Licence professionnelle Droit de l'immobilier

Licence professionnelle Droit de l'immobilier
Cours : Droit des baux Baux d’habitation & baux commerciaux Auteur : Bernard SALSON Diplôme Supérieur du Notariat Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Sommaire § 1 - Principe § 2 - Exceptions
PREMIERE PARTIE : LES BAUX D’HABITATION Chapitre I : Champ d’application du régime général des baux d’habitation § 1 - Principe § 2 - Exceptions § 3 - Le régime spécifique de la colocation Chapitre II : La formation du contrat de bail soumis au régime général § 1 - Forme § 2 - Les pièces justificatives demandées au candidat locataire et à sa caution § 3 - Contenu du bail § 4 - Rémunération et obligations des intermédiaires Chapitre III : L’exécution du contrat I - Les obligations des parties A – Obligations du bailleur B – Obligations du locataire Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Les baux d’habitation et les baux commerciaux
Sommaire II La transmission du bail A – Cession du bail ou la sous-location B – Echange C – Abandon de domicile, décès du locataire ou abandon du logement Chapitre IV : Durée et fin du contrat de bail I - Pérennité du contrat A – Durée initiale B – Reconduction et renouvellement II - Interruption du contrat A – Le congé (article 15 de la loi) B - La résiliation anticipée Chapitre V : Le loyer et ses accessoires I - Le Loyer A – Loyer du bail initial B – Modification du loyer en cours de bail C – Loyer du bail renouvelé II - Accessoires du loyer Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Sommaire DEUXIEME PARTIE : LES BAUX COMMERCIAUX
DEUXIEME PARTIE : LES BAUX COMMERCIAUX Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux I - Le bail A - Principe : un bail existant B - Exceptions : exclusion de certains baux du statut II – La chose louée A – Nature de la chose louée B – Affectation de la chose louée C – Extension conventionnelle du statut des baux commerciaux III – Les parties au contrat A – Le bailleur B – Le locataire Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Sommaire Chapitre II : Le contrat de bail I - La transmission du bail § 1 – Cession du droit au bail A – Règles générales B – Cession de bail avec le fonds C – Cession de bail sans le fonds D – Cession de bail par apport en société ou fusion § 2 – Sous-locations II - Destination des lieux et déspécialisation § 1 – Déspécialisation restreinte : activités connexes ou complémentaires A – Conditions B – Procédure C – Effets § 2 – Déspécialisation plénière : activités nouvelles Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Sommaire III - Durée du bail § 1 - Les règles légales de durée du bail commercial § 2 - La résiliation anticipée A – La faculté de dénonciation triennale B – La résiliation légale C – La résiliation conventionnelle en vertu d’une clause résolutoire D – La résiliation judiciaire E – La protection des créanciers inscrits IV - Délivrance et entretien des locaux loués V – Droit de préemption du locataire Chapitre III : Le renouvellement du bail I – Les conditions et l’exercice du droit du renouvellement § 1 – Les conditions du droit au renouvellement A – Conditions tenant à l’exploitation du fonds B – Conditions tenant au preneur Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Sommaire § 2 – L’exercice du droit au renouvellement A – L’initiative du bailleur B – L’initiative du preneur II – L’acceptation du renouvellement A – Conditions du nouveau bail B – Conclusion d’un nouveau bail III – Le refus de renouvellement § 1 – Refus de renouvellement avec indemnité d’éviction A – Mode de calcul de l’indemnité d’éviction B - Règlement de l’indemnité d’éviction C – Droit de repentir du bailleur § 2 – Refus de renouvellement sans indemnité d’éviction Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Sommaire Chapitre IV : Le loyer I – Le loyer du bail commercial A – Fixation initiale du loyer B – La révision du montant du loyer II - le loyer du bail renouvelé A – Principe du plafonnement B – Exceptions au principe du plafonnement Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Introduction Aux termes de l’article 1709 du Code Civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer. » Le bail permet au preneur, titulaire d’un droit de jouissance personnel, d’user de la chose et en percevoir les fruits, mais non d’en altérer la substance. Son droit de jouissance est temporaire, ce qui l’oblige à la restituer en fin de bail. En contrepartie de ce droit de jouissance, le locataire doit payer au propriétaire de la chose, le prix du bail, c’est-à-dire le loyer. Le Code Civil de 1804 a régi le droit commun du louage aux articles à 1762 du Code Civil et a fixé les règles de base en la matière comme la durée, le droit de jouissance d’une chose et le prix. Progressivement ont été mis en place des statuts spécifiques, dont les règles sont des exceptions par rapport au droit commun du louage que sont les règles du code civil. L’affectation de la chose louée, telle qu’elle résulte du contrat, explique la diversification qui, pour des raisons essentiellement économiques, s’est faite au cours du XXème siècle. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Introduction Ainsi, diverses lois ont établi un régime protecteur pour le locataire et ont encadré les rapports entre bailleur et locataire à propos du bail d’habitation. De même un régime protecteur a vu le jour dans les relations commerciales entre les bailleurs et leurs locataires commerçants. Dans ces deux régimes, il existe de nombreuses règles d’ordre public (auxquelles il est interdit de déroger). Mais ces blocs législatifs laissent également une place (de moins en moins importante) à la liberté contractuelle pour fixer certaines règles de ces baux. Si cette liberté contractuelle n’est pas exprimée, elle sera suppléée par les règles du code civil. Il sera abordé dans cette présentation : - Les baux d’habitation (1ère partie) - Les baux commerciaux (2ème partie) Nous n’étudierons ni les baux professionnels (locaux occupés par des personnes exerçant des professions libérales) ni les baux ruraux (applicables dès qu’il y a mise à titre onéreux d’un immeuble affecté à une exploitation agricole) ni les baux des personnes morales à but non lucratif (associations, syndicats professionnels etc…). Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Première Partie : Les baux d’habitation
Autrefois soumis au code civil, les baux d’habitation ont fait l’objet de plusieurs grandes lois. Ces législations avaient des finalités diverses. - La loi du 1er septembre 1948 qui continue à régir encore certaines locations, mais dont le champ d’application s’amenuise progressivement ; cette loi est une loi d’après guerre, dont l’objectif est de protéger les locataires dans un marché locatif marqué par la pénurie de logements. - La loi n° du 22 juin 1982 dite « loi Quillot » ; le souci de cette loi est d’instaurer un équilibre entre les droits et obligations réciproques des bailleurs et ceux des locataires. - La loi n° du 23 décembre 1986 dite « loi Méhaignerie », qui a abrogé la loi Quillot ; d’inspiration plus « libérale », elle se préoccupe d’apporter davantage de liberté contractuelle dans les rapports individuels entre bailleur et locataire. - La loi n° du 9 juillet 1989 « loi Mermaz » et la loi du 24 mars 2014 « Loi ALUR » (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) qui ont modifié la loi Méhaignerie ; elles sont marquées par un retour à un certain dirigisme, notamment pour la durée du contrat et l’encadrement de la fixation du loyer. La législation actuelle, dont le socle principal est la loi du 9 juillet 1989 modifiée, apparaît comme le nouveau droit commun des baux d’immeubles à usage d’habitation, que l’on qualifiera de « régime général des baux» et qui fera l’objet de la présente étude. Il existe cependant à côté de ce régime de droit commun des régimes spécifiques, qui sont essentiellement : Les baux d’habitation et les baux commerciaux

1 - Baux soumis à la loi du 1er septembre 1948 Les logements soumis à la loi de 1948 sont des logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de habitants ou limitrophes. Ce régime présente l'avantage de proposer des loyers peu élevés, et de faire bénéficier le locataire et ses proches d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. Comme il a été précédemment précisé, le champ d'application de la loi de 1948 se restreint progressivement. Depuis la loi du 23 décembre 1986, seuls les locataires entrés dans les lieux avant cette date continuent de bénéficier, sous certaines conditions, du régime de la loi de La relocation d'un logement devenu vacant n'est plus soumis à la loi de 1948, ce qui explique sa vocation à disparaître. 2 - Baux des logements sociaux Les logements sociaux (HLM, notamment) sont des logements construits, achetés ou améliorés avec l'aide financière de l’État, appartenant aux organismes HLM (offices publics d'HLM et sociétés anonymes) ou gérés par eux. Ils sont attribués aux personnes et aux familles dont les ressources n'excèdent pas certaines limites. Ce régime est particulièrement réglementé. Le locataire d'un logement HLM bénéficie d'une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée sous certaines conditions. En effet, le bailleur peut décider de mettre fin à ce droit dans certains cas, notamment : non paiement du loyer et des charges, troubles de voisinage, dépassement du plafond de ressources. Le loyer est fixé selon une procédure strictement réglementée. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Nous n’envisagerons ici que l’étude du régime de droit commun des baux d’habitation. Ce régime résulte du titre I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Par souci de simplification les articles cités ci-après dépendant de ce bloc législatif seront cités en faisant simplement référence à « la loi » sans préciser sa date. L’affirmation dans la loi du 6 juillet 1989 du principe du droit au logement est une manifestation de cette volonté, le droit au Logement devant être perçu comme justifiant des atteintes aux prérogatives du propriétaire comme le respect de son droit de propriété par le locataire qui utilisera son bien pour se loger. (Article 1er de la loi). La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé ce principe du droit au logement en recherchant l’accès à un logement digne et abordable, mais également en alignant le dispositif de lutte contre les discriminations sur celui du droit pénal (racisme, homophobie) et en ouvrant de nouveaux motifs de discrimination : l’âge, la grossesse, les caractéristiques génétiques. Par ailleurs toutes les dispositions de ce bloc législatif constitué par la loi du 6 juillet 1989 modifiée, relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, sont d’ordre public. Cet ordre public implique la nullité des clauses contraires au texte, l’article 4 du texte réputant en outre non écrites certaines clauses qu’il définit. Remarque préliminaire importante : A l’heure où ce cours a été rédigé la loi ALUR du 24 mars 2014 concernant les baux d’habitation n’a pas encore fait l’objet des mesures de réajustement annoncées par le gouvernement et ses décrets d’application n’ont pas encore été pris. Or, de nombreuses dispositions de la loi ne trouveront application qu'après la publication des décrets d'application. C'est le cas par exemple pour l'encadrement des loyers, la garantie universelle des loyers, les modèles types de contrat de location et d'état des lieux. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Première Partie - Chapitre I : Champ d’application du régime
§ 1 Principe L’article 2 de la loi énumère les trois catégories de locations entrant dans le champ d’application du titre I de la loi constituant le régime général des baux d’habitation. 1°) Locaux à usage d’habitation principale La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint ou une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. 2°) Locaux à usage mixte professionnel et d’habitation principale Par usage professionnel, il faut entendre une activité qui ne soit ni commerciale, ni industrielle, ni artisanale, ni agricole. Exemple : Maison louée à un médecin pour y exercer son activité professionnelle et y loger. Les locaux à usage purement professionnel échappent à cette législation. 3°) Garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement par le même bailleur Il s’agit des dépendances d’un local principal, qui appartiennent au même propriétaire que le local principal. Cette liste de locaux accessoires n’est pas limitative. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

