Réunion tripartite entre les Branches IFA France, Maroc et Espagne

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1 Réunion tripartite entre les Branches IFA France, Maroc et Espagne
Investissement immobilier en Espagne : Fiscalité des non-résidents (France et Maroc)

2 1.1 Investissement immobilier direct
1. FISCALITÉ DIRECTE 1.1 Investissement immobilier direct MAROC FRANCE MAROC FRANCE Établissement stable en Espagne Établissement stable en Espagne Locations : 30% Vente (Plus-values) : 30% Locations : 30% Vente (Plus-values) : 30% Absence d’établissement stable en Espagne Absence d’établissement stable en Espagne Locations : 24% Vente (Plus-values) : 19% (Retenue de 3%) Locations : 24% Vente (Plus-values) : 19% (¿retenue de 3%?)

3 1.1 investissement immobilier direct
1. FISCALITÉ DIRECTE 1.1 investissement immobilier direct MAROC FRANCE MAROC IMPÔT SPÉCIAL SUR LES BIENS IMMOBILIERS DES NON-RÉSIDENTS (3% sur la valeur cadastrale) FRANCE N’est pas applicable si : N’est pas applicable si : Les titulaires des participations sont résidents dans un pays signataire d’une convention et avec une clause d’échange d’information Les titulaires des participations sont résidents dans un pays signataire d’une convention et avec une clause d’échange d’information (¿Contraire à la réglementation communautaire?)

4 1. FISCALITÉ DIRECTE. 1.2 Investissement indirect : à travers une société espagnole ESPAGNE MAROC FRANCE ESPAGNE Locations : 30% Vente (Plus-value) : 30% (18 % en cas de réinvestissement) FRANCE MAROC DIVIDENDES : 10% (PARTICIPATION ≥ 25%) VENTE D’ACTIONS (PLUS-VALUE) : NON IMPOSABLE EN ESPAGNE DIVIDENDES : EXONÉRÉS (PARTICIPATION ≥ 10%) VENTE D’ACTIONS (PLUS-VALUE) : 30%

5 2. FISCALITÉ INDIRECTE 2.1 TVA
IMPÔT SUR LES TRANSMISSIONS PATRIMONIALES (ITP) IMPÔT SUR LES ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS (AJD) 2.1.1 Cas où le cédant n’est ni un commerçant ni un professionnel - ITP : 6%- 7% 2.1.2 Cas où le cédant est un commerçant ou un professionnel - TVA : Taux général de 16% (18% à partir du ) Taux réduit de 7% (18% à partir du ) (Logements)

6 2.2 TVA : assujettissement / exonération
2. FISCALITÉ INDIRECTE 2.2 TVA : assujettissement / exonération 2.2.1 Opérations non assujetties à la TVA TRANSMISSION TOTALITÉ PATRIMOINE DE L’ENTREPRISE TRANSMISSION BRANCHE D’ACTIVITÉS Immeubles assujettis à l’ITP 2.2.2 Opérations assujetties à la TVA PAS D’EXONÉRATION : IMMEUBLES EN CONSTRUCTION IMMEUBLES TERMINÉS. 1ÈRE LIVRAISON TERRAINS CONSTRUCTIBLES OU EN COURS TVA + AJD ITP SAUF RENONCIATION EXONÉRATION TVA + AJD EXONÉRATION : IMMEUBLES TERMINÉS . 2ÈME LIVRAISON TERRAINS NON CONSTRUCTIBLES

7 Si le cédant n’est pas un commerçant
2. FISCALITÉ INDIRECTE 2.3 Transmission d’actions de sociétés immobilières : règle anti-abus:article 108 de la Loi espagnole relative au Marché des Valeurs 2.3.1 OBJECTIF : éviter l’utilisation de sociétés pour dissimuler un trafic immobilier TRANSMISSION D’IMMEUBLES TRANSMISSION DE VALEURS Si le cédant n’est pas un commerçant ITP Règle Générale (Art.108 LMV): Exonération IVA et ITP Si le cédant est un commerçant Règle spéciale (Art.108 LMV) : Exception à l’exonération : imposition à l’ITP de certaines transmissions de valeurs dont l’on présume qu’elles dissimulent des transmissions d’immeubles assujettie et non exonérée de TVA : TVA + AJD assujettie et exonérée de TVA : TPO

8 2.3.2 NATURE : règle anti-abus à caractère spécial
Hypothèse qui n’exige pas d’intention frauduleuse Application de la règle prétendument enfreinte Imposition sous la modalité TPO

