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© De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. Réforme de la surface de plancher Mardi 14 février 2012.

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1 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. Réforme de la surface de plancher Mardi 14 février 2012

2 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. Intervenants Philippe Noble, Géomètre expert, Cabinet Daniel Legrand Paul Talbourdet, Avocat Associé, Immobilier & Opérations immobilières Pierre Gebarowski, Avocat Associé, Immobilier & Opérations immobilières Emmanuel Bachelier, Avocat, Droit Public - Equipe Urbanisme Anne Richier, Avocat, Droit Public - Equipe Urbanisme 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher2

3 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. Programme Textes & objectifs 1 – Définition 2 – Entrée en vigueur Calcul des différentes surfaces Echanges avec la salle Quelles conséquences à légard des autorisations durbanisme et des opérations daménagement ? Quelles conséquences à légard des travaux sur les bâtiments existants ? 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher3

4 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. Les textes Ordonnance n° du 16 novembre 2011 : dispositions législatives Décret n° du 29 décembre 2011: dispositions réglementaires 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher4

5 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. Objectifs Simplifier la définition de la surface de plancher pour la rapprocher de la notion de surface habitable Favoriser les constructions performantes sur un plan énergétique, dans le respect du Grenelle de lEnvironnement 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher5

6 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 1 – Définition Article L du code de lurbanisme La surface de plancher dune construction sentend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes de chaque niveau, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher6 Murs intérieurs de séparation entre un local constitutif de surface de plancher et un local non constitutif de surface de plancher

7 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 1 – Définition – Les niveaux clos et couverts 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher7 Niveaux clos et couverts Surfaces des niveaux non fermés en permanence dès lors quun obstacle est mis au passage ou à la circulation, indépendamment du caractère totalement hermétique et étanche du système de fermeture installé Eléments non clos / non couverts Tout niveau dune construction dont le périmètre ne serait pas totalement clos (espaces ouverts qui nécessitent, pour être fermés, lintervention de travaux supplémentaires soumis à autorisation ou déclaration)

8 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 1 – Définition – Le nu intérieur 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher8 La surface de plancher dun niveau se calcule au nu intérieur des murs extérieurs de la construction.

9 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 1 – Définition – Les façades 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher9 Les façades dune construction doivent sentendre de lensemble des murs ou parois de pourtour, pignons inclus. En cas de travaux dextension conduisant à ce quun mur extérieur devienne un mur intérieur, son emprise doit être incluse dans la surface de plancher totale de la construction.

10 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 1 – Définition – Déductions (1/4) Ne sont pas pris en compte, pour le calcul des droits de construire : 8 catégories de surfaces à déduire : 1. les surfaces correspondant à lépaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur lextérieur 2. les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher10

11 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 1 – Définition – Déductions (2/4) 3. les surfaces de plancher dune hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m (tous niveaux) 4. les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules (motorisés ou non, y compris les rampes daccès et les aires de manœuvres) 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher11 Piscines couvertes (à toiture amovible ou non)

12 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 1 – Définition – Déductions (3/4) 5. les surfaces de plancher des combles non aménageables pour lhabitation ou pour les activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial 6. les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement dun groupe de bâtiments ou dun immeuble autre quune maison individuelle 7. les surfaces de plancher des caves et celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher12 Combles non aménageables Combles aménageables

13 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 1 – Définition – Déductions (4/4) 8. une surface égale à 10% de surfaces de plancher affectées à lhabitation dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures Cas des immeubles mixtes abritant en partie seulement des logements : La surface des parties communes à prendre en compte dans la surface de plancher affectée à lhabitation est calculée au prorata de la surface cumulée des logements par rapport à la surface totale. Surface de plancher affectée à lhabitation : m² + (2/3 x 150 m²) = = m² Application de la déduction forfaitaire : m² - 10% = m² Surface de plancher affectée aux bureaux : m² + (1/3 x 150 m²) = = m² Surface de plancher totale de la construction : m² m² = m² 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher13

14 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 2 – Entrée en vigueur à légard des documents durbanisme (1/5) A compter du 1 er mars 2012, les règles exprimées en SHOB / SHON dans les documents durbanisme en vigueur (POS, PLU, PAZ-RAZ et PPR) sentendront automatiquement en règles exprimées en surface de plancher nouvelle. La substitution de référence sera automatique, sans que la commune ait à en délibérer. Les modifications et révisions de ces documents durbanisme qui interviendront à compter du 1 er mars 2012 devront entériner ce changement et devront exprimer leurs règles en surface de plancher. 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher14

15 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 2 – Entrée en vigueur à légard des autorisations durbanisme (2/5) Critère de la date de dépôt des demandes de permis ou des DP Dossier en cours dinstruction le 1 er mars 2012 Maintien du système SHOB / SHON Dossiers déposés à compter du 1 er mars 2012 Constructions et démolitions nouvelles - Aménagements nouveaux : Surfaces exprimées en surfaces de plancher Travaux sur bâtiments existants : Surfaces existantes et à créer ou à démolir exprimées en surface de plancher Constructions à réaliser sur un terrain comportant déjà une construction : Surfaces existantes et à créer ou à démolir exprimées en surface de plancher Demandes de modificatifs : Les demandes de modificatifs qui ont un impact sur la surface du projet et qui se rapportent à une autorisation délivrée avant le 1 er mars 2012 devront convertir les surfaces de lautorisation initiale exprimées en SHON en surface de plancher 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher15