§ 2 Exceptions Pour diverses raisons, l’article 2 de la loi exclut totalement du champ d’application du régime général (titre I de la loi) quatre catégories de locaux d’habitation. 1°) Les logements-foyers Ces logements ont une vocation principale sociale qui a justifié la mise en place d’un régime spécial. (Travailleurs migrants notamment) Les règles relatives à la décence du logement s’appliquent cependant. 2°) Les logements meublés Ces locations très courantes en pratique sont soumises au régime spécial prévu sous le titre I bis de la loi. (Article 25-3 et suivants de la loi) Elles échappent au droit commun des baux d’habitation. Elles se caractérisent principalement par : - l’existence d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire de vivre convenablement, la présence de ce mobilier justifiant l’établissement d’un inventaire et d’un état du mobilier en début et en fin de bail. (Articles 25-4 et 25-5 de la loi) - une durée de location d’au moins un an, reconductible tacitement pour la même durée, sauf pour le bail consenti à un étudiant qui est réduit à neuf mois et ne peut être reconduit tacitement. (Articles 25-7 et 25-8 de la loi) - la possibilité pour le locataire de résilier le contrat à tout moment en respectant un délai de préavis de un mois, le bailleur ne pouvant donner congé qu’à l’expiration de la durée du contrat, avec préavis de trois mois, en motivant son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

3°) Les logements loués ou attribués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et les logements loués aux travailleurs saisonniers. C’est l’hypothèse où un logement est mis à la disposition d’un salarié par son employeur ou d’un fonctionnaire par l’administration qui l’emploie. Certains articles du statut de droit commun s’appliquent cependant, notamment l’exigence de diagnostics techniques et d’un logement décent. § 3 Le régime spécifique de la colocation Ce régime spécifique a été mis en place par la loi ALUR (2014). La colocation est définie comme la location d’un logement à plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Le contrat de bail doit respecter un contrat type défini par décret. Ce contrat de location en colocation : - s’il porte sur un logement vide, est soumis aux dispositions des articles 1 à 25-2 de la loi ; - s’il porte sur un logement meublé, est soumis aux dispositions des articles 25-3 à de la loi. Quelques règles spécifiques à ce régime de colocation : - Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement. - Par ailleurs, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. A défaut la solidarité du colocataire sortant prend fin au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Première Partie - Chapitre II :La formation du contrat de bail
Comme tout contrat, le contrat de bail est soumis au droit commun des obligations. Nous verrons cependant que le législateur a organisé un certain formalisme principalement dans l’intérêt du locataire, afin de garantir un engagement de sa part précis et éclairé. § 1 – Forme Le contrat de bail doit être écrit et peut être notarié ou sous seing privé. § 2 - Les pièces justificatives demandées au candidat locataire et à sa caution Jusqu’à l’entre en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, la loi énumérait les pièces qui ne peuvent pas être demandées aux candidats locataires. La loi ALUR inverse ce principe : une liste des pièces justificatives pouvant être exigées au candidat à la location et à sa caution est définie par décret en Conseil d’Etat. En outre, le bailleur ne peut faire de la co-signature d’un ascendant ou descendant une condition de la formation du contrat de bail. (Article 22-2 de la loi) Le bailleur qui contreviendrait à ce dispositif est passible d’une amende administrative prononcée par le préfet (au maximum, € pour une personne physique et € pour une personne morale). L'amende est proportionnée à la gravité des faits constatés et elle ne peut être prononcée. . Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Première Partie - Chapitre II :La formation du contrat de bail soumis
§ 3 - Contenu du bail 1°) Les mentions obligatoires L’article 3 de la loi de 1989 modifiée prévoyait que le bail doit être conclu par écrit et contenir un certain nombre de mentions obligatoires La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un contrat-type de bail, à définir par décret, qui doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, ces mentions étaient les suivantes : Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; Le nom ou la dénomination du locataire ; La date de prise d’effet du bail et sa durée. Cette durée doit être d’au moins 3 ans quand le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, et de 6 ans au moins lorsque le bailleur est une personne morale ; Les baux d’habitation et les baux commerciaux

La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ; La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ; Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Il convient de rappeler à cet égard que, pour une location vide, ce montant est limité à un mois de loyer hors charges et qu’il est de deux mois pour une location meublée ; Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Désormais, avec la loi ALUR, le bail doit également contenir les mentions suivantes : L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ; Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l’Etat dans le département dans les zones d’urbanisation continue de plus de habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ; Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ; Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges doit être annexée au contrat de location. Néanmoins, il convient d’attendre l’intervention de l’arrêté du ministre chargé du logement qui déterminera le contenu de cette notice ; Enfin, le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers, le cas échéant, soit expressément mentionné dans le contrat de location. Sanctions Chaque partie peut exiger, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 de la loi. En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) Les annexes du bail 1 – Un état des lieux doit être joint au contrat. Il est établi contradictoirement lors de la remise des clés au locataire. A défaut, il est dressé par huissier par la partie la plus diligente et les frais sont partagés par moitié. Pendant le premier mois de chauffe le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffe. A défaut d’état des lieux, le logement est réputé avoir été reçu en bon état de réparation locatives. 2 - L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1998 prévoit la fourniture, par le bailleur, d’un dossier de diagnostic technique, qui est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Jusqu’à présent, le dossier de diagnostic technique était assez succinct puisqu’il ne devait comprendre que : Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L du Code de la construction et de l’habitation étant rappelé que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans ce diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative. Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L et L du code de la santé publique ; Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques. Depuis la loi ALUR, ce dossier doit également contenir les éléments suivants : Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ; Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Pour ce dernier document, il est prévu qu’un décret définisse les modalités d’application et les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

3°) Les clauses interdites Le titre I de la loi étant d’ordre public, toute stipulation contraire du bail à l’une de ses dispositions est nulle. En complément des mentions obligatoires précitées, la loi liste, dans son article 4, les clauses interdites. La sanction de l’introduction d’une telle clause dans un bail est qu’elle est réputée non écrite. Les clauses interdites concernent principalement : une atteinte à la jouissance des lieux, et par exemple les clauses : Qui interdisent au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ; Qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; le paiement des loyers ou de sommes d’argent supplémentaires, et par exemple les clauses: Par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ; Qui imposent comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ; Les baux d’habitation et les baux commerciaux

la responsabilité et les obligations des locataires, et par exemple les clauses : qui interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonèrent le bailleur de toute responsabilité ; Qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ; §4 – Rémunération et obligations des intermédiaires 1°) La rémunération des intermédiaires La rémunération des intermédiaires - intervenant lors d’une mise en location - est à la charge exclusive du bailleur. Par exception, le partage de certains frais est prévu (frais de visite du logement, de constitution du dossier de location, de rédaction du bail et d’établissement de l’état des lieux). Le montant de ces frais est partagé par moitié entre le locataire et le bailleur et ne peut excéder un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par décret, révisable chaque année. Ces honoraires sont dus à compter de la signature du bail, sauf pour les frais liés à l’état des lieux, dus au moment de la réalisation de la prestation. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) Obligation spéciale des rédacteurs de baux La loi ALUR fait obligation aux professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit lors de la conclusion d’un contrat de bail d’un logement, lors de la location ou pour en assurer la gestion de communiquer à l’observatoire Local des Loyers (dont il sera parlé plus loin dans les développements sur le loyer) des informations relatives au logement et au contrat de location selon des modalités définies par décret. Ces informations permettront de définir les loyers de référence. Des sanctions disciplinaires contre les professionnels ne communiquant pas ces informations pourront être prononcées. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Première Partie - Chapitre III : L’exécution du contrat de bail
I - Les obligations des parties Les articles 6 et 7 de la loi indiquent les principales obligations du bailleur et du locataire reprenant et en détaillant les dispositions du code civil, en leur donnant en outre un caractère d’ordre public. A – Obligations du bailleur 1°) Obligation de délivrance Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Le logement doit être délivré en bon état d’usage et de réparation et les équipements en bon état de fonctionnement. Le caractère impératif de cette règle interdit de prévoir une clause, aux termes de laquelle le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, lorsqu’il n’a pas été fait d’état des lieux. Par ailleurs, pour les logements répondant aux normes minimales de confort, les parties peuvent convenir par une clause expresse du bail que le locataire exécutera ou fera exécuter des travaux. Cette clause devra stipuler en outre les modalités de l’imputation du coût de ces travaux sur le loyer, la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. 2°) Obligation de garantie Elle se décompose en un faisceau de trois garanties : Les baux d’habitation et les baux commerciaux

1 - Garantie d’éviction Elle consiste « à assurer (au locataire) la jouissance paisible du logement » (article 6-b de la loi) et couvre : - la garantie du fait personnel en cas de trouble de fait ou de droit. - la garantie du fait des tiers en cas de trouble de droit ; les troubles de fait provenant d’un tiers, qui ne prétend à aucun droit sur la chose louée n’entraîne pas la garantie du bailleur (article 1725 du code civil). 2 - Garantie des vices cachés Elle couvre les vices ou défaut qui empêchent l’usage du logement, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail. Habituellement, le locataire qui invoque des vices apparents ou connus de lui au moment du bail ne peut se prévaloir de la garantie du bailleur. Cependant, dans la mesure où la loi de 1986 modifiée interdit de déroger à l’obligation de délivrer les lieux en bon état, le bailleur ne pourra pas en principe se soustraire à la garantie pour les vices apparents. 3 - Garantie de sécurité La jurisprudence n’y voit qu’une obligation de moyen. Le locataire invoquant un dommage mettant en cause l’obligation de sécurité du bailleur à son égard devra démontrer une faute de celui-ci. (Par exemple, une insuffisance de protection en cas de vol) Les baux d’habitation et les baux commerciaux

3°) Obligation d’entretien Le bailleur doit « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués ». Toute clause contraire est nulle. Cette obligation d’entretien n’oblige pas le bailleur à reconstruire l’immeuble détruit totalement ou partiellement, sans sa faute. (Article 1722 du Code Civil) 4°) Obligation de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire Ces aménagements ne doivent pas entraîner de transformations importantes et doivent être limités. Sont concernés également les éléments de sécurité d’équipement ou de confort tels que : antennes réceptrice de radiodiffusion, téléphone, parabole etc…) C’est une obligation générale mais d’ordre public qui pèse sur le bailleur. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

5°) Obligation de remettre au locataire quittance et reçus L’article 21 de la loi distingue la quittance et le reçu. 1 - Le bailleur n’est tenu de remettre une quittance qui constate le règlement total à une échéance, que si le locataire en fait la demande. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. 2 - il est tenu de délivrer un reçu dans tous les cas où le locataire effectue un paiement partiel. B – Obligations du locataire Elles sont visées à l’article 7 de la loi. 1°) Obligations financières 1 - Paiement du loyer et des charges récupérables Le texte fait obligation au locataire de payer » le loyer et les charges récupérables », ces dernières devant être dûment justifiées par le bailleur. Le loyer doit être payé aux termes convenu, le paiement mensuel, qui est le plus répandu, étant de droit lorsque le locataire en fait la demande. La détermination du loyer et des charges sera étudiée plus loin. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2 - Paiement de l’assurance par le locataire Le locataire est tenu de s’assurer pour le risque incendie et pour les conséquences des dégradations et pertes dont il serait responsable. A la demande du bailleur, le locataire est tenu de justifier lors de la remise des clés, puis chaque année qu’il est assuré et doit produire une attestation de son assureur. Les clauses stipulant la résiliation de plein droit du bail sont valables, mais elles ne produisent effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Depuis la loi ALUR, le bailleur peut, après avoir mis en demeure le locataire, souscrire à sa place une assurance pour compte, ce dont il devra informer le locataire. 2°) Usage des lieux Le locataire doit : 1 - User paisiblement des lieux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; A ce titre, selon la jurisprudence la saleté, les bruits excessifs, les odeurs désagréables, voire la débauche sont traditionnellement considérés comme caractérisant un usage abusif, donc non paisible. L’expression d’usage « en bon père de famille » (jugée sexiste) a disparu des textes. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2 - Répondre des dégradations et des pertes : Le locataire est présumé responsable des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Il s’agit d’une présomption simple qui peut être combattue par la preuve contraire, que la loi limite à trois hypothèses : * le cas de force majeure * la faute du bailleur * le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement. 3 – Ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur. Sont concernés par cette obligation les travaux de transformation. En revanche, le locataire peut effectuer, sans l’accord du bailleur, les travaux d’aménagement, qui, selon la jurisprudence, ne concernent pas la suppression des cloisons, le percement des murs ou le changement de distribution. En cas de non respect de cette obligation, les sanctions sont les suivantes : - au départ du locataire : le bailleur peut exiger du locataire la remise en état des lieux ou conserver le bénéfice de ces transformations sans que le locataire puisse réclamer une quelconque indemnisation ; - en cours de bail : lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur peut exiger, au frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l’état. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