9 CONSÉQUENCE JURIDIQUE
2.3.3 Structure : PREMIER CAS D’ESPÈCE SECOND CAS D’ESPÈCE Transmission de valeurs dans une société immobilière (immeubles ≥ 50% de son actif) qui supposent l’obtention du contrôle (participation directe ou indirecte > 50%) Transmission de valeurs reçues lors d’apports d’immeubles lorsque 3 ans ne se sont pas écoulés depuis l’apport CONSÉQUENCE JURIDIQUE ITP

10 2.3.4 PREMIÈRE EXCEPTION : Acquisition de valeurs qui supposent l’obtention du contrôle de sociétés immobilières DÉTERMINATION DU POURCENTAGE D’IMMEUBLES DANS L’ACTIF (i) Estimation de TOUS les biens du bilan à leur valeur réelle Bilan « ad hoc » Les immeubles, hormis les terrains nus, qui font partie de l'actif circulant de l'entreprise constructrice immobilière, ne sont pas pris en considération Critère administratif : seuls les actifs comptabilisés sont pris en compte (et non pas le fonds commerce ou certaines concessions administratives) Computation et évaluation à la date d'acquisition. Obligation d'élaborer un inventaire et de le remettre à l'Administration, sur se demande préalable Minoration du montant du financement étranger à court terme (12 mois) à condition qu'il ait été obtenu dans les douze mois précédents

11 ACQUISITION DU CONTRÔLE
Contrôle direct ou indirect. Acquisition progressive : lorsque l'acheteur acquiert ou augmente le contrôle sur ces sociétés immobilières. Achat conjoint : sont prises en compte les valeurs dont sont titulaires des sociétés appartenant au même groupe de sociétés que l'acheteur. Transmission de valeurs à la société détentrice des immeubles pour leur amortissement postérieur par cette dernière.

12 SOCIÉTÉ CESSIONNAIRE (*)
HYPOTHÈSES INCLUSES : Transmission des valeurs à la détentrice des immeubles et amortissement postérieur SOCIÉTÉ CÉDANTE SOCIÉTÉ CESSIONNAIRE (*) 60% 40% SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DÉBUT FIN SOCIÉTÉ CESSIONNAIRE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE

13 Deuxième exception : Transmission de valeurs acquises à l’occasion d’apports en nature d'immeubles A. Identité entre les actions reçues à l’occasion de l’apport en nature d'immeubles et celles transmises. La règle ne s’applique qu’à la première transmission. B. Écoulement de moins de trois années entre l’apport et la transmission.

14 Base imposable Prise de contrôle : % que l’on obtient sur la valeur réelle des immeubles. Augmentation du % de participation : % d’augmentation sur la valeur réelle des immeubles. Transmissions indirectes : seule la valeur réelle des immeubles des sociétés immobilières est prise en considération et non celle d'autres immeubles. Transmission des valeurs reçues lors d’apports en nature : % correspondant aux valeurs transmises sur le total reçu à l’occasion de l’apport sur la valeur réelle des immeubles apportés.

15 2.3.7. Hypothèses exclues de l’article 108 LMV
Transmissions de valeurs admises à la négociation sur un marché secondaire officiel l’article 108 LMV n’est pas applicable Conditions : que la transmission se produise une fois écoulé un délai d’une année depuis l’admission à négociation. Les périodes de suspension du cours ne sont pas prises en compte. Le délai une année dans les OPVs/OPAs n’est pas applicable.

16 3. FINANCEMENT 3.1. Intérêts Pleine déductibilité Limites:
Règles de « Transfer Pricing » Règles de sous-capitalisation (Ratio 3:1) Ne s’appliquent pas si le prêteur est membre de l’UE (France) S’appliquent si le prêteur n’est pas membre de l’UE (Maroc) Fiscalité des Non-résidents France : Exóneration Maroc : 10%

17 4. POSSIBLES ALTERNATIVES DE RÉDUCTION DES COÛTS FISCAUX
MAROC FRANCE SPV FRANCE MAROC OBJECTIF Conditions SPV : Pays UE (exonération dividendes) Pays avec convention sans clause immobilière Pays avec régime de « Participation Exemption » Pays qui n’impose pas la distribution de dividendes Options: Suède, Hollande (coopératives), autres. Dividende : exonéré Plus-values : exonérées Conditions SPV : Pays UE (exonération dividendes) Pays avec convention sans clause immobilière Pays avec régime de « Participation Exemption » Options: Suède, Hollande, autres

