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REVENUS FONCIERS Cécile CHARPY 2009. 2 Les revenus fonciers constituent une catégories de revenus passibles de l'impôt sur le revenu. Ils sont déterminés.

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1 REVENUS FONCIERS Cécile CHARPY 2009

2 2 Les revenus fonciers constituent une catégories de revenus passibles de l'impôt sur le revenu. Ils sont déterminés suivant leurs règles propres, puis totalisés avec les autres revenus (TS, RCM, BIC, BA, BNC) du contribuable, ils forment le revenu global. Cest ce revenu global qui sera soumis à l'impôt sur le revenu.

3 3 I - Champ d'application Quels sont les revenus imposables ? Sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers : les revenus des locations d'immeubles mais également les revenus accessoires. Exemple de revenus accessoires : les revenus de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse ou de pêche ; les revenus de la concession du droit d'exploitation des carrières et biens assimilés (ardoisières, sablières, tourbières).

4 4 Quels sont les personnes imposables ? Les revenus fonciers peuvent être réalisés directement par le contribuable (personne physique) ou par l'intermédiaire d'une société qui a pour objet de gérer et de donner en location un patrimoine immobilier (SCI en général) ou encore par le biais d'un fonds de placement immobilier (FPI). Ainsi sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers : - les revenus des associés de sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés ; - les revenus des associés de sociétés immobilières de copropriété dotées de la «transparence fiscale » ; - les particuliers détenteurs de parts de FPI à raison des produits encaissés par le fonds en provenance de ses actifs immobiliers.

5 5 Les personnes imposables au regard du champ territorial ? En principe, les personnes domiciliées fiscalement en France sont imposables sur l'ensemble de leurs revenus locatifs qu'il s'agisse de revenus provenant d'immeubles situés en France ou à l'étranger. Toutefois, de nombreuses conventions internationales réservent le droit d'imposer les revenus locatifs à l'Etat sur le territoire duquel se trouve l'immeuble (l'existence des revenus ainsi exonérés en France peut cependant influencer le montant de l'impôt français lorsqu'il est fait application, pour le calcul de cet impôt, du système du « taux effectif »). Les personnes domiciliées hors de France ne sont quant à elles soumises à l'impôt français que pour les revenus de leurs immeubles situés en France.

6 6 II – Détermination du revenu foncier imposable Le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu peut être déterminé : - soit selon le régime réel d'imposition, soit, - pour les titulaires de revenus fonciers ne dépassant pas un certain montant, selon le régime simplifié d'imposition « micro-foncier ».

7 7 II – Détermination du revenu foncier imposable A - Le régime « micro-foncier » Les contribuables dont le revenu foncier est inférieur à sont soumis de plein droit à un régime d'imposition simplifié (dit « micro-foncier ») qui aboutit à n'imposer que 70 % des recettes (abattement de 30 %). Le régime nest pas applicable lorsque le contribuable (ou l'un des membres de son foyer fiscal) est propriétaire dun immeuble bénéficiant dun régime spécial (monument historique, Besson, Robien, Périssol, Malraux, Scellier).

8 8 A - Le régime « micro-foncier » suite… Le contribuable bénéficiant du micro-foncier porte directement le montant de ses revenus bruts sur sa déclaration d'ensemble (déclaration de revenu formulaire 2042).

9 9 A - Le régime « micro-foncier » suite… Si le montant des charges est supérieur à 30 %, le contribuable peut avoir intérêt à renoncer au micro foncier. Dans ce cas, il opte pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Cette option peut notamment lui permettre de déduire un déficit foncier. En effet, avec le régime du micro foncier, les revenus fonciers ne peuvent être que positif. Attention toutefois car l'option est globale et s'applique obligatoirement pour une période de trois ans durant laquelle elle est irrévocable. A l'issue de cette période, le contribuable peut à tout moment y renoncer en se plaçant sous le régime micro-foncier (sous réserve, bien entendu, que ses conditions d'application soient toujours réunies). Depuis 2006, au-delà des trois années durant lesquelles l'option est irrévocable, le contribuable est considéré comme exerçant une option annuelle (et non plus triennale) pour le régime réel (Rép. Anciaux : AN p n° 94953).