3°) Entretien des lieux 1 - Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat. Le décret du 26 août 1987 donne une liste des réparations locatives. Par ailleurs, le locataire est exonéré des réparations occasionnées par la vétusté, c'est-à-dire par l'usure normale. 2 - Le locataire doit laisser exécuter par le bailleur les travaux d’amélioration, les travaux de maintien en état et d’entretien normal des locaux, les travaux d’amélioration de la performance énergétique et les travaux qui permettre de remettre le logement dans un état décent au sens de l’article 6 de la loi. Les alinéas 2 et 3 de l’article 1724 sont applicables : Le locataire peut donc : - obtenir une diminution de loyer si les travaux durent plus de 21 jours - faire résilier le bail, si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

II La transmission du bail A – Cession du bail ou la sous-location Traditionnellement la cession de bail s’analyse comme une cession de créance, qui nécessite la signification du contrat au bailleur ou son acceptation dans un acte authentique. Elle fait naître un lien direct entre le bailleur et le cessionnaire du bail. La sous-location est un contrat de bail consenti par le locataire principal au sous-locataire. Le bailleur a une action directe contre le sous-locataire. L’article 8 de la loi interdit au locataire de céder son contrat de location ou de sous-louer son logement, sauf avec l’accord du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le contrat de sous-location est étroitement lié à la durée du contrat de location. En effet en cas de cessation du contrat de bail principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la loi ne sont pas applicables au contrat de location. Le prix du loyer au mètre carré de la surface habitable des locaux sous-loués ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B – Echange Le locataire peut demander au bailleur de pouvoir échanger avec un autre locataire du bailleur leur logement respectif si les conditions suivantes sont réunies : - L’échange ne peut intervenir qu’au sein du même ensemble immobilier entre deux locataire occupants deux logements appartenant au même propriétaire ; - L’une des deux familles concernées doit comporter au moins trois enfants ; - L’échange doit avoir pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse. C – Abandon de domicile, décès du locataire ou abandon du logement 1°) Abandon de domicile Si le locataire abandonne son domicile, le contrat de location continue au profit des personnes ci-après, si elles le souhaitent : - son conjoint - les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date d’abandon de domicile - son partenaire de PACS - les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date d’abandon de domicile. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) Décès du locataire Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux personnes ci-après, si elles le souhaitent : - son conjoint - les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès - le partenaire de PACS - les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date d’abandon de domicile. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. Dans les deux cas (décès ou abandon de domicile) le contrat de location est résilié de plein droit par l’un de ces événements. 3°) Abandon du logement Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure faite par acte d’huissier, l’huissier peut procéder à la constatation de l’état d’abandon, en vue de constater par le juge la résiliation du bail. Il dresse un procès-verbal des opérations qui contient, lorsque le logement est abandonné, un inventaire de ce que contient le logement. Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place. Cette procédure est prévue à l’article 14-1 de la loi. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Première Partie - Chapitre IV : Durée et fin du contrat de bail
La loi du 6 juillet 1989 a instauré une certaine pérennité dans le contrat de location en restaurant au profit du locataire un droit au renouvellement par la limitation des causes d’interruption du bail à l’initiative du bailleur. I - Pérennité du contrat A – Durée initiale 1°) principe d’un bail d’une durée minimale de 3 ou 6 ans La loi fait la distinction suivante : 1 – Pour les bailleurs personnes physiques : le bail doit avoir une durée d’au moins 3 ans. L’article 13 de la loi assimile à ces bailleurs personnes physiques : - les sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, - les indivisions. 2 – Pour les bailleurs personnes morales : le bail doit avoir une durée d’au moins 6 ans. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) Exception : un bail d’une durée minimale d’un an (article 11) Cette opportunité pour le bailleur de pouvoir limiter la durée du bail à un an est soumise aux conditions suivantes : - le bailleur doit être une personne physique, - il justifie d’avoir à reprendre prochainement le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. - le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués. Deux mois avant le terme convenu, le bailleur doit confirmer la réalisation de l’événement et peut proposer (une seule fois) le report de ce terme si la réalisation de l’événement est différée. Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu. En revanche, si l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le contrat de location est réputé avoir une durée de trois ans. Si ce type de contrat fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien éventuellement révisé conformément aux règles prévues à l’article 17-1 de la loi. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B – Reconduction et renouvellement Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 que nous examinerons plus loin, le contrat de location parvenu à son terme est renouvelé ou reconduit tacitement. La durée du contrat renouvelé ou tacitement reconduit est de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques ou assimilés et de six ans pour les bailleurs personnes morales. L’option résultera d’une offre de renouvellement qui doit être présentée dans les conditions de forme et de délai (6 mois avant le terme) prévues pour le congé. Si l’offre du bailleur comporte la proposition d’un loyer réévalué, cette proposition n’est recevable qu’aux conditions légales qui seront étudiées plus loin dans l’étude du loyer. II - Interruption du contrat Le contrat de bail peut prendre fin : - unilatéralement, à l’initiative de l’une des parties, au moyen d’un congé dans des conditions que la loi définit ; - par l’effet d’une résiliation anticipée du bail (le plus souvent judiciaire) en cas d’inexécution par une des parties de ses obligations Les baux d’habitation et les baux commerciaux

A – Le congé (article 15 de la loi) 1°) Formes et délais 1 - Il peut revêtir deux formes : - La lettre recommandée avec demande d’avis de réception, - L’acte d’huissier. 2 – Le délai de préavis et les conditions de sa mise en œuvre diffèrent pour le bailleur et le locataire : - Le congé donné par le bailleur ne peut être donné qu’en respectant un délai de préavis d’au moins six mois avant le terme du bail ; - Le congé donné par le locataire peut être donné à tout moment pendant la durée du bail en respectant un délai de préavis d’au moins trois mois. Ce délai de trois mois est réduit à un mois : * sur les territoires mentionnés au premier alinéa de l’article 17 appelés « zones tendues ». (Agglomérations de plus de habitants dans lesquelles il existe des difficultés de logement ; ces zones sont définies par décision règlementaire) * En cas de mutation, perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, * pour le locataire dont l’état de santé constaté médicalement justifie un changement de domicile, * pour les bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Le locataire qui souhaite bénéficie du délai réduit d’un mois doit justifier qu’il remplit l’une des conditions ci-dessus dans la lettre d’envoi de son congé. A défaut, c’est le préavis de trois mois qui s’applique. Le point de départ du délai est le jour de la réception du courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou de la signification de l’acte d’huissier. 2°) Les motifs du congé Le congé donné par le locataire Le locataire peut mettre fin au contrat de location, à tout moment, sans motif. Le congé donné par le bailleur Le bailleur ne peut donner congé à son locataire au terme du bail et refuser ainsi la reconduction de celui-ci que pour l’un des trois motifs ci-après. Le congé doit préciser, à peine de nullité, le motif sur lequel il est fondé. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés sans qu’un logement correspondant à ses besoins lui soit proposé. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

1er motif : Refus pour motif légitime et sérieux Le texte n’en donne pas de définition mais en donne un exemple « notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ». Ce motif n’est pas forcément imputable au locataire. Ce peut être par exemple la destruction de l’immeuble ou l’expropriation du propriétaire. 2ème motif : Refus pour reprise du logement Cette reprise ne peut être exercée qu’au profit du bailleur ou l’un des proches du bailleur, dont la loi donne la liste exhaustive : son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin notoire. Le bailleur doit justifier du caractère sérieux de sa décision de reprise. Le congé donné par le bailleur, qui doit être soigneusement motivé à peine de nullité, doit en outre comporter les informations suivantes : l’identité et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et le lien de parenté entre le bailleur et ce bénéficiaire. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

3ème motif : Refus pour vendre le logement Ce type de motif est réservé à la vente, c’est-à-dire la cession de la propriété moyennant une somme d’argent. Ce type de congé a pour contrepartie le droit de préemption du locataire. Lorsque le droit de préemption ne peut pas être mis en œuvre (vente contre charge de soins personnels, vente par adjudication) la reprise est exclue. En revanche, le droit de préemption du locataire est exclu : - pour les ventes entre parents jusqu’au 3ème degré à condition que le parent acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans. - il profite au locataire et non au sous-locataire. S’il y a plusieurs locataires et qu’ils sont plusieurs à l’exercer, ils seront acquéreurs conjoints et indivis. La mise en œuvre du droit de préemption du locataire se fait de la manière suivante : 1 – Offre de vente : Le congé, qui doit être adressé à chaque locataire, contient une offre de vente, précisant, à peine de nullité le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduisant les 5 premiers alinéas de l’article 15-II. Elle est valable pendant les deux premiers mois du préavis qui est de six mois avant l’échéance. 2 – Acceptation de la vente : Le locataire qui accepte l’offre dispose d’un délai de deux mois à compter de son acceptation pour réaliser la vente. Le délai est porté à quatre mois si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt. A l’expiration du délai de réalisation, si la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

3°) Les effets du congé Pendant le délai de préavis Le bail est maintenu pendant ce délai de préavis mais il est tenu compte du départ éventuel du locataire avant la fin du délai de préavis, pour le paiement du loyer et des charges : - Si le congé a été donné par le bailleur : le locataire ne doit le loyer et les charges que tant qu’il occupe réellement les lieux. - Si le congé a été donné par le locataire : les loyers et les charges sont dus jusqu’à la fin du préavis sauf si le logement est occupé avant cette date par un nouveau locataire, avec l’accord du bailleur. A l’expiration du délai de préavis Le bail prend fin immédiatement. Le locataire est donc déchu de tout titre d’occupation dans les locaux loués s’il n’a pas contesté le congé. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B - La résiliation anticipée Les parties, comme dans tous contrats, peuvent demander la résiliation du bail en cas d’inexécution suffisamment grave par l’autre partie de ses obligations. En pratique c’est le plus souvent le bailleur qui a intérêt à la solliciter à l’effet de contraindre un locataire à quitter les lieux. La résiliation du bail peut résulter : - soit d’une décision de résiliation judiciaire (1) - soit d’une application de la clause résolutoire contenue dans le contrat (2) 1°) Résiliation judiciaire Elle est soumise au droit commun des contrats et notamment à l’article 1184 du Code Civil. Le bailleur peut obtenir du Tribunal, en l’occurrence le Tribunal d’Instance, une décision de résiliation judiciaire du bail s’il établit l’inexécution par son locataire de ses obligations. Cette sanction est soumise à l’appréciation souveraine des juges. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) Mise en œuvre de la clause résolutoire La loi prévoit que la clause résolutoire n’est autorisée que pour sanctionner 1 - le défaut de paiement du loyer et des charges ou le non versement du dépôt de garantie (article 24) 2 - la non souscription d’une assurance de risques locatifs (article 7 g). - La clause résolutoire sanctionnant le défaut de paiement du loyer et des charges ou le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions de l’article 24 de la loi. Le locataire peut saisir le Tribunal dans le délai de deux mois que lui accorde le commandement, afin de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, que le Tribunal ne pourra lui accorder que dans la limite de deux ans. (Article du Code Civil) - La clause résolutoire sanctionnant la non souscription d’une assurance de risques locatifs ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Première Partie - Chapitre V : Le loyer et ses accessoires
I - Le Loyer Selon les législations, le loyer, tantôt a fait l’objet de tentatives d’encadrement (loi de 1982 et de 1989), tantôt a été soumis au principe de liberté de négociation (loi de 1986 notamment) La mise en œuvre d’une politique d’encadrement des loyers depuis 1989, a nécessité de mettre en place un outil de connaissance des loyers pratiqués et de leur évolution. C’est pourquoi, il a été prévu de créer pour chaque département ou pour l’ensemble d’une agglomération un observatoire des loyers un observatoire local des loyers. (Article 16 de la loi). Les zones dites « tendues », que nous définiront plus loin, en sont nécessairement pourvues. Ces organismes, agréés dans des conditions fixées par décret, doivent assurer la représentation équitable des bailleurs, des locataires et des gestionnaires au sein de leur organe dirigeant. Ces observatoires des loyers sont chargés de recueillir et de diffuser les données statistiques représentatives sur ces données. La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé un nouveau mécanisme d’encadrement des loyers dans les zones dites « tendues », dans l’objectif d’éliminer les loyers excessifs constatés dans ces zones et ainsi limiter le niveau des loyers. L’entrée en vigueur de ce dispositif se fera progressivement au fur et à mesure que les zones d’encadrement seront dotées d’un observatoire des loyers. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

