagement Participation au coût Subventions Vente de charges financières

59 59 REGIME D IMPOSITION DES FLUX FINANCIERS Les participations attribuées aux aménageurs Un régime d imposition bouleversé jurisprudence La TVA afférente La doctrine extensive Terrabâtir aux participations de taxation systématique Les participations sont n est plus éligible est réaffirmée systématiquement au FCTVA soumises à TVA Eligibilité au FCTVA ouverte aux participations La TVA afférente est finançant des équipements publics éligible au FCTVA Emergence du lien direct dans la jurisprudence européenne Instruction exonérant de TVA les participations d équilibre Réponse André

60 60 Les participations attribuées aux aménageurs Nouvelle doctrine : instruction 3 A-7-06 du 16/06/06 Sont sans lien direct « les subventions versées à une entreprise, dont le montant est déterminé globalement compte tenu des coûts totaux d exploitation de l activité économique de cette dernière, et qui ne sont pas directement liées à une opération taxable de cette entreprise. Il en est notamment ainsi des sommes qui peuvent être versées à un aménageur de zones au titre d une opération d aménagement dès lors que ces sommes sont versées globalement sans affectation précise à une opération imposable » a contrario : * les subventions versées en contrepartie d une contrainte sur un prix pratiqué sont des compléments de prix * les subventions versées en contrepartie d une livraison de bien ou d une prestation de service constituent le prix de l opération.

61 61 La participation du concédant : régime fiscal 1°) la participation contrepartie : si les sommes versées constituent la contrepartie à la livraison d un bien, il existe un lien direct entre les sommes versées et la livraison du bien qui permet de considérer que la somme versée n est pas une subvention mais un prix payé qui est donc soumis à TVA. Ex : participations en contrepartie de la remise d équipements publics. Ces participations sont couramment dénommées « participation-remise à titre onéreux d équipements publics » ou « participation cession d équipements publics » La TVA est récupérable par la collectivité par le biais du FCTVA lors de l intégration des équipements publics dans son patrimoine (art. L CGCT)

62 62 La participation du concédant : régime fiscal 2°) la participation complément de prix: ces participations financent le coût de politiques publiques imposées au concessionnaire par le concédant dans les cessions foncières Ex : cession de terrains destinés à la réalisation de logements sociaux ou de bâtiments d activités destinés à des PME/PMI en dessous de leur prix de revient. La participation versée par le concédant permet d équilibrer l opération en complétant le prix de cession. Ce type de participation ayant un lien direct avec la livraison d un service rendu est taxable à la TVA. La TVA nest pas récupérable par la collectivité par le biais du FCTVA

63 63 La participation du concédant : régime fiscal 3°) la participation déficit dopération (d équilibre) Lorsque la participation ne constitue pas la contrepartie d un service rendu, ni un complément de prix, elle correspond à un déficit d opération. Ce type d opération n est pas taxable à la TVA : cf instruction 3 A-7-06 du 16/06/06 Cette participation ne peut bénéficier du FCTVA

64 64 PARTICIPATIONS D EQUILIBRE -CONSEQUENCES NON TAXATION TVA : les subventions (au sens large = subventions et participations) non imposables ne sont plus à prendre en compte pour le calcul du coefficient de déduction Taxe sur les salaires : prise en compte au numérateur du prorata d assujettissement = augmentation potentielle de la taxe sur les salaires acquittée

65 65 REGIME D IMPOSITION DES FLUX FINANCIERS Participation du concédant Type de participation Régime de la participation au regard de la TVA Modalités de financement de la participation Participation contrepartie TaxableTVA récupérable par le biais du FCTVA Budget dinvestissement Participation complément de prix TaxableTVA non récupérable Budget de fonctionnement Participation déficit dopération Non taxableBudget de fonctionnement

66 66 REGIME D IMPOSITION DES FLUX FINANCIERS Participation du concédant Conséquences pratiques Participation déquilibre Participation finançant des équipements publics Participation complément prix de vente Régime fiscalPas de TVATVA à 19.60% Eligibilité potentielle au FCTVA NonOuiNon Coût net pour collectivité Montant HT Montant TTC FCTVA possible Montant HT + TVA Imputation budgétaire pour la collectivité Section fonctionnement Section investissement Section fonctionnement

67 67 REGIME D IMPOSITION DES FLUX FINANCIERS Les virements internes Les virements internes : du budget général au budget annexe aménagement Non taxables depuis linstruction du 16/06/06 n° 3 A-7-06 : ne sont pas assimilables à des subventions Pas de limitation du droit à déduction


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