10 10 A - Le régime « micro-foncier » suite… L'option et la renonciation à l'option ne sont soumises à aucun formalisme particulier. L'option résulte de la simple souscription de la déclaration n° Quant à la renonciation à l'option, elle résulte de l'absence de dépôt de déclaration n° 2044 et du report direct du montant des revenus bruts fonciers sur la déclaration d'ensemble des revenus n° Le micro-foncier cesse de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle le revenu brut foncier excède

11 11 B - Le régime réel Le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre : le montant des recettes encaissées et le total des frais et des charges acquittés. Les revenus fonciers sont calculés sur la déclaration n° 2044 et reportés sur la déclaration n° 2042 (2ème ligne).

12 12 B - Le régime réel : les revenus fonciers sont déclarés sur le formulaire 2044

13 13 B - Le régime réel suite … Recettes (art. 29 du CGI) Les recettes à prendre en compte comprennent les recettes de toute nature perçues par le propriétaire. Il s'agit notamment : - des loyers et fermages en principal ; - des revenus accessoires ; - des dépenses incombant au bailleur mises à la charge des locataires ; - de certaines recettes exceptionnelles ; - de la valeur des avantages en nature stipulés au bail.

14 14 B - Le régime réel suite … Recettes (art. 29 du CGI) Le seul fait qu'un loyer soit inférieur aux normes habituelles ne peut pas, en principe, justifier une rectification des sommes déclarées, sauf si l'ensemble des circonstances jette un doute sérieux sur la réalité des conventions.. Cependant, même lorsqu'il n'y a pas lieu de mettre en doute la sincérité du contribuable, l'administration peut substituer au montant du loyer déclaré la valeur locative normale de l'immeuble, ceci lorsquun écart important existe et que le propriétaire ne peut pas établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l'immeuble pour son prix normal. Cette possibilité de rectification a été confirmée par le Conseil d'Etat dans plusieurs décisions rendues à propos de loyers anormalement bas consentis le plus souvent par le propriétaire à des membres de sa famille. Dans ce cas, la valeur locative à retenir peut être fixée par référence à la valeur locative cadastrale actualisée à l'aide, par exemple, des indices de variation du coût de la construction.

15 15 B - Le régime réel suite … Recettes (art. 29 du CGI) suite … Date de prise en compte Il faut prendre les recettes effectivement encaissées au cours de l'année de l'imposition, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent. On doit donc prendre non seulement les loyers perçus à leur échéance normale, mais aussi les encaissements se rapportant à des loyers arriérés ou perçus d'avance. En revanche, les loyers venus à échéance en cours d'année et demeurés impayés par suite de la carence des locataires n'ont pas à être déclarés. Difficulté pratique : les loyers perçus par lintermédiaire dun mandataire doivent, dès leur perception par ce dernier, être considérés comme étant à la disposition du propriétaire, même si le mandataire ne lui a pas rendu compte correctement de ces actes.

16 16 B - Le régime réel suite … Recettes (art. 29 du CGI) suite … En dehors des loyers, il y a dautres recettes constitués par ? - les dépenses et travaux mis à la charge des locataires - les recettes qualifiées dexceptionnelles

17 17 B - Le régime réel suite … Recettes (art. 29 du CGI) suite … - les dépenses et travaux mis à la charge des locataires Les dépenses incombant normalement au propriétaire mais dont le paiement est, par l'effet des conventions, mis à la charge des locataires (exemples : réparations autres que réparations locatives, taxe foncière, etc.) constituent des recettes imposables. Cependant, dans la mesure où elles ont pour le propriétaire le caractère de charges déductibles, lesdites sommes seront ultérieurement retranchées du revenu brut pour la détermination du revenu net. L'administration admet donc dans ce cas quil soit fait purement et simplement abstraction desdites sommes, tant en recettes qu'en dépenses (D. adm. 5 D-2218 n° 4). Attention : Les dépenses dont un locataire assume la charge, sans y être contraint par les clauses de son bail (cas notamment des travaux d'amélioration qu'il fait exécuter pour des raisons de convenance personnelle), ne constituent pas un élément du revenu du propriétaire, même si celui-ci a donné son accord.