A – Loyer du bail initial 1°) La règle de principe de fixation initiale du loyer Le régime de fixation initiale du loyer diffère si le logement est situé ou non dans une zone « tendue ». Les zones « tendues » sont, selon le nouvel article 17 de la loi : « Les zones d’urbanisation continue de plus de habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé de loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ». - En dehors des zones « tendues » dotées d’un observatoire local des loyers (OLL), la fixation initiale des loyers des logements mis en location est libre ; - Dans les zones « tendues », la fixation du loyer de base est libre, dans la limite du loyer de référence majoré défini par le Préfet. Dans ces zones tendues, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, dès lors que le logement présente des caractéristiques déterminantes de localisation ou de confort. Le loyer correspond alors à la somme du loyer de base et de ce complément. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) Critères permettant de fixer le loyer dans les zones « tendues » Dans ces zones, le Préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique, et déterminés à partir d’un loyer de référence. Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers. Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers dans les catégories de logement et les secteurs géographiques dans ces zones. Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration ou par minoration du loyer de référence : - Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence ; - Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

3°) Contestation du loyer initialement fixé dans les zones « tendues » - Si le loyer de base prévu au contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut engager devant la Commission Départementale de Conciliation une action en Diminution de loyer. - De même pour contester le complément de loyer le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission Départementale de Conciliation. Il appartient alors au bailleur de démontrer que le logement présente les caractéristiques de localisation et de confort ouvrant droit au complément de loyer. A défaut d’accord devant ladite Commission, le locataire dispose d’un délai de trois mois pour saisir le Tribunal d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B – Modification du loyer en cours de bail L’article 17-1 de la loi prévoit les conditions de la révision du loyer en cours de bail. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (indice qui correspond à la moyenne sous les douze derniers mois de l’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. Deux nouvelles dispositions pénalisant le bailleur ont été prévues par la loi ALUR : - Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée ; - Si le bailleur manifeste sa volonté de se prévaloir du jeu de la clause dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, la révision du loyer ne prendra effet qu’à compter de sa demande. Il est donc recommandé au rédacteur d’un bail d’informer le bailleur sur la nécessité de demander le paiement du loyer résultant de la clause de révision dès la publication du nouvel indice. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

C – Loyer du bail renouvelé Le régime de l’ajustement du loyer lors du renouvellement du bail est distinct selon que le logement est situé ou non dans une zone d’encadrement (« zone tendue »). 1 - Hors zone « tendue », le régime d’ajustement du loyer résultant du régime applicable depuis la loi du 6 juillet 1989 est maintenu : le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Le bailleur peut proposer, au moins six mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour le congé (article 15 de la loi), un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il doit fournir au locataire au moins 3 références de loyers (6 dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants). S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification faite au locataire doit reproduire les dispositions de l’article 17-2, II et mentionner le montant du loyer proposé. En cas de désaccord ou à défaut de réponse, l'une ou l'autre des parties peut saisir la CDC, selon les mêmes modalités que le régime actuel. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2 - Dans les zones d’encadrement (« tendues »), deux procédures d’ajustement du loyer sont ouvertes. * Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté. Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (article 15 de la loi) notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2, I et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire. * Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré fixé par arrêté. S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Il doit faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2, I et mentionner le nouveau montant du loyer, ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur. Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; il doit alors fournir au moins 3 références de loyers (6 dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants). Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. En cas de désaccord ou à défaut de réponse, l'une ou l'autre des parties peut saisir la Commission Départementale de Conciliation, selon les mêmes modalités que le régime actuel. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

II - Accessoires du loyer 1°) Les charges Ce sont les dépenses liées à l’occupation d’un immeuble (éclairage, entretien courant, éventuellement chauffage ou eau etc…) et qui incombent de ce fait à l’occupant. Le risque d’une détermination abusive des charges récupérables sur le locataire a provoqué l’intervention des pouvoirs publics. Détermination des charges récupérables C’est le décret n° du 26 août 1987 qui définit la liste des charges récupérables. Il les classe sous huit rubriques : i - ascenseurs et monte-charge. II - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des parties communes. III – Installations individuelles. IV – Parties communes intérieures. V – Espaces extérieurs. VI – Hygiène. VII – Equipements divers. VIII – Impositions et redevances. Pour chacune de ces rubriques, le décret donne le détail précis des dépenses à prendre en compte. Il s’agit de dépenses de fournitures, d’exploitation, d’entretien courant et menues réparations. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Recouvrement des charges récupérables Bien que les charges ne soient exigibles que sur justification, elles peuvent donner lieu à versement de provision et doivent dans ce cas donner lieu à une régularisation annuelle. Les demandes de provision sont justifiées soit par la communication des résultats antérieurs. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataires et le cas échéant une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Les charges récupérables étant considérés comme accessoires au loyer principal, leur non paiement peut être sanctionné par la résiliation du bail. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) Les garanties de paiement du loyer On trouve dans les locations, trois catégories de garantie du paiement du loyer et d’exécution par le locataire de ses obligations locatives : - le dépôt de garantie - le cautionnement - et la garantie universelle des loyers a) Dépôt de garantie C’est la somme versée par le locataire au bailleur pour garantir l’exécution de ses obligations. Il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal, donc en excluant les provisions pour charges. Le montant du dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’aucune révision pendant la durée du bail et de son renouvellement et n’est pas productif d’intérêt. En fin de bail, il doit être restitué au locataire dans le délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, après déduction des sommes pouvant être dues par ce dernier au bailleur en exécution du bail. A défaut de restitution dans ce délai, le dépôt de garantie produira intérêt au profit du locataire. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

b) Le cautionnement 1 – Règle du non cumul de garantie : A peine de nullité, le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie, étudié précédemment au a) ci-dessus. 2 - Durée : Si le contrat ne comporte pas d’indication de durée ou si le cautionnement est donné pour une durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement au terme du contrat de location (éventuellement renouvelé) par notification au bailleur au cours de ce contrat. 3 - Forme : A peine de nullité de son engagement, la caution doit faire précéder la signature de plusieurs mentions manuscrites : * montant du loyer et conditions de sa révision ; * déclaration qu’elle connaît la nature et l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ; * texte de l’article 22-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. 4 – Portée : En cas de commandement de payer signifié au locataire, le même commandement doit être signifié à la caution dans un délai de 15 jours. A défaut, la caution ne pourra être tenue au paiement des pénalités et intérêts de retard. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

