L’AORIF – l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France Conseil Economique et Social CAPS 21 mai 2012

Les organismes Hlm sont des sociétés à but non lucratif Les Offices Publics pour l’Habitat (OPH) : rattachés à une collectivité Les Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) : rattachés à des entreprises par le biais du 1%, des collecteurs, des établissements financiers, Les Coopératives Hlm : spécialisées dans l’accession sociale à la propriétés Les SACICAP : rattachées à une société de crédit immobilier.

Les missions des organismes Loger des ménages modestes : accueillir, accompagner, prévenir les situations d’impayés, proposer des parcours résidentiels Gérer le patrimoine : entretien courant, qualité de service aux locataires, sécurisation, Réhabiliter le parc : des objectifs ambitieux de performance énergétique, de rénovation et amélioration permanente des résidences Développer le patrimoine : construction neuve ou acquisition-amélioration de logements performants, qualitatifs, confortables Pour cela 1 ressource : les loyers, 1 complément pour la production : la vente Hlm

Les principes du logement social Des logements conventionnés : logements financés par des prêts à taux bonifiés et des subventions obtenus dans le cadre d’une convention avec l’Etat. Réservés aux ménages en dessous de certains plafonds de ressources : définis réglementairement Loyers plafonnés par l’Etat, augmentation plafonnée annuellement : très inférieurs au marché.

Les principes de financement du logement social 3 sources de financements : Les emprunts contractés auprès de la CDC à des taux attractifs indexés sur le Livret A : ressource stable et sûre (65 à 70%) Les subventions accordées en fonction des produits par l’Etat, les collectivités territoriales et locales, Action logement : ressources qui se raréfient particulièrement du côté de l’Etat (15 à 20%) Les fonds propres de l’organisme : de plus en plus sollicités pour atteindre les équilibres (environ 10 à 15%)

Les différents produits Chaque convention signée avec l’Etat précise le prêt encadré obtenu par les différents logements: Chaque prêt à un niveau de bonification différent : + le prêt est bonifié, + les plafonds de ressources et les plafonds de loyers sont bas. Les principaux prêts : Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) : prêt principal Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLA-I) : pour les personnes en insertion Prêt Locatif Social (PLS) : pour les ménages aux revenus moins contraints mais ne pouvant accéder au parc privé

Les principes de financement du logement social 2 postes de dépense : Le foncier : incluant les coûts de mise en état de constructibilité – prêt sur 50 ans Le coût de la construction : matériaux, main d’œuvre, maitrises d’œuvre, ingénierie – prêt sur 35 ans Objectif visé : les loyers doivent permettre d’amortir les emprunts, de provisionner l’entretien et les investissements, de payer la gestion et de reconstituer les fonds propres.

Les plafonds de loyer Exemple de loyers plafond mensuel en €/m² de surface utile (à partir du 1er juillet 2011) en Zone 1 : Logement PLA I : 5,34€/m² Logement PLUS : 6,00€/m² Logement PLS : 9,57€/m² Les organismes Hlm ne peuvent sous aucun prétexte appliquer des loyers supérieurs à ces plafonds. Les augmentations de loyers annuelles sont encadrées et ne peuvent dépasser l’évolution de l’IRL du 3ème trimestre (INSEE).

Les plafonds de ressources Exemple des plafonds de ressources IDF hors Paris et communes limitrophes en ressources annuelles 2011 : Catégorie de ménage PLAI PLUS PLS 1 personne seule 12 163 € 22 113€ 28 746 € 2 pers. sans personnes à charges hors jeunes ménages 19 830 € 33 048€ 42 962 € 3 pers. ou 1 pers+1 pers à charge ou Jeunes ménages 23 835 € 39 727 € 51 645 € 4 pers. ou 1 pers+2 pers à charges 26 172 € 47 585 € 61 860 € 5 pers ou 1 pers+3 pers à charges 30 984 € 56 332 € 73 231 € 6 pers ou 1 pers+4 pers à charges 34 865 € 63 390 € 82 407 € Par personne supplémentaire 3 884 € 7 063 € 9 182 €

L’attribution des logements C’est la mission de la Commission d’Attribution de Logement Compositions : administrateurs dont représentant des locataire, représentants de la Collectivité, techniciens Les logements sont réservés (contingentés) par les financeurs : Etat, collectivités et 1% patronal. Peu de contingent « bailleur ». Des règles de priorités de désignation propres à chaque réservataire dans le respect des règles. Des refus d’attribution très encadrés : inadéquation des ressources, inadéquation de la taille du logement, irrégularité administrative Environ 75 000 attributions constatées en 2009 : trop faible pour couvrir les besoins.

Demande et occupation - Un fichier régional de la demande créé en Mars 2011 (succède à des fichiers départementaux) 400 000 demandeurs de logements sociaux en IDF Vacance de + de 3 mois : 1,1% - très faible 63% des locataires sont bénéficiaires de l’APL Environ 4% des locataires dépassent de 20% des plafonds Hlm et moins de 2% les dépassent de plus de 40%

Pour améliorer la réponse aux demandes : plusieurs pistes Produire des logements sociaux : construction neuve ou acquisition-amélioration diversifiée et adaptée à la demande locale. Faciliter la sortie des ménages vers le parc privé : production de logements intermédiaires, encadrement des loyers du privé, Permettre l’accession à la propriété : offre d’accession sociale sécurisée et développement de la production privée. A défaut de réponse, risque pour les territoires de perdre de la population et de l’attractivité : départ des jeunes ménages, difficulté d’accès à de nouvelles populations.