18 18 B - Le régime réel suite … Recettes (art. 29 du CGI) suite … - les recettes qualifiées dexceptionnelles Il sagit des recettes qui ne sont pas susceptibles d'être perçues chaque année, telles que les droits d'entrée ou « pas-de-porte », indemnités de résiliation de bail versées par les locataires. Attention : Les plus-values réalisées sur la vente d'immeubles qui ont le caractère de recettes exceptionnelles n'ont pas à être comprises dans les revenus fonciers. Elles font l'objet d'une imposition distincte de celle des revenus fonciers, soit selon les règles prévues à l'égard des plus-values immobilières des particuliers.

19 19 B - Le régime réel suite … Recettes (art. 29 du CGI) suite …

20 20 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI Conformément au principe général posé par l'article 13 du CGI, sont admises en déduction les dépenses effectuées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu. Il s'agit notamment : - des dépenses de réparation ou d'entretien ; - des dépenses d'amélioration ; - des dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ; - des provisions pour charges de copropriété ; - des indemnités d'éviction et frais de relogement ; - des frais de gestion ; - des primes d'assurances ; - de certaines impositions ; - des intérêts des dettes. Cette liste des frais et charges déductibles est applicable à compter de l'imposition des revenus de Pour les revenus antérieurs, certains de ces frais étaient couverts par une déduction forfaitaire de 14 % désormais supprimée.

21 21 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Date de prise en compte des charges Doivent être prises en compte les charges effectivement acquittées au cours de l'année de l'imposition, ceci quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante a pris naissance ou est venue à échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les travaux auxquels elles se rapportent (voir toutefois le cas des provisions pour charges de copropriété). Lorsque des dépenses sont financées à l'aide d'un emprunt, elles doivent être retranchées, au fur et à mesure de leur règlement, même si le paiement est effectué directement par l'organisme de crédit.

22 22 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Précisions : Lorsque les dépenses ont été grevées de la TVA (cas notamment des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration), la déduction porte en principe sur le montant TVA comprise.

23 23 B - Le régime réel suite … Les frais et charges suite

24 24 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Dépenses d'entretien et de réparation et damélioration (ligne 224): Il sagit des travaux permettant de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Exemples : remise en état du gros oeuvre (toitures, façades...), du mur de clôture, des canalisations, de l'installation électrique, du chauffage central (remplacement de la chaudière, de canalisations, d'éléments de radiateur...). Attention : Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles.

25 25 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Dépenses acquittées pour le compte des locataires et non récupérées (ligne 225): Il sagit des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont ce dernier n'a pas obtenu le remboursement par le locataire au 31 décembre de l'année de son départ. Parmi les dépenses concernées, il y a notamment : - les fournitures ou services destinés à l'usage privé ou commun des locataires (consommation d'eau chaude et froide, frais de chauffage, d'éclairage, d'ascenseur, de tapis, de vidange, de ramonage, etc.) ; - les taxes d'enlèvement des ordures ménagères et de balayage

26 26 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Provisions pour charges de copropriété (ligne 229 et 230) Les provisions pour charges de copropriété sont déduites du revenu foncier de l'année de leur versement et régularisées l'année suivante (ligne 229). Les copropriétaires bailleurs déduisent les provisions pour charges versées au syndic au cours de l'année (sans qu'il y ait lieu d'examiner l'utilisation effective de ces sommes ou leur affectation à des dépenses déductibles ou non ), ce montant est diminué des provisions déduites l'année précédente correspondant à des charges non déductibles. En pratique, les copropriétaires réintègrent à la provision de lannée N (ligne 230), les charges de copropriété déduites des revenus de l'année N - 1 (via la provision) ceci lorsqu'elles correspondent à des charges non déductibles ou encore récupérables sur les locataires.

27 27 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Indemnités d'éviction, frais de relogement (ligne 226) L'indemnité d'éviction est déductible des recettes si, compte tenu des circonstances de fait, elle peut être regardée comme une dépense faite en vue de l'acquisition ou la conservation du revenu. Tel sera le cas notamment lorsque le propriétaire reprend la disposition de son immeuble en vue de le relouer dans de meilleures conditions. Les mêmes principes s'appliquent aux frais de relogement engagés par le propriétaire pour loger temporairement son locataire pendant la durée des travaux qu'il réalise sur l'immeuble loué.