c) Garantie universelle des loyers Il s’agit d’une création de la loi ALUR et ne serait applicable qu’à compter du 1er janvier 2016. Il s’agit d’une d’une garantie « socle » publique, universelle et gratuite. Le bailleur peut y renoncer en préférant par exemple le cautionnement d’un tiers. Elle peut s’articuler avec une assurance complémentaire facultative. Son objectif est de protéger les propriétaires contre les risques d’impayés, de favoriser l’accès au logement des locataires et d’améliorer la prévention des expulsions. Le champ d’application de ce dispositif est constitué de tous les logements du parc privé, loués nus ou meublés, à titre de résidence principale. Le bailleur doit respecter plusieurs conditions : - ne pas avoir souscrit de garantie de loyers ni demandé de cautionnement ; - ne pas louer à des parents ou à des parents de son conjoint, concubin ou partenaire, - louer un logement décent, - établir un contrat selon un formulaire type et déclarer son contrat auprès de l’agence de la GUL. L’indemnisation du bailleur correspond au montant des impayés (loyers et charges récupérables) sous réserve d’atteindre un montant minimum et dans la limite d’un maximum, ce plafond étant modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface. Ces éléments doivent être précisés par voie règlementaire. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie : Les baux commerciaux
DEUXIEME PARTIE : LES BAUX COMMERCIAUX Le commerçant est propriétaire de son fonds de commerce, mais, le plus souvent il est locataire des locaux dans lesquels il exploite ce fonds. Or, la clientèle de ce fonds est souvent attachée à l’emplacement. Si le commerçant ne bénéficiait pas d’une certaine stabilité dans le local pour le commerce qu’il exploite, et si le bailleur pouvait le contraindre à quitter son local à la fin du bail, il risquerait de perdre une partie essentielle de sa clientèle. Le législateur est intervenu pour protéger le commerçant locataire. L’origine de cette législation est liée à la reconnaissance de la valeur économique du fonds de commerce par la loi du 17 mars 1909 qui règlemente la vente et le nantissement de fonds de commerce. - C’est la loi du 10 juin 1926 qui a instauré une règlementation protectrice du locataire en faisant bénéficier ce locataire commerçant du renouvellement de son bail ou, à défaut, d’une indemnité compensatrice du préjudice causé par un refus de renouvellement sans motif légitime. Après la deuxième guerre mondiale, les commerçants ont souhaité bénéficié d’une protection plus absolue par l’octroi d’un renouvellement de plein droit, comme celui dont bénéficiaient déjà les preneurs ruraux. - Le décret n° du 30 septembre 1953 ne leur a pas donné gain de cause mais a instauré un statut plus favorable. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie : Les baux commerciaux
- D’autres mesures législatives sont intervenues par la suite parachever cette protection : * la loi du 30 juillet 1960 qui a limité le droit de reprise du bailleur * la loi du 12 mai 1965 qui a instauré la durée minimale de 9 ans et a ouvert le droit de déspécialiser pour le preneur. * la loi du 4 août 2008 * et la loi du 18 juin 2014 Ces textes sont regroupés aujourd’hui dans le Code de Commerce : articles L à du Code de Commerce. Actuellement la législation des baux commerciaux est très avantageuse pour le locataire commerçant et à ce titre on utilise l’expression de « propriété commerciale » pour qualifier les droits que confère ce statut législatif au locataire, notamment grâce au droit au renouvellement dont il bénéficie. Le contrat de bail commercial obéit aux règles du statut des baux commerciaux, et, subsidiairement aux règles du droit commun du louage prévues par le code civil. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux
Les conditions qui commandent l’application du statut des baux commerciaux sont déterminées par les articles L et suivants du Code de Commerce. Elles concernent : - la nature du lien contractuel (le bail) - le local loué - les parties au contrat I - Le bail A - Principe : un bail existant Le statut ne s’applique qu’à un bail, ce qui suppose pour celui qui se prévaut du statut de démontrer son existence et sa persistance. Le fait qu’un loyer même modique permet la qualification de bail, à condition tout de même que le loyer soit sérieux (à défaut le loyer serait requalifié de prêt à usage). Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux Cette condition exclut donc du bénéfice du statut ceux qui occupent le local sans droit ni titre ou ceux qui l’occupent en vertu d’un titre non locatif : - les occupants sans droit ni titre : c'est-à-dire celui qui occupe les lieux sans l’accord du propriétaire ou celui qui a un bail nul ou inopposable au propriétaire. - les occupants en vertu d’un titre non locatif : Ce sont ceux qui occupent le local en vertu d’un contrat autre que le bail tel que le commodat, le contrat de société, la concession de domaine public etc… La convention d’occupation précaire, qui fait partie de cette catégorie, se rencontre souvent dans la pratique. Dans cette convention un droit précaire d’occupation est consenti à l’occupant et la précarité est déterminée par les parties au départ en fonction de critères objectifs liés à des circonstances indépendantes de la seule volonté de l’une d’elles. (Travaux de rénovation, future expropriation du propriétaire du local etc…). Les éléments de précarité doivent être réels. A défaut, elle pourrait être requalifiée judiciairement en bail soumis au statut. Attention la convention d’occupation précaire (qui n’est pas un bail) est bien distincte des baux dérogatoire de courte durée (d’une durée n’excédant pas 3 ans) non soumis au statut, qui seront étudiés plus loin. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux B - Exceptions : exclusion de certains baux du statut L’exclusion de certains baux résulte de leur durée ou de leur nature. 1°) Baux exclus du statut en raison de leur durée On en trouve deux catégories. a) Le bail de courte durée - Ce sont des baux dont la durée est inférieure ou égale à trois ans (durée augmentée de 2 à 3 ans par la loi « Pinel » du 18 juin 2014). Ces baux peuvent avoir un intérêt pour le bailleur, qui n’aura pas à subir le statut des baux commerciaux, mais aussi pour le preneur, qui peut avoir intérêt à limiter la durée du bail s’il le lance pour la première fois dans une expérience commerciale. - cette dérogation au statut des baux commerciaux doit être acceptée par les parties de manière explicite et non équivoque Si le preneur est maintenu dans les lieux, avec l’accord même tacite du bailleur, après deux ans, il bénéficierait du statut des baux commerciaux. C’est pourquoi, il est important que le bailleur, qui ne souhaite pas se voir appliquer le statut, se manifeste à l’issue des deux ans pour signifier au preneur qu’il s’oppose à la poursuite du contrat. b) Le bail saisonnier Les locations saisonnières (saisons estivale ou hivernale, jours de foire ou de marché) échappent au statut, à condition que le bailleur retrouve la disposition de son local à l’issue de chaque saison. (Enlèvement par le locataire du matériel et des marchandises à l’issue de chaque saison) En revanche un bail continu avec une exploitation simplement saisonnière du fonds de commerce est soumis au statut. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux 2°) Baux exclus du statut en raison de leur nature Sont exclus du champ d’application du statut : - le bail emphytéotique (bail de longue durée de 18 à 99 ans) - le bail à construction - le bail administratif : Le bail d’un local dépendant du domaine privé de l’état ou des collectivités locales échappe au statut si le contrat a le caractère d’un contrat administratif, c’est-à-dire s’il contient des clauses exorbitantes du droit commun qui imposent au preneur des contraintes inhabituelles d’exploitation. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux II – La chose louée Le statut des baux commerciaux est réservé aux « immeubles et locaux ». A l’origine, ces locaux devient être impérativement affectés à une exploitation commerciale pour bénéficier de ce statut. La loi a prévu d’étendre l’application du statut à d’autres activités, l’activité artisanale notamment. Enfin, la jurisprudence a admis l’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux. A – Nature de la chose louée Les lieux loués doivent permettre au preneur d’accueillir sa clientèle. C’est pourquoi le statut est réservé à la location des « immeubles ou locaux ». Ainsi il doit s’agir d’immeubles bâtis, de lieux clos et couverts. Sont donc exclus : - les simples emplacements (vitrines, murs, panneaux, baraques de chantier ou caravanes), - les emplacements variables concédés à l’intérieur d’une galerie commerciale, sans autre garantie que la surface accordée, - et les aménagements mobiles (kiosques, guérites ou véhicules aménagés) En principe les terrains échappent donc au statut, puisqu’ils ne sont pas, par définition, bâtis. Cependant, ils peuvent y être soumis à la double condition que des constructions à usage commercial, artisanale ou assimilé soient édifiées et qu’elles le soient avec l’accord du propriétaire. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux En principe les terrains échappent donc au statut, puisqu’ils ne sont pas, par définition, bâtis. Cependant, ils peuvent y être soumis à la double condition que des constructions à usage commercial, artisanale ou assimilé soient édifiées et qu’elles le soient avec l’accord du propriétaire. B – Affectation de la chose louée Le local doit servir à l’exploitation d’un fonds autonome, de commerce ou artisanal (1°) ou assimilé (2°). 1°) Un fonds de commerce ou artisanal autonome Dans le local, il doit être exploité un fonds de commerce ou artisanal, qui dispose d’une clientèle autonome. 1 - La question se pose quelquefois pour des fonds dépendants installés dans l’enceinte d’un autre établissement (comptoir de vente situé dans un hall d’hôtel par exemple), pour les immeubles aménagés en vue d’une unique activité (cinéma, hôtel etc...) et pour les commerces intégrés dans un réseau de distribution. Il faut rechercher : - pour les fonds dépendants s’il existe une clientèle autonome distincte de celle de l’établissement d’accueil, - pour les immeubles spécialisés, s’il existe ou non une clientèle antérieure à la mise en location ; - pour les commerces intégrés, si le concessionnaire ou le franchisé conserve un minimum d’autonomie de gestion. (Dans ce cas là, en cas d’incertitude il est conseillé pour protéger le locataire d’opter pour l’extension conventionnelle du statut) Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux 2 – Dans les locaux servant à l’exploitation et qui sont soumis au statut on distingue en pratique les locaux principaux des locaux accessoires. - Les locaux principaux (siège social, bureau, magasin usine, atelier) sont ceux dans lequel le fonds est exploité. Le bail mixte, portant sur une partie à usage commercial et sur un logement d’habitation, est entièrement soumis au statut des baux commerciaux, quelque soit l’importance respective de chaque affectation. - Les locaux accessoires Ils sont soumis au statut à deux conditions : * que l’exploitation du fonds serait compromise si le preneur en était privé ; * qu’ils appartiennent au même propriétaire que le local principal ou qu’ils aient été loués par le bailleur, en connaissance de cause, en vue d’une utilisation jointe au local principal. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux 2°) Les exploitations assimilées Sont assimilés au fonds de commerce et au fonds artisanal pour l’application du statut : 1 - Les établissements d’enseignement Cette assimilation s’applique à tous les établissements d’enseignement, publics ou privés. Il est à noter que l’activité d’auto-école est considérée comme une activité d’enseignement. 2 – Les régies municipales Il existe des baux consentis aux communes pour l’exploitation d’un service public en régie. (Par exemple pour un office de Tourisme exploité en régie) 3 – Entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel et commercial, uniquement pour la poursuite de leurs activités. 4 – Sociétés coopératives à forme ou objet commercial, sociétés coopératives de crédit, caisses d’épargne et de prévoyance. L’extension à ces sociétés, de forme mutualiste ou à but non lucratif (n’exploitant pas de fonds commercial) concerne de nombreux établissements bancaires. (Crédit Mutuel, caisse de Crédit Agricole). 5 – Artistes, auteurs d’œuvres graphiques ou plastiques. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux C – Extension conventionnelle du statut des baux commerciaux La jurisprudence a admis que les parties au contrat de bail puissent soumettre volontairement leur lien contractuel aux dispositions du statut des baux commerciaux résultant des articles L et suivants du Code de Commerce, alors que ce bail y échapperait normalement. Toutefois, cette extension conventionnelle du statut n’est possible qu’à deux conditions : 1 – Elle ne doit pas porter atteinte aux dispositions d’ordre public d’un autre statut (par exemple : le statut des baux d’habitation ou le statut des baux ruraux). Cela ne veut pas dire que dans ce cas les parties ne peuvent se soumettre aux règles du statut des baux commerciaux, lorsque celles-ci sont plus protectrices. 2 – Les parties doivent clairement se soumettre au statut. Les juges contrôlent l’expression d’une volonté des parties témoignant d’un engagement conscient et sans équivoque. (Par exemple la référence au caractère commercial du bail n’est pas suffisante. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux III – Les parties au contrat A – Le bailleur Le statut des baux commerciaux confère au preneur des prérogatives très importantes, notamment par le droit au renouvellement. Ce statut exige donc du point de vue du bailleur des conditions plus restrictives pour en conférer le bénéfice. 1 – Usufruitier Il ne peut seul consentir un bail commercial. Il doit requérir l’autorisation du nu-propriétaire ou, à défaut, une habilitation judiciaire. (Article 595 alinéa 4 du Code Civil) La sanction du non respect de cette règle est la nullité du bail. 2 – Les époux mariés sous le régime de communauté Les deux époux doivent consentir au bail. (Article 1425 du Code Civil) A défaut, l’époux qui n’a pas donné son consentement, peut demander la nullité du bail. 3 – Bailleur incapable Le bail consenti par le tuteur (ou l’administrateur légal) seul ne confère au preneur à l’égard du mineur devenu majeur ou de l’incapable aucun droit au renouvellement du bail. La solution est de faire autoriser le bail par le Juge des Tutelles. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre I : Le champ d’application du statut des baux commerciaux 4 – Les propriétaires indivis Lorsqu’un immeuble est indivis entre plusieurs personnes, la conclusion d’un bail commercial suppose en principe l’accord de tous les indivisaires par application de l’article du Code Civil. Ce texte réserve en effet la possibilité pour les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis de conclure et renouveler les baux que pour les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. B – Le locataire L’immatriculation du propriétaire du fonds (le commerçant ou la société) au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers est dernière condition à remplir pour que le statut des baux commerciaux soit applicable. Toutefois, cette condition n’est requise que pour obtenir le renouvellement du bail à l’échéance et elle est écartée en cas de soumission volontaire au statut. L’immatriculation est exigée pour tous les copreneurs, sauf s’ils sont des époux mariés sous le régime de la communauté ou des héritiers indivis. Si le fonds de commerce est exploité sous forme de location-gérance, en application des articles L et suivants du Code de commerce, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Il est donc dispensé de maintenir son inscription au registre du commerce et des sociétés. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre II : Le contrat de bail
Le statut des baux commerciaux n’est pas intégralement d’ordre public et, sur de nombreux points, il est possible d’aménager les stipulations du bail. Toutes les clauses du bail commercial doivent faire l’objet d’une rédaction attentive qu’il s’agisse de la destination des lieux, du prix du bail, de ses modalités de révision, de la charge des travaux de réparation, de la durée du bail, de ses possibilités de cession. Nous envisagerons dans ce chapitre : - la transmission du bail (I) - la destination des lieux et la déspécialisation (II) - la durée du bail (III) - Délivrance et entretien des locaux loués (IV) - Le droit de préemption du locataire (V) Le loyer fera l’objet d’un chapitre autonome (chapitre IV) ci-après. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