18 5. OPTIONS : « SHARES DEAL » VS. « ASSET DEAL » (RÉSUMÉ IMPOSITION)
30% (18% si réinvestissement) 0% Imposition directe Règle générale : TVA+AJD Totalité patrimoine Branche activité ITP : 6% - 7% (options) Imposition indirecte ITP : 6% - 7% Pas d’Impôt sur l’Augmentation de la Valeur des Terrains de Nature Urbaine Imposition locale Impôt sur l’Augmentation de la Valeur des Terrains de Nature Urbaine Négociation plus-values tacites Acquéreur Revalorisation actifs

19 6. Sociétés anonymes cotées d’investissement sur le marché immobilier (SOCIMIS)
6.1. Conditions Générales Inclusion dans la dénomination sociale de « Sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario, S.A. » (ou SOCIMI, S.A.). Capital social minimum : 15 millions d’euros avec une unique classe d’actions. Actions cotées. Apports en nature : évaluation réalisée par un expert indépendant désigné par l’officier en charge du Registre du commerce (sociétés d’évaluation prévues dans la législation du marché hypothécaire).

20 6.1. SOCIMIS : Conditions Générales
Niveau d’endettement maximum : 70% de l’actif. Diversification : au moins 3 immeubles sans qu’aucun ne représente plus de 40% de l’actif total au moment de l’acquisition. Obligation de répartir les dividendes. Peu de restrictions en ce qui concerne le type d’actifs.

21 6.2. Objet social principal
Acquisition et promotion (ou réhabilitation) d'immeubles urbains pour leur location. Détention d’actions ou de participations dans le capital social d'autres SOCIMI ou de sociétés étrangères ayant des caractéristiques et un objet social similaires et qui soient soumises à un régime analogue à celui établi pour les SOCIMI en ce qui concerne la politique obligatoire de distribution des bénéfices. Détention d’actions ou de participations dans le capital d’autres sociétés, résidentes ou non sur le territoire espagnol, sous réserve que certaines conditions soient réunies (règlementation similaire à celle des SOCIMI). Détention d’actions ou de participations dans le capital d'Organismes de placement collectif immobilier régis par la Loi espagnole 35/2003, du 4 novembre 2003.

22 6.3. Conditions d’investissement de la SOCIMI
Investissement : au moins 80% de la valeur de l'actif doit être investi dans : Des immeubles urbains destinés à la location. Des terrains pour la promotion de biens immeubles, à condition que la promotion soit commencée dans les 3 ans qui suivent leur acquisition. Des actions ou des participations d'autres SOCIMI ou sociétés étrangères ayant des caractéristiques et un objet social similaires et qui soient soumises à un régime analogue à celui établi pour les SOCIMI en ce qui concerne la politique obligatoire de distribution des bénéfices.

23 6.3. Conditions d’investissement de la SOCIMI
Dans des actions ou des participations d'autres sociétés, résidentes ou non sur le territoire espagnol, sous réserve que certaines conditions soient réunies (réglementation similaire à celle des SOCIMI). Actions ou participations d'Organismes de placement collectif immobilier régis par la Loi espagnole 35/2003, du 4 novembre 2003. Revenus : au moins 80% des revenus (hormis ceux issus de la transmission d'actifs) devront provenir de la location ou des dividendes.

24 6.4. Biens exclus Ceux ayant des caractéristiques spéciales en termes cadastraux (art. 8 du Décret royal législatif espagnol 1/2004, du 5 mars 2004) : Destinés à la production d’énergie électrique, de gaz et à la raffinerie pétrolière, ainsi que les centrales nucléaires. Barrages, chutes d’eau et réservoirs, y compris leur lit, sauf ceux destinés exclusivement à l'irrigation. Autoroutes, routes et tunnels à péage. Aéroports et ports commerciaux. Ceux dont l'utilisation est cédée à des tiers au moyen de contrats de bail financier aux effets de l’Impôt sur les sociétés. Activité complémentaire : à condition qu'elle représente moins de 20% des revenus de la SOCIMI pour chaque exercice fiscal

25 6.5. Conditions exigées aux biens immeubles
En propriété. Bail financier admis. Comptabilité individualisée pour chaque immeuble objet de promotion ou d’acquisition. Les biens immeubles devront demeurer loués ou proposés à la location (1 an maximum dans la computation du délai) pendant 3 années à moins que la promotion n’ait été réalisée par la société, auquel cas le délai sera de 7 années.

26 6.6. Distribution des dividendes. Conditions
Une fois remplies les conditions commerciales correspondantes. Résolution de distribution : dans les 6 mois postérieurs à la clôture de l’exercice. Paiement : délai d’un mois à compter de la résolution de distribution. Réserve légale : jusqu'à un maximum de 20% du capital social (aucun autre type de réserve statutaire à caractère indisponible n’est permis).