28 28 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Frais dadministration et de gestion (ligne 221) Sont déductibles du revenu foncier pour leur montant effectif : - les frais de procédure, notamment les dépenses supportées à l'occasion d'un procès entre le bailleur et son locataire ou un tiers ; - les frais de rémunération (salaires en espèces, avantages en nature, charges sociales et fiscales) des concierges ; - les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles.

29 29 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Frais dadministration et de gestion suite (ligne 221) Sont déductibles les frais de gérance supportés par les propriétaires ayant recours aux services de gérants d'immeubles ou d'administrateurs de biens, les commissions versées à une agence de location, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales ou encore les sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles. Les autres frais de gestion (frais de correspondance et de téléphone) sont réputés couverts par un forfait fixé à 20 par local.

30 30 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Frais dadministration et de gestion suite (ligne 221) Sont couverts par un forfait fixé à 20 par local (ligne 222) : - les frais de correspondance et de téléphone, - les frais de déplacement, - les dépenses d'acquisition de matériels et mobiliers de bureau, d'équipements informatiques et de logiciels, - les frais de promotion et de publicité. Le montant forfaitaire de 20 est réputé couvrir l'ensemble des frais de gestion non déductibles pour leur montant réel. Dès lors, même si le montant réel de ces autres frais est supérieur au forfait de 20, le propriétaire ne peut pas procéder à un complément de déduction.

31 31 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Les primes d'assurance (ligne 223) Les primes d'assurance afférentes aux immeubles loués sont déductibles du revenu foncier pour leur montant réel, quel que soit le risque couvert. Les propriétaires de logements conventionnés ayant souscrit un contrat destiné à couvrir le risque de loyers impayés ne peuvent pas, pour un même contrat, cumuler la déduction des revenus fonciers avec le crédit d'impôt pour loyer impayé. Ils doivent donc choisir entre ces deux avantages, étant toutefois précisé que l'option exercée au titre d'une année ne préjuge pas de celle qui pourra être effectuée l'année suivante.

32 32 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Les primes d'assurance suite (ligne 223) Un crédit dimpôt est accordé aux bailleurs de logements conventionnés qui souscrivent, à compter du 28 juillet 2005, un contrat dassurance contre les impayés de loyer. Sont concernés les propriétaires privés : - qui louent un ou plusieurs logements dans le cadre dune convention qui implique notamment que loccupant soit une personne bénéficiant de lAPL - et qui concluent un contrat dassurance contre les impayés de loyer respectant un certain cahier des charges. Le crédit dimpôt est égal à 50 % du montant de la prime dassurance payée au cours de lannée dimposition. Il simpute sur le montant de limpôt sur le revenu.

33 33 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Impôts (ligne 227) Sont déductibles les impositions tel que la taxe foncière et les taxes annexes à cet impôt (taxes spéciales d'équipement) ainsi que la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France. Précisons que lorsque ces impôts ont fait l'objet d'une pénalité pour défaut ou retard de paiement, cette pénalité est également admise en déduction.

34 34 B - Le régime réel suite … Les frais et charges art. 31-I du CGI suite Intérêts des dettes (ligne 250) Le propriétaire bailleur peut déduire du revenu foncier le montant des intérêts des emprunts contractés : - soit pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ; - soit encore pour la conservation de ces propriétés (exemple, les intérêts versés à un tiers (banque) pour payer les droits de succession ou au Trésor en cas de paiement fractionné). La déduction est limitée aux sommes effectivement payées au cours de l'année d'imposition (aucune limitation n'est en revanche prévue quant au montant et à la durée).

35 35 III - Sort des déficits ? Cas général : Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, ce déficit ne peut, en principe, pas (au-delà dune certaine limite) être imputé sur le revenu global. Ils sont uniquement imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cas particulier : La loi permet, toutefois, l'imputation sur le revenu global, avec ou sans limite, lorsque le déficit résulte de certaines dépenses. Dans le cadre du micro-foncier, aucun déficit ne peut être constaté. Toutefois, les déficits constatés avant l'application du régime restent imputables sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun.