I - La transmission du bail Le statut contient une réglementation spécifique qui déroge à la règle de principe posée par l’article 1717 du Code civil qui, sauf si cette faculté ne lui a pas été interdite, donne le droit au preneur de sous-louer ou de céder son bail à un autre. § 1 – Cession du droit au bail A – Règles générales La cession de droit au bail étant assimilée à une cession de créance, elle ne sera opposable au bailleur qu’après accomplissement des formalités prévues à l’article 1690 du code civil, à savoir : - soit signification de la cession au bailleur par exploit d’huissier, - soit intervention du bailleur et acceptation de la cession dans un acte authentique. Par ailleurs, en principe, la cession isolée du droit au bail n’étant pas assimilée à une vente de fonds de commerce, elle ne sera pas soumise à la publicité légale des ventes de fonds de commerce dans un journal d’annonces légales. B – Cession de bail avec le fonds 1°) La règle de principe L’article L du Code de Commerce précise que sont nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du statut des baux commerciaux à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) Les limitations conventionnelles de la cessibilité Le texte ci-dessus ne prévoit la nullité que si la clause interdit la cession. En revanche la jurisprudence juge valable toute clause qui conditionne la cession à un certain formalisme. Par exemple : ont été jugées valables les clauses stipulant que le bailleur devra être appelé à concourir à l’acte ou imposant même l’agrément du cessionnaire sous réserve d’un contrôle judiciaire du refus d’agrément. Le non respect de ces clauses justifie souvent la résiliation du bail ou le refus de renouvellement du bail, ce qui peut être source de responsabilité du rédacteur du bail. En cas de redressement judiciaire toutefois, l’article L du Code de Commerce prévoit que ces clauses restrictives ne peuvent pas faire échec à la cession de l’entreprise, comprenant le contrat de bail, approuvée par le Tribunal dans le cadre d’un plan de redressement par voie de cession. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

C – Cession de bail sans le fonds Tous les types de clause sont valables. Si aucune clause restrictive n’est stipulée dans le bail, la cession est libre par application de l’article 1717 du Code Civil. L’article L du code de commerce permet au locataire prenant sa retraite de céder son droit au bail pour une autre activité que celle autorisée dans le bail. Cette prérogative est appelée en pratique la « cession-déspécialisation ». Cette mesure bénéficie aux personnes physiques, à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire d'une SARL depuis au moins deux ans souhaitant bénéficier de ses droits à la retraite, ou aux commerçants admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de leur régime social. Le preneur notifie à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé. Le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance. La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) Le régime des sous-locations autorisées : Même si le bailleur a déjà autorisé le principe de la sous-location, il doit être appelé à concourir à l’acte, sous peine de résiliation ou refus de renouvellement du bail. La règle du concours du bailleur à l’acte n’est pas d’ordre public et le bailleur peut y renoncer. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale. (Article L du Code de Commerce) II - Destination des lieux et déspécialisation L’article 1728 du Code Civil oblige le preneur à user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. A défaut de convention sur ce point, il convient de rechercher quelle a été l’intention commune des contractants. Le silence du bail n’autorise pas a priori à conclure que le bail est un bail « tous commerces ». Deux formes de modification de la destination des lieux ont été prévues par le statut des baux commerciaux ; on parle de « déspécialisation ». Il s’agit de : - la déspécialisation partielle ou restreinte qui consiste pour le preneur à adjoindre à son activité une activité connexe ou complémentaire ; - la déspécialisation plénière qui consiste pour le preneur à exercer une activité totalement nouvelle. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

§ 1 – Déspécialisation restreinte : activités connexes ou complémentaires A – Conditions Le caractère de connexité ou de complémentarité s’apprécie par rapport à l’activité qui est prévue au bail et en fonction des usages et de l’évolution des pratiques commerciales. Il n’y a pas de critères généraux préétablis pour définir la connexité. Le même type de clientèle, la même gamme de produits sont des signes de connexité ou de complémentarité. B – Procédure L’article L du Code de Commerce prévoit que, préalablement à l’adjonction d’activité envisagée, le locataire doit informer le bailleur de ses intentions par acte extrajudiciaire (acte d’huissier). Le bailleur dispose d’un délai de deux mois, à peine de déchéance, pour contester le caractère connexe ou complémentaire des activités projetées. S’il y a contestation, il appartient à la partie la plus diligente de porter le litige devant le Tribunal, qui tranchera notamment en fonction de l’évolution des usages commerciaux. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

C – Effets Les activités adjointes sont prises en compte pour la révision du loyer lors de la première révision triennale qui suit la notification au bailleur et servent au calcul de la valeur locative, dans l’hypothèse où ne s’appliquerait pas la règle du plafonnement du loyer, font il sera parlé ci-après. § 2 – Déspécialisation plénière : activités nouvelles A – Conditions La déspécialisation plénière concerne les activités nouvelles, qui sont sans rapport de connexité ou de complémentarité avec celles prévues au bail. Elles peuvent être totalement substituées à ces dernières ou simplement rajoutées. Cette faculté de déspécialisation est refusée au premier locataire d’un local constituant une unité commerciale dans un centre commercial, pendant 9 ans. Les critères justificatifs sont prévus en termes généraux par le texte, ce qui laisse aux juges du fond un large pouvoir d’appréciation. Ce sont : - la conjoncture économique et les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, - la compatibilité des activités nouvelles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B – Procédure 1 – Demande préalable d’autorisation Elle est signifiée au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fond par acte extrajudiciaire indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification. 2 – Réponse du bailleur A défaut par le bailleur d'avoir, dans les trois mois de la demande, signifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande. 3 – Renonciation du locataire Le locataire bénéficie d’un droit de repentir qu’il peut exercer à tout moment jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date où la décision a force de chose jugée. Sa renonciation à sa demande doit être notifiée par acte extrajudiciaire, le preneur prenant tous les frais à sa charge. Elle pourrait être motivée n - 2) Les baux d’habitation et les baux commerciaux

C – Effets 1 - droits des tiers Les créanciers inscrits qui doivent être informés peuvent demander que le changement d’activité soit subordonné à des conditions de nature à sauvegarder des intérêts. De même les autres locataires peuvent formuler leurs objections et exigences. 2 - Droits du bailleur - le changement d’activité peut justifier l’octroi de dommages intérêts au bailleur pour le préjudice dont il justifierait. - La déspécialisation plénière permet au bailleur de solliciter une augmentation immédiate du loyer, échappant aux conditions de la révision triennale et à la règle du plafonnement. - Le bailleur ne peut, pendant un délai de 6 mois, se prévaloir de l’inactivité dans le local (notamment par exemple pour travaux du preneur liés à la mise en place de la nouvelle activité) pour faire jouer la clause de résiliation de plein droit à l’encontre de son locataire. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

III - Durée du bail La durée du bail constitue avec le droit au renouvellement les deux piliers essentiels de la protection du preneur que confère le statut des baux commerciaux. Ces droits du preneur sont d’une telle importance que la doctrine les évoque sous le vocable de « propriété commerciale», ce qui signifie que les droits du preneur lui confèrent un quasi droit de propriété sur le local qu’il loue. Nous étudierons successivement les règles légales sur la durée du bail, puis les motifs de résiliation anticipée. § 1 - Les règles légales de durée du bail commercial - L’article L du Code de Commerce précise que la durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Cette règle est d’ordre public. Nous mettons de côté l’hypothèse du bail de courte durée (qui ne peut excéder deux ans) que nous avons déjà étudié. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

A l’issue de cette durée de 9 ans, le bail ne peut prendre fin que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement et dans l’hypothèse d’un renouvellement un nouveau bail de 9 ans est conclu. A défaut de congé ou de demande de renouvellement le bail se poursuit par tacite reconduction, c’est-à-dire qu’il devient à durée indéterminée. Le preneur et le bailleur peuvent alors y mettre fin à tout moment par un congé ou une procédure de renouvellement. Le congé doit être donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (depuis la loi du 18 juin 2014). Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

§ 2 - La résiliation anticipée A – La faculté de dénonciation triennale Cette faculté est surtout réservée au preneur. Elle l’est à des conditions beaucoup plus strictes pour le bailleur. 1 - Au profit du preneur Le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale en donnant congé au moins six mois à l’avance par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé. De même le preneur faisant valoir ses droits à la retraite peut résilier le bail à tout moment en respectant la durée de préavis de 6 mois et la forme du congé. 2 - Au profit du bailleur La faculté de résiliation triennale n’est accordée au bailleur que pour lui permettre de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B – La résiliation légale On distingue trois cas. 1 – Perte de la chose louée Le bail est résilié de plein droit si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit. En cas de perte partielle, le preneur a le choix de poursuivre le contrat en demandant une diminution du loyer ou demander la résiliation totale du bail. 2 – Redressement judiciaire ou liquidation de biens Les clauses de résiliation de plein droit du bail pour survenance d’un redressement judiciaire ou d’une liquidation de biens sont interdites. La résiliation du bail pour des causes antérieures au jugement (par exemple loyers impayés) ne peut plus être demandée après le jugement. En revanche si la résiliation est acquise avant le jugement, le redressement ou la liquidation judiciaire ne font pas obstacle à l’expulsion du locataire sans droit ni titre. La résiliation pour des causes postérieures au jugement d’ouverture peut être demandée en respectant la procédure spécifique prévue par les règles des procédures collectives (la demande ne peut être présentée qu’après un délai de trois mois notamment). Les baux d’habitation et les baux commerciaux

C – La résiliation conventionnelle en vertu d’une clause résolutoire L’article L du Code de Commerce limite les effets de toute clause résolutoire par deux règles principales : La clause ne peut produire ses effets qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Tant que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de Justice ayant acquis force de chose jugée, le locataire peut en application de l’article du Code civil demander et obtenir pour au maximum deux années des délais d’exécution, qui suspendent les effets de la clause et font échec à la résiliation, à condition que le preneur respecte ses engagements. La Cour de Cassation interprète de manière très stricte l’application de ces clauses et demande aux juges du fond de vérifier que l’inexécution reprochée au preneur concerne bien une obligation entrant dans les stipulations expresses de la clause. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

D – La résiliation judiciaire La résiliation judiciaire du bail commercial pour inexécution n’est que l’application du droit commun (article 1184 du Code Civil). Le Tribunal apprécie si l’inexécution fautive est suffisamment grave pour justifier la demande de résiliation. E – La protection des créanciers inscrits L’article L du Code de Commerce prévoit les dispositions ci-après pour protéger les créanciers inscrits. Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