16 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 2 – Entrée en vigueur à légard des autorisations durbanisme (3/5) Les nouveaux critères de seuils A compter du 1 er mars 2012, un double critère dappréciation des seuils de détermination du champ dapplication du PC et de la DP : lemprise au sol et la surface de plancher. Lemprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Objectif : Prendre en considération les surfaces non closes et non couvertes qui ne sont pas constitutives de surface de plancher. Hangars non clos, constructions affectées au stationnement, rampe daccès extérieure, piscine extérieure non couverte, Eléments de modénature : acrotères, bandeaux, corniches, marquises, auvents… Prolongements extérieurs des niveaux de la construction en saillie de la façade : balcons, loggias, coursives… 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher16

17 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 2 – Entrée en vigueur à légard des autorisations durbanisme (4/5) 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher17

18 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 2 – Entrée en vigueur à légard des autorisations durbanisme (5/5) 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher18

19 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 2 – Entrée en vigueur – Les droits de construire dans les ZAC CCCT signés avant le 1 er mars 2012 : Les valeurs exprimées en SHOB ou en SHON doivent sentendre en valeurs exprimées en surface de plancher Exemple dun CCCT signé en 2010 ayant consenti 2500 m² de SHON de droits de construire sur un lot, qui ont été intégralement consommés. La surface constructible maximum sur le lot sélève à 2500 m² de surface de plancher Soit lhypothèse théorique selon laquelle, dans ce cas précis, les 2500 m² de SHON équivalent à 2300 m² de surface de plancher : le propriétaire pourra réaliser une extension de 200 m² sans que cela nécessite de modifier le CCCT. CCCT signés à compter du 1 er mars 2012 : Surfaces exprimées en surface de plancher 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher19

20 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 2 – Entrée en vigueur – Les droits de construire dans les lotissements (lotissements autorisés au 1 er mars 2012) Si la SHON a été répartie par le lotisseur : Cette répartition résulte : soit des plans ou tableaux joints à la demande de permis daménager, qui répartissent la SHON constructible entre les différents lots soit du certificat délivré par le lotisseur à loccasion de la vente ou de la location des lots Dans ces hypothèses, le nombre de m² de surface de plancher autorisé sera identique au nombre de m² de SHON autorisé par le permis d'aménager ou dans les certificats délivrés lors de la vente ou de la location des lots. Si la SHON na pas été répartie par le lotisseur : La constructibilité résultera de lapplication des règles de densité à chacun des lots. Selon que les demandes de PC auront été déposées avant ou à compter du 1 er mars 2012, la constructibilité sera déterminée par référence à la SHOB / SHON ou par référence à la surface de plancher. 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher20

21 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 2 – Entrée en vigueur – Fiscalité de laménagement Entrée en vigueur de la réforme : 1 er mars 2012 Assiette de la future taxe daménagement : surface de construction Définition : somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies (article L du code de lurbanisme) Entreront notamment dans lassiette de la taxe daménagement, alors quils ne seront pas comptabilisés au titre de la surface de plancher : les caves et celliers annexes à des logements mais desservis uniquement par une partie commune les combles non aménageables les locaux techniques 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher21

22 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. 2 – Entrée en vigueur – Autres réglementations A compter du 1 er mars 2012, seront exprimés en surface de plancher les seuils définissant le champ dapplication de : létude dimpact lenquête publique : PC m 2 de surface de plancher de commerce par ex. lobligation de recourir à un architecte : Constructions à usage autre quagricole dont la surface de plancher ou lemprise au sol excèdent 170 m 2 Le seuil des 170 m 2 nest pas modifié, mais il sera plus vite atteint du fait de sa double expression en surface de plancher et en emprise au sol (construction de plain-pied comportant des débords et des surplombs) 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher22

23 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. Calcul des différentes surfaces 14/02/2012- Réforme de la surface de plancher23 Calcul de la surface taxable pour la taxe d'aménagement Calcul de la surface de plancher pour une maison individuelle Calcul de la surface de plancher pour un immeuble collectif à usage d'habitation Calcul de la surface de plancher pour un immeuble autre qu'à usage d'habitation Calcul de la surface passible de la redevance pour les locaux de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage définis au iii- de l'article 231 ter du Code général des impôts Somme des surfaces de chaque niveau, closes et couvertes, calculées au nu intérieur des façades - Epaisseurs murs et embrasures portes et fenêtres extérieures Vides et trémies escaliers et ascenseurs Surfaces de hauteur inférieure ou égale à1,80m Surfaces de stationnement Combles non aménageables Locaux techniques Caves et celliers - 10% déduction forfaitaire logements - Sanitaires - Locaux de caractère social = Surface taxable = Surface de plancher pour une maison individuelle = Surface de plancher pour un immeuble collectif à usage d'habitation = Surface de plancher pour un immeuble autre qu'à usage d'habitation = Surface passible de la redevance

24 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. – 57 avenue dIéna – CS – Paris Cedex 16 – T: +33 (0) – F: +33 (0) – Cabinet Daniel Legrand, Géomètres-Experts Fonciers – 33 rue du Docteur Finlay – Paris – T: +33 (0) – F: +33 (0) – Echanges avec la salle

25 © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. – 57 avenue dIéna – CS – Paris Cedex 16 – T: +33 (0) – F: +33 (0) – Cabinet Daniel Legrand, Géomètres-Experts Fonciers – 33 rue du Docteur Finlay – Paris – T: +33 (0) – F: +33 (0) – Bonne journée !


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