36 36 A – Cas général Les déficits fonciers résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d'emprunts s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à ), l'excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

37 37 A – Cas général Exemple Un propriétaire loue en 2008 un immeuble. Ses revenus fonciers sont déterminés de la façon suivante : Revenu brut (loyer) Revenu brut (loyer) Charges Charges Intérêts d'emprunt Intérêts d'emprunt Total (déficit) Total (déficit) Le revenu brut est réputé compenser d'abord les intérêts d'emprunt. Le déficit provient donc à hauteur de ( ) des intérêts d'emprunts et à hauteur de des autres charges.

38 38 A – Cas général Hypothèse 1 le revenu global est de (supérieur à ) : Le déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt (soit ) est imputable sur le revenu global à hauteur de L'excédent, soit ( ), s'ajoute aux (fraction relative aux intérêts d'emprunt) imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes (soit jusqu'en 2017). Hypothèse 2 le revenu global est de (inférieur à ) : Le déficit qui n'a pu être imputé ( – = ) est alors imputable sur le revenu global des six années suivantes (soit jusqu'en 2014), le reliquat de ( – ) demeurant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

39 39 B – Cas particulier Dans certains cas, prévus par la loi, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Il en est ainsi des déficits provenant : - de dépenses autres que les intérêts d'emprunt réalisées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé ; - des charges afférentes aux immeubles historiques productifs de revenus ; - des travaux de grosses réparations engagés par le nu-propriétaire d'un immeuble en application de l'article 605 du Code civil lorsque le démembrement du droit de propriété résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs effectuée dans certaines conditions ; - de dépenses de préservation et d'amélioration du patrimoine naturel autres que les intérêts d'emprunt effectuées sur certains espaces naturels.

40 40 Revenu foncier : déclaration Imprimé 2044

41 41 Revenu foncier report sur la déclaration de revenu - Imprimé 2042 Le déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers est reporté sur la déclaration de revenu Le déficit imputable sur le revenu global dans la limite de est également reporté sur la déclaration de revenu. Ainsi que les déficits antérieurs non encore imputés.

42 42 IV – Régimes spéciaux Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou des logements vétustes à réhabiliter destinés à la location peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous la forme d'un amortissement échelonné sur plusieurs années, une partie du montant de leur investissement. Il en va de même des personnes physiques qui souscrivent au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) lorsque 95 % au moins de leur souscription sont destinés à financer un investissement remplissant les conditions de la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs. Ce régime s'adresse aux bailleurs qui prennent l'engagement que le loyer du locataire n'excédera pas un certain plafond. Mis en place en 2003, l'amortissement « Robien » a été remanié en 2006, afin de recentrer le dispositif sur les zones où les besoins en logement sont les plus importants.

43 43 IV – Régimes spéciaux suite Le volume global de l'avantage fiscal a été abaissé, le rythme de la déduction modifié, le zonage et les plafonds de loyers aménagés dans les moyennes agglomérations (les autres caractéristiques du régime demeurant, quant à elles, inchangées). Le dispositif ainsi remanié (baptisé « Robien recentré ») est applicable aux investissements réalisés à compter du 1er septembre Le dispositif Robien d'origine (désigné « Robien classique ») continue quant à lui à s'appliquer aux investissements effectués avant le 1er septembre En complément du « Robien recentré », la loi portant engagement national pour le logement a également institué un dispositif permettant aux propriétaires de logements ayant opté pour le « Robien recentré » de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires lorsque leur logement est donné en location à des conditions plus restrictives que celles du Robien à des locataires satisfaisant à des conditions de ressources. Ce régime est appelé « Borloo neuf ».

44 44 IV – Régimes spéciaux suite Parallèlement au régime « Borloo neuf », il a été mis en place un régime appelé « Borloo ancien » qui concerne les logements neufs ou anciens. En pratique, il intéresse essentiellement les bailleurs de logements anciens dès lors que les investissements réalisés dans le neuf dans le secteur intermédiaire sont susceptibles de bénéficier davantages fiscaux supplémentaires. Ce régime « Borloo ancien » est réservé aux logements donnés en location dans le cadre dune convention conclue avec lANAH soit dans le secteur intermédiaire soit dans le secteur social.