IV - Délivrance et entretien des locaux loués La détermination des conditions de délivrance et d’entretien des locaux loués est laissée à la libre détermination des parties, car il n’existe dans ce domaine aucune disposition d’ordre public. En l’absence de stipulation particulière du contrat de bail, ce sont les dispositions supplétives du code civil qui vont s’appliquer. 1°) La délivrance des locaux loués Elle se définit comme la remise au preneur de la disposition des locaux qui font l’objet du bail. Elle s’opère généralement par la remise des clés. La délivrance porte sur les locaux loués tels que définis dans le contrat ainsi que sur les accessoires indispensables à son utilisation normale. Pour ce qui est de l’état de la chose louée, c’est la liberté des parties qui est la règle. Le bailleur peut parfaitement être dispensé par une clause du bail de l’obligation de délivrer une chose en bon état de réparations. On fait en pratique souvent figurer une clause prévoyant que « le preneur prend les lieux en l’état où ils se trouvent sans pouvoir exiger aucune réparation, transformation ou remise en état. » (Cela ne veut pas dire que le preneur renonce à exiger à faire exécuter des travaux de réparation dont la nécessité apparaitrait ultérieurement) Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) L’entretien des locaux loués 1 – Les règles supplétives du Code Civil Elles sont prévues par les articles ° et 1720 alinéa 2 du Code Civil, qui prévoit respectivement que : - Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; - Le bailleur est tenu de faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres les réparations locatives. Le preneur n’est donc tenu selon ces règles qu’à assurer les réparations locatives. Il lui appartient cependant de prévenir le bailleur des réparations qui lui incombent, par exemple pour un défaut d’étanchéité de la toiture. 2 – Les dérogations au système prévu par le Code Civil Les clauses dérogeant aux règles du code civil sont fréquentes mais la rédaction de ces clauses doit être très minutieuse. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Ainsi, souvent les contrats de baux ne mettent à la charge du bailleur que les grosses réparations telles qu’elles sont déterminées par l’article 606 du Code civil (texte sur les obligations de l’usufruitier) qui prévoit : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. » La référence du bail à ce texte pour la prise en charge des travaux est très avantageuse pour le bailleur. Par ailleurs, la question des travaux imposés par l’autorité administrative est d’une grande importance. En effet, ce sont les travaux de mise aux normes de sécurité (notamment pour les établissements recevant du public) ou d’hygiène qui sont souvent exigés par l’administration en cours de bail. Ces demandes sont faites le plus souvent à l’exploitant, preneur, mais ce n’est pas forcément à celui-ci de prendre en charge les travaux. La rédaction du bail à ce titre est capitale. En effet, ces travaux sont, par application de l’article ° en principe à la charge du bailleur, sauf clause contraire. Il est donc possible de prévoir une clause mettant ces travaux à la charge du preneur. L’interprétation des clauses du bail à ce titre donne lieu à un important contentieux, en raison du fort enjeu économique qui en découle. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

IV - Droit de préemption du locataire La loi du 18 juin 2014 a instauré un droit de préférence du locataire en cas de projet de cession du local loué par le bailleur. 1°) Domaine d’application Ce dispositif ne s’applique qu’aux seuls locaux à usage commercial ou artisanal. Il ne s’applique pas aux entrepôts, aux locaux à usage de bureaux ou aux locaux mixtes de bureaux et d’activités commerciales. Il n’est pas applicable non plus à : - la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, - la cession unique de locaux commerciaux distincts - la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial - la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux - la cession d’un local au conjoint du bailleur ou à ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. 2°) Mise en œuvre Le bailleur doit informer le locataire de son projet de cession par lettre recommandée avec accusé de réception. A peine de nullité, cette lettre doit comporter le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au locataire. Celui-ci dispose d’un mois à compter de la notification pour l’accepter. S’il l’accepte, il dispose alors d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, ou de quatre mois si le locataire fait savoir qu’il sollicite un prêt. Si le bailleur décide de vendre le local dont il s’agit à des conditions ou à un prix plus avantageux que celui initialement projeté, une nouvelle offre doit être notifiée aux locataire dans les mêmes conditions que ci-dessus. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre III : Le renouvellement du bail
Après l’étude des conditions du renouvellement, il sera envisagé celle de l’acceptation du renouvellement puis celle du refus de renouvellement. I – Les conditions et l’exercice du droit du renouvellement § 1 – Les conditions du droit au renouvellement A – Conditions tenant à l’exploitation du fonds L’article L du Code de Commerce prévoit que le fonds exploité dans les lieux loués doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail. 1 – Caractères de l’exploitation - Il faut entendre par exploitation effective une exploitation régulière normale. L’exploitation personnelle n’est pas exigée. Par exemple le fonds peut être loué à en location-gérance. - Par ailleurs, l’exploitation doit être licite et conforme au bail. Le preneur doit notamment exploiter une activité conforme à la destination stipulée dans le bail. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2 – Durée de l’exploitation L’exploitation effective a du se poursuivre au cours des trois dernières années qui ont précédé l’expiration du bail. Pour le calcul des trois années le cessionnaire du fonds peut joindre son temps d’exploitation à celui du cédant, même s’il y a eu déspécialisation ou changement d’activité avec l’accord du bailleur. En revanche le cessionnaire du bail qui n’a pas acquis le fonds du cédant, ne peut pas joindre son temps d’exploitation à celui du cédant. (Hypothèse où il n’a acquis que le droit au bail, même avec l’accord du bailleur). Dans ce cas il est possible de demander au bailleur d’accepter malgré tout la cession et de renoncer à se prévaloir du défaut de respect du délai d’exploitation de trois années. (Il est recommandé d’envisager cela dès l’acte de cession de droit au bail) Les motifs légitimes de non exploitation admis par le texte ci-dessus pour déroger à l’application de la règle du délai de trois années sont à l’appréciation des Tribunaux. Sont souvent retenues la maladie ou les travaux importants de transformation des installations. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B – Conditions tenant au preneur 1 – Le locataire propriétaire du fonds Le droit au renouvellement appartient au locataire propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués. Le droit au renouvellement se transmet avec le fonds au cessionnaire de ce fonds ou aux héritiers du propriétaire du fonds. 2 – Le sous-locataire - Droit au renouvellement à l’égard du locataire principal : il est accordé dans la limite des droits dont dispose le locataire principal à l’égard du propriétaire des murs. C’est au locataire principal que le renouvellement doit être demandé. Le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de renouvellement. En cas de sous-location totale, le locataire principal ne peut plus bénéficier du renouvellement puisqu’il n’exploite pas le fonds dans les lieux loués, - Droit au renouvellement à l’égard du propriétaire des murs: le sous-locataire a un droit direct au renouvellement à l’égard du propriétaire des murs qui a expressément ou tacitement autorisé ou agréé la sous-location. En cas de sous-location partielle, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que si les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. (Article L du code de Commerce) Les baux d’habitation et les baux commerciaux

§ 2 – L’exercice du droit au renouvellement Le bail commercial ne se renouvelle pas de plein droit (automatiquement).Il faut une manifestation de volonté de la part du bailleur ou du preneur. Le renouvellement doit être demandé par le preneur et offert (ou refusé) par le bailleur. A défaut il ne s’agit plus d’un renouvellement mais d’une tacite reconduction. A – L’initiative du bailleur Le propriétaire peut prendre l’initiative du renouvellement en délivrant un congé avec offre de renouvellement. Ce congé doit contenir le montant du nouveau loyer qui est demandé, faute de quoi le nouveau prix ne sera pas applicable immédiatement. Nous verrons plus loin que le bailleur qui a d’abord refusé le renouvellement du bail peut, pour échapper aux conséquences notamment financières de son refus, consentir finalement au renouvellement. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B – L’initiative du preneur 1 – Demande du preneur Le preneur peut prendre l’initiative du renouvellement en formulant une demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment lors de sa tacite reconduction. (Article L du code de commerce) La demande doit être signifiée au bailleur part acte extrajudiciaire (acte d’huissier). 2 – Réponse du bailleur Le bailleur doit faire connaître ses intentions, par acte extrajudiciaire, dans les trois mois qui suivent la signification de la demande. Cet acte contient : - en cas de refus : les motifs de ce refus et le rappel de l’obligation du locataire qui entend contester le refus ou qui souhaite demander une indemnité d’éviction de saisir le Tribunal dans un délai de deux ans à peine de forclusion. - en cas d’acceptation : le montant du nouveau loyer réclamé ; à défaut, le nouveau montant du loyer ne sera exigible qu’à compter de la demande qui sera faite ultérieurement. A défaut de réponse dans le délai de trois mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

II – L’acceptation du renouvellement L’acceptation du renouvellement a pour conséquence la conclusion d’un nouveau bail dont les conditions sont en principe les mêmes que celles du bail expiré. A – Conditions du nouveau bail Les clauses et conditions du bail expiré sont maintenues. Les stipulations du bail étrangères aux rapports locatifs ou à la jouissance des lieux ne sont pas renouvelées sans nouvel accord. (Par exemple pacte de préférence sur l’immeuble au profit du locataire en cas de vente par le bailleur). Quelle que soit la durée du bail expiré, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le point de départ du bail renouvelé est : - la date d’expiration du bail précédent (date pour laquelle le congé avec offre de renouvellement a été donné) - la date d’expiration de sa prolongation (cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande) Les baux d’habitation et les baux commerciaux

En cas de renouvellement par exercice du repentir du bailleur, le point de départ est le jour de signification de l’exercice de ce repentir. Si le loyer du bail renouvelé n’est pas fixé amiablement par les parties, il est déterminé judiciairement dans les conditions qui seront étudiées au chapitre IV ; Les clauses d’indexation du bail du bail d’origine sont maintenues. B – Conclusion d’un nouveau bail Lorsqu’après accord sur le principe du renouvellement les parties ont fait trancher leur désaccord sur les conditions du nouveau bail, qui ont été fixées judiciairement, la conclusion du nouveau bail suppose un nouvel accord auquel chaque partie peut faire échec. Les parties sont invitées à dresser un nouveau bail dans le mois qui suit la décision définitive. A défaut, la décision définitive vaut bail. (Article L du Code de Commerce) Le texte ci-dessus offre la faculté à chaque partie de se rétracter, à tout moment de la procédure et jusqu’à expiration du délai d’un mois après signification de la décision définitive fixant les nouvelles conditions du bail. - le locataire renonçant au renouvellement, - ou le bailleur refusant ce renouvellement. C’est ce qu’on appelle le droit d’option. La partie qui se rétracte supporte les frais engagés. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

III – Le refus de renouvellement Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement sauf à devoir payer une indemnité d’éviction à son locataire le cas échéant. Ce refus doit toujours être exprès et se manifestera : - soit dans le congé délivré au preneur pour mettre fin au bail en cours - soit dans la réponse du bailleur à la demande de renouvellement du locataire ; - soit par l’exercice du droit d’option vu au B ci-dessus (Article L du Code de Commerce) Le bailleur qui refuse le renouvellement doit motiver son refus, afin que le locataire puisse contester cette décision. Les motifs acceptables sont : - le locataire ne remplit pas les conditions ouvrant le droit au renouvellement (notamment défaut de trois années d’exploitation) ; - offre par le bailleur de payer une indemnité d’éviction ; - les motifs légaux de reprise sans indemnité. En principe le bailleur ne peut pas modifier en cours d’instance les motifs qu’il a invoqués dans son acte de refus (sauf moyens tendant à dénier au locataire le bénéfice du statut ou moyens tirés de faits nouveaux notamment). Dans l’acte de notification du refus de renouvellement, il doit être précisé que le preneur dispose d’un délai de deux ans pour contester les motifs du refus ou demander une indemnité d’éviction, à peine de forclusion. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

§ 1 – Refus de renouvellement avec indemnité d’éviction A – Mode de calcul de l’indemnité d’éviction L’article L du code de commerce précise que le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle doit donc indemniser le locataire de tous ses préjudices. L’article L du code de commerce précise également que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Ainsi ce texte, par faveur pour le locataire, pose une présomption de perte totale de la clientèle et de disparition du fonds, ce qui implique donc que l’indemnité est réputée comprendre la valeur marchande du fonds et les frais éventuels de réinstallation. C’est au bailleur d’apporter la preuve contraire et de démontrer que le préjudice est moindre. La nature de la clientèle est un facteur déterminant pour apprécier les possibilités de transfert. L’indemnité est estimée à la date où le juge statue. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B - Règlement de l’indemnité d’éviction Tant que locataire n’a pas été payé de l’indemnité d’éviction, il a le droit de se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. Cependant le preneur doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le Président du Tribunal de Grande Instance lorsque le bailleur reprend l’immeuble pour effectuer des travaux de restauration. L’indemnité d’éviction doit être versée dans un délai de trois mois à compter de la date d’un commandement réalisé par acte extrajudiciaire, le bailleur pouvant anticiper le paiement afin d’exiger le départ du locataire. C – Droit de repentir du bailleur Le bailleur peut toujours échapper au paiement de l’indemnité d’éviction en exerçant son droit de repentir en offrant le renouvellement qu’il avait initialement refusé. Il peut exercer ce droit de repentir à tort moment jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité d’éviction a force de chose jugée. Le bailleur exerçant don droit de repentir doit supporter tous les frais d’instance. Le point de départ du nouveau bail est le jour où le repentir a été signifié au locataire par acte extrajudiciaire. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