27 6.7. Distribution de dividendes. Répartition
Dividende minimal de 90% des bénéfices correspondant à l'activité de location. Dividende minimal de 50% des bénéfices correspondant à la transmission d’immeubles et de participations dans d'autres SOCIMI ou sociétés étrangères analogues avec un régime similaire. Destination pour le reste de ces bénéfices : réinvestissement dans d'autres immeubles ou participations de l'objet social (ou distribution dans leur totalité). 100% des bénéfices provenant des dividendes distribués par d'autres SOCIMI ou sociétés étrangères analogues avec régime similaires.

28 6.8. Régime fiscal 6.8.1. Fiscalité de la SOCIMI
Sociétés assujetties à l’IS à un taux spécial de 18%, au titre des revenus qui sont distribués. Taux général de 30% dans les cas suivants : Location à des résidents dans des pays sans échange d'information. Location à des entités apparentées. Transmission d’immeubles ou de participations en cas de non-respect de la condition de stabilité. Transmission d’immeubles ou de participations à des entités apparentées ou des résidents dans des pays sans échange d'information.

29 Fiscalité de la SOCIMI Les dividendes payés par la SOCIMI ne sont pas soumis à une retenue Location de logements : exonération de 20% si plus de 50% de l'actif de la SOCIMI est composé de logements (taux effectif de 14,4%). Possible application d'une DÉDUCTION POUR RÉINVESTISSEMENT de 6% sur la partie des gains en capital objet du réinvestissement, si les conditions de stabilité ont été respectées (taux effectif de 12%). Problèmes : difficulté de réaliser le réinvestissement avec l'obligation de répartition des dividendes et la limite d'endettement de 70%.

30 6.8.2. Fiscalité des associés
A) PERSONNES IMPOSABLES AU TITRE DE L’IS : Imposition additionnelle de 12% sur les dividendes (imposition effective de 30%). Imposition au taux de 30% sur les gains en capital, avec une déduction pour double imposition liée aux bénéfices non distribués. SOCIMI Résultat activités SOCIMI Application du résultat Aux dividendes (à partir des revenues SOCIMI) Assiette imposable IS Résultat imputable au dividende distribué Taux % Montant à payet ,8 Associé imposable au titre de l’IS Dividende reçu de la SOCIMI ,2 Revenu à integrer dans l’assiette imposable (100/82) Taux % Montant % Déduction (18%) ,8 Montant à payer ,2 Coût fiscal total (SOCIMI + Associé ,2 Taux effectif conjoint %

31 6.8.2. Fiscalité des associés
B) PERSONNES IMPOSABLES AU TITRE DE L’IRPP : Dividendes exonérés.  Gains exonérés dans la limite de la différence positive entre (i) le produit de la multiplication par 10 pour-cent de la valeur d'acquisition, le nombre d'années de détention de la participation au cours desquelles la société a appliqué le régime des SOCIMI et (ii) le montant des dividendes exonérés perçus par la personne imposable durant la période de détention de la participation.

32 6.8.2. Fiscalité des associés
Exemple : Le 1er juin de l'exercice N, un investisseur personne physique acquiert en bourse des actions d'une SOCIMI pour une valeur de cent. Le 1er juin de l’exercice N+2, l'investisseur vend sa participation en bourse pour une valeur de 125. Au cours de la période de détention de sa participation, l'investisseur a perçu de la SOCIMI des dividendes exonérés d’impôts pour un montant de 15. Valeur de transmisión Veleur d’acquisition Plus- value Période de détention Dividendes reçus Limite d’exonération 2 ans x 10% valeur d’acquisition - Dividendes exonérés Revenue exonéré Revenue non exonéré

33 6.8.2. Fiscalité des associés
C) NON-RÉSIDENTS : Avec établissement stable : comme personnes imposables au titre de l’IS. Sans établissement stable : Dividendes exonérés (sauf paradis fiscal). Calcul exonération partielle de la plus-value comme personne imposable au titre de l'IRPF, sauf paradis fiscal. Reste revenu : renvoi à l'IRNR. Application aux SOCIMI des CDIs, comme sociétés résidentes en Espagne.

34 6.8.3. Règles complémentaires
IS Présomption d'existence d’un motif économique valable dans les opérations de fusion, scission, apport d'actifs et échange de valeurs lorsque ces opérations ont pour finalité la création d'une ou plusieurs SOCIMI ou l’adaptation de sociétés préalablement existantes. ITP et AJD Exonération dans la modalité Opération Sociétaire pour les opérations de constitution, augmentation de capital et apport en nature. Bonification de 95% sur le montant de la modalité Transmissions Patrimoniales Onéreuses pour l'achat de logements destinés à la location ou de terrains destinés à la promotion de logements à louer.