45 45 IV – Régimes spéciaux suite A noter par ailleurs que les personnes ayant opté pour le Robien (recentré ou classique) bénéficient, en plus de la déduction au titre de l'amortissement, d'une déduction spécifique lorsque les logements loués sont situés en zone de revitalisation rurale (dispositif « Robien ZRR »). Remarques : Le dispositif « Robien » est incompatible avec le régime du micro-foncier).

46 46 IV – Régimes spéciaux suite Nouveau régime applicable en 2009 : Dispositif Scellier Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou des logements vétustes à réhabiliter destinés à la location peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous la forme d'un amortissement échelonné sur plusieurs années, une partie du montant de leur investissement (régime Robien) ou bénéficier dune réduction dimpôt (régime Scellier). Attention : la réduction dimpôt est limitée chaque année à un seul logement. Le nouveau dispositif sapplique dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre loffre et la demande. Un arrêté du 30 décembre 2008 (publié au JO du 31/12/2008) réserve lapplication du nouveau dispositif aux logements situés dans les zones A, B1 et B2. Les logements situés en zone C sont donc exclus. La liste détaillée des zones et des communes est disponible sur le site rubrique « Robien ».

47 47 IV – Régimes spéciaux suite Nouveau régime applicable en 2009 : Dispositif Scellier Le logement concerné par le dispositif Scellier doit respecter les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique. Un décret non encore paru doit en préciser les modalités. En attendant sa parution, le respect de cette condition nest pas requis. Le mécanisme damortissement Robien reste applicable jusquau 31 décembre A partir de cette date il est supprimé et donc remplacé par le disposif Scellier. Le contribuable qui réalise un investissement en 2009 aura donc le choix entre les deux dispositifs. Les deux dispositifs ne sont pas cumulables pour un même investissement mais rien ninterdit de bénéficier de ces deux dispositifs sur deux investissements distincts. Le nouveau dispositif ne se cumule pas avec les dispositifs Malraux, Girardin, Outre mer, ou linvestissement en résidences de tourisme.

48 48 Tableau récapitulatif des conditions dapplication identiques pour les différents régimes : Robien / Borloo / Scellier : Conditions tenant à : Obligations nées du dispositif fiscal Précisions A la location : Nue A usage dhabitation principale Exclusion des locations en meublés Location saisonnière exclue Résidence secondaire exclue Détermination de lhabitation principale = lieu de résidence des membres du foyer fiscal Détermination de lhabitation principale de létudiant = lieu ou il réside Détermination de lhabitation principale de létudiant = lieu ou il réside A la location : La location doit être effective et continue pendant 9 mois La durée de location de 9 ans est calculée de date à date à compter de celle de la prise deffet du bail initial A la location : Location dans les 12 mois de lacquisition ou de lachèvement de la construction ou des travaux En cas de départ du locataire un délai de vacance dun an maximum est admis, sous réserve que le propriétaire effectue la recherche dun nouveau locataire et quil puisse apporter la preuve de cette recherche

49 49 Tableau récapitulatif des conditions dapplication identiques pour les différents régimes : Robien / Borloo / Scellier suite : Conditions tenant à : Obligations nées du dispositif fiscal Précisions Au locataire : Location a une personne physique Exclusion dun membre du foyer fiscal (ou lorsque le logement est détenu par une société, autre quun associé ou un membre de son foyer fiscal) Au locataire : Location a un organisme public ou privé qui le donne en sous-location non meublée et sans fournir aucune prestation hôtelière ou para hôtelière Exclusion de la sous location meublée Exclusion de la mise à disposition gratuite à un salarié (sécarte de la notion de sous-location) A la situation du logement : Possible que le logement soit situé dans : - résidence pour étudiants - résidence pour étudiants - résidence de retraite - résidence de retraite - maison daccueil pour personnes âgées dépendantes - maison daccueil pour personnes âgées dépendantes Exclusion logement situé dans une résidence hôtelière Exclusion logement situé dans une résidence de tourisme