§ 2 – Refus de renouvellement sans indemnité d’éviction Nous avons vu précédemment que le refus de renouvellement du bail est totalement justifié si le preneur ne satisfait pas aux conditions exiger pour bénéficier du statut ou du droit au renouvellement. Cette perte de la propriété commerciale sans indemnité peut avoir également deux fondements : la faute du locataire en cas de « refus pour motif grave et légitime », ou l’intérêt du bailleur dans les cas où le bailleur peut exercer son « droit de reprise ». 1°) Motifs graves et légitimes de refus Le bailleur peut invoquer des manquements à l’exécution du contrat imputables au preneur (faute contractuelle) mais aussi une faute extracontractuelle (violences injures etc…). Exemple de fautes contractuelles (faute laissée à l’appréciation du Tribunal): défaut de paiement des loyers ou retards répétés ; cessation de l’exploitation du fonds etc… Compte tenu de la gravité de la sanction, si l’infraction est réparable, le bailleur doit faire signifier au preneur une mise en demeure par exploit d’huissier précisant la nature de l’infraction reprochée et demandant au preneur de la faire cesser. Si l’infraction se poursuite plus d’un mois après cette mise en demeure, elle pourra être retenue comme motif de non renouvellement. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) Droit de reprise Le bailleur bénéficie dans les quatre hypothèses ci-après d’un droit de reprise sans indemnité. L’exercice frauduleux de tout droit de reprise est sanctionné par une indemnité égale au préjudice subi. 1 – Reprise d’un immeuble insalubre ou dangereux L’insalubrité doit être constatée par l‘autorité administrative ou l’état de danger retenu par le Tribunal au moment du congé. Si l’immeuble doit être démoli, le preneur bénéficie d’un droit de priorité sur les locaux commerciaux qui y seront édifiés. A cet effet, le locataire, en quittant les lieux ou dans les trois suivant son départ, doit manifester son intention de bénéficier de ce droit par exploit d’huissier. Le propriétaire, qui a reconstruit, est tenu d’aviser le locataire de ce qu’il est prêt de consentir un nouveau bail. L’inobservation de ce droit de priorité est sanctionnée par l’allocation de dommages-intérêts. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2 – Reprise pour construire ou reconstruire Dans ce cas le bailleur devait normalement verser une indemnité d’éviction mais il peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au preneur un local correspondant à ses besoins et possibilités situé à un emplacement équivalent, éventuellement dans les locaux reconstruits. Le locataire devra cependant recevoir une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance, de l’éventuelle moins-value de son fonds et des frais de déménagement et d’emménagement. 3 – Reprise pour habiter Aujourd’hui ce droit de reprise est limité aux locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux. Le bénéficiaire de la reprise peut être le bailleur, son conjoint et ses descendants ou ceux de son conjoint, qui ne disposent pas d’un logement correspondant à leurs besoins normaux. Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois et pendant une durée minimale de six ans. Cette faculté de reprise pourra être mise en échec : - si elle apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds, - si les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

4 – Reprise d’un terrain pour construire un local d’habitation Ce cas de reprise concerne un bail commercial portant sur un terrain nu sur lequel ont été édifiées des constructions. La condition essentielle de cette reprise est que le propriétaire ait obtenu un permis de construire un local d’habitation. La reprise est limitée à la partie du terrain indispensable à la construction. Si la reprise a pour conséquence la cessation de l’exploitation du fonds dans les lieux loués pour le locataire, le locataire a les mêmes droits qu’au -2- ci-dessus : à défaut d’un local de remplacement il pourra prétendre à une indemnité d’éviction. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Deuxième Partie - Chapitre IV : Le loyer
La détermination du loyer lors de la conclusion du bail commercial est soumise à la liberté contractuelle. D’une manière générale, les loyers peuvent être librement fixés ou modifiés par accord amiable. Cependant un encadrement légal est intervenu pour permettre d’adapter le loyer à l’évolution de la conjoncture économique, soit à l’occasion du renouvellement, soit en cours de bail par un droit à révision du loyer. A défaut d’accord amiable, les adaptations sont opérées judiciairement selon des règles légales précises. I – Le loyer du bail commercial A – Fixation initiale du loyer Le loyer principal est la contrepartie directe de la jouissance acquise au preneur. Ce loyer peut être fixé à un montant ou déterminable au moyen d’une « clause-recettes », qui détermine le loyer en fonction du chiffre d’affaires, année par année. Elles sont librement convenues. Les fractionnements trimestriel ou mensuel sont les pratiques les plus courantes. Le paiement peut être prévu pour le début ou pour la fin de chaque période. Il peut s’ajouter au loyer principal des charges ou accessoires et un droit d’entrée ou pas-de-porte. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

1°) Charges et accessoires On distingue : les contributions et les prestations acquittées par le bailleur mais qui incombent au locataire : taxes locatives (ordures ménagères, frais d’entretien des parties communes, fournitures communes (gaz, électricité). les contributions et les dépenses qui incombent normalement au bailleur : taxes foncières, primes d’assurances du propriétaire etc… Ces dernières sont en réalité des suppléments de loyer, dont il faut tenir compte à l’occasion du renouvellement du bail pour la fixation du bail renouvelé. 2°) Droit d’entrée ou Pas de porte L’importance des prérogatives et des droits conférés au preneur par le statut des baux commerciaux (la propriété commerciale) a incité les bailleurs à demander à être dédommagés de cette atteinte à leur droit de propriété sous le forme d’une indemnité appelée le « pas-de-porte » ou le « droit d’entrée ». On l’emploie également dans le langage courant pour désigner le prix de cession du droit au bail. Les parties peuvent choisir de qualifier le droit d’entrée : - en indemnité compensatrice de la propriété commerciale - ou en supplément de loyer. Le choix de cette qualification, qui peut être mixte, aura des incidences : - sur la révision du loyer - sur le loyer du bail renouvelé - sur le calcul de l’indemnité d’éviction. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B - La révision du montant du loyer Il existe deux systèmes de révision du montant du loyer : le régime légal et le régime conventionnel. En réalité le régime légal est assez peu pratiqué car, le plus souvent, les baux commerciaux contiennent une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile. Selon l’article L du Code de Commerce le montant du loyer révisé doit être égal à la valeur locative. D’une manière générale, la valeur locative sera un critère à retenir pour la fixation du nouveau loyer. A défaut d'accord, selon l’article L du Code de Commerce, cette valeur est déterminée d'après : 1 - Les caractéristiques du local considéré ; 2 - La destination des lieux ; 3 - Les obligations respectives des parties ; 4 - Les facteurs locaux de commercialité ; 5 - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; 1°) La révision légale Les conditions dans lesquelles elle peut intervenir sont fixées par les dispositions de l’article L du Code de Commerce, qui est d’ordre public. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

1 - Conditions de la révision - La révision ne n’opère jamais de plein droit et doit être demandée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. - La demande de révision n’est recevable qu’après l’écoulement d’un délai de trois ans d’application du précédent loyer. 2 – Effets de la révision a) Principe : Selon l’article L du Code de Commerce du loyer révisé doit être égal à la valeur locative. Cependant afin d’éviter les hausses trop fortes, l’article L alinéa 3 limite la révision du loyer à un loyer plafond : Sauf exception, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. La référence à l'indice trimestriel du coût de la construction a été supprimée par la loi du 18 juin 2014. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

b) Exception au plafonnement Le loyer plafond tel que défini ci-dessus pourra ne pas être appliqué si deux conditions sont réunies : - s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ; - si cette seule modification entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; La modification des facteurs locaux de commercialité peut être : la modification de l’accès au quartier, l’installation d’une grande surface ou d’une industrie, l’ouverture d’une nouvelle ligne de métro etc… Les baux d’habitation et les baux commerciaux

2°) La révision conventionnelle en vertu d’une clause d’échelle mobile Nous venons de voir que la révision légale a notamment l’inconvénient de devoir faire l’objet d’une demande tous les trois ans. En pratique très souvent, les parties adoptent un système conventionnel de révision, bénéficiant d’une automaticité de l’augmentation (sans nécessité d’une demande) et une fréquence plus importante. Il est notamment possible de retenir une fréquence de révision conventionnelle, en vertu d’une clause d’échelle mobile, plus courte que la révision légale. Par exemple : révision annuelle. Il est souvent utilisé l’indice du coût de la construction ou l’indice trimestriel des loyers commerciaux. En effet, si l’indice choisi entrainait une augmentation supérieure à celle résultant de l’application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, le preneur pourrait faire une demande d’application du loyer plafond prévu par l’article L , qui limite l’augmentation à celle résultant de indice de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

II - le loyer du bail renouvelé La demande de fixation du loyer du bail renouvelé peut être formulée dans le congé notifié par le bailleur ou dans la réponse à la demande de renouvellement qui a été adressée par le locataire. Dans ces cas la demande de fixation du nouveau loyer résulte d’un exploit d’huissier. Cependant, cette demande peut être formulée par la suite par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. A – Principe du plafonnement L’article L du Code de Commerce précise que la variation du loyer ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Les baux d’habitation et les baux commerciaux

B – Exceptions au principe du plafonnement Elles permettent de dépasser le plafond qui résulte de l’application du coefficient légal ci-dessus fixé et d’atteindre la valeur locative qui lui est supérieure. Cependant afin de limiter la portée d’une telle révision de loyer déplafonnée, la loi du 18 juin 2014 a prévu que l’augmentation du loyer ne saurait excéder, pour une année, 10 % du montant du loyer payé au titre de l’année précédente. Cette disposition ne s’applique pas aux baux d’une durée supérieure à 9 ans. 1 - Baux concernant certains locaux spécifiques : Sont concernés les baux portant sur des terrains nus, des locaux construits en vue d’une seule utilisation « locaux monovalents » comme les hôtels, et les locaux à usage exclusif de bureaux. 2 - Modification notable des quatre premiers éléments mentionnés à l’article L du Code de Commerce, à savoir 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; Les baux d’habitation et les baux commerciaux

« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage » qui constitue le 5ème élément pris en compte dans la valeur locative étant exclu de ces critères. Le caractère notable de la modification est à l’appréciation souveraine des juges du fond. 3 - Baux tacitement reconduits au-delà de 12 ans Le plafonnement est expressément écarté lorsque, par l’effet de la tacite reconduction (absence de congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur ou absence de demande expresse de renouvellement de la part du preneur), la durée du bail expiré excède 12 ans. Il est donc très important en pratique pour le preneur qu’il y ait un renouvellement exprès. 4 – Baux conclus pour plus de 9 ans Il s’agit des baux dont la durée contractuelle est supérieure à 9 ans FIN Les baux d’habitation et les baux commerciaux

AUTEUR Bernard SALSON, Diplôme Supérieur du Notariat Les baux d’habitation et les baux commerciaux

Licence professionnelle Droit de l'immobilier

Présentations similaires

Présentation au sujet: "Licence professionnelle Droit de l'immobilier"— Transcription de la présentation:

Présentations similaires

Notre projet

Feed-back

Entrer

S'autoriser via un réseau social:

Licence professionnelle Droit de l'immobilier

Présentations similaires

Présentation au sujet: "Licence professionnelle Droit de l'immobilier"— Transcription de la présentation:

Présentations similaires

Notre projet

Feed-back