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La révision du loyer du bail commercial (révision triennale et renouvellement)

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1 La révision du loyer du bail commercial (révision triennale et renouvellement)

2 Plan: I. la révision triennale II. Le loyer renouvelé

3 lindice de loyers commerciaux Depuis la loi du 4 Aout 2008 et le décret du 4 Novembre 2008 lindice de loyer commerciaux est fondé sur 3 composantes : -indice des prix -indice du cout de la construction -indice des prix détail

4 Procédure de la révision légale La demande peut être faite par lune ou lautre des parties. Soit le bailleur soit le locataire. Larticle 26 du décret précise que la demande en révision peut être formulée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte dhuissier. La demande ne peut être formulée que 3 ans et 24h au moins après la date dentrée en jouissance du locataire ou après le point de départ de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

5 Contenu et acceptation de la demande Larticle 26 du décret indique que la demande doit préciser le montant du loyer demandé ou offert. Le montant du loyer demandé ou offert doit donc être chiffré. La demande doit être acceptée par le locataire ; à défaut, le bailleur peut saisir le juge des loyers commerciaux avant lexpiration du délai de prescription de 2 ans prévu par larticle L du code de commerce.

6 Fixation de loyer révisé Deux principes dominent la fixation du loyer révisé : -larticle L du code du commerce le loyer révisé ou renouvelé doit correspondre à la valeur locative -larticle L alinéa 3 limite lévolution du loyer lors dune révision triennale à la variation de lindice trimestriel du cout de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire

7 Date de lindice à retenir Larticle L ne prévoit pas la date des indices à retenir pour réaliser la révision. Plusieurs solutions sont proposées par la jurisprudence : -lindice à prendre en considération est celui qui se rapproche le plus de la date de la demande de révision. -la révision seffectuera en comparant lindice des prix pratiqués le mois de la date de fixation du loyer à révision avec celui du mois de la date de la demande

8 LE MECANISME DU PLAFONNEMENT Dans le cadre dun plafonnement, plusieurs hypothèses sont à distinguer : - Lorsque la valeur locative est supérieure au plafond, le nouveau loyer est limité dans son montant au plafond. - Lorsque la valeur locative est inférieure au plafond et au loyer existant, le loyer ne peut pas être fixé à un montant inférieur à celui existant. - Lorsque la valeur locative est inférieur au plafond mais supérieur au loyer en vigueur, le nouveau loyer correspond à la valeur locative.

9 Facteurs locaux de commercialité Si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui entraine une hausse ou une baisse de plus de 10% de la valeur locative, le prix du bail est fixé sans limitation dun plafond quelconque. Lindice du cout de la construction est totalement écarté. La révision fondée sur la modification des facteurs locaux de commercialité doit vérifier les 3 conditions suivantes : - La modification doit affecter les facteurs locaux de commercialité - La modification de ces facteurs doit être matérielle - La modification doit avoir pour conséquence une variation de la valeur locative atteignant 10%.

10 Autres éléments pouvant influer sur le loyer révisé Majoration pour extension dactivités Si le locataire exerce des activités connexes conformément aux dispositions de larticle L du code du commerce, le bailleur peut, lors de la première révision triennale, en tenir compte pour la fixation du loyer. Réduction travaux et charges Le bailleur peut consentir à son locataire une réduction du loyer lorsque le locataire prend en charge des travaux. Cette réduction est généralement limitée à la première période triennale.

11 EFFETS DE LA REVISION Les effets de la révision sont quadruples : -le preneur est tenu de payer le loyer au nouveau taux à compter de la date de la demande chiffrée du propriétaire -le dépôt de garantie, sil correspond à un ou plusieurs termes de loyer, est ajusté au nouveau taux. -le décompte des charges, si elles sont en rapport avec le loyer dans les immeubles collectifs, sétablira différemment. -le bail ne peut faire lobjet dune nouvelle demande de révision moins de 3 ans à compter du point de départ du loyer révisé.

12 Le renouvellement- généralités Art L145-10: le locataire a le droit au renouvellement du bail (à nouveau neuf ans) ou à une indemnité déviction égale au préjudice quil subit. Art L145-11: le bailleur pourra alors inclure dans lacte de renouvellement une demande de nouveau prix du loyer, dont il informera le locataire 6 mois à lavance.

13 Plafonnement ou valeur locative Art L145-34: le taux de variation du loyer applicable lors de la prise deffet du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de lindice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, sil est applicable, de lindice trimestriel des loyers commerciaux, publiés par lINSEE.

14 On prend la valeur locative si : – Le bail excède 9 ans – Lune des parties peut prouver que cette valeur est inférieure au loyer plafonné – Certaines modifications sont intervenues en cours de bail (travaux de rénovation et dentretien) – En cas dadoption dun loyer variable en fonction du chiffre daffaires – En présence de locaux ou de baux particuliers : locaux monovalents, bureaux, terrains nus

15 Variation de lindice du coût de la construction ou de lindice des loyers commerciaux Plafond = loyer dorigine x variation de lindice Avec variation de lindice = nouvel indice ancien indice Exemple : un bail la été conclu le 20 janvier 1999, moyennant un loyer équivalent à euros ; aucun terme de référence nest prévu. Au 20 janvier 2008, date du renouvellement effectif, le dernier indice publié est celui du troisième trimestre 2008, soit Le montant du loyer renouvelé sera égal à : ( x 1443) / 1057 (3°trimestre 1998) = (arrondis)

16 Bail renouvelé au-delà de neuf ans Durée entre 9 et 12 ans : Si le renouvellement se fait dans les 3 ans après lexpiration du bail, le plafonnement seffectue. Durée excédant 12 ans : Le loyer est obligatoirement déplafonné passé ce délai. Bail pour une durée supérieure à 12 ans : Le loyer est également déplafonné, il est calculé à la valeur locative.

17 Eléments à prendre en compte pour la fixation du loyer Le Pas-de-porte: Le loyer initial est majoré de 1/9 du pas-de- porte. Droit de repentir: nest pas une clause de déplafonnement Loyer variable

18 Désaccord la commission départementale de conciliation est saisie. Elle a un délai de 3 mois. La saisie seffectue par lettre recommandée avec une demande davis de réception adressée au secrétariat. Les parties sont convoquées à la séance de conciliation par lettre recommandée adressée au minimum 15 jours avant la date retenue pour la réunion


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