50 50 Tableau récapitulatif des conditions dapplication identiques pour les différents régimes : Robien / Borloo / Scellier suite : Conditions tenant à : Obligations nées du dispositif fiscal Précisions Au loyer : Loyer plafonné pendant toute la durée du bail Le loyer doit être inférieur au loyer plafond par m2 dont le montant est révisé chaque année: au moment de la conclusion du bail au moment de la conclusion du bail lors de chaque révision annuelle du loyer en cours de bail lors de chaque révision annuelle du loyer en cours de bail Lors de la location consentie à un organisme public ou privé qui sous loue le logement, la condition de loyer doit être satisfaite à la fois entre : le propriétaire et lorganisme locataire et le propriétaire et lorganisme locataire et lorganisme locataire et le sous-locataire lorganisme locataire et le sous-locataire

51 51 Conditions particulières liées des différents régimes : Robien / Borloo / Scellier : Robien : Borloo : Scellier : Plafond de loyer différent entre le Robien «classique» (plus applicable aux acquisitions actuelles) et le Robien «recentré» En plus des documents demandés dans le cadre du régime « Robien », le contribuable doit fournir une copie de l'avis d'imposition ou de non- imposition du ou des locataires établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Le logement neuf doit être conforme aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique prévues par larticle L du Code de la Construction de lhabitation. Déduction spécifique supplémentaire pour les investissements dans les ZRR (zone à revitalisation rurale) Borloo neuf: Les propriétaires doivent prendre lengagement de louer leur bien à des conditions plus contraignantes que celles prévues dans le cadre du «Robien» : loyer moins élevé et pour des locataires aux conditions de ressource plus modeste Borloo ancien : Convention avec lANAH Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction dimpôt quà raison de lacquisition, de la construction ou de la transformation dun seul logement au titre de la même année dimposition. Avec le Robien «recentré», il nest plus possible de prolonger lapplication du régime au délà des deux années contrairement à ce qui était applicable avec le Robien classique Possibilité de reconduire lengagement pour une ou deux période(s) de trois ans Ce dispositif est réservé aux logements situés dans certaines zones. Voir arrêté du 30 décembre 2008

52 52 Avantages fiscaux des différents régimes : Robien / Borloo / Scellier : Robien : Borloo : Scellier : Robien classique : Le taux de l'amortissement est de 8 % les 5 premières années puis de 2,5 % les quatre suivantes. Possibilité de reconduire le bénéfice du régime pour 3 ou 6 ans supplémentaires et bénéficier dun amortissement de 2,5 %. Le total des réductions peut donc représenter 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement. Borloo neuf : En plus de la déduction au titre de l'amortissement « Robien recentré » le propriétaire bénéficie : - dune déduction spécifique de 30 % ; - dune déduction spécifique de 30 % ; - et de la possibilité de prolonger l'engagement comme pour le Robien classique. - et de la possibilité de prolonger l'engagement comme pour le Robien classique. La réduction dimpôt est de 25 % du prix dacquisition dans la limite de pour les logements acquis entre le 1er 2009 et le 31 décembre 2010, soit une réduction totale de Le taux passe à 20 % du prix dacquisition pour les logements acquis entre le 1er 2011 et le 31 décembre 2012, soit une réduction totale de Robien recentré : Le taux de l'amortissement est de 6 % les sept premières années puis de 4 % les deux années suivantes Le total des déductions représente donc nécessairement 50 % de la valeur du logement. Borloo ancien : - une déduction spécifique de 30 % en cas de location dans le cadre d'une convention conclue dans le secteur intermédiaire ; - une déduction spécifique de 30 % en cas de location dans le cadre d'une convention conclue dans le secteur intermédiaire ; - une déduction spécifique de 45 % en cas de location dans le cadre d'une convention conclue dans le secteur social. - une déduction spécifique de 45 % en cas de location dans le cadre d'une convention conclue dans le secteur social. La réduction est étalée sur neuf ans par parts égales, soit au maximum /an ou /an. Lorsque la réduction annuelle excède le montant de limpôt à payer, la fraction non utilisée peut venir en déduction des impôts à payer les six années suivantes. Robien ZRR : En plus de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire bénéficie d'une déduction spécifique de 26 % Ainsi, le nouveau dispositif offre à tous les investisseurs, pour un même montant dinvestissement, une réduction dégal montant indépendamment du taux dimposition au barème progressif de leurs revenus.

53 53FIN


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